Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13581 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGL6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2022 -Tribunal de proximité de SAINT-DENIS – RG n° 11-21-0011

APPELANTE

Madame [E] [S] [D]

Née le 8 octobre 1955 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Kamila EL-ABDI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A. LOGIREP anciennement dénommée « LOGISTART », immatriculée au Registre du Commerce et des Société de Nanterre sous le numéro 393 542 428, ladite société venant, par suite d’une fusion-absorption, aux droits et actions de la « SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE ' LOGIREP », radiée du Registre du Commerce et des Société de Nanterre le 26 octobre 2019 où elle était inscrite sous le numéro 552 093 338.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L 159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Apinajaa THEVARANJAN, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal, sans date invoquée, la société Logirep a donné en location à Mme [E] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice du 10 mai 2021, la bailleresse a sommé la locataire de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

En l’absence de réponse, par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2021, la société Logirep a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis siégeant en référé, aux fins de voir « constater la résiliation du bail » faute de justification de la souscription d’une assurance sur les risques locatifs et « prononcer la résiliation judiciaire du bail » et l’expulsion.

Par acte d’huissier de justice du 15 décembre 2021, la société Logirep a ensuite fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis, au fond, en résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement résiliation judiciaire, et expulsion.

La défenderesse n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis a :

— PRONONCÉ la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG 11-21-1189 et 11-21-1597

— PRONONCÉ la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre la SA LOGIREP et Madame [D]

— ORDONNÉ à Madame [D] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement,

— DIT qu’à défaut pour Madame [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREP pourra, deux après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— ORDONNÉ en cas de nécessité le transport des meubles meublant laissés dans les lieux aux frais de la locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par la bailleresse,

— CONDAMNÉ Madame [D] à verser à la SA LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de mars 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— CONDAMNÉ Madame [D] à verser à la SA LOGIREP la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNÉ Madame [D] aux dépens,

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 juillet 2022 par Mme [D]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 octobre 2022 par lesquelles Mme [D] demande à la cour de :

d’infirmer le jugement rendu le 14 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre la SA LOGIREP et Madame [D]

— Ordonné à Madame [D] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement,

— Dit qu’à défaut pour Madame [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREP pourra, deux après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Ordonné en cas de nécessité le transport des meubles meublant laissés dans les mieux aux frais de la locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par la bailleresse,

— Condamné Madame [D] à verser à la SA LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de mars 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamné Madame [D] à verser à la SA LOGIREP la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Madame [D] aux dépens,

Statuant de nouveau :

Juger que le bail conclu entre la SA LOGIREP et Madame [D] est un contrat de bail

d’habitation verbal

Juger que la SA LOGIREP ne peut se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance locative

Juger que Madame [D] a souscrit une assurance multirisque habitation pour la période allant du 12 janvier 2021 au 31 décembre 2021

Juger que Madame [D] n’a pas commis de manquements graves à ses obligations contractuelles et légales

Par conséquent,

DEBOUTER la SA LOGIREP de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la SA LOGIREP à verser à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 janvier 2023 au terme desquelles la société Logirep demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT :

DEBOUTER Madame [E] [D] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

CONDAMNER Madame [E] [D] à payer à la société LOGIREP la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [E] [D] aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et ceux d’appel lesquels pourront être recouvrés par la SELARL PAUTONNIER & Associés dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la demande de résiliation du bail

Mme [D] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de souscription d’une assurance multirisque habitation en 2021.

La société Logirep demande la confirmation du jugement.

Il est constant que les parties sont liées par un bail verbal et que le bailleur ne peut dès lors se prévaloir d’une clause résolutoire comme le premier juge l’a exactement énoncé, ce qui ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune critique particulière de la part de la société intimée laquelle demande la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail, conformément à ses prétentions ; les développements de l’appelante au sujet d’une clause résolutoire sont ainsi inopérants.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1104 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1224 du même code dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est tenu « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »

Cette obligation est essentielle et « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. »

De plus, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

En l’espèce, devant la cour d’appel, il est justifié de ce que Mme [D], qui n’allègue ni n’établit avoir répondu à la sommation de produire une attestation d’assurance délivrée en mai 2021, a néanmoins justifié de l’assurance litigieuse, produite après la signification du jugement entrepris. La société Logirep ne le conteste pas et indique s’être abstenue de procéder à l’expulsion.

La société Logirep se prévaut également devant la cour d’appel, à l’appui de sa demande, d’une dette locative s’élevant à 1.059,27 euros, selon décompte arrêté au 10 novembre 2022, terme du mois d’octobre 2022 inclus.

Mme [D] ne réplique pas.

Il résulte de ce décompte que si une dette locative s’est certes constituée entre janvier et octobre 2022, dont la condamnation à paiement n’est d’ailleurs pas sollicitée devant la cour d’appel, Mme [D] a cependant effectué très régulièrement des paiements importants (557 euros en janvier 2022, 642,70 euros en février 2022, 311,55 euros en mars 2022, 1.000 euros en mai 2022, 1.200 euros en juillet 2022, 700 euros en août 2022 , en septembre 2022 et en octobre 2022), étant précisé que les sommes mensuelles appelées s’élèvent à 624,78 euros.

Ainsi le solde invoqué correspond-il à moins de deux mois de loyer, s’agissant en outre d’un décompte arrêté deux ans avant l’ordonnance de clôture rendue dans la présente instance.

Aucune information actualisée n’est produite et il n’est fait état d’aucun autre manquement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les manquements de Mme [D] ne sont pas d’une gravité justifiant de prononcer la résiliation du bail et le jugement sera infirmé sur ce point et en toutes ses dispositions subséquentes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement entrepris ayant été nécessaire à la société Logirep pour faire valoir ses droits à obtenir la production d’une assurance habitation, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de partager les dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les dépens et frais de procédure de première instance;

Et statuant à nouveau,

Rejette la demande de la société Logirep en résiliation du bail verbal portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Rejette les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Dit que les dépens d’appel, seront partagés par moitié entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président