Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16604 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOJ6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Août 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 15/18127

APPELANTE

[Adresse 26] représentée par son Syndic Le Cabinet Concorde Gestion sis [Adresse 9], immatriculé au RCS de [Localité 33] sous le numéro 489 10 550, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 17]

Représentée par M^e Eric PARISOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2186 assisté de M^e Michelle DERRVIEUX de MBD AVOCATS, avocat au barreau de Versailles, toque : 276

INTIMÉS

Monsieur [YB] [ZN] né le 26 novembre 1961 à [Localité 33],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Madame [E] [EZ] veuve [JZ] née le 31 octobre 1959 à [Localité 23],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [SE] [X] né le 21 mai 1971 à [Localité 18],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [LT] [UZ] né le 2 mars 1956 à [Localité 46],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [L] [AL] né le 23 janvier 1959 à [Localité 38] (Maroc),

[Adresse 4]

[Localité 17]

Madame [LH] [FK] épouse [AL] née le 1er mai 1958 à [Localité 29] (Maroc),

[Adresse 4]

[Localité 17]

Monsieur [A] [EC] né le 24 avril 1980 à [Localité 33],

[Adresse 12]

[Localité 16]

Madame [O] [AK] épouse [EC] née le 3 novembre 1979 à [Localité 36],

[Adresse 12]

[Localité 16]

Madame [T] [YY] née le 23 mai 1957 à [Localité 40] (Vietnam),

[Adresse 2]

[Localité 17]

Monsieur [NF] [W] né le 5 avril 1973 à [Localité 28],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [GT] [MP] né le 30 décembre 1980 à [Localité 27],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [WH] [Y] né le 7 février 1980 à [Localité 21] (Algerie),

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [J] [V] né le 28 mars 1966 à [Localité 20],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Madame [P] [H] née le 10 novembre 1967 à [Localité 19],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [TY] [RH] venant aux droits de Madame [K], nom

d’usage [RH], [KW], née le 15 septembre 1942 au [Localité 22],

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur [XE] [D] né le 22 août 1958 à [Localité 30],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Madame [VK] [I] épouse [D] née le 8 mars 1958 à [Localité 35],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [M] [PW] né le 7 juillet 1982 à [Localité 25] (Côte-d’Or),

[Adresse 4]

[Localité 17]

Monsieur [YM] [S] épouse [PW] née le 10 juin 1985 à [Localité 31] (Seine-Saint-[RT]) ,

[Adresse 4]

[Localité 17]

Monsieur [EN] [DR] né le 15 mars 1951 à [Localité 32] (Benin),

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [JC] [F] né le 9 mars 1963 à [Localité 43] ([Localité 45]) (Algerie),

[Adresse 8]

[Localité 17]

Madame [U] [R] épouse [F] née le 2 février 1975 à [Localité 24] ([Localité 45] (Algerie)

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [G] [Z] né le 2 août 1972 à [Localité 39],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Madame [FW] [KK] née le 13 mai 1967 à [Localité 47] (Mauritanie),

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [ZJ] [CG] né le 24 juillet 1967 à [Localité 34],

[Adresse 7]

[Localité 17]

Madame [AM] [SP] née le 22 mars 1965 [Localité 41] (Portugal),

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [TM] [CU] né le 4 août 1984 à [Localité 42],

(Hauts-de- Seine)

[Adresse 7]

[Localité 17]

Monsieur [XP] [JN] né le 13 décembre 1983 à [Localité 37],

[Adresse 4]

[Localité 17]

Monsieur [CS] [DF] épouse [JN] née le 22 mars 1984 à [Localité 44] (Inde),

[Adresse 4]

[Localité 17]

Tous représentés et assistés de M^e Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152

S.E.L.A.S. Cabinet [RT] [C] (intimé à appel provoqué) immatriculée au RCS de [Localité 33] sous lenuméro 379 042 583, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par M^e Jean-marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, toque : J109 assistée de M^e Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS

S.A. IMMOBILIERE 3F immatriculée au RCS de [Localité 33] sous le numéro 552 141 533 agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 substitué par M^e Benoit VARENNE de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 décembre 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par un arrêt auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure cette cour, dans le litige opposant le syndicat des coproriétaires de la Cristallerie aux 19 copropriétaires de la résidence éponyme, à la Selas Cabiner [RT] [C] et à la société Immobilière 3F a :

Confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré recevable en leur action les copropriétaires ayant acquis leur logement entre le 08 mars 2012 et le 27 novembre 2015 ;

Déclaré non forclose l’action en garantie des vices cachés engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 26] [Adresse 6] ;

Avant dire droit au fond sur le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés du chef des vices affectant les toitures,

Ordonné la réouverture des débats à l’audience collégiale du jeudi 5 décembre 2024 à 14 heures salle Portalis afin que la société Immobilière 3F produise un extrait Kbis à jour de l’ensemble de ses activités depuis sa création.

La société Immobilière 3F a produit un extrait Kbis à jour au 28 novembre 2024 à l’audience du 5 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 décembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR,

1-Le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés du chef des vices affectant les toitures

Le tribunal, tout en retenant la preuve des non conformités affectant les toitures au vu des constatations de l’expert judiciaire [B], a écarté la qualification de vice caché au regard de l’état de l’ouvrage du clos et du couvert, en l’absence de constats détaillant les infiltrations effectivement constatées dans les parties communes ou privatives et permettant de vérifier leur matérialité, leur étendue et leur persistance, les infiltrations limitées retenues par l’expert ne faisant pas la preuve d’une impropriété à destination.

Les copropriétaires font valoir la présomption irréfragable de connaissance des vices affectant la chose vendue pesant sur le vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose qu’il cède lesquels ont été mis à jour par l’expert judiciaire qui a constaté sous le zinc de la toiture une importante humidité affectant le voligeage, la laine de verre cause d’infiltrations en sous-face dont l’expert judiciaire a inféré que la toiture est impropre à son usage. Ils se joignent aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires et ajoutent pour leur propre compte des demandes de dommages et intérêts correspondant aux frais qu’ils estiment avoir personnellement engagés ensuite des désordres.

Le syndicat des copropriétaires demande que soit entérinées les conclusions de l’expert judiciaire qui a constaté la non-conformité généralisée de la toiture et la matérialité des infiltrations la rendant impropre à son usage, étayées par les factures acquittées concernant la toiture commune des bâtiments afférents aux numéros 17,19 et 21 et non la partie R+4 du bâtiment du 21, non concernée par l’expertise car refaite par la société venderesse. Il en infère, au contraire de ce qui a été jugé, le bien fondé de sa demande de dommages et intérêts du chef des travaux de réfection de la toiture préconisés par l’expert judiciaire auxquels il ajoute le coût de la repose de la ligne de vie des toitures des immeubles dont la suppression est une conséquence directe et inévitable de la dépose de la toiture alors que sa repose est une obligation impérative.

La société Immobilière 3F rappelle que la charge de la preuve d’un vice grave portant atteinte à l’usage des appartements vendus et antérieur à la vente, incombe à l’acquéreur et soutient que les non conformités de la toiture constatées par l’expert judiciaire mais non corroborées par la constatation corrélative des infiltrations dans les appartements ne font pas la preuve d’une impropriété de l’ouvrage à sa destination alors qu’il est au contraire établi que le clos et le couvert sont assurés. Elle ajoute n’avoir pas dissimulé l’état de la toiture étant profane en matière de construction, son activité portant sur la gestion et la mise en location de logements sociaux et avoir respecté ses obligations en transmettant le diagnostic de l’état apparent de l’immeuble lequel ne faisait mention d’aucun désordre grave au sens de l’article 1641 du Code civil affectant la toiture. Elle souligne que l’expert judiciaire a relevé que le défaut de la toiture n’était pas décelable même pour un professionnel chargé de réaliser un diagnostic de couverture. Au vu des éléments fournis par le cabinet [C], elle estime n’avoir eu à envisager aucun travaux et indique que la charte publiée sur son site internet n’a aucunement été annexée aux actes de vente et n’a donc pas été déterminante du consentement des acquéreurs.

La société cabinet [C] fait valoir qu’ayant réalisé son diagnostic visuel le 21 septembre 2010 alors que les désordres sont apparus en 2013, aucun élément ne permet de conclure à l’existence des désordres en 2010 ni d’ailleurs sur leur caractère décelable dans le cadre de sa mission de simple constat de l’état apparent de l’immeuble.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du Code civil : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon les dispositions de l’article 1645 la connaissance du vice par le vendeur l’oblige à restituer le prix reçu ainsi qu’à tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.

Il en résulte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

L’extrait K Bis à jour au 28 novembre 2024 produit par la société anonyme Immobilière 3F établit qu’elle est administrée par des actionnaires privés et publics dont la banque coopérative Caisse d’Epargne et de Prévoyance d’Île de France dans le cadre des dispositions de l’article L 512-85 du Code Monétaire et Financier pour la mise en 'uvre des principes de solidarité et de lutte contre les exclusions, le Département de [Localité 33], le Département de la Seine Saint [RT] et le Département du Val de Marne.

Les renseignements relatifs à l’activité et à l’établissement principal situé [Adresse 3] décrive ainsi l’activité exercée : Construction, vente, location d’HLM, activité de syndic de copropriété et toutes opérations de gestion immobilière, début d’activité le 2 mai 1928.

Les renseignements relatifs aux autres établissements dans le ressort sont ainsi mentionnés:

— établissement [Adresse 1] : Construction, vente, location d’HLM, activité de syndic de copropriété et toutes opérations de gestion immobilière, date de commencement d’activité 15 janvier 1979

— établissement [Adresse 13] : Construction, vente, location d’HLM, activité de syndic de copropriété et toutes opérations de gestion immobilière, date de commencement d’activité le 2 janvier 2020

— établissement [Adresse 3] : Gestion immobilière pour compte de tiers Date de commencement d’activité le 10 février 2020

La société Immobilière 3F affirme que son activité sociale est exclusive du domaine de la construction qui lui est étranger. Cependant, contrairement à ce qu’elle soutient, trois de ses établissements dont le premier créé le 2 mai 1928, ont pour activité première : la construction d’immeubles. Son objet social n’est donc pas seulement limité à la gestion et la vente d’immobilier à usage de logements sociaux mais comporte également la construction desdits logements de sorte qu’elle dispose d’une compétence professionnelle spécifique pour apprécier l’état des ouvrages vendus dont la toiture commune des bâtiments afférents aux numéros 17-19 et 21 litigieux.

Surabondamment, il sera observé qu’ayant fait le choix préalablement aux ventes de procéder à la réfection de la partie basse de la couverture du bâtiment 21 ( R+4) faisant corps avec les autres bâtiments, non concernés par le litige, la société Immobilière 3F avait nécessairement, lors des ventes successives, une visibilité globale de l’état de la couverture de l’ensemble des immeubles.

La société Immobilière 3F ayant la qualité de vendeur professionnel est présumée connaître de manière irréfragable le vice de la chose vendue ce qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

L’expert judiciaire a mis à jour des désordres affectant l’ensemble de la couverture en zinc des bâtiments 17-19 et 21 vendus du fait d’une déchirure généralisée des bas de feuilles au droit du pli et de l’arrêt du joint debout, d’un défaut de pose des couvertines non fixés avec des coulisseaux plats, de l’absence de dilatation dans les chéneaux zinc, de la faiblesse des relevés de chéneaux sous acrotère, d’un défaut de positionnement de certaines évacuations pluviales provoquant des rétentions d’eau et de possibles mises en charge, de la mise en oeuvre inadaptée de la bande de zinc formant solin, des nombreux percements de la couverture en zinc du fait de la remontée des clous de fixation du support bois et de l’absence d’agrafure entre feuilles de zinc non continues.

Les clichés montrent, après retroussage des feuilles de zinc, une importante présence d’humidité qui affecte également le voligeage et la laine de verre, posée sans pare-vapeur directement sur la dalle béton, elle-même très humide.

L’expert a également constaté l’absence de ventilation de l’isolation, une absence de désolidarisant au droit de l’acrotère béton et une absence de bande d’egoût.

Il conclut qu’une telle disposition de mise en oeuvre est totalement en dehors de toute conformité et ce depuis l’origine des travaux de construction de l’ensemble immobilier.

Il en résulte, contrairement à ce qui a été jugé, que la toiture dans son ensemble est affectée de vices graves qui la rendent impropre à son usage dont la société Immobilière 3F, professionnelle de la construction, avait nécessairement connaissance lors de la vente, peu important que l’expert n’ait pu visiter qu’un appartement objet d’infiltrations quand la généralisation des poches d’humidité en sous face des feuilles de zinc est, comme en font foi les constatations non contredites de l’expert judiciaire étayées par des clichés photographiques, à l’origine exclusive d’une présence d’eau permanente en sous face de la couverture et dans l’isolant du toit, de sorte que le couvert n’est plus assuré.

L’expert judiciaire a validé les devis de réparation fournis par la société Immobilière 3F répondant aux demandes de l’expert et aux prescriptions du Maître d’Oeuvre. Le montant définitif des travaux réparatoires s’élève à 500 983,74 euros TTC outre 83 371,65 euros TTC et les frais d’investigation exposés à hauteur de 5 880 euros TTC soit une somme globale de 592 235,39 euros TTC.

A ces sommes s’ajoute le coût de repose de la ligne de vie des toitures de l’immeuble que l’expert a omis de prendre en compte mais qui devra obligatoirement être réinstallée après les travaux soit la somme de 12 155 euros TTC.

L’indexation par application de l’indice BT01 du coût de la construction valeur décembre 2019 est applicable sur le montant total des travaux, hors frais d’investigation, soit sur la somme de 598 510,39 euros TTC.

La société Immobilière 3F sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 26] [Adresse 6] la somme globale de :

—  592 235,39 euros TTC au titre de la réfection de la toiture

—  12 155 euros TTC au titre de la repose de la ligne de vie

— l’indexation sur la base de l’indice BT01 de la construction base du mois de décembre 2019 sur la somme de 598 510,39 euros TTC.

2- Le manquement à l’obligation d’information due par le vendeur du chef de l’état des ascenseurs

Le jugement retient que les copropriétaires demandeurs ne font pas la preuve que les actes de vente qu’ils ne versent pas aux débats, ne comportent pas en annexe l’exemplaire du règlement de copropriété qui leur a été remis alors que la société Immobilière 3F démontre par la production de certains actes avoir remis copie aux acquéreurs du règlement de copropriété et de l’audit technique des ascenseurs qui fait foi jusqu’à inscription de faux. Il en a inféré le rejet des demandes portant sur les dépenses engagées et le préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande du chef des quatre ascenseurs de la copropriété.

Les copropriétaires demandent à l’encontre de la société Immobilière 3F réparation du préjudice de jouissance subi individuellement du fait des pannes répétées des ascenseurs dont le taux de panne est supérieur à la normale en lien avec le manquement du vendeur à son obligation d’information et de conseil du chef de l’état des ascenseurs.

La Selas Cabinet [RT] [C] ne conclut pas sur ce point

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 10 février 2016 : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1604 : La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il s’en déduit une obligation générale d’information qui pèse sur le vendeur concernant les éléments déterminant du consentement de l’acquéreur.

En l’espèce il a été vu que la société Immobilière 3F a joint à tous les actes de vente l’état diagnostic apparent de l’immeuble établi le 21 septembre 2010 et l’ audit technique des ascenseurs réalisé le 31 mai 2010 par la société SBR qui mettait en évidence les travaux urgents devant être réalisés pour la mise aux normes de sécurité des ascenseurs avant le 31 décembre 2010 et en chiffrait le coût à 16 376,71 euros TTC à l’époque.

La société Renoplan a établi au mois de novembre 2014 l’état des lieux technique de l’ensemble des 4 ascenseurs de la résidence aux termes duquel elle préconise 'à la suite des nombreuses pannes survenues en 2014 et des personnes bloquées’ la rénovation des équipements : machinerie, éclairage, motoréducteurs, limiteur de vitesse, armoire de manoeuvre, portes palières, canalisations électriques, boîte à boutons palière et cabine représentant un montant total de dépenses de 236 720 euros TTC.

Ce rapport a été porté à la connaissance du syndic de copropriété le 8 décembre 2014 et n’a donc pas pu être soumis à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 17 octobre 2014, sa résolution 30 mentionnant que 'le syndic a missionné le bureau d’études Renoplan afin d’effectuer le cahier des charges, l’appel d’offres et ensuite le suivi des travaux de mise aux normes, ce point à l’ordre du jour ne faisant pas l’objet d’un vote donnant lieu à une décision préalable.'

Il ne peut donc être inféré de cette assemblée générale la connaissance par les copropriétaires acquéreurs des logements du contenu du rapport d’audit sur l’état des ascenseurs lequel qui n’avait pas encore été rendu le 17 octobre 2014.

Cependant par la communication annexée aux acte de vente de l’audit de la société SBR, les acquéreurs ont été alertés préalablement à leur acquisition du caractère impératif et urgent de la mise aux normes de sécurité des ascenseurs, et la circonstance que ce poste de travaux ait augmenté comme l’établit le rapport de la société Renoplan du 8 décembre 2014, à défaut d’avoir été mis en oeuvre à l’échéance du mois de décembre 2010, comme le préconisait la société SBR, n’est pas imputable au vendeur qui a satisfait à son obligation générale d’information, seuls les copropriétaires réunis en assemblée générale ayant le pouvoir de voter ces travaux relevant de l’entretien des équipements des parties communes cependant qu’il n’est pas allégué une carence du syndic de copropriété de ce chef.

Le jugement qui a rejeté les demandes du chef du manquement du vendeur à son devoird’information d’information et de conseil sera donc confirmé.

3- Les demandes de dommages et intérêts formés par les copropriétaires en réparation de leur préjudice personnel et de la perte de chance d’acquérir un autre bien

Le jugement retient qu’aucun vice caché et aucun défaut d’information n’étant caractérisé, lesdemandes des copropriétaires en paiement de dommages et intérêtspour perte de chance de ne pas avoir acquis à un moindre prix, pour difficultés de revente de l’appartement et pour résistance abusive nepeuvent qu’être rejetées.

Les copropriétaires excipent de préjudices en lien avec le taux de panne récurrent des ascenseurs, des factures d’intervention pour des réparations ponctuelles en toiture et de la répartition du coût des factures d’intervention au prorata des tantièmes de copropriété de chacun entre le mois de mars 2016 et le mois de septembre 2017. Monsieur [RH], Madame [YY] font valoir leur état de santé précaire justifié par des certificats médicaux pour caractériser le dommage subi en raison de l’impossibilité d’utiliser les ascenseurs du fait des pannes fréquentes. Madame [X] demande réparation du trouble de jouissance subi du fait des pannes des ascenseurs au regard particulièrement de la situation de handicap de son enfant. Monsieur [A] [EC] excipe de la négociation à la baisse du prix de vente de son appartement ensuite de la procédure initiée à l’encontre de la Société Immobilière 3F. Tous ajoutent qu’ils auraient fait le choix d’investir ailleurs s’ils avaient été informés de l’état réel de la toiture et des ascenseurs.

La société Immobilière 3F oppose qu’elle n’a pas failli à ses obligations et que les demandes sont sans lien d’imputabilité avec les désordres invoqués qui ne peuvent être rattachés à aucune faute qui lui soit imputable.

Réponse de la cour

Il a été vu qu’aucun manquement au devoir d’information du vendeur ne peut être reproché à la société Immobilière 3F concernant l’état des quatre ascenseurs ce dont il s’infère qu’aucune demande du chef des pannes récurrentes des ascenseurs ne peut prospérer à son encontre.

La cour constate par ailleurs que les factures produites pour les frais d’entretien de la toiture sont toutes adressées au syndic de copropriété et ne peuvent donc être réclamées que par le syndicat des copropriétaires ce qu’il ne fait pas et non par les copropriétaires, s’agissant de dépenses engagées pour les parties communes de l’immeuble, quand par ailleurs il n’est pas allégué une carence du syndic gestionnaire pour la période considéré.

Les copropriétaires seront conséquent déboutés de leurs demandes du chef des factures d’entretien.

Monsieur [A] [EC] produit deux protocoles d’accord préalable à la signature d’une promesse de vente de son appartement en date du mois de juin 2017 ainsi que l’offre de prix écrite de son acquéreur, Monsieur [WT] [OZ], qui font la preuve que le prix de vente initialement fixé à 380 000 euros pour son appartement situé dans la résidence [Adresse 26] a été négocié à la baisse à la somme de 365 000 euros par le fait de la procédure en cour, l’acquéreur estimant que les délais induits par cette procédure et son issue incertaine par suite ' de l’inefficacité totale du fonctionnement de notre justice’ constitue un 'malus’ justifiant la perte de valeur patrimoniale du bien.

Monsieur [EC] justifie donc avoir subi un préjudice directement imputable à la présente procédure initiée par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Immobilière 3F du fait des désordres affectant la toiture non révélés aux acquéreurs.

La société Immobilière 3F sera condamnée à lui régler la somme de 15 000 euros de ce chef.

S’agissant de la perte de chance d’acquérir à un meilleur prix il n’est produit aucun élément pour étayer la réalité du marché immobilier et les choix qui s’offraient à eux à l’époque de l’acquisition ni la perte de gains qu’ils infèrent de leur acquisition laquelle ne peut pas être évaluée à l’aune de l’indemnisation forfaitaire de 1 500 euros réclamée.

La perte d’une chance sérieuse d’acquérir à un meilleur prix n’est donc pas démontrée et de ce chef les demandes ne sauraient prospérer.

5- Le recours en garantie à l’encontre de la Selas [RT] [C]

Le jugement ayant débouté les demandeurs du chef de leurs actions n’a pas statué sur le recours en garantie dirigé contre la société CABINET [RT] [C] au est sans objet.

La société Immobilière 3F demande à être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par la Selas Cabinet [C] au vu de la mission de celle-ci qui était chargée dans le cadre de la vente de faire le diagnostic de l’etat global de l’immeuble.

La Selas Cabinet [C] au rappel des constatations de l’expert judicaire qui a expressément relevé les limites de la mission de l’intimée, oppose qu’elle n’avait pas pour mission d’établir un rapport technique sur l’état de la toiture et que sa responsabilité ne peut être recherchée à raison du vice caché qu’elle ne pouvait détecter.

Réponse de la cour

La Selas Cabinet [RT] [C] a été chargée par la société Immobilière 3F d’établir un diagnostic de l’état apparent du clos et du couvert de l’immeuble et n’avait donc pas pour mission de procéder à des investigations techniques qui seules ont permis à l’expert judicaire, lequel le relève expressément, soulignant que les désordres ne pouvaient être décelés par la société Cabinet [C] dans le cadre de sa mission de diagnostic de l’état apparente du clos et du courvert, de constater les conformités affectant l’ouvrage.

La Société Immobilière 3F qui était au demeurant parfaitement éclairée en sa qualité de professionnelle de la construction sur les désordres affectant la couverture sera donc déboutée de son recours en garantie.

6- Les dommages et intérêts pour procédure abusive

Le jugement n’a pas fait droit à cette demande.

Les copropriétaires excipent de l’angoisse générée par la procédure, de la résistance de l’appelante et de sa duplicité puisqu’elle leur a fait croire pendant longtemps à la possibilité d’une règlement amiable.

Réponse de la cour

Le droit d’ester en justice et de se défendre est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’autant qu’est caractérisée une faute quasi délictuelle excédant les moyens que le droit processuel met à la disposition des parties dans le cadre d’un procès équitable.

Aucun élément n’est produit à l’appui des manoeuvres dilatoires alléguées à l’encontre de l’appelante et aucune faute au sesn des dispositions de l’article 1240 du Coide civil n’est donc caractérisée à l’encontre de la société Immobilière 3F.

Les copropriétaires seront donc déboutés de leurs demandes au titre de la résistance abusive.Les frais irrépétibles et les dépens

7- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irréptibles.

Statuant à nouveau de ces chefs :

1-Monsieur [YB] [ZN], 2- Monsieur [J] [V] et 3-Madame [P] [H], 4-Monsieur [LT] [UZ], 5-Monsieur [G] [Z], 6-Monsieur [TY] [RH], 7-Monsieur [WH] [Y], 8-Monsieur [SE] [X], 9-Monsieur [NF] [W], 10-Monsieur [XE] [D] et 11-Madame [VK] [D], 12-Madame [FW] [KK], 13-Madame [T] [YY], 14-Monsieur [N] [AL] et 15 Madame [LH] [FK] épouse [AL], 16-Monsieur [A] [EC] et 17 Madame [O] [AK] épouse [EC], 18-Madame [E] [EZ] veuve [JZ], 19-Monsieur [ZJ] [CG] et 20 Madame [AM] [SP], 21-Monsieur [M] [PW] et 22-Madame [YM] [PW], 23-Monsieur [XP] [JN] et 24-Madame [ON] [JN], 25-Monsieur [EN] [DR], 26-Monsieur [GT] [MP], 27-Monsieur [TM] [CU], 28-Monsieur [JC] [F] et 29- Madame [U] [F] d’une part, la société Immobilière 3F de seconde part et la Selas Cabinet [RT] [C] de troisième part, seront déboutés leur demande au titre des frais irrépétibles.

La société Immobilière 3F sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence La [Adresse 26] [Adresse 6] seul, la somme de 15 600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens exposés en première instance et en appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté l’action en garantie des vices cachés, la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [A] [EC], les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés,

CONDAMNE la société Immobilière 3F à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 26] [Adresse 6] les sommes de:

—  592 235,39 euros TTC au titre de la réfection de la toiture et des frais d’investigation

—  12 155 euros TTC au titre de la repose de la ligne de vie

DIT que l’indexation sur la base de l’indice BT01 de la construction base du mois de décembre 2019 est due sur la somme de 598 510,39 euros TTC correspondant aux travaux de reprise à l’exclusion des frais d’investigation ;

CONDAMNE la société Immobilière 3F à régler à Monsieur [A] [EC] la somme de

15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Immobilière 3F aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 26] [Adresse 6], une somme de 15 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE 1-Monsieur [YB] [ZN], 2- Monsieur [J] [V] et 3-Madame [P] [H], 4-Monsieur [LT] [UZ], 5-Monsieur [G] [Z], 6-Monsieur [TY] [RH], 7-Monsieur [WH] [Y], 8-Monsieur [SE] [X], 9-Monsieur [NF] [W], 10-Monsieur [XE] [D] et 11-Madame [VK] [D], 12-Madame [FW] [KK], 13-Madame [T] [YY], 14-Monsieur [N] [AL] et 15 Madame [LH] [FK] épouse [AL], 16-Monsieur [A] [EC] et 17 Madame [O] [AK] épouse [EC], 18-Madame [E] [EZ] veuve [JZ], 19-Monsieur [ZJ] [CG] et 20 Madame [AM] [SP], 21-Monsieur [M] [PW] et 22-Madame [YM] [PW], 23-Monsieur [XP] [JN] et 24-Madame [ON] [JN], 25-Monsieur [EN] [DR], 26-Monsieur [GT] [MP], 27-Monsieur [TM] [CU], 28-Monsieur [JC] [F] et 29- Madame [U] [F] d’une part, la société Immobilière 3F de seconde part et la Selas Cabinet [RT] [C] de troisième part, de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE