Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 25 JUIN 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01599 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCUX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 11-21-001378

APPELANTS

Monsieur [I] [P]

Né le 12 mai 1937 à [Localité 12] (57)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [N] [M] [S] épouse [P]

Née le 9 octobre 1937 à [Localité 11] (29)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayants pour avocat plaidant M^e Michel SEPTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0691

INTIMÉES

Madame [Z] [A] [J] [F] veuve [E]-[O]

Née le 5 avril 1941 à [Localité 10] (38)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [T] [H] [E] [O] épouse [K]

Née le 22 août 1964 à [Localité 10] (38)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [B] [M] [E] [O] épouse [V]

Née le 7 février 1966 à [Localité 10] (38)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [N] [D] [E] [O] épouse [W]

Née le 11 août 1967 à [Localité 6] (60)

[Adresse 14]

[Localité 8] (ALLEMAGNE)

Toutes représentées par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, conseiller

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [P] est locataire dans un immeuble situé à [Localité 13], [Adresse 2], d’un appartement et de deux chambres de services ayant appartenu à [L] [E]-[O], qui a fait donation de la nue-propriété de ce bien à son fils, [R] [E]-[O], avec réserve d’usufruit au profit de son conjoint, [C] [E]-[O].

[L] [E]-[O] et [C] [E]-[O] étant décédés respectivement le 4 mars 2001 et le 7 novembre 2001, [R] [E]-[O] est devenu pleinement propriétaire de l’appartement. Celui-ci est à son tour décédé le 3 juin 2012, laissant pour héritiers son épouse, Mme [Z] [E]-[O], qui a opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession, et ses trois filles, Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] (les consorts [E]-[O]).

Les consorts [E]-[O] ont fait délivrer à M. et Mme [P] un congé pour vendre, daté du 30 juin 2020, à effet du 31 décembre 2020, valant offre de vente au prix de 1 210 000 euros. Cette offre n’a pas été acceptée par M. et Mme [P] qui ont assigné les consorts [E]-[O] en nullité du congé.

Par jugement du 10 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré le congé valide, accordé à M. et Mme [P] un délai de trois mois pour libérer les lieux et les a condamnés à payer aux consorts [E]-[O] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, outre 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Ils font d’abord valoir qu’il appartient à Mme [Z] [E]-[O], Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] de justifier qu’ils sont propriétaires du bien objet du bail par la production d’une attestation de notoriété établissant leur qualité d’héritiers de [R] [E]-[O] et de [L] [E]-[O].

Ils concluent ensuite à la nullité du congé aux motifs d’abord que les avis de passage laissés par l’huissier de justice ne sont pas datés, de sorte qu’il ne peut être vérifié que le congé a été délivré avec un délai de préavis de six mois qui expirait le 30 juin 2020, ensuite qu’ils sont des locataires protégés compte tenu de leur âge, 83 ans à l’échéance du congé, et de leurs revenus annuels s’élevant à 28 930 euros en 2020 et à 26 184 euros en 2022, donc inférieurs au seuil minimal prévu par l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 qui est de 35 877 euros pour deux personnes en Ile-de-France.

Ils ajoutent qu’il ne leur pas été fait d’offre de relogement alors que l’indivision ne bénéficie pas de la dérogation légale applicable uniquement lorsque le bailleur est une personne physique.

Les consorts [E]-[O] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. et Mme [P] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1- Sur la qualité pour agir des consorts [E]-[O]

Considérant qu’il résulte de l’acte de donation-partage du 17 juillet 2000 que [L] [E]-[O] a fait donation à [R] [E]-[O] de différents biens dont l’appartement objet du bail ; qu’à la suite de l’extinction de l’usufruit après le décès de [C] [E]-[O], [R] [E]-[O] a acquis la pleine propriété de ce bien ; qu’il résulte ensuite de l’acte de notoriété établi le 21 mai 2013 après le décès de [R] [E]-[O], que sont héritiers son épouse, Mme [Z] [E]-[O], et ses trois enfants Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] ; que Mme [Z] [E]-[O], Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] ont qualité pour agir ;

2- Sur la validité du congé

Considérant qu’il résulte de l’article 656 du code de procédure civile que si, après s’être assuré que le destinataire de l’acte demeure bien à l’adresse indiquée, personne n’a pu recevoir copie de l’acte, celui-ci est déposé à l’étude de l’huissier de justice qui laisse au domicile de l’intéressé un avis de passage daté conforme aux dispositions de l’article 655 du même code ; que dans ce cas, la date de la signification est celle de la remise de l’avis de passage ; qu’en l’espèce, l’avis de passage n’ayant pas été daté, il en résulte un vice de forme qui entraîne la nullité de l’acte dès lors qu’il ne peut être assuré que le congé a été signifié, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans un délai de six mois avant la date d’échéance du bail.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de Mme [Z] [E]-[O], Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] ;

Déclare nul le congé pour vente  ;

Déboute Mme [Z] [E]-[O], Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [Z] [E]-[O], Mme [T] [E]-[O], Mme [B] [E]-[O] et Mme [N] [E]-[O] et les condamne à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 000 euros ;

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,