Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11946 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBAS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-21-9545

APPELANTE

Mme [Z] [M] [C]

Née le 24 Avril 1961 à [Localité 8] (SUEDE),

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1737

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/014281 du 30/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

M. [K] [E]

Né le 20 Août 1948 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [S] [E] épouse [E]

Née le 27 Août 1956 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2000, M. [K] [E] et Mme [S] [E], ont donné à bail à Mme [Z] [C], à compter du 1er février 2000, un appartement de 2 pièces situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, provision sur charges et droit au bail compris de 4.925,02 francs (soit 750,81 euros).

Les échéances mensuelles de loyers et provisions sur charges en 2020 et 2021 s’élevaient à la somme totale de 980,99 euros (soit 947,59 euros + 43,40 euros au titre de provision sur charges).

Par acte d’huissier de justice du 28 mai 2020, les bailleurs ont notifié à Mme [C] un congé avec offre de vente pour le terme de son bail, soit pour le 31 janvier 2021.

Elle n’a pas donné suite à cette proposition et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte d’huissier du 6 septembre 2021, M. et Mme [E] ont assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris en validation du congé, expulsion sous astreinte, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de la somme de 2.196,47 euros au titre de la dette locative, réactualisée à 10.764,28 euros au 31 janvier 2022, cette échéance incluse, et de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts outre les frais de procédure.

La défenderesse a notamment soulevé la nullité du congé, contesté la dette locative et demandé des délais de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DÉCLARE valable le congé délivré à Mme [C] le 28 mai 2020, à effet du 31 janvier 2021 par les époux [E];

CONSTATE que ce congé a mis fin au bail conclu entre les parties le 1er février 2000 pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], à partir du 1er février 2021, date à partir de laquelle Mme [C] est devenue occupante sans droit ni titre

DÉBOUTE Mme [C] de sa demande de délai pour quitter les lieux

ORDONNE l’expulsion, sans astreinte, au besoin avec l’aide de la force publique de Mme [C] et de tous occupants de son chef des lieux précités, 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

CONDAMNE Mme [C] à payer aux époux [E], à compter du 1er février 2021, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tous bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [C] à payer 9.730, 66 euros aux époux [E] correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés à la date du 31 janvier 2022 (janvier 2022 inclus );

DEBOUTE Mme [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les époux [E] de leur demande en paiement de 2.000 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] à verser aux époux [E] une somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] aux dépens ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 juin 2022 par Mme [C];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 août 2024 par lesquelles Mme [C] demande à la cour de :

RECEVOIR Mme [Z] [C] en son appel et la déclarer bien fondée,

EN CONSEQUENCE,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Z] [C] à payer aux époux [E] la somme de la somme de 9.730,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés à la date du 31Janvier 2022 ainsi qu’un article 700 du CPC de 600 € et l’a déboutée de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTER M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

REDUIRE substantiellement, et en tout état de cause à la somme maximale de 3.159,69 €, la somme qui pourrait être due au titre de la dette locative totale, échéance de février 2023 incluse, par Mme [C],

ACCORDER à Mme [Z] [C] 24 mois de délais pour s’acquitter de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre de la dette locative ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER M. et Mme [E] de leur demande d’article 700 du Code de

Procédure Civile en cause d’appel;

STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 mars 2023 au terme desquelles M. et Mme [E] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a :

— CONDAMNE Mme [C] à verser aux époux [E] une somme de 9 730, 66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés a’ la date du 31 janvier 2022 ;

— CONDAMNE Mme [C] à verser aux époux [E] une somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [C] aux dépens ;

— DEBOUTE Mme [C] de sa demande de délais de paiement.

Encore :

DEBOUTER Mme [C] de toutes ses demandes ;

RECEVOIR les époux [E] dans l’ensemble de leurs demandes et les dire bien fondées ;

Y ajoutant,

CONDAMNER Mme [C] à verser aux époux [E] une somme de 1107,87 € correspondant aux indemnités d’occupation et charges non payées depuis le 31 janvier 2022, ainsi qu’à toute dette nouvelle et éventuelle née postérieurement aux présentes écritures ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts

CONDAMNER Mme [C] à verser aux époux [E] une somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

Mme [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 9.730,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31janvier 2022 et considère que la dette actualisée doit être réduite « substantiellement, et en tout état de cause à la somme maximale de 3.159,69 euros, la somme qui pourrait être due au titre de la dette locative totale, échéance de février 2023 incluse ».

M. et Mme [E] demandent la confirmation du jugement outre la condamnation de Mme [C] à payer la somme de 1.107, 87 euros pour la période entre le 31 janvier 2022 et février 2023, se prévalant donc d’une créance totale réactualisée au 28 février 2023 de 10.838,53 euros.

La dette au 31 janvier 2022

Le décompte produit par M. et Mme [E] pour cette période comprend :

18.936,20 euros au titre sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation depuis août 2020 + un devis pour travaux de 1.033,62 euros

— paiements effectués : 7.815 euros

— dépôt de garantie : 1.390,54 euros

=10.764,28 euros

Le premier juge a condamné Mme [C] à payer la somme de 9.730,66 euros seulement, écartant manifestement seulement de ce décompte le devis pour travaux.

L’appelante fait valoir que le premier juge n’a répondu à aucune de ces objections concernant le montant de la dette ; elle soutient que:

— le décompte produit ne démarre pas à zero sans que cela soit justifié par une dette

antérieure,

— les charges locatives dues pour l’année 2021 sont évaluées à 801,88 euros dans le décompte alors que c’est la somme de 520,80 euros qui aurait dû être prise en compte, correspondant aux provisions pour charges mensuelles, de sorte qu’il convient de déduire la différence, de 281,08 euros,

— il faut aussi déduire de la dette les sommes suivantes :

— des versements non pris en compte : ainsi les loyers d’août à décembre 2020 (4.904,95 euros, comprenant l’allocation logement versée par la CAF aux bailleurs et le réglement résiduel de la locataire), et le paiement de la somme résiduelle de 671,99 euros (en complément de l’allocation logement versée par CAF) pour l’échéance de janvier 2021;

— le dépôt de garantie à hauteur de 1.390,54 euros,

— la somme de 2.477,52 euros correspondant aux allocations de logement sur la période de juin 2021 à janvier 2022 inclus.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

S’agissant des sommes dues, en premier lieu et contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, la cour constate que l’affirmation selon laquelle ce décompte inclut un « historique de compte ne remontant pas à 0 » ne résulte pas clairement du document produit, que cette critique vague et ne désignant aucun chiffre précis, est inintelligible.

A supposer que cette critique porte sur le devis de travaux, elle est inopérante dès lors que le premier juge n’a manifestement pas intégré dans la dette locative cette somme de 1.033,62 euros (qui ne correspond d’ailleurs pas à des « loyers, charges et indemnité d’occupation »).

Par ailleurs, M. et Mme [E] ne forment pas appel incident du jugement et en demandent au contraire la confirmation.

Cette somme, qui d’ailleursn’apparait pas justifiée, doit en tout état de cause donc bien être écartée.

En deuxième lieu, s’agissant des charges locatives récupérables de l’année 2021, M. et Mme [E] ne répliquent pas à la contestation de l’appelante.

Pour mémoire le bail ayant pris fin au 31 janvier 2021 par l’effet du congé, les sommes dues au-delà de cette date relèvent, en application du jugement devenu irrévocable sur ce point , de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2021, et égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Le décompte litigieux mentionne qu’est due au titre des « charges locatives récupérables , année 2021 » la somme de 801,88 euros avec la précision suivante : « sur la base de 2020, charges encore non communiquées par le syndic de l’immeuble ».

Or , il ne résulte pas des pièces produites ni du décompte lui même que les charges locatives récupérables pour l’année 2020 s’élevaient à 801,88 euros ; le décompte mentionne en revanche à ce titre la somme de 564,90 euros.

La somme due à ce titre sera ramenée à celle de 564,90 euros.

Il convient donc de déduire des sommes dues au titre de la dette locative la somme différentielle de 236,98 euros (801,88 euros-564,90 euros) .

S’agissant des paiements allégués dont il est soutenu qu’ils n’ont pas été pris en compte :

— les échéances de loyers et charges d’août à décembre 2020

Les intimés ne contestent pas qu’elles ont été payées et se bornent à faire valoir que ces paiements seraient intervenus bien plus tard et que la quittance de loyer produite à ce titre (pièce 9 de l’appelante), qu’ils ne contestent pas, n’a ainsi été éditée qu’un an plus tard, en décembre 2021.

Or, la quittance de loyer précitée porte explicitement sur les cinq mois concernés et sur la somme de 4.904,95 euros, correspondant à la totalité de chacune de ces échéances ; elle ne comporte aucune date et confirme en tout état de cause que ces paiements sont bien quittancés.

Au surplus, les relevés de comptes bancaires produits par l’appelante confirment l’existence des virements effectués entre août et décembre 2020 pour le paiement des loyers.

Or, cette somme n’apparaît dans aucun des décomptes de M. et Mme [E], que ce soit celui arrêté au mois de janvier 2022 et présenté au premier juge, ou même dans le décompte pour la période de janvier à novembre 2022, présenté devant la cour d’appel, lequel ne mentionne que des paiements intervenus par virements en 2022.

Ainsi, l’appelante rapporte-t-elle la preuve de ce que les échéances d’août à décembre 2020 ont bien été payées, à hauteur de 4.904,95 euros.

Cette somme devra donc également être déduite de la dette locative

— sur l’échéance du mois de janvier 2021

Le décompte litigieux ne fait pas apparaître de paiement pour janvier 2021, venant en complément de l’allocation logement de 309 euros (laquelle est en revanche bien mentionnée en déduction, ce qui n’est pas contesté).

Les intimés se bornent à soutenir que l’appelante « ne produit (…) au soutien de cette prétention aucun avis d’opérer, se contentant d’une photographie d’écran d’ordinateur illisible, sur laquelle ne figure même pas le montant du prétendu loyer résiduel ».

Or, Mme [C] produit au contraire une quittance portant sur le montant complet du loyer au titre du mois de janvier 2021 (soit 980,99 euros selon les termes explicites de la quittance) et la copie de son relevé de compte, qui comporte la mention d’un virement effectué au titre de la part résiduelle du loyer. Ces pièces ne sont pas contestées par la partie adverse.

Par conséquent la demande de l’appelante tendant à retirer de la dette locative la somme de 671,99 euros au titre de l’échéance de janvier 2021 doit être accueillie (soit 980,99 euros -309 euros d’allocation logement).

— S’agissant des allocations logements versées par la CAF au bailleur de juin 2021 à janvier 2022

Mme [C] demande encore la déduction de la somme de 2.477,52 euros correspondant aux allocations de logement versées sur la période de juin 2021 à janvier 2022 inclus.

Elle rappelle dans ses conclusions que si la somme de 309 euros mensuelle au titre des allocations logement était versée directement entre les mains du bailleur, que ces versements ont été suspendus puis ont fait l’objet d’un rattrapage en juin 2022 ;elle produit une attestation de la CAF de juillet 2022 confirmant ce rappel à hauteur de 4.026 euros des allocations logement dues sur la période de juin 2021 à mai 2022.

Les intimés ne contestent d’ailleurs pas ce paiement mais l’imputent entièrement dans leur décompte pour la période postérieure, au titre de la dette locative de février 2022 à février 2023.

Il convient ainsi de prendre en compte, au titre de la dette arrêtée à janvier 2022 inclus la somme de 2.472 euros, correspondant aux allocations rattrapées au titre des 8 mois de juin 2021 à janvier 2022 inclus (soit 309 x 8).

La dette locative au 31 janvier 2022 s’établit donc ainsi :

*Sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation depuis août 2020 : 18.699,22 euros (soit 18.936,20 euros indiqué au décompte des intimés au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation -236,98 euros différentiel charges 2021 non justifiées)

*à déduire : sommes payées à hauteur de 15.863,94 euros ( soit 7.815 euros déjà pris en compte par M. et Mme [E] + 671,99 euros + 4.904,95 euros+ 2.472 euros)

*à déduire : dépôt de garantie de 1.390,54 euros

Les sommes dues s’établissent donc à 1.444,74 euros (et non 1.575, 26 euros comme l’indique l’appelante dans ses conclusions).

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

L’actualisation de la dette locative

M. et Mme [E] demandent à la cour d’appel, ajoutant aux sommes prononcées en première instance, de condamner Mme [C] à leur payer la somme de 1.107, 87 euros correspondant aux indemnités d’occupation non payées depuis le 31 janvier 2022 « ainsi qu’à toute dette nouvelle et éventuelle née postérieurement aux présentes écritures ».

Ils ne précisent pas dans le dispositif de leurs conclusions à quelle date est arrêtée cette somme mais il ressort des conclusions et du dernier décompte qu’il s’agit du 28 février 2023.

La prétention de M. et Mme [E] sera rejetée en tant qu’elle porte sur la condamnation de la partie adverse à une dette « éventuelle » postérieure à leurs écritures, étant rappelé qu’ils disposent d’ores et déjà d’un titre exécutoire relatif au paiement des indemnités d’occupation.

La somme complémentaire sollicitée, de 1.107, 87 euros, correspond à :

12.919,87 euros au titre des indemnités d’occupation et taxes sur les ordures ménagères de 2022 (sommes non contestées)

—  11.812 euros au titre des paiements effectués par la partie adverse et par la CAF, en ce compris le rappel d’allocations de 4.026 euros mentionné plus haut ; or, par les motifs ci dessus développés, la cour d’appel a déjà pris en compte partiellement ce rappel, à hauteur des 2.472 euros correspondant aux allocations jusqu’à janvier 2022; cette somme ne doit pas être déduite deux fois de la dette locative et devra donc réintégrée dans le calcul opéré.

Mme [C] s’oppose aux demandes adverses en soutenant que certains autres paiements n’ont pas été pris en compte ; elle se réfère à une demande de condamnation qui est inexacte, de 3.585,41 euros, alors que c’est la somme de 1.107, 87 euros qui est sollicitée par la partie adverse. Les calculs proposés sont donc erronés ou du moins prêtent à confusion.

Au final, elle estime que la dette locative totale ne saurait être supérieure à 3.159,69 euros.

Elle fait valoir :

— que, sur la période du 1er juillet 2022 au 31 août 2022 (soit deux mois), elle a réglé la somme totale de 1.961,98 euros, alors que sur cette même période le décompte produit par M. et Mme [E] ne mentionne qu’un versement par elle de 500 euros le 31 août 2022 outre 3 règlements de la CAF d’un total de 1.142 euros ( 310 euros, 11 euros et 321 euros).

Cette critique est justifiée puisque Mme [C] produit un reçu de la part de M. et Mme [E] en date du 15 septembre 2023, confirmant le paiement par l’intéressée de la somme totale de 1.961,98 euros s’imputant explicitement sur les deux échéances de juillet et août 2022, cette pièce n’étant pas contestée.

Il conviendra donc de prendre en compte la différence omise dans le décompte, soit la somme de 819,98 euros, qui a bien été payée.

— que l’allocation logement versée par la CAF pour février 2023 (321 euros, l’attestation de la CAF étant produite) n’a pas été prise en compte ce qui est exact.

Il conviendra donc de prendre en compte la somme de 321 euros, payée.

— qu’elle a fait deux virements, de 660 euros et 200 euros, le 28 février 2023, ce qu’elle démontre par la production de deux avis de virements ; ces virements n’apparaissent pourtant pas dans le décompte.

Il conviendra donc de prendre en compte la somme de 860 euros, payée.

La dette locative de février 2022 à février 2023 s’établit donc ainsi :

*sommes dues : 12.919,87 euros

*sommes payées : sommes déjà comptées par les intimés : 11.812 euros, dont il faut déduire 2.472 euros de rappel d’allocations que le présent arrêt a imputé sur la période antérieure, soit 9.340 euros + 819,98 euros + 321 euros + 860 euros,

soit 11.340,98 euros.

Le solde locatif débiteur arrêté sur la période de février 2022 inclus à février 2023 est donc de 1.578,89 euros (12.919,87 euros -11.340,98 euros ).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [E] la somme de 9.730, 66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés à la date du 31 janvier 2022 (janvier 2022 inclus ) et, statuant à nouveau et y ajoutant de condamner Mme [C] à payer à M. et Mme [E] la somme totale de 3.023,63 euros arrêtée au 28 février 2023 inclus (soit 1.444,74 euros + 1.578,89 euros).

Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les délais de paiement

Mme [C] demande l’infirmation du jugement en ce que sa demande de délais de paiement a été rejetée et réitère une demande de 24 mois de délais, faisant valoir qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle.

M. et Mme [E] s’y opposent.

Le premier juge a écarté cette demande sans motivation.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1343-5 du du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il résulte des termes de la présente décision que Mme [C] a régulièrement effectué des paiements auprès de M. et Mme [E], même d’un montant insuffisant ; que d’autre part elle a des revenus modestes, bénéficiant du revenu de solidarité active à hauteur de 526,72 euros, outre une prime d’activité de 201,43 euros par mois et qu’elle bénéficie d’ailleurs de l’aide juridictionnelle totale.

Les créanciers ne font pas état de besoins particuliers.

Compte tenu de ces circonstances il convient d’accorder à Mme [C] des délais de paiement d’une durée de 24 mois dans les conditions précisées au dispositif de l’arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de de l’article 700.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Z] [C] à payer la somme de 9.730, 66 euros à M. et Mme [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2022 (janvier 2022 inclus ) et a rejeté sa demande de délais de paiement;

Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [C] à payer à M. [K] [E] et Mme [S] [E] la somme de 3.023,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2023 inclus;

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que Mme [Z] [C] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 125 euros, et d’une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président