REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 24 JANVIER 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08342 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6RP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris RG n°

APPELANTS

Madame [F] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Pauline ARROYO du LLP HOLMAN FENWICK WILLAN France LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J0040

Monsieur [S] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Pauline ARROYO du LLP HOLMAN FENWICK WILLAN France LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J0040

INTIME

Monsieur [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

[D] et [B] [X] ont acquis en 1966 un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] dans le [Localité 2], ainsi que deux chambres de service au 7ème étage dudit immeuble. L’appartement du troisième étage était occupé par les époux [X], une des chambres de service était occupée par M. [W], l’autre, dans les dernières années de la vie des époux [X], par M. [G] [C].

[D] [X] est décédé le 30 juin 2004 à l’âge de 90 ans, sa femme, [B] [X], est décédée le 17 juin 2015 à l’âge de 94 ans.

Les héritiers de [B] et [D] [X], [M] [X] et [D] [X], ont vendu, le 12 mai 2016, à M. [S] [I] et Mme [F] [R] épouse [I] les biens précités ayant appartenu à leurs parents.

Par exploit d’huissier en date du 10 novembre 2017, M. et Mme [I] ont donné congé, à effet au 11 mai 2018, à M. [C] aux fins de reprendre le bien pour y loger eux-mêmes.

M. [C] n’ayant pas quitté les lieux, les époux [I] l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 14 juin 2019 afin d’obtenir la validation du congé, son expulsion et sa condamnation à leur verser une indemnité d’occupation ainsi que des dommages et intérêts pour la somme de 1 500 euros.

Par jugement du 18 mai 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :

Dit que le congé délivré n’est pas valable,

Rejette les demandes sollicitées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Mets les dépens à la charge des demandeurs.

Par déclaration reçue au greffe le 1er juillet 2020, M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision par la voie électronique, et, dans leurs conclusions notifiées le 30 septembre 2020, prient la cour de :

— à titre principal, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 mai 2020 dans toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, constater l’absence de contrat de bail d’habitation au profit de M. [C] et que M. [C] est occupant sans droit ni titre,

— dire que la situation de M. [C] caractérise, tout au plus, l’existence d’un commodat ou d’une convention d’occupation précaire, auquel les consorts [I] sont en droit de mettre fin de sorte que [C] est mal fondé à se maintenir dans les lieux,

— en conséquence, dire et juger le congé délivré par M. et Mme [I] à M. [C] le 10 novembre 2017 valide,

— prononcer l’expulsion de M. [C],

— à titre subsidiaire, infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 18 mai 2020 dans toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, constater l’absence de caractère de résidence principale du logement occupé par M. [C],

— constater l’absence de preuve de ressources financières inférieures au plafond légal fixé pour l’année 2016,

— constater l’absence de preuve de l’âge de M. [C],

— en conséquence, dire et juger que M. [C] ne remplit pas les conditions nécessaires au bénéfice des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger le congé délivré par les consorts [I] à M. [C] le 10 novembre 2017 valide,

— prononcer l’expulsion de M. [C],

— en tout état de cause, condamner M. [C] à verser la somme de 3 000 euros aux consorts [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2020, M. [C] demande à la cour de :

— à titre principal, déclarer irrecevables les demandes des appelants tendant à voir la cour dire que la situation de M. [C] caractérise tout au plus l’existence d’un commodat ou d’une convention d’occupation précaire et tendant à écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer les consorts [I] mal fondés en toutes leurs demandes,

— débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes,

— confirmer les termes du jugement entrepris,

— condamner les consorts [I] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

— condamner les consorts [I] aux entiers dépens d’appel,

— à titre subsidiaire et si le congé délivré le 10 novembre 2017 devait être validé, accorder à M. [C] trois ans de délais pour quitter les lieux et débouter les époux [I] de toutes leurs autres demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022.

SUR CE,

Considérant que M. [C] conteste la recevabilité de la prétention des appelants tendant à la qualification de l’occupation de cette chambre en commodat ou en convention précaire aux motifs que M. et Mme [I] n’avaient pas soutenu cette argumentation devant le tribunal et, qu’au contraire, ils se prévalaient d’un contrat de bail, tant dans le congé qu’ils ont fait délivrer que devant le premier juge, comme celui-ci l’a constaté ;

Que néanmoins, contrairement à ce que soutient M. [C], le congé ne faisait état d’aucun contrat de bail mais d’une «occupation» et, si le jugement entrepris indique que les demandeurs ont produit un bail en date du 13/06/2015, ce jugement mentionne également la production par les bailleurs d’un commandement de payer et d’un décompte locataire, alors que l’assignation versée aux débats par les appelants démontre que ces pièces ne figuraient pas parmi les pièces versées aux débats ; qu’il s’agit de toute évidence d’une erreur matérielle du tribunal provenant d’une confusion avec un autre dossier ;

Qu’ainsi, les prétentions en cause ne sauraient être considérées comme nouvelles alors que l’assignation n’évoquait qu’une occupation et que le tribunal s’est fondé sur un bail écrit qui n’est pas même allégué par M. [C] ;

Considérant, en effet, que celui-ci n’invoque pas un bail écrit mais un bail verbal ;

Que son argumentation fondée sur la reconnaissance par M. et Mme [I] de ce bail dans les congés qu’ils ont fait délivrer ne saurait être accueillie dès lors que le congé délivré le 10 novembre 2017 ne fait pas référence à un contrat de bail et que celui délivré le 25 avril 2019 précise : « que le présent acte n’emporte pas renonciation au congé signifié le 10 novembre 2017 et à la procédure actuellement pendante devant le tribunal d’instance de Paris suite à l’assignation en date du 14 juin 2019, le présent acte étant signifié si un droit au bail venait à vous être reconnu à compter du 25 avril 1999 ou du 1er mai 1999.» ;

Que M. [C] invoque également l’emploi du terme «locataire» par [D] [X], père des consorts [X] qui ont vendu ce bien aux appelants, dans une attestation en date du 25 mars 1999, par laquelle il l’autorise à faire installer une ligne téléphonique au nom de M. [C], ainsi que dans une demande de justification de son attestation d’assurance par [B] [X], observation étant faite que sur la copie versée aux débats, l’année de la rédaction a manifestement été caviardée ;

Que néanmoins, ce raccourci de langage dans une attestation rédigée par une personne d’un certain âge qui n’a pas nécessairement de compétence juridique particulière, destinée à permettre à M. [C] d’obtenir une ligne de téléphone, ne saurait suffire à caractériser un contrat de bail plutôt qu’un commodat ou une autorisation d’occupation précaire ; qu’il en va de même du courrier sollicitant la justification de la souscription d’assurance, cette demande étant formulée de façon particulièrement précautionneuse et délicate, se fondant sur une «exigence de la législation» : « la législation nous demande pour chaque locataire une justification d’assurance responsabilité civile en cas de sinistre (incendie notamment). Je pense que vous avez certainement cette assurance et vous demande de bien vouloir nous en adresser le double. Amitiés » ;

Qu’enfin, s’agissant de l’abonnement téléphonique et de la conclusion d’un contrat d’assurance habitation, ces éléments sont dépourvus de toute pertinence quant à l’existence d’un bail ;

Considérant que le prêt à usage ou commodat, à la différence du bail, est essentiellement gratuit ;

Qu’en l’espèce, si M. [C] affirme avoir payé un loyer en espèces, il ne justifie nullement cette affirmation par un quelconque élément de preuve ; il ne verse notamment aucun document bancaire justifiant ces versements ni aucune quittance de loyer ; que de telles quittances auraient pourtant pu faire office de justification de domicile plutôt qu’un document manuscrit du propriétaire d’alors par lequel celui-ci, au mois de juin 2000, atteste que M. [C] «habite» [Adresse 1] ;

Qu’en réalité il apparaît que M. [C] n’ayant pas même souscrit un abonnement de fourniture d’électricité avant l’année 2015, le contrat étant au nom des époux [X], les seules sommes qui lui étaient réclamées portaient sur le remboursement de ces factures d’électricité (pièces n°20) ;

Que l’argumentation de M. [C] fondée sur la mention portée sur l’acte de vente s’agissant de l’occupation du bien vendu faisant état d’un bail verbal, elle ne saurait, en l’absence de tout autre élément, établir l’existence de ce bail dès lors qu’elle relève d’une déclaration des vendeurs, lesquels indiquent également qu’aucun loyer n’a été versé depuis le décès de leur mère et ne pas avoir connaissance de la situation antérieure au décès ;

Qu’il en va d’autant plus ainsi que, dans un courrier adressé le 7 mars 2016 à l’héritière de [B] [X], l’avocat de M. [C] lui fait savoir que son client lui a exposé être titulaire d’un bail verbal depuis le 5 mai 1999 moyennant un loyer de 122 euros qu’il règle sans recevoir de quittances ; cette avocate fait savoir à Mme [M] [X] que son client lui a remis des pièces « qui justifient sans conteste l’existence de ce bail verbal, et des écrits même de votre mère » ; qu’en réalité, les déclarations de Mme [X] sur l’acte de vente ne font que reprendre les affirmations de l’avocat de l’intimé, dont elle a été convaincue de la véracité par la présence de pièces confirmant ses dires, sans que ces pièces lui soient communiquées et surtout qui ne sont pas versées aux débats, puisqu’aucune des pièces produites par M. [C] justifie sans conteste l’existence d’un bail verbal ; que, notamment si M. [C] verse aux débats des demandes de remboursement de factures d’électricité ou d’attestation d’assurance, aucune demande ne porte sur un «loyer» ;

Qu’en outre, Mme [M] [X] indique qu’aucun de ces loyers n’a été versé depuis le décès de sa mère, ce qui contredit fortement l’existence de ces versements mensuels antérieurs ; que l’envoi d’argent au mois de juin 2016, aux nouveaux propriétaires après que ceux-ci lui ont demandé de quitter les lieux, argent qui a été refusé par eux, ne saurait modifier la qualification des conditions de mise à disposition de cette chambre de service ;

Que d’ailleurs l’usage d’habitation de cette chambre, dont la superficie et le volume excluent la possibilité d’une location à usage d’habitation, n’est pas démontré, M. [C], retraité de nationalité marocaine, marié comme l’indiquent ses avis d’imposition, utilisant cette chambre comme une domiciliation qui lui permet de venir, de temps à autre, retirer son courrier qu’il charge la gardienne de conserver comme le démontrent l’échange de messages avec celle-ci et l’absence de boîte aux lettres à son nom avant que M. et Mme [I] acquièrent ce bien ( pièces n°11 et 12 ) ;

Considérant en conséquence, que faute pour M. [C] de rapporter la preuve du payement d’une somme effective pour la mise à disposition de ce local, la convention doit être considérée comme un commodat ou prêt à durée indéterminée auquel il peut être mis fin à tout moment à condition de respecter un délai de préavis raisonnable ;

Qu’en l’occurrence le congé délivré le 10 novembre 2017 pour le 11 mai 2018, offrait à M. [C] un délai de six mois et doit être validé ; que son expulsion sera ordonnée ;

Considérant s’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux formée par M. [C], que celui-ci a déjà bénéficié d’un délai de fait de plus de quatre ans, de sorte que sa demande sera rejetée ;

Considérant, quant aux mesures accessoires, que M. [C] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à M. et Mme [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l’arrêt contradictoire,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare recevables les prétentions de M. [S] [I] et Mme [F] [R] épouse [I] relatives à la qualification de l’occupation par M. [G] [C] de la chambre de service n°17 – lot de copropriété n°39 – au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] dans le [Localité 2],

— Dit que la mise à disposition de ladite chambre à M. [G] [C] est un commodat,

— Valide le congé délivré le 10 novembre 2017 par M. [S] [I] et Mme [F] [R] épouse [I] à M. [G] [C] portant sur la chambre de service n°17 – lot de copropriété n°39 – au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] dans le [Localité 2],

— Ordonne à M. [G] [C] de libérer ledit local et, à défaut de départ volontaire, autorise son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le respect du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Déboute M. [G] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne M. [G] [C] à verser à M. [S] [I] et Mme [F] [R] épouse [I], pris ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [G] [C] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président