Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 MARS 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/20534 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEW6T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2021 – Tribunal judiciaire d’EVRY RG n° 19/03204

APPELANTE

S.C.I. DASIMMO immatriculée au RCS d 'Evry sous le numéro 833 455 652,prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 substitué par M^e Stéphanie ZRIBI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. Sénart immatriculée au SIREN sous le numéro 330 528 183, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 assistée de M^e Thierry-laurent GIRAUD de la SCP LUCCIARDI BELLEMANIERE WATRIN ET GIRAUD SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, toque : 194

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 février 2024 prorogée au 15 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 décembre 2017, la SCI Sénart a consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI Dasimmo, portant sur un bâtiment à usage d’activités et de bureaux d’une superficie de 1066 m² sis [Adresse 3], moyennant la somme de 660.000 €, sous condition suspensive d’un prêt et sous réserve du droit de préemption.

Une indemnité d’immobilisation était fixée à la somme de 66.000 € dont 30.000 € ont été versés entre les mains du notaire rédacteur.

La date d’expiration de la promesse était fixée au 27 mars 2018.

Le 11 janvier 2018, le notaire a adressé la déclaration d’intention d’aliéner à la mairie.

Par courrier du 2 mars 2018 adressé au notaire, la mairie d'[Localité 5] a sollicité des renseignements complémentaires et l’a informé qu’en application de l’article L 213-2 du code de l’urbanisme, le délai de réponse de la déclaration d’intention d’aliéner était suspendu jusqu’à réception des pièces demandées et qu’il reprendrait alors pour la durée d’un mois.

Par courrier du 19 avril 2018 adressé à la mairie, le notaire lui a rappelé qu’il lui avait adressé les renseignements complémentaires, qu’elle avait visité la propriété à sa demande le 11 avril 2018 et qu’il lui demandait de prendre position de façon définitive quant à la préemption éventuelle du bien avant le 11 mai 2018 à minuit et que passé ce délai le promettant considèrera qu’elle a renoncé à toute intention d’acquérir.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2018, la SCI Sénart a mis en demeure la SCI Dasimmo de régulariser la vente.

Par exploit du 26 avril 2019, la SCI Dasimmo, a fait assigner la SCI Sénart devant le tribunal de grande instance d’Evry, devenu le tribunal judiciaire d’Evry, en restitution de la somme séquestrée.

Reconventionnellement, la SCI Sénart a sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 11 octobre 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a statué ainsi :

— Dit que la résolution de la promesse de vente du 27 décembre 2017 est imputable à la SCI Dasimmo,

— Déboute la SCI Dasimmo de l’intégralité de ses demandes,

— Condamne la SCI Dasimmo à verser à la SCI Sénart la somme de 66.000 € au titre de l’indemnisation d’immobilisation,

— Autorise la SCI Sénart à appréhender, sur cette somme de 66.000 € la somme de 30.000€ entre "les mains de la SCP Xavier Nys et Francis Huleux', office notarial sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— Condamne la SCI Dasimmo aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI Sénart une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la SCI Sénart du surplus de ses demandes,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI Dasimmo a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 novembre 2021.

Par ordonnance d’incident du 12 janvier 2023, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de radiation et réservé les dépens.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 novembre 2023 par lesquelles la SCI Dasimmo, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1124 du code civil,

A titre principal :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 11 octobre 2021,

Statuant de nouveau,

— Condamner la SCI Sénart à restituer à la SCI Dasimmo la somme de 66.000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2019,

A titre subsidiaire :

— Condamner la SCI Sénart à payer à la SCI Dasimmo la somme de 66.000 € en réparation du préjudice subi, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 11 avril 2019,

En tout état de cause :

— Condamner la SCI Sénart à payer à la SCI Dasimmo la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Sénart aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 13 juin 2022 par lesquelles la SCI Sénart, intimée, invite la cour à :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry,

— Débouter la SCI Dasimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Dasimmo à payer à la SCI Sénart la somme de 10.000 € à titre de dommage-intérêts,

— Condamner la SCI Dasimmo à payer à la SCI Sénart la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du cpc,

— Condamner la SCI Dasimmo en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté la SCI Sénart de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien, formée en sus de l’indemnité d’immobilisation ;

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI Dasimmo sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 66.000 € ; elle conclut que la promesse est devenue caduque, d’une première part au motif qu’elle n’a pas pu lever l’option avant le 27 mars 2018 du fait de la procédure de préemption en cours et de l’absence de prorogation de la date d’expiration de la promesse, d’une seconde part au motif que la promesse a perdu en cours d’exécution un élément essentiel à la validité de l’acte portant sur l’affectation des locaux, d’une troisième part au motif que la condition suspensive prévue au contrat tenant à tout élément de nature à rendre le bien objet de la promesse impropre à son usage s’est réalisée ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits’ ;

Aux termes de l’article 1104 du même code, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public’ ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 27 décembre 2017 stipule

en page 4 :

'Réalisation

Il est convenu que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire …',

en page 6 :

'Indemnité d’immobilisation

1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Les parties sont convenues du versement de la somme de 66.000 €.

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 5 janvier 2018, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 30.000 € …

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versé au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes …

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

— si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage …' ;

Au préalable, il convient de préciser que le droit de préemption est une condition obligatoire ; le fait que le délai de la procédure de préemption n’était pas échu à la date d’expiration de la promesse n’a donc pas entraîné la caducité de la promesse ; il a uniquement reporté la date de la réitération de la vente sans remettre en cause les délais contractuels de la promesse entre les parties ;

Pour justifier de la modification de l’affectation des locaux et de l’impropriété à l’usage du bien, la SCI Dasimmo produit les pièces suivantes :

— une capture d’une page du site internet de la mairie et des extraits des délibérations du conseil municipal (pièces 14, 16, 19 Dasimmo) relatifs au projet de révision du plan local d’urbanisme mentionnant qu’ont été organisées le 5 décembre 2017 une réunion publique pour présenter le diagnostic et le projet d’aménagement de la commune, le 15 décembre 2017 et le 1er juillet 2022 la présentation au conseil municipal des orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable,

— le courrier du 11 juin 2018 adressé par la mairie et le projet en pièce jointe (pièces 7 et 8 Dasimmo) qui précise '… votre projet immobilier n’est pas aujourd’hui en adéquation avec le projet urbain porté par la municipalité.

A ce titre, vous voudrez bien trouver en pièce jointe le nouveau projet d’aménagement et de développement durable mentionnant les orientations de l’équipe municipale pour ce secteur de notre ville, qui sera suivi dans quelques mois par le vote en séance du conseil municipal du nouveau plan local d’urbanisme.

En outre, je profite de ce courrier pour vous rappeler, une nouvelle fois, que le vendeur et la société en charge de la vente de ce bien ont été informés très en amont des intentions de la municipalité concernant ce terrain et plus largement par rapport à la requalification de cette zone. Il est donc regrettable que vous n’ayez pas eu dès le départ cette information cruciale et déterminante de leur part',

— le courriel du 26 juillet 2018 adressé par la mairie (pièce 10 Dasimmo) qui indique '… la Ville porte aujourd’hui un projet de requalification de la zone d’activité économique et plus globalement, l’implantation à long terme, de logements sur certaines parcelles, y compris celle du dossier sus-référencé.

La Ville avait informé le propriétaire de la parcelle, dès le début du projet et son alerte portait bien entendu sur la nécessité de prendre en compte les futurs enjeux en cas de vente, pour la bonne réalisation du projet global …' ;

Ces éléments ne peuvent justifier l’absence de levée de l’option par la SCI Dasimmo à la date d’expiration de la promesse fixée au 27 mars 2018, ni même à la date de la fin de la procédure de préemption le 12 mai 2018, puisqu’à ces dates, celle-ci n’avait pas encore reçu les courriers de la mairie ;

Aucune pièce du dossier ne confirme l’allégation de la mairie selon laquelle le vendeur et la société en charge de la vente auraient été informés des intentions de la municipalité et les auraient dissimulées à la SCI Dasimmo avant la signature de la promesse le 27 décembre 2017, ni même avant la date d’expiration de la promesse fixée au 27 mars 2018 ;

Au surplus, il ressort des pièces produites que les éléments communiqués par la mairie ne constituent qu’un projet de révision du plan local d’urbanisme de la mairie, dont il n’est pas justifié qu’il ait été voté ;

La SCI Dasimmo ne démontre donc pas que l’affectation des locaux ait été modifiée ou que le bien ait été rendu impropre à son usage ;

D’ailleurs la SCI Sénart justifié avoir réalisé la vente portant sur le même bien, affecté à la même destination, et aux mêmes conditions de prix avec la SCI LTA le 1er mars 2019, suite à une promesse de vente du 14 décembre 2018 ;

Ainsi la SCI Dasimmo ne démontre pas que les locaux objets de la promesse ont changé d’affectation ni qu’il ont fait l’objet de 'mesures administratives de nature à les rendre impropres à leur usage', selon les termes de la clause d’indemnité d’immobilisation ;

En conséquence, en l’absence de réalisation de la vente malgré la mise en demeure de la SCI Sénart alors qu’il est constant que les conditions suspensives de la promesse étaient réalisées à la date du 27 mars 2018, la SCI Dasimmo doit être condamnée, en application de la clause d’indemnité d’immobilisation de la promesse, à verser à la SCI Sénart la somme de 66.000 € à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de celle-ci ; et le notaire doit être, pour le paiement d’une partie de cette somme, autorisé à verser à SCI Sénart la somme séquestrée ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— Dit que la résolution de la promesse de vente du 27 décembre 2017 est imputable à la SCI Dasimmo,

— Débouté la SCI Dasimmo de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la SCI Dasimmo à verser à la SCI Sénart la somme de 66.000 € au titre de l’indemnisation d’immobilisation,

— Autorisé la SCI Sénart à appréhender, sur cette somme de 66.000 € la somme de 30.000€ entre "les mains de la SCP Xavier Nys et Francis Huleux', office notarial sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Sur la demande en appel de dommages et intérêts de la SCI Sénart

La SCI Sénart sollicite en appel la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au motif de la mauvaise foi de la SCI Dasimmo ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La SCI Sénart ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la SCI Dasimmo aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Dasimmo, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Sénart la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Dasimmo ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Sénart de sa demande en appel de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Dasimmo aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI Sénart la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ,

Rejette la demande de la SCI Dasimmo au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,