Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 MAI 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11223 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD35R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Mars 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/05506

APPELANTS

Madame [X] [LE] ÉPOUSE [F]

Née le 11 décembre 1940 à [Localité 20]

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Madame [PN] [M] [N] [LE] VEUVE [S]

Née le 3 décembre 1950 à [Localité 27]

[Adresse 11]

[Localité 17]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Madame [B] [C] [Y] [LE]

Née le 23 janvier 1972 à [Localité 27]

[Adresse 24]

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Adresse 21]

[Localité 19] (MEXIQUE)

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Monsieur [L] [E] [BZ] [LE]

Né le 13 mars 1974 à [Localité 27]

[Adresse 10]

[Localité 15]

Représenté par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Monsieur [Z] [J] [BZ] [F]

Né le 21 juillet 1971 à [Localité 27]

[Adresse 2]

[Localité 26] (ROYAUME UNI)

Représenté par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Madame [I] [RK] [DH] [D] NÉE [F]

Née le 26 mai 1976 à [Localité 27]

[Adresse 22]

[Localité 12]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

Monsieur [T] [P] [R] [LE]

Né le 6 juin 1975 à [Localité 27]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représenté par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

INTIMÉE

S.A.S. CABINET LECASBLE ET MAUGEE E 'ORALIA'

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 310 346 341

[Adresse 13]

[Localité 18]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour,entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, conseiller

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Cabinet Lecasble et [EE] a été chargée par [VU] [LE], aujourd’hui décédé, et Mme [X] [LE], épouse [F], de la gestion de biens immobiliers situés à Paris, [Adresse 6] et [Adresse 7]. Ces biens appartiennent à l’indivision composée de Mme [X] [LE], M. [Z] [F], Mme [I] [F], Mme [PN] [F], Mme [B] [LE], M. [A] [LE] et M.[T] [LE] (les consorts [VV]) et, pour certains, également à la SCI [Adresse 4].

Après résiliation des mandats de gestion, les consorts [VV], reprochant à la société Cabinet Lecasble et [EE] des manquements à ses obligations dans la gestion des biens loués, l’ont assignée en paiement, au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, des sommes suivantes :

— la somme de 90 761,60 euros en raison de l’absence d’indexation et de déplafonnement de la galerie Barlier,

— la somme de 4 591 euros en raison de l’absence d’indexation des quatre dernières années de la pharmacie [W] [U],

— la somme de 42 000 euros du fait de l’absence de mise en place d’un échéancier pour le paiement des arriérés de loyers dus par la villa Jean Dominique,

— la somme de 17 684,57 euros du fait des impayés de loyers par M. [H] et des frais engagés pour son expulsion,

— la somme de 11 027,35 euros du fait des impayés de loyers par M. [H] et des frais engagés pour son expulsion,

— la somme de 120 000 euros du fait de l’absence de déplafonnement du loyer dû par le Crédit lyonnais,

— la somme de 7 440 euros du fait de l’absence de location du garage pendant les cinq dernières années,

— la somme de 36 000 euros du fait du défaut de quittancement de la taxe foncière à la villa Jean Dominique,

— la somme de 9 081,02 euros prélevée aux indivisaires pour la gestion des biens de l’immeuble situé [Adresse 5] pour lequel elle ne disposait pas de mandat de gestion,

— la somme de 100 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet Lecasble et [EE] a contesté le droit à agir des consorts [VV] et, à titre subsidiaire, a conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement du 1er mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a constaté le droit à agir des consorts [VV] et :

— condamné la société Cabinet Lecasble et [EE] à payer aux consorts [VV] :

* la somme de 4 295,50 euros en réparation du préjudice causé par l’absence d’indexation du loyer au titre du bail conclu avec la Pharmacie [U] ;

* la somme de 70 171,15 euros correspondant à une somme versée par LCL mais non reversée, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2016 ;

* la somme de 1 913,14 euros au titre du remboursement des honoraires perçus indûment après la fin du mandat, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2016 ;

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de dommages-intérêts au titre de la perte des loyers impayés par M. [H] antérieurement au 24 mars 2011 et recevables les autres demandes relatives à ce bail ;

— débouté les consorts [VV] de leurs autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’indemnisation du préjudice causé par le défaut de location du garage qui n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions ;

— condamné la société Lecasble et Maugée à payer aux consorts [VV] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [VV] ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l’infirmation en ce qu’il :

— condamne la société Cabinet Lecasble et [EE] à leur payer la somme de 4 295,50 euros en réparation du préjudice subi par l’absence d’indexation du loyer de la pharmacie [W] [U] ;

— condamne la société Cabinet Lecasble et Maugée à leur payer la somme de 70 171,15 euros correspondant à une sommer réglée par le Crédit lyonnais et non reversée ;

— déclare irrecevables comme prescrites les demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers impayés par M. [H] antérieurement au 24 mars 2011 ;

— déclare recevables les autres demandes relatives au bail de M. [H] ;

— les déboute de leurs autres demandes indemnitaires ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes indemnitaires fondés sur le défaut de congé donné à Mme [G] et sur le défaut de location du garage situé [Adresse 8], faute d’être reprises au dispositif de leurs conclusions.

Ils demandent en conséquence à la cour de condamner la société Cabinet Lecasble et [EE] à payer aux consorts [VV] :

— la somme de 4 591 euros au titre du défaut d’indexation des loyers de la pharmacie [U] ;

— la somme de 17 684,57 euros au titre du préjudice subi en raison des impayés de loyers de M. [H] ;

— la somme de 26 000 euros à titre de dommages-intérêts afférents au manquement relatif au déplafonnement du loyer dû par le Crédit lyonnais ;

— la somme de 37 500 euros au titre de l’absence de mise en place d’un échéancier de paiement des arriérés de loyer de la villa Jean Dominique ;

— les intérêts au taux légal sur la somme de 70 171,15 euros à compter du 24 mars 2016 jusqu’au 27 janvier 2018, date du remboursement du paiement effectué par le Crédit lyonnais ;

— la somme de 32 000 euros au titre du défaut de quittancement de la taxe foncière relatif au bien loué à la villa Jean Dominique ;

— la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par la négligence de la société Cabinet Lecasble et Maugée dans la gestion du bien immobilier loué à la société Nino pizza ;

— la somme de 27 000 euros au titre du rappel de loyers de la galerie Barlier dû à l’absence d’indexation ;

— la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement de la société Lecasble et Maugée dans la gestion du bail consenti à la galerie Barlier et de l’absence de démarches pour obtenir un déplafonnement du loyer ;

— la somme de 42 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement de la société Lecasble et Maugée dans la gestion du bail consenti à Mme [G] ;

— la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice financier du fait de la non-exécution d’une prestation payée ;

— la somme de 100 000 euros en réparation de leur préjudice moral causé par les carences dans la gestion de leurs biens, par l’obligation de reprendre cette gestion et par l’absence de reversement des sommes perçues pendant plusieurs années et de reversement de la TVA au Trésor public ;

— la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice causé par la rétention abusive de la somme de 70 171,15 euros ;

— la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet Lecasble et [EE] a formé un appel incident.

Elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des consorts [VV] suite à l’acte de partage de l’indivision du 19 décembre 2018, rejette la fin de non-recevoir tirée de ce que les consorts [VV] ne sont recevables à agir que pour leur part indivise et la condamne au paiement de certaines sommes à titre de dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes des consorts [VV] relatives aux locaux donnés à bail à la pharmacie [U] et à la Villa Jean Dominique en raison de la clause subrogatoire contenue dans l’acte de partage de l’indivision du 13 décembre 2018 ;

— de dire que les consorts [VV] ne sont recevables à agir que pour la part indivise dont chacun est titulaire ;

— de déclarer prescrite l’action des consorts [VV] relativement à la gestion du bail conclu avec M. [H] ;

— de débouter les consorts [VV] de leurs demandes indemnitaires ;

— de condamner les consorts [VV] à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité des demandes des consorts [VV] portant sur les biens attribués à la SCI [Adresse 6] (locaux loués à la pharmacie [U], au LCL et à la Villa Jean Dominique)

Considérant que la société Cabinet Lecasble et [EE] conclut d’abord à l’irrecevabilité de l’action des consorts [VV] relative à la gestion des locaux donnés à bail à la pharmacie [U], au LCL et à la Villa Jean Dominique ; qu’elle fait valoir que, suite à un acte de partage du 19 décembre 2018, les consorts [VV] ne sont plus propriétaires depuis le 31 décembre 2018 de ces locaux, attribués à la SCI [Adresse 6], et que l’acte de partage stipulant que 'chacun des copartageants sera subrogé dans tous les droits et obligations attachés aux biens qui leurs sont respectivement attribués', il s’ensuit que seule la SCI [Adresse 3] est recevable à exercer une action relativement à ces biens.

Considérant que si par l’effet déclaratif du partage, chacun des copartageants est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les droits compris dans son lot, cet effet déclaratif ne s’applique pas aux fruits et revenus produits par les biens indivis avant le partage ; que contrairement à ce que prétend la société Lecasble et Maugée, il n’est pas dérogé à cette règle par la clause de l’acte de partage stipulant que 'chacun des copartageants sera subrogé dans les droits et obligations résultant des titres de propriété et des règlements de copropriété des immeubles et ensembles immobiliers désignés ci-dessus dont dépendent les biens et droits immobiliers désignés ci-dessus, des règles d’urbanisme et autres servitudes de droit privé ou public, de la loi ou des règlements’  ; qu’il en résulte que sont recevables les demandes relatives aux locaux donnés à bail à la pharmacie [U], au LCL et à la Villa Jean Dominique, toutes deux relatives aux fruits produits par ces biens, qui ont vocation à être partagés entre tous les indivisaires sans considération de l’attribution des biens dont ils proviennent ;

Sur la recevabilité des demandes des consorts [VV] portant sur les biens en indivision avec la SCI [Adresse 5] au jour de l’assignation (locaux loués à la pharmacie [U], au LCL et à la Villa Jean Dominique)

Considérant que la société Cabinet Lecasble et [EE] rappelle que les locaux loués à la pharmacie [U], au LCL et à la Villa Jean Dominique appartenaient au jour de l’assignation à concurrence de 50 % à la SCI [Adresse 3] et de 50 % aux consorts [VV], de sorte que ces derniers ne pouvaient agir que dans la limite de leur part indivise ;

Considérant cependant que chacun des indivisaires est recevable à exercer l’action en responsabilité contre la société Cabinet Lecasble et [EE] et à réclamer le paiement de dommages-intérêts ;

2 – Sur le bien-fondé des demandes des consorts [VV]

2 – 1 Sur les demandes relatives à l’immeuble situé [Adresse 5]

Le bail conclu avec M. [H]

Considérant que les consorts [VV] soutiennent que la prescription ne pouvait courir à l’égard de la société Cabinet Lecasble et [EE], auteur d’une faute de gestion ;

Considérant que le point de départ de la prescription quinquennale se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer; qu’en l’espèce, les consorts [VV] ont déclaré avoir été informés dès le 12 novembre 2008 de l’existence d’un important arriéré locatif accumulé par M. [H] qui avait cessé de payer les loyers et, partant, de la faute de gestion qu’ils reprochent à la société Cabinet Lecasble et Maugée pour n’avoir pas agi en temps utile ; que l’action engagée le 23 avril 2016, date de l’assignation, est donc prescrite ; qu’il convient d’infirmer le jugement qui déclare prescrites les demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers impayés antérieurement au 24 mars 2011 mais recevables les demandes portant sur la période postérieure ;

Le bail conclu avec LCL

Considérant que les consorts [VV] reprochent à la société Cabinet Lecasble et [EE] d’avoir donné congé au LCL avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 80 000 euros à compter du 1er avril 2015, sans proposer la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux alors que le plafonnement du loyer n’était pas applicable, conformément à l’article R. 145-11 du code de commerce, s’agissant d’un bail de locaux à usage exclusif de bureaux ; qu’ils ajoutent qu’ils ont été contraints d’engager eux-même l’action en fixation du loyer et qu’un accord conclu avec LCL a permis de fixer le loyer annuel à 106 000 euros, soit un montant supérieur de 26 000 euros au loyer fixé par la société Cabinet Lecasble et [EE] ; qu’ils réclament en conséquence la condamnation de la société Cabinet Lecasble et [EE] à leur payer la somme de 26 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que la société Cabinet Lecasble et [EE] s’oppose à cette demande ; qu’elle fait valoir qu’après fixation du loyer à la somme de 106 000 euros, les comptes entre les bailleurs et LCL ont été régularisés et qu’un rappel de loyer a été effectué, de sorte que le préjudice ne peut dépasser 21 666 euros correspondant à la différence entre la valeur locative retenue, soit 106 000 euros, et la somme de 80 000 euros entre le 11 juillet 2014, date de délivrance du congé, et la date de la demande de fixation du loyer le 27 mai 2015 ; qu’en tout état de cause, la société Cabinet Lecasble et [EE] conteste avoir commis une faute puisqu’avant la délivrance du congé avec offre de renouvellement, elle avait consulté M. [V], expert en estimation immobilière auprès du cabinet [SH] et Chaillet, qui avait évalué la valeur locative des locaux entre 65 000 et 70 000 euros, ce qui l’a conduite à proposer un loyer de 80 000 euros supérieur à cette évaluation ; qu’elle ajoute qu’elle n’a délivré le congé qu’après avoir obtenu l’accord des consorts [VV] ;

Considérant qu’avant de délivrer congé à LCL avec offre de renouvellement avec un loyer annuel de 80 000 euros, la société Cabinet Lecasble et [EE] a consulté un cabinet spécialisé en estimation immobilière qui a évalué la valeur locative des locaux entre 65 000 et 70 000 euros ; que la société Cabinet Lecasble et Maugée a ainsi agi avec diligence en se fondant sur l’avis d’un expert ; que le fait que l’expert judiciaire qui a ensuite été désigné ait retenu une valeur locative supérieure ne suffit pas à caractériser une faute de la société Cabinet Lecasble et [EE] tenue à une obligation de moyens ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande des consorts [VV] ;

Considérant que les consorts [VV], qui avaient également reproché à la société Cabinet Lecasble et [EE] ne pas leur avoir reversé la somme de 70 171,15 euros qu’elle avait perçue du LCL, font valoir que la société Cabinet Lecasble et [EE] leur a réglé cette somme le 27 janvier 2018 ; qu’ils demandent à la cour de compléter le jugement et de condamner la société Cabinet Lecasble et [EE] à leur payer les intérêts au taux légal qui ont couru du 24 mars 2016, date de l’assignation devant le tribunal, jusqu’au 27 janvier 2018 ; qu’ils sollicitent en outre la condamnation de la société Cabinet Lecasble et [EE] à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice que leur a causé la retenue abusive de ces fonds ;

Considérant que le jugement ayant condamné la société Cabinet Lecasble et [EE] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2016, il n’y a pas lieu de compléter le jugement ; qu’il n’y a également pas lieu de condamner la société Cabinet Lecasble et Maugée à payer aux consorts [VV] des dommages-intérêts en l’absence de preuve du préjudice allégué ;

Le bail conclu avec la Villa Jean Dominique

Considérant que les consorts [VV] reprochent d’abord à la société Cabinet Lecasble et [EE] un manquement à ses obligations pour n’avoir pas mis en place un échéancier afin de permettre à la Villa Jean Dominique de régler l’important arriéré de loyers qui s’élevait à 82 833 euros au 31 mars 2013, alors que celle-ci avait proposé en 2008 d’apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 750 euros ; qu’ils indiquent qu’ensuite la société Cabinet Lecasble et [EE] ne s’est plus préoccupée de l’existence de cette dette et que c’est la Villa Jean Dominique qui a fait une nouvelle proposition d’apurement de sa dette selon un échéancier prévoyant un règlement mensuel de 1 000 euros qui devait être porté à 2 000 euros à compter de 2014 ; que les consorts [VV] sollicitent la condamnation de la société Cabinet Lecasble et Maugée à leur payer la somme de 37 500 euros correspondant à la somme qu’ils auraient perçue si elle avait accepté l’échéancier proposé en 2013 ; que la société Cabinet Lecasble et [EE] explique avoir mis en place un échéancier qui a été respecté jusqu’à ce jour et conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande. Elle ajoute que compte tenu de la particularité du bien, dépourvu de raccordement au tout à l’égout, des pompes d’évacuation ont été aménagées au sous-sol, générant des frais d’entretien de 35 000 euros par an à la charge du locataire, de sorte qu’en cas de demande d’expulsion de celui-ci, d’une part il y a peu de chance que la force publique eût été accordée compte tenu du fait que les locaux sont à usage de l’exploitation d’une maison de retraite, d’autre part, en cas de départ du locataire, il aurait été difficile de trouver un nouveau locataire aux mêmes conditions.

Considérant que si la société Cabinet Lecasble et [EE] a refusé le 29 novembre 2008 la proposition de la Villa Jean Dominique de mettre en place un échéancier prévoyant des règlements mensuels de 750 euros pour apurer sa dette, il n’apparaît pas que ce refus était fautif alors qu’il était motivé par le fait que la somme de 750 euros était insuffisante compte tenu de l’importance de l’arriéré ; qu’en outre, aucun élément ne permet d’établir que la mise en place de cet échéancier aurait permis l’apurement de la dette compte tenu des difficultés financières rencontrées par la Villa Jean Dominique ainsi qu’elle l’explique dans des correspondances du 28 février 2012 et du 16 janvier 2013 ; qu’elle indique en effet que pour faire face à ces difficultés dues à un marché de plus en plus concurrentiel, elle a créé une nouvelle activité qui lui permettra d’augmenter son chiffre d’affaires et que c’est dans ces conditions qu’elle a pu faire une nouvelle proposition d’apurement de la dette au moyen d’échéances mensuelles de 1 000 euros qui passeront à 2 000 euros dès 2014 ; que, par ailleurs, il n’est pas contesté que cet échéancier a été respecté et qu’ainsi le préjudice allégué, constitué par la perte de loyers, n’est pas justifié ;

Considérant que les consorts [VV] reprochent ensuite à la société Cabinet Lecasble et [EE] de ne pas avoir réclamé à la Villa Jean Dominique la taxe foncière que celle-ci s’était pourtant engagée à rembourser ; que, cependant, les consorts [VV] ne justifient pas avoir été dans l’impossibilité de récupérer la taxe foncière due par la Villa Jean Dominique ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a rejeté cette demande ;

Le bail conclu avec la pharmacie [U]

Considérant que les consorts [VV] déclarent avoir subi un préjudice causé par la faute de la société Cabinet Lecasble et [EE] qui n’a pas réclamé la révision du loyer en application de la clause d’indexation prévue au contrat de bail ; qu’elle conclut à la confirmation du jugement qui a condamné la société Cabinet Lecasble et [EE] à les indemniser de la perte de loyers subis sauf à retenir la somme de 4 591 euros ; que la société Lecasble et [EE] prétend avoir réclamé à la pharmacie [U] la somme due au titre de l’indexation du loyer et verse aux débats une demande de règlement d’un montant de 1 591,24 euros qu’elle a adressée le 22 septembre 2015 à la pharmacie [U], ainsi qu’un décompte dont il ressort que cette somme a été réglée le 6 octobre 2015 ;

Considérant qu’en l’absence de précision, il ne peut être établi que la somme de 1 591,24 euros que la société Lecasble et Maugée a réclamé à la pharmacie Maugée au titre d’un 'rappel de loyer soumis TVA’ était due en application de la clause d’indexation, cette somme ayant pu être réclamée à un autre titre ; qu’il convient de confirmer le jugement qui condamne la société Lecasble et Maugée à payer aux consorts [VV] la somme de 4 591 euros ;

2 – 2 Sur les demandes relatives à l’immeuble situé [Adresse 9]

Le bail conclu avec la société Nino Pizza

Considérant que les consorts [VV] reprochent à la société Cabinet Lecasble et [EE] de n’avoir pas remboursé au Trésor public la TVA perçue sur les loyers dues au titre du bail conclu avec la société Nino Pizza ; que les consorts [VV] indiquent que le nouveau gestionnaire a régularisé la situation et obtenu de l’administration fiscale un dégrèvement des pénalités de retard ; qu’il en résulte qu’aucun préjudice n’a été causé par la faute de la société Cabinet Lecasble et [EE] ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de dommages-intérêts formée de ce chef par les consorts [VV] ;

2 – 3 Sur les demandes relatives à l’immeuble situé [Adresse 8]

Le bail conclu avec M. [K]

Considérant que les consorts [VV] reprochent à la société Cabinet Lecasble et [EE], alors que M. [K] avait cessé de payer ses loyers et laissé s’accumuler un arriéré s’élevant à 7 579,25 euros au 31 décembre 2013, de n’avoir pris aucune mesure afin d’obtenir le paiement des loyers ou d’expulser le locataire, ce qui les a contraints à engager eux-même une action contre celui-ci ; que par jugement du 7 mars 2014, le tribunal d’instance a condamné M. [K] à leur payer la somme de 8 209,35 euros et ordonné son expulsion ; qu’ils sollicitent la confirmation du jugement qui condamn la société Cabinet Lecasble et Maugée à leur payer la somme de 4 104,67 au titre de la perte de chance d’avoir pu relouer le local à un locataire solvable et réclament en outre sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; que la société Cabinet Lecasble et [EE] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle s’est heurtée à une situation complexe compte tenu du fait que M. [K] était lié par un bail verbal, que le bail portait sur une remise et que l’adresse de M. [K] était inconnue ;

Considérant que ces éléments établissent la carence de la société Cabinet Lecasble et [EE] qui avait l’obligation d’engager une procédure en paiement de l’arriéré et en expulsion de M. [K] ; que cette faute a fait perdre à la société Cabinet Lecasble et Maugée la chance de relouer le local à un locataire solvable ; que le tribunal a justement évalué ce préjudice à 50 % du montant des loyers perdus, soit 4 104,67 euros ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation d’un préjudice moral que ne justifie pas le fait qu’ils ont eux-mêmes dû engager une procédure contre M. [K] ;

Le bail conclu avec la [Adresse 25]

Considérant que les consorts [VV] reprochent à la société Cabinet Lecasble et [EE] de ne pas avoir, depuis 2001, fait appliquer la clause prévoyant l’indexation triennale des loyers en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction ; qu’ils concluent à l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 26 761,66 euros et réclament la somme de 27 000 euros en réparation de leur préjudice financier ;

Considérant que si le tribunal a retenu que les mandats confiés à la société Cabinet Lecasble et [EE] ont été conclus le 23 novembre 2011 et le 6 janvier 2012, et qu’ainsi il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir réclamé avant ces dates les sommes dues au titre de l’indexation du loyer, la société Cabinet Lecasble et [EE] a écrit dans ses dernières conclusions d’appel, page 25, 'il sera également indiqué que la galerie Barlier était déjà locataire depuis plusieurs années puisque, lorsque le Cabinet Lecasble et [EE] a pris la gérance de l’immeuble, le 1er juillet 1998, le compte de la Galerie Barlier était débiteur de 207 471,60 Frs, soit 31 628,84 euros’ ; qu’elle indique ensuite que lorsqu’il lui a été demandé de procéder au rappel des loyers en application de la clause d’indexation, elle a émis un avis d’échéance d’un montant de 26 761,66 euros ; que chargée de la gestion des locaux loués à la [Adresse 25] depuis 1998, il appartenait à la société Cabinet Lecasble et [EE], en application de la clause d’indexation figurant dans le bail, de réclamer le montant du loyer révisé ; que selon la lettre adressée à la Galerie Barlier le 30 octobre 2012 par M. [T] [LE], agissant pour le compte de l’indivision, il a été indiqué que cette clause n’a été appliquée qu’en 1998 et en 2001 ; que par cette lettre, les consorts [VV] ont mis en demeure la [Adresse 25] de lui payer la somme de 26 671,66 euros correspondant à la somme due au titre des loyers d’octobre 2007 à octobre 2012 non atteints par la prescription ; qu’il est ainsi établi la carence de la société Cabinet Lecasble et [EE] qui était tenue en application du mandat de réclamer à la Galerie Barlier les loyers dus en application de la clause d’indexation sans pouvoir s’exonérer de cette obligation par le fait que [VU] [LE], et à sa suite M. [T] [LE], tous deux notaires, avaient suivi activement la gestion des biens de l’indivision ; que cependant, malgré les demandes de la société Cabinet Lecasble et [EE], les consorts [VV] ne produisent pas un décompte actualisé de la somme réclamée au titre de l’indexation de loyer ; que l’attestation du cabinet J. Raimon du 11 mars 2020 indiquant que la somme de 26 761,66 euros était due au titre du rappel d’indexation du loyer, compte tenu de son ancienneté, ne permet pas de justifier que cette somme reste encore due par la [Adresse 25] ; qu’il convient de rejeter la demande des consorts [VV] en l’absence de preuve du préjudice allégué ;

Considérant que les consorts [VV] reprochent ensuite à la société Cabinet Lecasble et [EE], lors du renouvellement du bail, de les avoir conseillé de signer un nouveau bail aux mêmes conditions que celles du précédent bail sans tenter d’obtenir un déplafonnement du loyer ; que toutefois, les consorts [VV] ayant engagé contre la Galerie Barlier une procédure aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à 77 000 euros, la cour d’appel, infirmant le jugement qui avait fixé le montant du loyer déplafonné à 59 000 euros, a rejeté la demande de déplafonnement ; qu’en l’absence de préjudice, il y a lieu de rejeter la demande des consorts [VV] qui sollicitent la condamnation de la société Cabinet Lecasble et [EE] en paiement de la somme de 20 000 euros en réparation d’un préjudice moral ;

Le bail conclu avec Mme [G]

Considérant que les consorts [VV] font valoir, alors que Mme [G], titulaire d’un bail régi par la loi du 1er septembre 1948, bénéficiait d’un loyer très inférieur à la valeur locative du bien, que la société Cabinet Lecasble et [EE] a manqué à ses obligations pour ne pas avoir donné congé à la locataire sur le fondement de l’article 4 de cette loi et pour n’avoir pris aucune mesure pour sortir le bail du domaine de cette même loi ; qu’ils évaluent leur préjudice à la somme de 42 000 euros correspondant à la différence, calculée sur une période de cinq ans, entre le loyer trimestriel qu’ils ont perçu (4 900 euros) et un loyer trimestriel conforme à la valeur locative de l’appartement (7 000 euros);

Considérant, cependant, que le congé délivré le 4 février 2014 par les consorts [VV] sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ne vise aucun cas justifiant l’exclusion du droit au maintien dans les lieux de Mme [G] ; que celle-ci pouvant ainsi rester dans les locaux sans limitation de durée tout en bénéficiant du régime de taxation des loyers, le défaut de délivrance par la société Cabinet Lecasble et [EE] d’un congé n’a causé aucun préjudice aux consorts [VV] ; qu’en outre, les consorts [VV] ne démontrent pas que les conditions de sortie du domaine de la loi du 1er septembre 1948, fixées par la loi du 23 décembre 1986, quant aux locaux et, celles, négatives, quant à la situation de la locataire, permettaient la conclusion d’un bail de sortie de la loi de 1948 ; que la faute reprochée à la société Cabinet Lecasble et Maugée n’est donc pas établie ; qu’en tout état de cause, dans un courriel adressé le 30 décembre 2012 à la société Cabinet Lecasble et [EE] par Mme [D], il est écrit : 'Pour Mme [O] merci de vos commentaires qui nous permettent de conclure rapidement qu’il n’y a rien à faire pour cet appartement avant le décès de la locataire’ ; qu’il en résulte que la société Cabinet Lecasble et Maugée s’était préoccupée de la bonne gestion de l’appartement loué à Mme [G] et en avait conclu qu’il n’y avait aucune mesure à prendre dans l’intérêt des bailleurs ; qu’il convient de débouter les consorts [VV] de leur demande ;

2 -4 Sur les autres demandes

La demande de remboursement d’honoraires

Considérant que les consorts [VV] ont réclamé le remboursement par la société Cabinet Lecasble et Maugée d’honoraires perçus indûment après la résiliation du mandat alors que la gestion de leurs biens était assurée par le Cabinet Raimon ; qu’il est constant que la société Cabinet Lecasble et [EE] a remboursé la somme de 5 188,16 euros le 25 mars 2016 et la somme de 1 972,72 euros le 20 septembre 2016 ; que les consorts [VV] n’ont pas contesté que ces sommes correspondent à l’intégralité des honoraires litigieux ; qu’il y donc lieu d’infirmer le jugement qui a condamné la société Cabinet Lecasble et [EE] à leur rembourser la somme de 1 913,14 euros ;

La demande d’indemnisation du préjudice causé par l’inexécution des prestations payées

Considérant que les consorts [VV] font valoir qu’en raison de la carence de la société Cabinet Lecasble et [EE], ils ont engagé une procédure contre M. [K] en résiliation du bail et en expulsion et contre LCL en déplafonnement du loyer ; qu’ils déclarent avoir également négocié avec la Villa Jean Dominique un échéancier de remboursement de l’arriéré locatif ; qu’ils soutiennent, alors que ces démarches incombaient à la société Cabinet Lecasble et [EE], qu’ils sont ainsi fondés à réclamer des dommages-intérêts qu’ils chiffrent à 30 000 euros puisque non seulement la société Cabinet Lecasble et [EE] a perçu des honoraires sans réaliser les prestations convenues mais qu’en outre il y a lieu de les indemniser 'des préjudices causés par ces manquements’ ;

Considérant que les fautes retenues à l’encontre de la société Lecasble et [EE] ayant donné lieu à indemnisation, les consorts [VV] ne sont pas fondés à réclamer la restitution de partie des honoraires qu’ils lui ont réglés ;

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Considérant que les consorts [VV] font valoir que la société Cabinet Lecasble et [EE], profitant de l’âge avancé de [VU] [LE], a trahi la confiance que celui-ci lui avait accordée et négligé la gestion des biens dont elle avait la charge ; qu’il n’est cependant justifié ni que l’âge de [VU] [LE] l’avait placé dans un état de dépendance vis-à-vis de la société Lecasble et Maugée ni, si tel avait été le cas, qu’elle a profité de cette situation en négligeant sciemment la gestion des biens dont elle avait la charge ;

3 – Sur la demande de la société Lecasble et Maugée

Considérant que la société Lecasble et Maugée réclame la condamnation des consorts [VV] à des dommages-intérêts au motif qu’ils auraient formé contre elle une demande de dommages-intérêts infamante en prétendant qu’elle a profité de l’état de faiblesse de [VU] [LE] ; que le préjudice moral allégué n’étant pas justifié, il convient de rejeter cette demande ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il ne déclare irrecevable comme prescrites que les demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de loyers impayés par M. [H] antérieurement au 24 mars 2011 ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de dommages-intérêts au titre la perte de loyers impayés par M. [H] ;

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes des consorts [VV] et de la société Lecasble et Maugée ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [VV] et les condamne à payer à la société Lecasble et Maugée la somme de 3 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Dechezleprêtre Desrousseaux conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,