Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 6 novembre 2024, n° 21/08531

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
- Sur les frais de recouvrement et les dommages et intérêts
- Sur la demande de délais de paiement
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI Bobigny 16 décembre 2020

CA Paris
Infirmation partielle 6 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Erreur de qualification du solde antérieur
La cour a constaté que le tribunal a effectivement fait une erreur dans la qualification du solde antérieur, ce qui a conduit à une sous-estimation de la créance du syndicat.
Accepté
Difficultés financières de la société
La cour a reconnu les difficultés financières de la société et a jugé qu'il était raisonnable de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a jugé que la société LF2004, partie perdante, devait payer une somme supplémentaire au syndicat pour couvrir les frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 6 nov. 2024, n° 21/08531
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/08531
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 16 décembre 2020, N° 20/03930
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joanna GABAYFrédéric SUEUREvelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES TOUR ESSOR, Société ESSET PROPERTY MANAGEMENT c/ S.C.I. LF2004

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08531 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTKQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 20/03930

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES TOUR ESSOR, [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 484 882 642

C/O Société ESSET PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ et plaidant par M^e Joanna GABAY – SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMEE

S.C.I. LF2004

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 843 398 736

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric SUEUR de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J0152

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte du 30 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Tour Essor,[Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner la société civile immobilière LF2004 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 4 février 2020 et de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné la société LF2004 à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

102 599,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 février 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019 pour la somme de 18 811,56 euros, à compter du 2 septembre 2019 pour la somme de 45 848,97 euros, à compter du 22 octobre 2019 pour la somme de 89 305,03 euros et à compter du 30 mars 2020 pour le surplus,

404,90 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2019 pour la somme de 27,45 euros, à compter du 2 septembre 2019 pour la somme de 27,45 euros, et pour le surplus à compter du 22 octobre 2019,

500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné la société LF2004 aux dépens, dont distraction au profit de Maître Bruno Alcali conformément à l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés pour le compte du syndicat des copropriétaires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour Essor a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 mai 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 7 février 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour Essor, appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement uniquement en ce qu’il a limité le montant de la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 102 599,05 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 février 2020 alors que cette créance s’élevait à la somme de 117.107,03 euros,

— confirmer le jugement dans ses autres dispositions,

statuant à nouveau,

— condamner la société LF2004 à lui payer la somme de 117 107,03 euros représentant les charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtés au 1er janvier 2020,

— débouter la société LF2004 de sa demande de délais de paiement,

— condamner la société LF2004 au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— condamner la société LF2004 aux dépens d’appel en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 29 février 2024 par lesquelles la société LF2004, intimée, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1343-5 du code civil, à :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— lui accorder 24 mois de délais de paiement pour le règlement de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement à compter de la signification du jugement,

— juger que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles relevant de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le tribunal a commis une erreur en qualifiant la somme de 14 507,98 euros de solde antérieur débiteur alors qu’il s’agissait d’un solde antérieur créditeur.

La SCI LF2004 allègue que le tribunal a justement déduit un solde antérieur débiteur.

Lsyndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de la fédération française de natation ainsi que l’attestation de transfert de propriété le 16 janvier 2018 justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI LF2004,

— le décompte des sommes dues par la SCI LF2004 arrêté au 4 février 2020 à la somme de 117 107,04 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 18 décembre 2018 et 2 juillet 2019,

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— la mise en demeure de payer la somme de 18.811.56 euros adressée à la société LF2004 par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2019, la mise en demeure de payer la somme de 45,848,97 euros adressée à la société LF2004 par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2019, la mise en demeure de payer la somme de 89.305,03 euros adressée à la société LF2004 par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2019.

Il ressort du décompte et des appels de fonds que, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la première juge a, à tort, déduit de la somme due un solde antérieur créditeur de 14 507,98 euros.

La dette de la SCI LF2004 s’élève donc à la somme de 117 107,04 euros et elle doit être condamnée au paiement de cette somme au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 février 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019 pour la somme de 18.811,56 euros, à compter du 2 septembre 2019 pour la somme de 45.848,97 euros, à compter du 22 octobre 2019 pour la somme de 89 305,03 euros et à compter du 30 mars 2020 pour le surplus. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement et les dommages et intérêts

Il y a lieu de faire droit aux demandes des deux parties qui sollicitent la confirmation du jugement sur ces points.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI LF2004 expose qu’elle a acquis l’immeuble afin de permettre le développement et la réunion de trois cabinets comptables, que l’opération n’a pas abouti dans la mesure où un seul cabinet a signé un bail. Elle explique avoir rencontré de ce fait de nombreuses difficultés et avoir été confrontée à des locataires mauvais payeurs. Elle allègue que les perspectives s’agissant de sa propre rentabilité sont actuellement encourageantes.

Pour s’opposer à la demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LF2004 a déjà bénéficié des plus larges délais de paiement en s’abstenant de régler ses charges et qu’elle ne justifie pas de démarches actives pour faire face à ses obligations, notamment en ce qu’elle ne produit ni mandat de vente, ni mandat de gestion.

Les pièces versées aux débats par la SCI LF2004 démontrent les difficultés financières qu’elle a rencontrées. Si, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la SCI ne justifie pas de démarches propres à lui permettre d’apurer son arriéré de charges de copropriété, le syndicat, quant à lui, ne prétend pas que l’octroi de délais de paiement le rendrait dans l’incapacité de payer les charges de fonctionnement de l’immeuble.

Il convient par conséquent de dire que la SCI LF2004 pourra s’acquitter de sa dette en vingt-trois mensualités de 4 500 euros suivies d’une mensualité soldant l’arriéré, intérêts compris.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LF2004, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la société LF2004 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 102 599,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 février 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019 pour la somme de 18 811,56 euros, à compter du 2 septembre 2019 pour la somme de 45 848,97 euros, à compter du 22 octobre 2019 pour la somme de 89 305,03 euros et à compter du 30 mars 2020 pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société LF2004 à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Essor, située [Adresse 1], la somme de 117 107,04 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 février 2020, appel provisionnel du 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019 pour la somme de 18 811,56 euros, à compter du 2 septembre 2019 pour la somme de 45 848,97 euros, à compter du 22 octobre 2019 pour la somme de 89 305,03 euros et à compter du 30 mars 2020 pour le surplus ;

Dit que la SCI LF2004 pourra s’acquitter du paiement de cette condamnation en vingt-trois mensualités de 4 500 euros suivies d’une mensualité soldant l’arriéré, intérêts compris, la première mensualité devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent arrêt ;

Rappelle qu’à défaut de paiement d’une mensualité, la somme redeviendra exigible dans sa totalité ;

Condamne la SCI LF2004 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Essor, située [Adresse 1], la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE