RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04690 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMUY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2021- Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris- RG n° 11-20-008371

APPELANTS

Monsieur [O] [P]

né le 05 mai 1974 à [Localité 5]

[Adresse 10]

[Localité 2] ( PAYS-BAS)

Représenté par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1029

Madame [X] [N] épouse [P]

née le 02 octobre 1980 à [Localité 6]

[Adresse 10]

[Localité 2] (PAYS-BAS)

Représentée par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1029

INTIMÉE

Madame [M] [Z]

née le 10 mai 1975 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant, M^e Catherine DE FROIDCOURT, avocat au barreau de PARIS, toque : A241, substituée à l’audience par M^e Louis DES CARS, avocat du Cabinet ALTANA, toque : R 031.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 15 juillet 2013, M. [O] [P] et Mme [X] [P] née [N] ont donné en location à Mme [M] [Z] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 9]moyennant un loyer mensuel de 3 200 euros et une provision sur charges de 800 euros.

Un litige s’est élevé entre les parties au sujet de la régularisation des charges.

Mme [M] [Z] a quitté le logement le 25 janvier 2019.

Un second litige s’est élevé entre les parties sur la date effective de fin de bail et l’état des lieux de sortie.

Saisi par Mme [M] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2019, par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que le bail est opposable à M. [O] [P] ;

— débouté M. [O] [P] et Mme [X] [P] de leur demande tendant à dire que le loyer mensuel doit être fixé à la somme de 3 700 euros ;

— condamné M. [O] [P] et Mme [X] [P] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 19 250, 68 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation au titre de la régularisation des charges pour la période 2013-2018 ;

— débouté Mme [M] [Z] de sa demande d’astreinte ;

— condamné Mme [M] [Z] à payer à M. [O] [P] et Mme [X] [P] la somme de 4 800 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier 2019 au 15 février 2019 ;

— débouté Mme [M] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie mais rappelle que le montant du dépôt de garantie, soit 3 200 euros, doit venir en déduction de la somme due au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 1er janvier 2019 au 15 février 2019 ;

— constaté que la clause mettant à la charge de Mme [M] [Z] le coût de l’état des lieux d’entrée par huissier est réputée non écrite ;

— condamné M. [O] [P] et Mme [X] [P] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 405, 24 euros au titre du constat de commissaire de justice pour l’état des lieux d’entrée ;

— condamné Mme [M] [Z] à payer à M. [O] [P] et Mme [X] [P] la somme de 402, 05 euros au titre du constat de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie ;

— débouté M. [O] [P] et Mme [X] [P] de leur demande d’indemnisation du fait de la mauvaise foi de Mme [M] [Z] ;

— débouté M. [O] [P] et Mme [X] [P] de leur demande d’indemnisation du fait du nettoyage de l’appartement ;

— condamné Mme [M] [Z] à payer à M. [O] [P] et Mme [X] [P] la somme de 273, 90 euros au titre du changement de la serrure du box ;

— condamné Mme [M] [Z] à payer à M. [O] [P] et Mme [X] [P] la somme de 1 426, 07 euros au titre du sinistre indemnisé et non réparé de 2018 ;

— débouté M. [O] [P] et Mme [X] [P] de leur demande d’indemnisation au titre de la remise en état de l’appartement ;

— débouté M. [O] [P] et Mme [X] [P] de leur demande d’indemnisation au titre de la diminution du prix de vente de l’appartement ;

— dit que chaque partie supportera la moitié des dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2022, M. [O] [P] et Mme [X] [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [P] et Mme [X] [P] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— constate que le bail est opposable à M. [O] [P] ;

— les déboute de leur demande tendant à dire que le loyer mensuel doit être fixé à la somme de 3 700 euros ;

— les condamne à payer à Mme [M] [Z] la somme de 19 250, 68 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation au titre de la régularisation des charges pour la période 2013-2018 ;

— rappelle que le montant du dépôt de garantie, soit 3 200 euros, doit venir en déduction de la somme due au titre de l’arriéré de loyers pour la période du 1er janvier 2019 au 15 février 2019 ;

— constate que la clause mettant à la charge de Mme [M] [Z] le coût de l’état des lieux d’entrée par huissier est réputée non écrite ;

— les condamne à payer à Mme [M] [Z] la somme de 405, 24 euros au titre du constat d’huissier pour l’état des lieux d’entrée ;

— les déboute de leur demande d’indemnisation du fait de la mauvaise foi de Mme [M] [Z] ;

— les déboute de leur demande d’indemnisation du fait du nettoyage de l’appartement ;

— les déboute de leur demande d’indemnisation au titre de la remise en état de l’appartement ;

— les déboute de leur demande d’indemnisation au titre de la diminution du prix de vente de l’appartement ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

et en ce qu’il les déboute de leurs demandes tendant à :

— juger que le contrat de bail est inopposable à M. [O] [P] ;

— juger nul et de nul effet le congé de Mme [M] [Z] ;

— fixer la valeur locative du bien à la somme de 3 700 euros depuis le début du bail, le 15 juillet 2013 ;

— débouter Mme [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— condamner Mme [M] [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour inexécution de mauvaise foi du contrat, ces sommes devant se compenser avec les sommes éventuellement dues par les bailleurs au titre de la régularisation de charges ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [M] [Z] à leur payer les sommes suivantes :

—  21 032,26 euros au titre des loyers du 1er janvier au 8 juillet 2019 ;

à titre subsidiaire,

—  6 257,02 euros au titre des loyers du 1er janvier au 15 février 2019 ;

—  2 689,51 euros au titre des régularisations de charges ;

—  804,09 euros au titre des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

—  786 euros au titre des frais de ménage ;

—  273,90 euros au titre du remplacement de la serrure du box ;

—  1 426,07 euros au titre du dégât des eaux pour lequel elle a été indemnisée ;

—  2 200 euros au titre de la reprise des peintures ;

—  26 234,10 euros au titre de la réfection de l’appartement ;

— condamner Mme [M] [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— décide que Mme [M] [Z] était tenue au paiement des loyers jusqu’au 15 février 2019 ;

— condamne Mme [M] [Z] à payer la somme de 402, 05 euros au titre de l’état des lieux de sortie ;

— déboute Mme [M] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

— condamne Mme [M] [Z] à payer la somme de 273, 90 euros au titre du remplacement de la serrure du box ;

— condamne Mme [M] [Z] à restituer la somme de 1 426, 07 euros au titre de l’indemnisation du sinistre ;

en conséquence et statuant à nouveau,

il est demandé à la cour de :

— juger que le contrat de bail est inopposable à M. [O] [P] ;

— juger nul et de nul effet le congé de Mme [M] [Z] ;

— fixer la valeur locative du bien à la somme de 3 700 euros depuis le début du bail, le 15 juillet 2013 ;

— débouter Mme [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— condamner à payer aux époux [P] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour inexécution de mauvaise foi du contrat, ces sommes devant se compenser avec les sommes éventuellement dues par les bailleurs au titre de la régularisation de charges ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [M] [Z] à leur payer les sommes suivantes :

—  21 032,26 euros au titre des loyers du 1er janvier au 8 juillet 2019 ;

À titre subsidiaire,

—  6 257,02 euros au titre des loyers du 1er janvier au 15 février 2019 ;

—  2 689,51 euros au titre des régularisations de charges ;

—  804, 09 euros au titre des frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

—  786 euros au titre des frais de ménage ;

—  273,90 euros au titre du remplacement de la serrure du box ;

—  1 426,07 euros au titre du dégât des eaux pour lequel elle a été indemnisée ;

—  26 234,10 euros au titre de la réfection de l’appartement ;

— condamner Mme [M] [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [M] [Z] demande à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 novembre 2021 ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, infondées en droit et en fait ;

— condamner les appelants au paiement solidaire de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution du jugement de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’opposabilité du contrat de bail à M. [O] [P],

M. [P] fait valoir qu’il n’a pas signé le bail, et que Mme [P] a été représentée par sa mère, et que s’agissant d’un bien indivis, le bail lui est inopposable. Il reconnaît cependant l’existence d’un bail verbal.

Mme [Z] soutient que le bail est opposable à M. [P] qui a été son interlocuteur privilégié durant toute la durée du bail.

Sur ce,

La conclusion ou le renouvellement d’un bail portant sur un bien indivis ne peut résulter que d’un mandat spécial, la représentation tacite étant exclue en matière de baux.

Toutefois, il demeure établi par les pièces du dossier que M. [P] a consenti au contrat de bail du 15 juillet 2013, et il est notamment relevé à l’appui des pièces produites que c’est exclusivement avec ce dernier que la locataire Mme [Z] a discuté des termes de la location et que c’est encore lui seul, et non son épouse, qui a consenti à la location.

Il est en outre relevé que M. [P] a pris une part active à la gestion locative du bien, un nombre important d’emails versés aux débats illustrant son implication permanente dans la gestion locative du bien et ses échanges avec la locataire à ce sujet, ses déplacements au sein de l’appartement, ne laissant aucun doute sur ce point.

Il est ainsi établi que :

— M. [P] encaissait lui-même les loyers et appels de charge, sur un compte bancaire ouvert à son nom que son épouse avait transmis à la locataire ;

— M. [P] a lui-même signé une attestation de règlement à jour des loyers demandé à son épouse par la locataire ;

— M. [P] a encore signé avec son épouse les constatations effectuées par leurs soins à la suite d’un premier rendez-vous d’état des lieux de sortie du 1erfévrier 2019 ;

Ainsi, M. [P] s’est comporté tout au long de la location comme l’un des bailleurs avec son épouse du bien occupé.

La cour rappelle que le consentement au bail peut être verbal, par l’échange de simples courriers dès lors que les éléments de la location établissent la réalité de l’existence de l’engagement contractuel.

En outre, M. [P] a, par ses agissements avec la locataire, ratifié le contrat de bail signé par son épouse, dont il est établi qu’il en avait parfaitement connaissance et dont il n’a au surplus jamais contesté l’existence en le mettant en oeuvre durant 5 ans et demi.

Il est ainsi retenu que M. [P] a bien donné son accord sur le principe et les modalités d’un bail consenti à Mme [Z], lequel s’est exécuté durant plusieurs années, avec pour base un loyer de 3 200 euros et une provision sur charges de 800 euros.

M. [P] ne peut ainsi soutenir que le bail lui serait inopposable, de même que ses modalités, comprenant le prix du loyer, et ce en application de l’article 1103 du code civil.

M. et Mme [P] seront donc déboutés de leur demande tendant à voir fixer le montant du loyer à la somme de 3 700 euros mensuels au lieu du loyer de 3 200 euros fixé au bail et le jugement sera confirmé sur ce premier point.

— Sur la demande de Mme [M] [Z] relative à la régularisation des charges de 2013 à 2018,

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est la date de régularisation des charges par le bailleur. C’est en effet à cette date que le locataire a connaissance des éléments lui permettant de déterminer s’il a ou non versé plus que ce qu’il devait.

C’est sur le fondement exclusif du bail, dont il a été précédemment retenu qu’il était opposable aux deux appelants, que le calcul des charges locatives doit ainsi s’opérer sur la durée du bail.

M. [P] a en outre lui-même, expressément indiqué à la locataire s’agissant du solde des charges de copropriété :« pour les charges je vais regarder, et je vous tiens au courant, on avait discuté pour l’année 2018 », ce qui est encore de nature à démontrer qu’il était parfaitement informé de l’existence d’un loyer et du montant des provisions pour charges locatives.

Le régime matrimonial de séparation de biens des époux, s’agissant d’un bail qui leur est opposable à tous les deux, est quant à lui sans incidence sur le montant et la quote part des charges récupérables par la locataire.

Il est ensuite relevé qu’en dépit de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et des mises en demeure de Mme [Z], les bailleurs n’ont jamais procédé à la régularisation annuelle des charges avancées par la locataire chaque mois.

Par un courrier du 13 mars 2019 et après une mise en demeure formelle leur ayant été adressée par la locataire, les bailleurs ont fini par délivrer le détail exact des charges récupérables qu’ils avaient payées au cours des années 2013/2014/2015/2016/2017/2018 avec leurs pièces justificatives, révélant un écart substantiel entre la provision sur charges payée par Mme [Z] au titre de ces périodes non prescrites (52 387,10 euros) et les charges réelles justifiées au titre de la même période (33 136,42 euros).

Il est ainsi établi que Mme [M] [Z] a payé une provision sur charges mensuelle de 800 euros, soit un total de 52 387,10 euros sur la période 2013-2018, alors que les charges locatives réelles dues sur la même période par cette locataire, sur la base des éléments comptables communiqués par les bailleurs après leur mise en demeure par la locataire, fait ressortir un total moindre de 33 136,42 euros.

Le premier juge a dès lors fait une exacte application du texte susvisé en faisant droit à la demande de restitution formulée par Mme [Z] à hauteur de 19 250,68 euros (52 387, 10 € – 33 136, 42 €), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation. Le jugement sera dès lors confirmé.

— Sur la validité du congé délivré par Mme [Z],

Les appelants contestent la validité du congé donné par la locataire, et soutiennent que Mme [Z] ne les a informés que par courriel du fait qu’elle entendait leur délivrer congé de l’appartement, sans respect du formalisme prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils en déduisent la nullité du congé et se considèrent fondés à réclamer à Mme [Z] une indemnité correspondant au montant du loyer jusqu’à la vente du bien, soit la somme de 21 032,26 euros.

Ils ne contestent pas que Mme [Z] ait quitté les lieux le 15 février 2019.

Mme [Z] indique avoir restitué les clés du logement le 15 février 2019 et ne conteste pas être tenue au paiement des loyers jusqu’au 15 février 2019 et devoir ainsi la somme de 4.800 euros au titre des loyers dus du 1erjanvier 2019 au 15 février 2019.

Sur ce,

L’article15 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 (dont [Localité 7], considéré comme étant en zone tendue).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le formalisme de l’article 15 trouve sa justification par la nécessité d’obtenir une date certaine et acceptée par les deux parties et d’un point de départ non contestable du délai de préavis. Il y a donc lieu, si une autre forme que celle prévue par la loi a été utilisée, de s’assurer qu’elle présente des garanties équivalentes.

En l’espèce, il est établi que Mme [Z] a adressé un courriel à la bailleresse Mme [X] [P] le 18 décembre 2018 dans lequel elle indique donner congé de l’appartement et sollicite l’adresse postale où régulariser ce congé.

Mme [X] [P] lui a répondu le 19 décembre 2018 en lui proposant une discussion de vive voix le 27 décembre 2018, ce que la locataire a accepté.

Il ressort d’un message SMS adressé par Mme [Z] à M. [O] [P] le 28 décembre 2018 le maintien de sa volonté de donner congé avec la sollicitation à nouveau de l’adresse où l’envoyer. M. [P] a envoyé à la locataire le 1er janvier 2019 son adresse.

Mme [Z] a envoyé son congé le 2 janvier 2019 à M. [P] qui lui a indiqué par courriel le 21 janvier 2019 avoir bien reçu le congé le 3 janvier 2019, ce qui permet ainsi de fixer la fin du préavis au 3 février 2019.

Il se déduit de ces échanges que Mme [Z] a prévenu ses bailleurs de son intention de quitter les lieux dès le 18 décembre 2018, puis a formalisé son congé par lettre recommandée reçue par les époux [P] le 3 janvier 2019.

Si le congé a ainsi pris effet le 3 février 2019 après un préavis d’un mois en zone tendue, les pièces produites font toutefois ressortir qu’un premier état des lieux a été effectué le 1er février 2019 en l’absence de Mme [Z] et qu’un second constat d’état des lieux dressé par commissaire de justice a été établi contradictoirement le 15 février 2019, avec remise d’un jeu de clés de l’appartement au commissaire de justice.

Bien que déchue de tout titre d’occupation à compter du 3 février 2019, il n’y a cependant eu de véritable restitution des lieux que lors de la remise des clés du logement le 15 février 2019.

M. et Mme [P] sollicitent à titre principal des dommages-intérêts estimant que le congé délivré par la locataire est nul.

Or, il a été retenu que le congé a été valablement délivré, par lettre recommandée dont M.[P] admet lui-même avoir accusé de sa réception, et dont le formalisme prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas prescrit sous peine de nullité.

Les appelants n’établissent devant la cour aucune faute imputable à la locataire, ni l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec une faute de la locataire, susceptible de leur ouvrir droit à des dommages-intérêts jusqu’à la vente effective de leur bien, qu’ils estiment au montant du loyer jusqu’à la vente du bien, soit la somme de 21 032,26 euros.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que Mme [Z] était tenue au paiement des seuls loyers jusqu’au 15 février 2019 et l’a condamnée à payer aux bailleurs la somme de 4 800 euros au titre des loyers dus du 1erjanvier 2019 au 15 février 2019.

Les appelants seront déboutés de leurs demandes de nullité du congé et de celles plus amples de dommages et intérêts et le jugement confirmé.

— Sur les frais des états des lieux d’entrée et de sortie,

Les appelants sollicitent la réformation du jugement qui a mis à la charge des deux parties la moitié des frais d’établissement des constats de commissaire de justice valant état des lieux d’entrée et de sortie, conformément à la législation en vigueur.

Ils soutiennent que lors de la signature du bail, Mme [Z], avait connaissance de la portée de son engagement, et s’est engagée à prendre en charge l’intégralité du coût de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Mme [Z] soutient que cette obligation, qui ne figure dans le bail que pour l’état des lieux d’entrée, est en réalité contraire à l’article 4 de la loi de 1989 et constitue à ce titre une clause abusive.

Sur ce,

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La prise en charge complète d’un état des lieux établi par commissaire de justice par la seule locataire s’analyse en une somme d’argent mise à sa charge en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la clause mettant à sa charge exclusive les frais d’état des lieux d’entrée doit être réputée non écrite.

S’agissant d’un état des lieux amiable, le montant facturé au locataire ne peut excéder 3 euros au m². Mme [Z] est dès lors bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 405,24 euros au titre de la prise en charge pour moitié de l’état des lieux d’entrée.

M. et Mme [P] sollicitent le remboursement de la somme de 804,09 euros correspondant aux frais facturés par le commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie.

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, Mme [Z] n’est redevable que de la moitié du coût de ce constat, elle sera dès lors condamnée à payer aux époux [P] la somme de 402,05 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

Le jugement est confirmé sur ces deux points.

— Sur la demande de Mme [Z] portant sur la restitution du dépôt de garantie

Les appelants sollicitent la conservation du dépôt de garantie et considèrent qu’ils étaient parfaitement en droit de le conserver, non seulement en raison de l’absence de paiement du loyer mais également en raison des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Mme [Z] indique que les bailleurs ne justifient pas des réparations auxquelles ils auraient dû se livrer en raison de désordres qui lui seraient imputables et sollicite la confirmation du jugement

Sur ce,

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 16 juillet 2013 décrit un appartement en très bon état et pour partie remis à neuf.

L’état des lieux de sortie du 15 février 2019 fait état d’un appartement globalement en bon état dont certains éléments sont en état d’usage.

Les bailleurs ne justifient pas des réparations qu’ils prétendent devoir assumer au lieu et place de la locataire et en outre l’état d’usage de l’appartement occupé pendant presque 6 ans justifie l’application d’une vétusté liée à l’usage du temps, faisant obstacle à toute remise à neuf du logement aux frais de la locataire.

M. et Mme [P] disposaient d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie après déduction des sommes leur restant dues.

Toutefois, Mme [Z] n’ayant pas acquitté le loyer pour la période du 1erjanvier 2019 au 15 février 2019, soit une somme de 4 600 euros, les bailleurs n’étaient dès lors pas tenus de restituer le dépôt de garantie d’un montant inférieur (3 200 euros).

Le jugement est confirmé.

— Sur le règlement des dégâts des eaux subis par la locataire, non soldés à la date de son départ

Il ressort des pièces produites que la locataire a subi trois dégâts des eaux successifs dans l’appartement loué, respectivement dus à la vétusté des colonnes montantes et descendantes de l’immeuble (2015), une rupture d’une arrivée d’eau dans l’appartement situé à l’étage supérieur (2016) et la vétusté d’une autre colonne descendante de l’immeuble (2017).

Pour chacun d’entre eux, il est justifié par la locataire de déclarations de sinistre correspondantes au titre de son assurance habitation auprès de son assureur Groupama, lequel a assuré le suivi des expertises des 3 sinistres, et des travaux du premier sinistre de 2015 (les travaux relatifs aux sinistres de 2016 et 2017 n’ont pu être opérés avant son départ en raison de la durée des expertises et de l’humidité des murs rendant impossible l’exécution des travaux).

De nombreux échanges entre la locataire et les bailleurs permet de retenir que la locataire a rempli ses obligations pour assurer aux propriétaires le suivi des sinistres et des interventions des entreprises qu’ils avaient eux-mêmes mandatées.

Ainsi, le règlement des dégâts des eaux de 2016 et de 2017 n’était pas encore intervenu au 25 janvier 2019, date du déménagement de la locataire.

Dès le 8 janvier 2019, la locataire informait son assureur de son congé et demandait que le bénéfice de la prise en charge des sinistres encore en cours de règlement (ceux de 2016 et de 2017) soit transféré aux bailleurs. Parallèlement, elle informait les bailleurs de la situation.

S’agissant du sinistre de 2017, Groupama a versé une avance sur travaux à la locataire d’un montant de 1 426,07 euros le 22 octobre 2018, le devis que les bailleurs avaient fait réaliser en amont ayant été accepté et cette information leur ayant été transmise.

Il ressort des échanges avec les bailleurs sur les comptes à faire à échéance du préavis, que la locataire a indiqué qu’elle leur remettrait cette somme.

Cette somme, versée par l’assurance de la locataire, a vocation à couvrir les frais des travaux de remise en état postérieurement au dégât des eaux de 2017. Le solde ne sera versé que sous réserve pour les bailleurs de démontrer que les travaux ont été réalisés.

Pour les autres sinistres, il est établi que les bailleurs ont succédé à la locataire pour leur règlement. Il appartiendra aux bailleurs de faire leur affaire des travaux de reprises nécessaires, en lien avec les devis validés par l’assurance.

Devant le premier juge, Mme [Z] a rappelé qu’elle ne s’opposait pas à transférer la somme de 1 426,07 euros perçue de son assurance, aux bailleurs, par compensation avec les sommes qu’ils lui doivent, sous réserve d’établir que ces derniers ont bien réalisé les travaux avant la vente de leur appartement.

Le premier juge a pris acte de ce point en indiquant que Mme [Z] ne conteste pas que cette somme lui ait été versée. Sauf à s’enrichir sans cause, il lui appartient de restituer cette somme, peu important que les travaux aient ou non été réalisés ultérieurement.

Devant la cour, il est justifié que la restitution de cette somme a bien été opérée, dans le cadre de l’exécution du jugement, par compensation entre les sommes dues entre les parties.

Les appelants réclament à la locataire le paiement des travaux qu’ils auraient entrepris dans le cadre de la réparation de cet ultime sinistre.

Il est retenu que la locataire qui a fait les démarches auprès de Groupama afin que le bénéfice de la prise en charge des sinistres encore en cours de règlement (2016 et 2017) soit transféré aux bailleurs, ce dont elle justifie, il appartient dès lors à ces derniers, s’ils souhaitaient faire procéder aux réparations, de se rapprocher de l’assurance aux fins d’obtenir le règlement du solde des deux sinistres sur présentation d’une facture acquittée.

La demande des appelants à ce titre est rejetée. Le jugement est confirmé.

— Sur la demande de remise en état de l’appartement,

Les appelants formulent plusieurs demandes d’indemnisation au titre de travaux de remise en état de l’appartement, dont ils imputent la charge au locataire, mais qui ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf des éléments atteints par la vétusté.

L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation qui soit imputable au locataire mais une usure normale, qui s’explique par le temps d’occupation de l’appartement durant 5 ans et demi.

La cour rappelle que seules les éventuelles dépenses au titre de l’entretien courant et des réparations locatives sont exigibles, sous réserve qu’elles soient justifiées par l’état du bien, tel qu’il résulte de l’état des lieux de sortie.

Sont donc exclues :

— les dépenses de remise à neuf du bien ;

— les réparations nécessaires par la vétusté constatée suite à l’usure normale des lieux et des équipements due à l’écoulement du temps ;

— sans rapport avec l’état du bien.

Le constat de commissaire de justice fait apparaître un appartement en bon état, correspondant à son état d’usage après 5 ans et demi d’occupation normale.

— les frais (devis n°27/2/19B) qui visent notamment les « volets et rebords de fenêtres », des menuiseries extérieures et parties communes, ne rentrent pas dans les réparations locatives et dépenses d’entretien courant incombant au locataire ;

— les frais de ménage (devis n°27/2/19A) qui visent des frais injustifiés qui ne correspondent pas aux constatations du commissaire de justice figurant dans le procès-verbal qui ne note à leur égard aucune nécessité de nettoyage, l’appartement étant décrit comme propre ;

— les frais de réfection totale de l’appartement, chiffrés à hauteur de 26 234,10 euros TTC, dans un devis du 16 février 2019, qui consistent à rénover à neuf chacune des pièces de l’appartement : travaux de peinture dans la totalité de l’appartement, changement d’une paroi de douche dont le commissaire de justice n’indique en aucune façon qu’elle serait cassée, réparation de placards endommagés dans le dégagement non relevé par le constat de commissaire de justice, rebouchage de trous dans le placard non établis dans le constat de sortie ;

La cour rappelle que résultent d’un usage normal et donc d’une usure normale les traces laissées sur les murs par les meubles et les tableaux, occasionnés par la lumière, le soleil, la poussière, la pollution ou le passage répété des occupants au même endroit, tels que décrits dans le constat d’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice.

— les frais de reprise du plafond des sanitaires qui concernent les suites d’un dégât des eaux, faisant l’objet d’un règlement entre assurances ;

— la prise en charge de factures concernant la réalisation des travaux de peinture et coffrage suite à un dégât des eaux pour lequel les bailleurs se sont vus transférer le bénéfice de la prise en charge des sinistres par l’assurance de la locataire à qui ils ont succédé ;

— des travaux supplémentaires dans le coin douche de la chambre des parents qui ne correspondent pas aux constatations effectuées par le commissaire de justice dans le cadre de l’état des lieux de sortie.

Il est relevé en outre que le bien a été revendu en l’état, sans travaux, de sorte que les bailleurs sont d’autant moins fondés à solliciter le remboursement de travaux dont ils ne justifient pas qu’ils aient été effectués et que ceux-ci incomberaient à la charge de la locataire au vu de l’état des lieux de sortie.

Faute d’établir la réalité des dégradations imputables à Mme [Z] et l’existence de leur préjudice, les époux [P] seront déboutés de leur demande de paiement de travaux et le jugement sera confirmé.

— Sur la demande au titre de la diminution du prix de vente du bien,

Les bailleurs font valoir que la différence entre le prix demandé dans le mandat de vente qu’ils ont confié pour leur bien (1 470 000 euros net vendeur) et le prix de vente final de l’appartement (1 360 000 Euros) serait le résultat d’une demande de l’acquéreur d’une diminution significative compte tenu des dégradations constatées et non réparées par Mme [Z].

La seule pièce produite est le mandat de vente de l’appartement, lequel ne suffit pas à établir le préjudice des époux [P], la vente d’un appartement donnant souvent lieu à des négociations entre vendeurs et acquéreurs en fonction des prix du marché et des taux d’intérêts bancaires. Aucune faute n’est imputable à Mme [Z] qui n’a pas dégradé l’appartement préalablement à la vente au vu de l’état des lieux de sortie.

Le jugement qui a débouté les appelants de leur demande d’indemnisation au titre d’une diminution du prix de vente de leur bien sera confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise in solidum à la charge de M. et Mme [P] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [Z] peut être équitablement fixée à 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [O] [P] et Mme [X] [P] à verser à Mme [M] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [P] et Mme [X] [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,