Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 15 novembre 2024, n° 24/06539

TCOM Paris 8 février 2024

CA Paris
Infirmation partielle 15 novembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a constaté que la société Compagnie de Phalsbourg avait cessé de payer les loyers contractuellement dus et que la créance était donc fondée.
Autre
Clause pénale et intérêts de retard
La cour a estimé que l'obligation de paiement des pénalités et intérêts se heurte à une contestation sérieuse, justifiant de ne pas statuer sur ce point en référé.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a jugé que les difficultés financières alléguées n'étaient pas avérées et a rejeté la demande de délai de paiement.
Accepté
Frais engagés pour la défense
La cour a jugé que la société Compagnie de Phalsbourg devait rembourser les frais irrépétibles à la société Actes Sud, qui a dû engager des frais pour assurer sa défense.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Compagnie de Phalsbourg conteste l'ordonnance du tribunal de commerce de Paris qui l'a condamnée à payer des arriérés de loyers à la société Actes Sud. La cour de première instance a jugé la créance certaine et a ordonné le paiement de 213 653,32 euros. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments des parties, a infirmé partiellement cette décision en retenant que la Compagnie de Phalsbourg devait effectivement payer 448 036,48 euros pour les loyers et charges dus jusqu'au quatrième trimestre 2024, tout en confirmant les autres dispositions de l'ordonnance initiale. La cour a également rejeté la demande de délai de paiement de la Compagnie de Phalsbourg, considérant que ses difficultés financières n'étaient pas avérées.

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1. Cour d’appel de Paris, le 15 novembre 2024, n°24/06539

kohenavocats.fr · 22 novembre 2024

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 15 nov. 2024, n° 24/06539
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/06539
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Paris, 8 février 2024, N° 2023071868
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Daniela SABAUFrédéric LALLEMENTSandra OHANAFranck BENALLOUL
Cabinet(s) :	CABINET R-D MARCEAUBDL AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. COMPAGNIE DE PHALSBOURG c/ S.A. ACTES SUD

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06539 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJG3E

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Février 2024 -Président du TC de PARIS – RG n° 2023071868

APPELANTE

S.A.R.L. COMPAGNIE DE PHALSBOURG, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A. ACTES SUD, société anonyme au capital social de 5 614 760,00 euros immatriculée au RCS de TARASCON sous le numéro 340 883 974, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport, et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 12 décembre 2019, la société Actes Sud a pris à bail des locaux à usage de bureaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte du même jour, la société Actes Sud a donné à bail de sous-location à la société Compagnie de Phalsbourg une partie des locaux susvisés, consistant en une partie du premier étage de l’immeuble d’une superficie de 215 m², une partie des locaux d’archives en sous-sol pour une superficie de 38 m² et l’usage partagé d’une partie du rez-de-chaussée pour une superficie de 220 m², à usage exclusif de bureaux.

Cette sous-location a été conclue à effet du 1er janvier 2020, pour une durée de neuf ans, avec une première durée ferme de six ans prenant fin le 31 décembre 2025, moyennant un loyer annuel de 167 900,12 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance outre une provision sur charges de 3 800 euros hors taxes par trimestre.

La société Compagnie de Phalsbourg ayant cessé de payer les loyers depuis le début de l’année 2023, la société Actes Sud l’a assignée, suivant acte du 15 janvier 2024, devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris, aux fins, notamment, de condamnation, par provision, au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le premier juge a :

constaté que la créance de société Actes Sud est certaine, liquide et exigible ;

condamné par provision la société Compagnie de Phalsbourg à payer à la société Actes Sud la somme de 213 653,32 euros ;

débouté la société Compagnie de Phalsbourg de sa demande en contestation sérieuse sur l’exigibilité de loyers dus après la date du 28 décembre 2023, étrangère à la demande ;

débouté la société Compagnie de Phalsbourg de sa demande de délai de paiement, celle-ci n’apportant pas la preuve que les conditions d’application de l’article 1343-5 du code civil sont réunies ;

condamné la société Compagnie de Phalsbourg à payer à la société Actes Sud la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

condamné la société Compagnie de Phalsbourg aux dépens.

Par déclaration du 2 avril 2024, la société Compagnie de Phalsbourg a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 octobre 2024, la société Compagnie de Phalsbourg demande à la cour de :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

infirmer les chefs de la décision entreprise dont elle a fait appel ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal

juger que la contestation sérieuse qu’elle invoque est caractérisée en ce qu’elle laisse subsister un doute sur une éventuelle décision au fond ;

constater qu’une saisie attribution d’un montant de 217 597,51 euros a déjà été réalisée par la société Actes Sud sur ses comptes en date du 22 mai 2024 ;

juger en conséquence qu’elle n’est redevable que du montant des loyers et intérêts arrêtés au 28 décembre 2023 et fixé à la somme de 2.477,17 euros déduction faite de la somme de 217 597,51 euros correspondant aux sommes saisies le 22 mai 2024 ;

A titre subsidiaire, s’il était considéré qu’elle est redevable des loyers et charges postérieurs à la date du 28 décembre 2023

juger que les conditions d’application de l’article 1343-5 du code civil sont réunies ;

juger que la société Compagnie de Phalsbourg pourra s’acquitter de toute somme mise à sa charge en vingt-quatre mensualités ;

En tout état de cause,

condamner la société Actes Sud à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2024, la société Actes Sud demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise ;

et statuant à nouveau sur le quantum actualisé,

condamner la société Compagnie de Phalsbourg à lui payer la somme provisionnelle de 493 211,73 euros arrêtée à la date du 25 septembre 2024, correspondant à :

— loyers et charges 448.036,48 euros

— pénalités conventionnelles 15.724,68 euros

— intérêts conventionnels 29.450,57 euros

assortir cette condamnation d’une pénalité conventionnelle calculée au taux de 5 % par an à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance de loyer ainsi que d’un taux d’intérêt conventionnel égal au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5 points) ;

condamner la société Compagnie de Phalsbourg à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 octobre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 873, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la société Actes Sud a sous-loué à la société Compagnie de Phalsbourg une partie des locaux qu’elle a elle-même pris à bail en qualité de locataire principal. Il est acquis que la société Compagnie de Phalsbourg a cessé de régler les loyers contractuellement dus à compter du premier trimestre 2023, celle-ci reconnaissant devoir, pour la période du 1er janvier au 28 décembre 2023, la somme globale de 220.074,68 euros.

Elle explique qu’au regard des difficultés financières rencontrées, elle a, après avoir avisé la société Actes Sud par lettre du 21 décembre 2023, quitté les locaux le 28 décembre 2023 et restitué les clés au locataire principal à cette date de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune somme postérieurement à celle-ci au titre des loyers et charges et qu’elle ne pourrait éventuellement devoir que des dommages et intérêts, déterminés par le juge du fond, sous réserve que soit démontré le préjudice subi par la société Actes Sud du fait de son départ, précisant que cette dernière n’établit pas ne pas avoir sous-loué les locaux litigieux depuis la restitution des clés.

La société Compagnie de Phalsbourg ajoute que la société Actes Sud a fait pratiquer sur ses comptes, le 5 février 2024, une saisie conservatoire, convertie en saisie attribution le 22 mai 2024, pour la somme de 217.597,51 euros, de sorte qu’au regard de la somme qu’elle reconnaît devoir (220 074,68 euros), elle est redevable de la seule somme de 2 477,17 euros.

Elle considère en conséquence que la demande de condamnation de la société Actes Sud se heurte à des contestations sérieuses.

Il résulte du bail de sous-location conclu entre les parties le 12 décembre 2019 que sa durée a été fixée pour neuf ans commençant à courir le 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028.

Il a toutefois été stipulé que 'le sous-locataire aura la faculté de donner congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception moyennant le respect d’un préavis de six mois à l’expiration de chaque période triennale.

De convention expresse, le sous-locataire renonce à sa faculté de donner congé pour l’expiration de la première période triennale du bail, de telle sorte qu’il s’engage pour une durée ferme et incompressible de six années'.

Il résulte donc du contrat, que le sous-locataire ne peut mettre fin à la sous-location avant l’expiration d’une période de six années, soit le 31 décembre 2025.

Ainsi, en ayant décidé unilatéralement de cesser, de façon anticipée, la sous-location à la date du 28 décembre 2023, la société Compagnie de Phalsbourg a méconnu les termes du contrat et, en dépit de son départ des locaux à la date susvisée, reste tenue, en application de celui-ci, au paiement des loyers et charges jusqu’à l’expiration de la première période 'ferme et incompressible', soit jusqu’au 31 décembre 2025.

La contestation émise de ce chef par la société Compagnie de Phalsbourg est dès lors dépourvue de tout caractère sérieux.

En outre, l’exécution de la décision de première instance par l’effet de la saisie attribution pratiquée ne peut constituer une contestation sérieuse sur le quantum de la créance de la société Actes Sud. Cette exécution est sans incidence sur les prétentions du créancier sur lesquelles la cour, saisie du litige par l’effet dévolutif de l’appel, est tenue de statuer.

Ainsi, l’obligation de la société Compagnie de Phalsbourg n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 448 036,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, établi par les factures produites correspondant aux loyers et charges dus pour les années 2023 et 2024.

Il convient donc de la condamner par provision au paiement de cette somme et par conséquent d’infirmer l’ordonnance déférée de ce chef.

La société Actes Sud sollicite, en application de l’article 19 du contrat, la condamnation de la société Compagnie de Phalsbourg au paiement de la somme de 15 724,68 euros au titre des pénalités contractuelles de 5 % dues sur chacune des échéances impayées ainsi que celle de 29 450,57 euros arrêtée au 25 septembre 2024 au titre de l’application des intérêts de retard conventionnels.

L’article 19 du contrat, intitulé 'Sanction', stipule qu’ 'à défaut de paiement de toute somme due en vertu du présent bail de sous-location ou de ses suites, le montant de chaque échéance impayée sera, à l’expiration d’un délai de sept jours à compter de cette échéance, majorée automatiquement de 5 % l’an à titre de pénalité forfaitaire, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire.

De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail de sous-location, qui ne serait payée à son échéance, porterait intérêt dès son exigibilité, au taux légal majoré de 500 points de base, ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le sous-locataire se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme'.

La société Actes Sud soutient que la société Compagnie de Phalsbourg n’a pas réitéré dans ses dernières conclusions sa demande tendant à réduire à 1 euro la clause pénale de sorte qu’elle a renoncé définitivement à cette demande et qu’en tout état de cause, son comportement justifie de faire application des pénalités de 5 %.

Mais, saisie d’une demande en paiement de sommes dues en application d’une clause pénale, qui est, au demeurant contestée dans les motifs des conclusions de la société Compagnie de Phalsbourg, il appartient à la cour de s’assurer que l’obligation de cette dernière ne se heurte à aucune contestation sérieuse de ce chef.

Or, la clause prévoyant le paiement de pénalités et d’un intérêt majoré en cas de paiement avec retard des loyers, s’analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d’être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l’obligation de la société Compagnie de Phalsbourg au paiement de ces pénalités et intérêts se heurte, en l’espèce, à une contestation sérieuse qui commande de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

L’ordonnance entreprise n’ayant pas expressément statué sur ce point, il y aura lieu de l’ajouter au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La société Compagnie de Phalsbourg sollicite l’octroi d’un délai de paiement en demandant de pouvoir s’acquitter de sa dette sur une durée de 24 mois. Elle fait état de la dégradation de sa situation financière l’ayant contrainte à restituer les locaux, qui est caractérisée par son bilan comptable 2023 mais aussi par l’état de ses comptes. Elle indique toutefois qu’en dépit de ses dettes financières conséquentes, elle est en capacité, au regard de son activité de promotion immobilière, de s’acquitter des sommes mises à sa charge dans le délai sollicité.

La cour relève que la société Actes Sud a produit, en pièce n°15, le bilan de l’exercice 2023 de la société Compagnie de Phalsbourg, certifié par le commissaire aux comptes et approuvé lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024, qui fait état d’une perte de 13, 9 millions d’euros, alors que l’appelante a communiqué, dès ses premières conclusions, un bilan provisoire qualifié comme tel, faisant état d’une perte de 18 millions d’euros.

Le compte de résultat de ce bilan (pièce 15 de l’intimée) laisse en effet apparaître une perte de 13 942 907 euros. Cependant, ce résultat financier négatif doit être mis en parallèle avec le poste dotations aux provisions sur actif circulant d’un montant de 11 279 892 euros – en augmentation de plus de 3,4 millions par rapport à l’exercice précédent – et avec les dotations financières aux amortissements et provisions d’un montant de 39 172 433 euros, qui, en 2022, s’élevaient à la somme de 4 189 954 euros.

Par ailleurs, le bilan actif démontre qu’au 31 décembre 2023, la société Compagnie de Phalsbourg disposait d’un actif circulant net de 669 995 640 euros.

Ces éléments ne permettent donc pas de considérer avérées les difficultés financières alléguées et, en tout état de cause, l’impossibilité pour la société appelante de régler sa dette sans délai.

Sa demande sera donc rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

La société Compagnie de Phalsbourg supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Actes Sud qu’elle a contrainte à engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à la société Actes Sud ;

Statuant à nouveau de ce chef et vu l’évolution du litige,

Condamne la société Compagnie de Phalsbourg à payer à la société Actes Sud la somme provisionnelle de 448 036,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Actes Sud au titre des pénalités et intérêts de retard conventionnels ;

Condamne la société Compagnie de Phalsbourg aux dépens d’appel et à payer à la société Actes Sud la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT