Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04939 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCUQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2024 -Tribunal Judiciaire de SENS – RG n° 22/01581

APPELANTS

M. [W] [F] Notaire associé de la SCP Clotilde TATAT Christophe DUGROSSY et [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Substitué par Maître Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque: E379

S.C.P. CLOTILDE [F] CHRISTOPHE DUGROSSY ET [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Substitué par Maître Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque: E379

INTIMEES

S.A.S. SENSO

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

S.A.S. AVI-CHARENTE

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport, et devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Michelle NOMO

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD,Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Suivant acte authentique reçu le 28 avril 2010 par M. [G] [T], notaire prédécesseur de M. [W] [F], la Sas Oseo a prêté une somme de 5 720 000 euros à la société d’économie mixte Yonne équipement pour financer l’acquisition d’un terrain et la construction d’un bâtiment industriel en vue de louer l’ensemble à la Sas Senoble holding, aux droits de laquelle viendra plus tard la Sas Senso.

Une promesse de location a été signée entre la Sem Yonne équipement et la Sas Senoble holding le 18 mars 2010.

Le bail commercial, conclu sous la garantie solidaire de la société Senoble France, à laquelle se substituera la société Avi-Charente, a été réitéré par acte authentique du 22 novembre 2010 reçu par M. [F].

Il a été stipulé au bail une clause de résiliation amiable rédigée comme suit :' Le présent bail pourra être résilié par le preneur moyennant un préavis de six mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, mais cette faculté de résiliation ne pourra s’exercer avant l’expiration d’une période de six années à compter de l’entrée en jouissance et entraînera le versement à titre d’indemnité de résiliation d’une somme égale aux trois quarts du montant des loyers restant à courir jusqu’à l’expiration du bail. Cette indemnité sera supprimée si le preneur se porte acquéreur du bâtiment.

Par courrier du 14 avril 2015, la Sas Senso a notifié à la Sem Yonne équipement son intention d’acquérir le bâtiment conformément à l’option du bail et de mettre en oeuvre la clause de résiliation amiable.

Par courrier du 14 janvier 2016, la Sem Yonne équipement a pris acte de la résiliation du bail mais, en l’absence d’accord pour l’acquisition du bâtiment, a réclamé le paiement de l’indemnité de résiliation évaluée à un montant de 1 890 000 euros.

La Sas Senso a saisi le tribunal judiciaire de Sens aux fins d’engager la responsabilité du bailleur et d’obtenir la réparation du préjudice causé par le non-respect de la clause de résiliation anticipée, du fait du refus opposé de vendre le bâtiment.

Par ordonnance du 12 juillet 2017, le juge de la mise en état a mis dans les débats le caractère potentiellement potestatif de la clause de résiliation amiable.

Par jugement du 30 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Sens a jugé que la clause devait s’appliquer, constaté que la Sas Senso n’avait pas acquis le bien, et fixé le montant dû au titre de l’indemnité de résiliation.

Suivant arrêt du 16 avril 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé cette décision.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 16 novembre 2022, les Sas Senso et Avi-Charente ont fait assigner M. [F] et la Scp Clotilde Tatat, Christophe Dugrossy et [W] [F] (l’étude notariale) devant le tribunal judiciaire de Sens, aux fins de les voir condamnés solidairement à leur payer les sommes de :

—  2 365 734,18 euros en réparation du préjudice financier résultant du paiement injustifié de l’indemnité de résiliation,

—  1 860 000 euros en remboursement de la partie excédentaire de loyer, versée en pure perte,

—  4 708,80 euros au titre des frais de déménagement,

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 7 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par M. [F] et l’étude notariale et déclaré l’action des Sas Senso et Avi-Charente recevable.

Par déclaration du 5 mars 2024, M. [F] et l’étude notariale ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 15 avril 2024, M. [F] et la Scp Clotilde Tatat, Christophe Dugrossy et [W] [F] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par les sociétés Senso et Avi-Charente à leur encontre,

— les condamner au paiement d’une somme de huit mille euros (5000) (sic), au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les sociétés demanderesses en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction sera faite au profit de M. Thierry Kuhn, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 mai 2024, les sociétés Senso et Avi-Charente demandent à la cour de :

— débouter M. [F] et l’étude notariale de toutes leurs prétentions,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. [F] et l’étude notariale à leur payer à chacune la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [F] et l’étude notariale aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2024.

SUR CE,

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, le juge de la mise en état a retenu que s’il est établi que dès l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 juillet 2017, les sociétés Senso et Avi-Charente ont été informées des difficultés relatives à la rédaction de la clause de résiliation amiable et du risque qui pesait sur elles en cas d’interprétation leur étant défavorable, elles n’ont acquis la connaissance de la certitude du dommage et, partant, de la réalité de la créance qu’elles allèguent à l’encontre de M. [F] et de l’étude notariale qu’à compter de la décision de la cour d’appel qui a figé, définitivement, leur dommage.

M. [F] et l’étude notariale soutiennent que :

— l’action en responsabilité civile intentée à leur encontre est prescrite, en ce que les sociétés Senso et Avi-Charente étaient en situation de pouvoir connaître, dès la résiliation du bail en 2016, que les faits reprochés pouvaient les conduire à une éventuelle mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du notaire dans cette opération, puisque depuis cet événement, qui s’accompagne d’une absence d’accord entre bailleur et preneur sur l’acquisition de l’ensemble immobilier, elles formulaient des griefs clairs et non équivoques à l’encontre de l’acte reçu par M. [F], consistant notamment à ne pas avoir prévu contractuellement des éléments objectifs permettant de fixer le prix du bien,

— il leur appartenait dès lors d’assigner le notaire soit dans la même procédure que celle diligentée à l’encontre de la société Yonne équipement soit dans le cadre d’une procédure distincte, en sollicitant le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure principale initiée à l’encontre de la bailleresse,

— en s’abstenant de le faire, elles ont laissé prescrire leur action à leur encontre,

— en outre, l’éventuel caractère potestatif de la clause de résiliation du bail, pouvant justifier une mise en cause du notaire, était connu des sociétés Senso et Avi-Charente au plus tard dès le 12 juillet 2017, date d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Sens qui relevait cet éventuel caractère potestatif.

Les sociétés Senso et Avi-Charente répliquent que :

— la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage et non du jour où apparaît la simple éventualité de cette réalisation,

— ce sont les décisions du tribunal judiciaire de Sens du 30 décembre 2019 puis de la cour d’appel de Paris du 16 février 2022, lesquelles ont débouté la société Senso de ses demandes, interprétant la clause de résiliation anticipée lui donnant la faculté de se porter acquéreur dans un sens favorable à la société Yonne équipement, qui ont permis à la société Senso de déceler la responsabilité de M. [F],

— avant celles-ci, la société Senso croyait de bonne foi bénéficier d’une option d’achat équivalente à celle d’un crédit-bail et s’être régulièrement portée acquéreur du bien, raison pour laquelle elle a poursuivi l’exécution forcée du contrat, n’ayant aucun motif pour engager la responsabilité du notaire,

— le tribunal judiciaire de Sens n’a pas suivi son juge de la mise en état en considérant que la clause n’était pas potestative, en sorte que la société Senso n’avait aucune raison d’agir à cette date contre le notaire.

L’engagement de la responsabilité des notaires relève de la prescription prévue à l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de cet article et comme l’a jugé à bon droit le premier juge, l’action en responsabilité des notaires court à compter de la date de la réalisation du dommage ou de celle à laquelle les faits dommageables se sont révélés au demandeur à l’action.

Le dommage subi par les sociétés Senso et Avi-Charente ne s’est réalisé qu’à compter de l’arrêt passé en force de chose jugée du 16 février 2022, confirmant le jugement du tribunal judiciaire de Sens du 30 décembre 2019 déboutant la société Senso de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Yonne équipement et les condamnant à payer à cette dernière la somme de 1 890 000 HT au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée, de sorte que l’action introduite par acte du 16 novembre 2022 est recevable, en confirmation de l’ordonnance.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Condamne solidairement M. [F] et la Scp Clotilde Tatat, Christophe Dugrossy et [W] [F] aux dépens d’appel,

Condamne solidairement M. [F] et la Scp Clotilde Tatat, Christophe Dugrossy et [W] [F] à payer aux Sas Senso et Avi-Charente la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE