Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00243 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIVXW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 22/07832

APPELANTS

Monsieur [O] [M] né le 3 décembre 1969 à [Localité 16],

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [X] [CF] épouse [M] née le 5 mars 1969 à [Localité 16],

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représentés et assistés de M^e David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630 substitué par M^e Corinne MONAGHEDDU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0886

INTIMÉES

Madame [L], [G] épouse [LZ] née le 22 Mars 1950 à [Localité 18],

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Eric SLUPOWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0956

S.A.S. SOPATRIM immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 823 376 249, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée et assistée de M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 substitué par M^e Pierre DESERT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

S.C.P. [Z] [R] et [AG] [R] Notaires Associés, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 440 203 313, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES immatriculée au RCS de Le Mans sous le n° 775 652 126, en sa qualité d’assureur de la SCP [R] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Claude CRETON, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié reçu le 16 mai 2018 par Me [AG] [R], précédé d’une promesse authentique reçue par cette dernière le 30 janvier 2018, Mme [L] [LZ] a vendu à M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] un pavillon d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 14], moyennant le prix de 440.000 €, la vente ayant été réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sopatrim.

Se prévalant d’infiltrations en sous-sol du bien, les époux [M] ont mandaté la société Hydrotech (rapport du 8 juin 2018), puis déclaré le sinistre à leur assureur de protection juridique, lequel a désigné le cabinet d’expertise Cunningham & Lindsey.

En possession de ces éléments et d’un constat d’huissier du 11 mai 2019, les époux [M] ont obtenu, en référé, le 5 juillet 2019, la désignation de l’expert judiciaire M. [V] [W], la mesure ayant été étendue au notaire, à son assureur MMA, et à l’agence immobilière, et la mission aux questions relatives à la conformité du réseau d’assainissement et de la véranda.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 janvier 2022.

Par actes d’huissier enrôlés le 1er août 2022, M. et Mme [M] ont fait assigner la venderesse Mme [L] [LZ] sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’agence immobilière la SAS Sopatrim et l’étude notariale (la SCP [Z] et [AG] [R]), en manquement à leur obligation d’information et de conseil, ainsi que la SA MMA Iard Assurances Mutuelles en qualité d’assureur de l’étude notariale, devant le tribunal judiciaire de Bobigny en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 16 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] de leurs prétentions dirigées contre Mme [L] [G] [LZ],

— condamne in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol,

— condamne la SAS Sopatrim à payer M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] les sommes suivantes au titre de la pergola/véranda :

¿ 2.000 € au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur,

¿ 4.000 € au titre du préjudice moral,

— déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles,

— déboute Mme [L] [G] épouse [LZ] de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

— condamne in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens en ce inclus les dépens exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [O] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 mai 2025, par lesquelles M. [O] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article R111622 du code de l’urbanisme,

Vu le PPRI de 2010 et le règlement sanitaire du département de la Seine Saint [Z],

Vu le rapport d’expertise,

Vu le constat d’huissier du 4 avril 2024 actant la persistance des infiltrations dans le sous-sol,

Vu les pièces versées aux débats,

Infirmer partiellement le jugement de première instance en ces dispositions :

— Déboute monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] épouse [M] de leurs prétentions dirigées contre madame [L] [G] épouse [LZ] ;

— Condamne la SAS Sopatrim à payer à monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] Épouse [M] les sommes suivantes au titre de la pergola/véranda 2.000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur ;

— Déboute monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] épouse [M] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement Madame [LZ], la société SOPATRIM, la SCP [R], la MMA au paiement des sommes de :

— perte de jouissance ad vitam des deux pièces habitables du sous-sol avec impossibilité de régularisation : 106.197,30 € (différence entre prix d’une cave conservée et prix d’un sous-sol à usage d’habitation vendu),

— Au titre des travaux d’étanchéité : 24.244,50 euros TTC avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 26 janvier 2022 (date du rapport d’expertise) et le jour du jugement ;

— Au titre des travaux de remise en état du jardin : 9.188,84 euros TTC avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 26 janvier 2022 (date du rapport d’expertise) et le jour du jugement;

— Au titre des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement : 22.642,84 euros TTC avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 26 janvier 2022 (date du rapport d’expertise) et le jour du jugement ;

— Au titre de la démolition de la véranda : 2.400 euros avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 26 janvier 2022 (date du rapport d’expertise) et le jour du jugement ;

— Au titre de la perte de jouissance ad vitam de la véranda et pour l’impossibilité de régularisation, estimée à 88.800 euros

— Au titre de l’immobilisation du pavillon depuis plus de 4 ans, estimée à 78.400 euros

— Au titre du remboursement des frais amiables exposés pour la somme de 3.691,49 euros TTC

Condamner la SCP [R] et la MMA au paiement :

— De dommages et intérêts pour un montant de 60.300 euros (frais de notaire)

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Les condamner solidairement aux dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 mai 2025, par lesquelles Mme [L] [G] épouse [LZ], intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 9,32-1 237,238,246,514,699, 700,910 du Code de procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104,1137, 1353 et 1641,1642,1643,2268,2274 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, dans ses deuxièmes et troisièmes alinéas dans sa rédaction en vigueur et applicable au moment de la vente Vu les dispositions de l’article 6 de la Convention Européenne des Droits de L’Homme,

Vu les pièces communiquées,

Vu la Jurisprudence

— Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023 RG n°22/07832 en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] de leurs prétentions dirigées contre Madame [L] [G] épouse [LZ]

— Débouter Monsieur [D] [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] de l’appel et de l’ensemble de leurs demandes.

— Condamner Monsieur [O] [D], [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] aux entiers dépens de la procédure.

— Infirmer Le Jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023 RG n°22/07832 en ce qu’il a débouté Madame [L] [G] épouse [LZ] de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

— Infirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023 RG n°22/07832 en ce qu’il a débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023 RG n°22/07832 en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— Condamner Monsieur [O] [D], [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] à 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile au profit de Madame [L] [A], [T] [G] épouse [LZ] pour la procédure de première instance.

— Condamner Monsieur [O] [D], [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] à 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de Madame [L] [A], [T] [G] épouse [LZ].

Y Ajoutant

Condamner Monsieur [O] [D], [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] à 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile au profit de Madame [L] [A], [T] [G] épouse [LZ] pour la procédure d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 4 juin 2025, par lesquelles la SAS Sopatrim, intimée, invite la cour à :

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Condamné in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] épouse [M] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol ;

— Condamné la SAS Sopatrim à payer à monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] épouse [M] les sommes suivantes au titre de la pergola/véranda :

' 2.000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur ;

' 4.000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamné in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens, en ce inclus les dépens exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à monsieur [D] [M] et madame [X] [CF] épouse [M] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

DIRE les demandes de Monsieur et Madame [M] dirigées à l’encontre de la société SOPATRIM mal fondées ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société SOPATRIM ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [M] à verser à la société SOPATRIM la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 juin 2024, par lesquelles la SCP [Z] [R] et [AG] [R] notaires associés et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles ès qualités d’assureur de la SCP [R], intimées, invitent la cour à :

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

INFIRMER le jugement du 16 octobre 2023, rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY sous le numéro RG 23/00625, uniquement ce qu’il a :

— condamné in solidum la SAS SOPATRIM, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [D] [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol,

— condamné in solidum la SAS SOPATRIM, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens, et ce inclus les dépens exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SAS SOPATRIM, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [D] [M] et Madame [X] [CF] épouse [M] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes présentées au titre de l’article700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE CONFIRMER pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU

JUGER que la SCP [R] n’a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;

JUGER que les époux [M] ne justifient pas d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec une hypothétique faute de Maître [R] ;

DEBOUTER les époux [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP [R] et des MMA ;

CONDAMNER les époux [M] à payer à la SCP [R] et aux MMA la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les époux [M] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’action des époux [M] contre Mme [LZ]

Les époux [M] agissent à l’encontre de Mme [LZ], venderesse, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; ils concluent à l’existence de 4 vices cachés :

— le défaut d’étanchéité du sous-sol,

— la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales,

— la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation, sans déclaration ou autorisation de la mairie et en contravention avec le [19], plan de prévention du risque inondation, de la Marne,

— la transformation sans autorisation de la pergola en véranda ;

Concernant la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation, ils agissent en sus en appel, à l’encontre de Mme [LZ], subsidiairement sur le fondement du dol, au motif qu’elle a mensongèrement déclaré que le bien était utilisé à usage d’habitation en toute légalité ;

Mme [LZ] oppose l’absence de preuve de l’existence des vices ou de sa connaissance desdits vices et conteste notamment l’avis de l’expert judiciaire sur la question de l’étanchéité des parois enterrées, fondé sur le seul essai à la rampe mis en place par l’acquéreur M. [M], en violation du droit au procès équitable et à l’égalité des armes entre les parties ;

Le tribunal a estimé que les époux [M] se heurtaient à la clause d’exonération de la garantie légale des vices cachés stipulée au profit de la venderesse en ce que :

— concernant le défaut d’étanchéité du sous-sol, même à le supposer établi, ils ne démontraient pas que Mme [LZ] en avait connaissance,

— concernant la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux pluviales, ils ne démontraient pas que Mme [LZ] en avait connaissance,

— concernant la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation, ils ne démontraient pas la nécessité d’une autorisation par la mairie ni que Mme [LZ] était de mauvaise foi et avait connaissance de la double illicéité alléguée,

— concernant la transformation sans autorisation de la pergola en véranda, ils ne démontraient pas que Mme [LZ] avait connaissance de la nécessité de déposer une demande d’autorisation pour les travaux de 2012 ;

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du même code, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

Aux termes de l’article 1643 du code civil, « Le vendeur non professionnel est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ;

Concernant l’action en garantie des vices cachés, l’acquéreur doit démontrer que les vices :

— sont d’une gravité suffisante,

— existaient avant la vente,

— n’étaient pas apparents pour lui à la date de la vente ;

Lorsqu’il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c’est à dire s’il avait connaissance des vices au moment de la vente et s’il a eu l’intention délibérée de dissimuler à l’acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité ;

En l’espèce, concernant la clause exonératoire de responsabilité du vendeur, l’acte de vente du 16 mai 2018 stipule en page 27 :

« Etat du bien

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » ;

Sur le défaut d’étanchéité du sous-sol

Au préalable, il convient de préciser que l’acte de vente du 16 mai 2018 (pièce 2 notaire) mentionne que le sous-sol comprend « garage, buanderie et une pièce » ;

Dans son rapport du 26 janvier 2022, l’expert judiciaire précise qu’il a réalisé « un essai » lors de la réunion du 15 janvier 2020 et il ressort du rapport que l’expert a conclu, en se fondant uniquement sur les résultats de cet « essai », que :

— « Des infiltrations à travers la paroi périphérique enterrée se produisent lors d’épisodes pluvieux de forte intensité. Ce phénomène résulte d’un défaut d’imperméabilisation/étanchéité de la paroi périphérique enterrée avec accumulation d’eau en pied de paroi enterrée »,

— « Mme [E] ne pouvait pas ignorer l’existence d’arrivée d’eau dans le sous-sol de sa maison lors d’épisodes pluvieux de forte intensité, quand bien même elle n’aurait déclaré aucun sinistre à son assureur » ;

Concernant la technique de cet « essai », selon la note aux parties du 19 décembre 2019, l’expert judiciaire a validé les croquis, réalisé par M. [B] architecte conseil des époux [M], d’un dispositif visant à vérifier le comportement de la paroi enterrée de la maison sous l’effet d’une pluie intense, constitué d’une canalisation percée avec des disposition très précises sur la disposition et les dimensions de la canalisation et des perforations ;

Toutefois il ressort du rapport d’expertise que « l’essai du 15 janvier 2020 » a été mené « à partir d’un dispositif mis en place par M. [M] », soit par l’acquéreur lui-même, partie à la présente procédure, sans que l’expert n’ait assisté à la préparation et à la mise en place de ce dispositif, ni vérifié qu’il soit conforme aux croquis qu’il a validés ;

Aussi il convient de considérer que ces éléments remettent en cause la fiabilité de cet « essai du 15 janvier 2020 », aux termes duquel l’expert a constaté, respectivement 4 et 5 minutes après la mise en eau de la canalisation, des infiltrations d’eau et ruissellements sur le mur de la buanderie du sous-sol puis sur le mur de la pièce de vie du sous-sol et en a tiré ses conclusions mentionnées ci-avant ;

D’autre part, au cours des opérations d’expertise, le conseil de Mme [LZ] a informé l’expert d’un événement survenu quelques mois avant la vente du 16 mai 2018, susceptible d’être à l’origine des infiltrations dans le sous-sol de la maison litigieuse depuis fin mai 2018, soit « Pour refaire son allée, le voisin a remplacé une couche de pelouse et une couche de terre (dont il a rempli une remorque) par une couche importante de gravillons blancs, de ce fait le sol du voisin se trouve réhaussé par rapport à son niveau d’origine provoquant des ruissellements par-dessus les arases étanches (ou coupures de capillarité) du mur enterré du pignon de la maison de M. et Mme [M] » et « les gravillons sont beaucoup plus drainants que la terre (donc l’infiltration d’eau est plus rapide) » ;

Or l’expert judiciaire a estimé, sans étudier les travaux réalisés par le voisin, qu’ils n’étaient pas susceptibles de modifier son analyse, compte tenu du résultat de « l’essai du 15 janvier 2020 », alors que la fiabilité de cet essai est remise en cause selon l’analyse ci-avant ;

En outre, l’absence d’inondation du sous-sol antérieurement à la vente du 16 mai 2018 est démontrée par les nombreuses attestations produites circonstanciées et convergentes :

— de nombreuses attestations d’amis de Mme [LZ] (pièces 16, 17, 18, 22, 23, 26, 27, 29 et 31 à 35 [LZ]), de sa nièce (pièce 28 [LZ]) et d’un ami du fils de Mme [LZ] (pièce 24 [LZ]) certifiant ne pas avoir constaté d’infiltrations dans le sous-sol lors de leurs visites,

— l’attestation du 19 mars 2019 de M. [D] [I] (pièce 20 [LZ]) qui certifie avoir posé du carrelage dans la buanderie les 5 et 6 mars 2007 et n’avoir constaté aucune trace d’humidité,

— l’attestation du 9 mars 2019 de Mme [C] [UB], cousine de Mme [LZ] (pièce 30 [LZ]), certifiant que les cartons de layette stockés au sous-sol récupérés en 2009 étaient en parfait état et que lors de son séjour d’une semaine en janvier 2017, elle n’a jamais observé de traces d’humidité dans le sous-sol,

— l’attestation du 11 mars 2019 de Mme [H] [SI], fille de Mme [LZ] (pièce 21 [LZ]), qui indique qu’elle a entreposé des vêtements et meubles dans le sous-sol et n’a jamais constaté de traces d’humidité,

— l’attestation du 24 mars 2019 de M. [EX] [LZ], fils de Mme [LZ] (pièce 15 [LZ]), dans laquelle il certifie n’avoir jamais observé de traces d’infiltrations sur les murs du sous-sol lorsqu’il vivait dans la maison du 21 avril 2000 au 20 juin 2009 et que sa batterie en bois restée dans le sous-sol ne présentait aucune marque d’humidité lorsqu’il l’a vendue le 11 mars 2018,

— l’attestation du 17 mars 2019 de M. [EX] [P] (pièce 19 [LZ]) certifiant qu’il était présent lors de la vente de la batterie le 11 mars 2018 dans le sous-sol et qu’il n’a constaté aucune trace d’humidité ni dans le sous-sol ni sur la batterie,

— l’attestation du 27 mars 2019 de M. [OI] [F], petit-fils de Mme [LZ] (pièce 25 [LZ]) exposant qu’en 2012, il se rendait presque tous les week-ends chez ses grands-parents et n’a jamais remarqué de fuites d’eau ou d’humidité dans le sous-sol où il jouait avec des amis,

— l’attestation de l’assureur habitation GMF de Mme [LZ] du 3 avril 2019 (pièce 38 [LZ]) confirmant qu’aucun sinistre « dégât des eaux » n’a été déclaré durant la période assurée du 19 avril 2000 au 22 mai 2018,

— l’attestation de M. [Y] [J] [K] du 21 décembre 2020, ancien maître d’ouvrage et propriétaire de la maison (pièce 51 [LZ]) qui atteste qu’il n’a jamais constaté, durant son occupation, aucune infiltration d’eau dans le sous-sol ;

Au surplus, l’absence d’inondation du sous-sol avant la vente du 16 mai 2018 n’est pas incompatible avec l’infiltration survenue le 31 mai 2018, quelques semaines après la vente, puisque l’expert a confirmé que les relevés Météo France montrent que les précipitations observées du 28 mai au 11 juin 2018 (195,2mm en 15 jours) correspondent à une pluie centennale de 15 jours, c’est-à-dire d’une intensité telle qu’elle ne se produit qu’une fois tous les 100 ans selon les statistiques, alors qu’il n’est pas démontré qu’un tel épisode se soit produit pendant la période de 18 ans au cours de laquelle Mme [LZ] était propriétaire dudit bien (entre le 5 avril 2000 et le 16 mai 2018) ;

D’ailleurs, les deux rapports suivants ayant été réalisés pendant la période de pluie centennale du 28 mai au 11 juin 2018 ne démontrent pas que des infiltrations se soient produites avant le 16 mai 2018, date de la vente :

— le rapport de recherche de fuite du 12 juin 2018, réalisé de manière non contradictoire, à la demande de Mme [M], par la société Hydrotech (pièce 2 [M]), intervenue le 8 juin 2018 soit pendant la période de pluie centennale et ayant conclu à des infiltrations d’eau de pluie du fait de l’absence de drain vertical et de drain périphérique,

— le rapport de l’expert amiable de l’assureur de Mme [M], saisi suite au sinistre du 31 mai 2018 (pièce 8 [M]), concluant à des infiltrations liées à l’absence d’étanchéité des fondations de la maison et l’absence de drain périphérique ;

Les époux [M] produisent deux constats d’huissier, réalisés le 11 mai 2019 (pièce n°50 [M]) et le 4 avril 2024 (pièce n°96 [M]), soit postérieurement à la période de pluie centennale du 28 mai au 11 juin 2018, dans l’espace du sous-sol dénommé « une pièce » selon l’acte de vente du 16 mai 2018 ; il est considéré que les pourcentages d’humidité mentionnés par l’huissier n’ont pas de valeur probante en ce qu’il les a relevés, sur la station mobile météorologique installée par les époux [M], sans élément authentifiant la fiabilité de celle-ci ; les constats, par lesquels l’huissier relève, le 11 mai 2019, une flaque d’eau au niveau de la banque murale peinte en rouge et de l’eau perlant le long des parpaings sur le mur vert, et le 4 avril 2024, une flaque d’eau, dans l’angle gauche des parpaings mouillés et le décollement de la peinture, ne démontrent pas non plus que des infiltrations se sont produites avant le 16 mai 2018 ;

En conséquence, M. et Mme [M] ne démontrent pas que des infiltrations se sont produites dans le sous-sol de la maison avant la vente du 16 mai 2018 ;

Surabondamment, même dans l’hypothèse où il serait retenu qu’il existe une absence d’étanchéité du sous-sol, M. et Mme [M] ne justifient pas que Mme [LZ], qui n’a pas la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, en avait connaissance au moment de la vente et ils se heurtent à la clause d’exonération de la garantie légale des vices cachés stipulée au profit de la venderesse ;

Les époux [M] sont donc déboutés de leur demande de garantie à ce titre à l’encontre de Mme [LZ] ;

Ainsi le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre du défaut d’étanchéité du sous-sol à l’encontre de Mme [LZ] ;

Sur la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales

Une partie des pièces produites ne vise pas la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales litigieuses mais celle concernant l’évacuation des eaux usées ; ainsi « l’enquête de conformité d’un branchement d’assainissement » réalisée par Suez le 15 février 2018 a révélé une non-conformité du raccordement au réseau des eaux usées constituée par « l’absence de tampon fonte à fermeture hydraulique » ; or suite aux travaux réalisés par Mme [LZ], la direction de l’assainissement de [Localité 15] [Localité 17] [Localité 15] Est a réalisé une contre-visite le 4 mai 2018 et a délivré une attestation de conformité des installations intérieures d’assainissement de la propriété et notamment le raccordement au réseau public de collecte (pièce 26 à 28 [M]) ;

Les déclarations du vendeur en page 34 de l’acte de vente du 16 mai 2018 ne visent que l’évacuation des eaux usées :

« Assainissement

Aux termes des dispositions des articles L1331-4 et L1331-6 du code de la santé publique '

Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. Une lettre délivrée le 15 février 2018 par Suez-Eau et [Localité 12] [Adresse 1], dont l’original est annexé, constate ce raccordement » ;

Concernant l’évacuation des eaux pluviales litigieuse, dans son courrier du 12 mars 2020 (pièce 18 [M]), la direction de l’assainissement de [Localité 15] [Localité 17] [Localité 15] Est précise que « Lors de sa visite du 28 janvier 2020, il (le technicien de [Localité 15] [Localité 17] [Localité 15] Est) a constaté que :

— une partie des eaux pluviales de l’habitation n’est pas raccordée au puisard extérieur situé à l’arrière de l’habitation mais dans une cuve de rétention située dans le garage,

— cette cuve de rétention est munie d’une pompe de relevage évacuant les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées.

Cette situation engendre une non-conformité de l’installation d’assainissement.

Lors de la visite initiale du 15/02/18 et de la contre-visite du 04/05/18, le puisard en sous-sol n’avait pas été déclaré, il est vraisemblable que la pompe de relevage ne se soit pas déclenchée et que la connexion du réseau d’eaux pluviales de la maison au réseau public d’eaux usées n’ait pas été repérée » ;

L’expert judiciaire précise en page 8 de son rapport que lors de la réunion du 22 février 2021, il a constaté que « Une partie des eaux pluviales de la toiture de la maison et les eaux du caniveau de bas de rampe d’accès au garage sont collectées dans un regard situé au centre de la maison au sous-sol et évacuées par une pompe dans le réseau public d’eaux usées domestiques (le terme de puisard n’est pas approprié) » ;

L’enquête de conformité d’un branchement d’assainissement réalisée par la société Suez le 15 février 2018, composée d’une seule page annexée à l’acte de vente du 16 mai 2018 (pièce 2 notaire), précise que le type d’évacuation du Réseau Eaux Pluviales est « En milieu naturel : En puisard » et qu’il existe une séparation des Eaux Pluviales et des Eaux Usées en partie privée ;

Il est donc justifié qu’il existe :

— à l’extérieur, à l’arrière de l’habitation, un puisard auquel seule une partie des eaux pluviales de l’habitation est raccordée alors que la totalité de ces eaux devraient y être raccordées,

— à l’intérieur de la maison, dans le garage, un regard et une pompe de relevage ayant vocation à évacuer les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées, ce qui engendre une non-conformité de l’installation d’assainissement ;

Toutefois les deux pièces susvisées soit l’enquête de conformité réalisée par Suez le 15 février 2018, composée d’une page, et la page ¿ de la contre-visite réalisée par la direction de l’assainissement de [Localité 15] [Localité 17] [Localité 15] Est le 4 mai 2018, annexées à l’acte de vente (pièce 2 notaire et pièce 27 [M]), ne précisent pas quels lieux de la propriété ont été visités, ni si des questions ont été posées à Mme [LZ], sachant que la page ¿ de la contre-visite du [Localité 15] [Localité 17] [Localité 15] Est ne concerne que le réseau des eaux usées et que les pages 2 à 4 ne sont pas produites ;

Et s’il y a lieu de considérer que Mme [LZ] avait connaissance du fait que les eaux du caniveau de bas de rampe d’accès au garage étaient collectées dans le regard situé dans le garage, il n’y a pas d’élément justifiant qu’elle était informée que ce regard n’était pas relié au puisard situé dans le jardin, ni qu’elle avait connaissance que la pompe de relevage avait vocation à évacuer les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées ;

Aussi il ne peut pas être reproché à Mme [LZ] de ne pas avoir avisé le technicien de la direction de l’assainissement de l’existence d’un regard dans le garage, alors que le caniveau en bas de la rampe d’accès au garage était visible par le technicien, professionnel de l’assainissement, alors qu’il n’est pas justifié que le technicien ait posé à Mme [LZ] la question du lieu de collecte des eaux de ce caniveau et alors qu’aucun élément ne pouvait laisser penser à Mme [LZ], non professionnelle de l’assainissement, qu’elle devait lui signaler le lieu de collecte de ces eaux ;

Le fait que Mme [LZ], non professionnelle de la construction ni de l’assainissement, n’avait pas connaissance de la non-conformité est confirmé par :

— le rapport du 12 juin 2018 de la société Hydrotech, mandatée par Mme [M] au sujet des infiltrations (pièce 85 [LZ]), qui précise en page 3 « Nota : en revanche, nous n’avons constaté aucune anomalie sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales »,

— le courrier de la direction de l’assainissement du 12 mars 2020 (pièce 18 [M]) qui indique que lors des visites du 15 février 2018 et du 4 mai 2018, le technicien, du fait qu’il n’était pas informé de l’existence d’un puisard en sous-sol, n’a pas repéré la connexion du réseau d’eaux pluviales de la maison au réseau public d’eaux usées ;

Ainsi les époux [M], qui ne démontrent pas que Mme [LZ], qui n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, avait connaissance de cette non-conformité au moment de la vente, se heurtent à la clause d’exonération de la garantie légale des vices cachés stipulée au profit de la venderesse ;

Les époux [M] sont donc déboutés de leur demande de garantie à ce titre à l’encontre de Mme [LZ] ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre de la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales à l’encontre de Mme [LZ] ;

Sur la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation

L’acte de vente du 16 mai 2018 (pièce 2 notaire) décrit le bien ainsi qu’il suit :

« Un pavillon d’habitation élevé sur sous-sol

D’un rez-de-chaussée comprenant entrée, cuisine à l’américaine, séjour, bureau, chambre, salle de bains,

D’un étage divisé en chambre, salle de jeux, salle d’eau.

Observation étant ici faite que par suite d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité l’obtention d’autorisation administrative, ainsi déclaré, à l’exception de l’édification de la pergola, ainsi qu’il est expliqué ci-après, la désignation actuelle du bien est la suivante :

Un pavillon d’habitation élevé sur sous-sol comprenant garage, buanderie et une pièce,

D’un rez-de-chaussée comprenant entrée, cuisine ouverte, séjour double avec cheminée, deux chambres, salle de bains, WC, pergola.

D’un étage divisé en salle de jeux en mezzanine, deux chambres, salle de bains avec WC.

Jardin » ;

Cet acte précise en page 36 :

« Plan de prévention des risques naturels

Le bien est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit et approuvé sur la commune de [Localité 13].

Les risques pris en compte sont : l’inondation et les mouvements de terrain »

Le certificat du service d’urbanisme du 15 février 2018 annexé à l’acte précise notamment que le bien est « inscrit sur le Plan de Prévention des Risques d’Inondation de la Marne (PPRI) approuvé par arrêté préfectoral du 15 novembre 2010 – Consultation obligatoire du règlement : zone jaune constructible sous conditions » ;

Les époux [M] étaient donc informés à la date de la vente que la maison était inscrite sur le PPRI et il convient de considérer qu’ils avaient ainsi connaissance, même en qualité de profane de la construction, qu’au vu du risque d’inondation, aucune partie du sous-sol n’était aménageable légalement en usage d’habitation ;

Aussi même à supposer qu’une partie du sous-sol ait fait l’objet d’une transformation en usage d’habitation sans les autorisations administratives nécessaires, sachant que l’illégalité des aménagements n’est pas démontrée, les époux [M] étaient informés que le sous-sol ne pouvait pas être utilisé légalement en usage d’habitation ;

En tout état de cause, même en supposant qu’une partie du sous-sol ait fait l’objet d’une transformation en usage d’habitation sans les autorisations administratives nécessaires, il n’y a aucun élément au dossier justifiant que celle-ci rende la maison impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue cet usage, au sens de l’article 1641 du code civil ;

Les époux [M] ne démontrent donc pas l’existence d’un vice caché relatif à la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation ;

Ils sont en conséquence déboutés de leur demande de garantie à ce titre à l’encontre de Mme [LZ] ;

Sur le dol relatif à la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation

Aux termes de l’article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ;

En l’espèce, Mme [LZ] a déclaré dans l’acte « Observation étant ici faite que par suite d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité l’obtention d’autorisation administrative, ainsi déclaré, à l’exception de l’édification de la pergola, ainsi qu’il est expliqué ci-après, la désignation actuelle du bien est la suivante » suivie notamment de la description du sous-sol « comprenant garage, buanderie et une pièce » ;

Les époux [M] ne démontrent pas que, par cette déclaration, Mme [LZ] avait l’intention de leur faire faussement croire que le sous-sol était légalement aménageable en usage d’habitation aux fins d’obtenir leur consentement à la vente alors qu’il ressort de l’analyse ci-avant que les époux [M] étaient informés que la maison était inscrite sur le PPRI et qu’aucune partie du sous-sol n’était donc légalement aménageable en usage d’habitation ;

Les époux [M] ne démontrent donc pas que Mme [LZ] aurait commis un dol relatif à la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation ;

Ainsi le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et matériel relatif à la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation à l’encontre de Mme [LZ] ;

Sur la transformation sans autorisation de la pergola en véranda

L’acte de vente du 16 mai 2018 (pièce 2 notaire) mentionne, ainsi qu’il suit, que le bien comporte une pergola qui a été régulièrement déclarée auprès de la mairie :

— la description du bien précise « par suite d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité l’obtention d’autorisation administrative, ainsi déclaré, à l’exception de l’édification de la pergola, ainsi qu’il est expliqué ci-après ' » et la désignation actuelle du bien inclut notamment « une pergola »,

— l’acte précise en page 29 « Existence de travaux : Des travaux consistant en édification d’une pergola ont été effectués suivant déclaration de travaux numéro DT 93032 06C0105 en date du 19 juin 2006, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée »,

— l’annexe susvisée (pièce 2 notaire) est un arrêté du 19 juin 2006 du maire, intitulé « déclaration de travaux délivrée par le maire », pour « modification de l’aspect extérieur » « surface hors 'uvre autorisée brute 19,68 m² » décidant que « La demande de travaux est accordée pour le projet décrit dans la demande susvisée » ;

Mme [LZ] reconnaît que la pergola est une structure ouverte sur les côtés et que, dans le but de clore ladite pergola, elle a fait poser par la SARL Bry Confort des menuiseries extérieures composées de baies vitrées avec des volets roulants, facturées le 13 décembre 2012 ;

Il est constant que la pièce ainsi fermée constitue une véranda, que la transformation d’une pergola en véranda nécessitait une demande auprès de la mairie, de déclaration ou de permis, selon le plan d’urbanisme local, et que Mme [LZ] n’a pas effectué cette démarche;

Mme [LZ] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en alléguant qu’elle n’avait pas connaissance de la règlementation compte tenu de l’adage « nul n’est censé ignorer la loi » ;

M. et Mme [M] justifient que, suite à leur demande de régularisation de la création de la véranda, par arrêté du 30 avril 2021 (pièces 53 à 57 [M]), le maire a décidé que « La déclaration préalable est refusée pour le projet décrit dans la demande susvisée », aux motifs que le projet ne respecte pas les prescriptions de l’article R111-17 du code de l’urbanisme car il ne jouxte pas la limite parcellaire et n’est pas situé à une distance d’au moins 3 mètres de celle-ci ;

Néanmoins ils ne justifient pas avoir fait l’objet d’une demande des autorités administratives de modification de la véranda aux fins de sa remise en état de pergola, suite à l’arrêté susvisé du 30 avril 2021, qui précise ses modalités de publication et son caractère exécutoire dès sa notification au demandeur et sa transmission au préfet ; ils ne démontrent pas non plus que « la vente du bien en l’état est interdite par la mairie et le préfet sans la destruction de la véranda et la remise en état de la pergola » tel qu’ils l’allèguent dans leurs conclusions ;

En tout état de cause, il n’y a aucun élément au dossier justifiant que la transformation de la pergola en véranda rende la maison impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue cet usage, au sens de l’article 1641 du code civil ;

Il convient donc de considérer que les époux [M] ne démontrent pas que la transformation de la pergola en véranda constitue un vice caché ;

Les époux [M] sont donc déboutés de leur demande de garantie à ce titre à l’encontre de Mme [LZ] ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs prétentions dirigées contre Mme [LZ] concernant la transformation de la pergola en véranda ;

Sur l’action des époux [M] contre l’agence immobilière et le notaire

Les époux [M] agissent à l’encontre de la société Sopatrim, agence immobilière, sur le fondement du manquement à son obligation d’information et de conseil et de l’article 1240 du code civil, lui reprochant d’avoir commis une faute :

— sur le défaut d’étanchéité, en ne recherchant pas des traces d’humidité sur les murs du sous-sol avec un testeur d’humidité ce qui lui aurait permis de vérifier que les pièces ne pouvaient être aménagées,

— sur l’assainissement, en ne les informant pas du déversage illégal des eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées, qu’elle ne pouvait ignorer après avoir constaté le puisard au sous-sol et les canalisations,

— sur l’aménagement du sous-sol, en ne vérifiant pas la conformité des aménagements du sous-sol avec le PPRI,

— sur la création illégale de la véranda, en ne les informant pas de la différence entre une pergola et une véranda et en ne vérifiant pas que Mme [LZ] avait fait une déclaration de travaux pour la fermeture de la pergola ;

Les époux [M] agissent à l’encontre de la SCP [Z] [R] et [AG] [R], notaire, sur le fondement du manquement à l’obligation de conseil et de l’article 1240 du code civil, lui reprochant d’avoir commis une faute :

— sur l’aménagement du sous-sol, en ne les informant pas de l’illégalité des aménagements au sous-sol,

— sur la création illégale de la véranda, en ne vérifiant pas s’il s’agissait d’une pergola ou d’une véranda ;

Ils sollicitent aussi la condamnation de la société notariale au paiement des sommes relatives au défaut d’étanchéité et à l’assainissement, sans préciser dans le corps des conclusions les fautes reprochées à ces titres ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Assemblée plénière, 6 octobre 2006, pourvoi n°05-13.255) ;

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, la mise en 'uvre de sa responsabilité obéissant à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission et qu’il a satisfait à son obligation de conseil (1ère chambre civile, 2 octobre 2007, pourvoi n°06-17.281) ;

Sur le défaut d’étanchéité du sous-sol

En l’espèce, il résulte de l’analyse ci-avant que ni l’agence immobilière ni le notaire ne disposaient d’élément leur permettant de suspecter un défaut d’étanchéité du sous-sol qui n’était pas apparent ; il ne peut donc pas leur être reproché de ne pas avoir procédé à des investigations à ce titre ni d’en avoir proposé ;

En l’absence de faute démontrée, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre du défaut d’étanchéité du sous-sol à l’encontre de l’agence immobilière, de la société notariale et de son assureur ;

Sur la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales

Il n’y a pas d’élément justifiant qu’il était visible que le regard n’était pas relié au puisard situé dans le jardin et que la pompe de relevage avait vocation à évacuer les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées ; ni l’agence immobilière ni le notaire ne disposaient d’élément leur permettant de suspecter la non-conformité du déversage illégal des eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées ; il ne peut donc pas être leur être reproché de ne pas en avoir informé les acquéreurs ;

En l’absence de faute démontrée, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre de la non-conformité du réseau d’assainissement concernant l’évacuation des eaux pluviales à l’encontre de l’agence immobilière, de la société notariale et de son assureur ;

Sur la transformation illégale du sous-sol en usage d’habitation

Il ressort de l’analyse ci-avant que les époux [M] étaient informés à la date de la vente que le sous-sol ne pouvait pas être utilisé légalement en usage d’habitation, compte tenu des risques d’inondation ;

Ils ne démontrent donc pas de faute de l’agence immobilière, au motif que celle-ci ne les aurait pas informés que, quelques soient les aménagements réalisés, le sous-sol ne pouvait pas être utilisé légalement en usage d’habitation ;

Le notaire justifie avoir valablement accompli sa mission et avoir satisfait à son obligation de conseil en ce que, dans l’acte notarié reçu le 16 mai 2018, il a précisé :

— l’existence « d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité l’obtention d’autorisation administrative », sachant qu’il n’est pas démontré le contraire concernant le sous-sol,

— la description actuelle du sous-sol « comprenant garage, buanderie et une pièce », ces intitulés ne visant pas un usage d’habitation,

— la situation du bien « dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels » avec la précision que « Les risques pris en compte sont : l’inondation et les mouvements de terrain », ce qui a permis aux acquéreurs d’avoir connaissance que le sous-sol ne pouvait pas être utilisé légalement en usage d’habitation compte tenu des risques d’inondation ;

En l’absence de faute démontrée, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles à payer M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol ;

Et il y a lieu de débouter les époux [M] de leurs demandes à l’encontre de l’agence immobilière, le notaire et son assureur, au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol ;

Sur la transformation sans autorisation de la pergola en véranda

Le notaire justifie avoir valablement accompli sa mission et avoir satisfait à son obligation de conseil en ce que, dans l’acte notarié reçu le 16 mai 2018, il a précisé :

— la description du bien précise « par suite d’aménagements intérieurs n’ayant pas nécessité l’obtention d’autorisation administrative, ainsi déclaré, à l’exception de l’édification de la pergola, ainsi qu’il est expliqué ci-après ' » et la désignation actuelle du bien inclut notamment « une pergola »,

— l’acte précise en page 29 « Existence de travaux : Des travaux consistant en édification d’une pergola ont été effectués suivant déclaration de travaux numéro DT 93032 06C0105 en date du 19 juin 2006, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée »,

— l’annexe susvisée (pièce 2 notaire) est un arrêté du 19 juin 2006 du maire, intitulé « déclaration de travaux délivrée par le maire », pour « modification de l’aspect extérieur » « surface hors 'uvre autorisée brute 19,68 m² » décidant que « La demande de travaux est accordée pour le projet décrit dans la demande susvisée » ;

Les époux [M] ne produisent aucune pièce justifiant que celui-ci disposait d’éléments pouvant lui permettre de suspecter que la pergola déclarée en 2006 était devenue une véranda fermée ; la facture du 13 décembre 2012 (pièce 38 [M]), dont le notaire reconnaît qu’elle lui a été communiquée, mentionne la pose de baies vitrées et de volets roulants mais ne fait aucune référence à la pergola et ne précise pas leur lieu de pose dans la maison ; il n’est pas justifié que le notaire a eu connaissance des photographies de la pergola/véranda ; dans ces conditions, il n’appartenait pas au notaire d’effectuer des démarches visant à vérifier si la construction réalisée en 2006 correspondait à la pergola décrite dans l’acte ;

En l’absence de faute démontrée du notaire, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre de la transformation sans autorisation de la pergola en véranda à l’encontre de la société notariale et de son assureur ;

Concernant l’agence immobilière, selon le document de présentation pour la vente de la maison établi par ladite agence le 28 octobre 2017 (pièce 5 [LZ]), Mme [LZ] lui a produit le titre de propriété, qui selon l’analyse ci-avant mentionne la pergola et les déclarations administratives afférentes en 2006 ; en sa qualité de professionnelle de la vente immobilière, l’agence immobilière avait connaissance que la pergola était une structure ouverte sur les côtés, or la photographie que l’agence a insérée dans le document de présentation montre clairement que ladite pergola a été transformée en véranda par la pose des baies vitrées fermant les côtés de cet espace donnant sur le jardin ;

L’agence immobilière disposait donc des éléments lui permettant de constater que la pergola avait été transformée en véranda et il convient donc de considérer qu’elle a commis un manquement contractuel dans l’exécution de sa mission en ce qu’elle aurait dû, en sa qualité de professionnelle de la vente immobilière, s’enquérir de la régularité de la transformation de la pergola en véranda ;

Le tiers à un contrat pouvant invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, les époux [M] peuvent invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel de l’agence immobilière, sous réserve de démontrer que celui-ci leur a causé un dommage, ce qu’il y a lieu d’étudier ci-après ;

Sur les demandes financières des époux [M]

Sur les demandes à l’encontre de l’agence immobilière relatives à la pergola/véranda

Les époux [M] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’agence immobilière à leur verser la somme de 2.000 €, « au titre de la pergola/véranda, au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur »,

— de condamner l’agence immobilière à leur verser au titre de la pergola/véranda :

¿ 400 € avec indexation selon l’indice BT 01 entre le 26 janvier 2022 (date du rapport d’expertise) et le jour du jugement, « au titre de la démolition de la véranda »,

¿ 88.000 €, « au titre de la perte de jouissance ad vitam de la véranda et pour l’impossibilité de régularisation » ;

L’agence immobilière sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser aux époux [M] la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral en lien avec la pergola/véranda ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que les époux [M] ne démontrent pas qu’ils ne pourront pas vendre le bien sans avoir détruit la véranda et avoir remis en état la pergola ; d’autre part, ils n’allèguent pas avoir fait l’objet d’une demande de modification de la véranda aux fins de sa remise en état de pergola ; ils ne démontrent donc pas la nécessité de procéder à la démolition de la véranda, ce qui aurait pour conséquence la perte de sa jouissance ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre de la démolition de la véranda et au titre de la perte de jouissance de la véranda ;

Les époux [M] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice au titre de l’impossibilité de la régularisation de la véranda ; ils invoquent l’évaluation par l’expert judiciaire d’un « préjudice de dévalorisation du bien » dans l’hypothèse où les époux [M] vont devoir démonter les baies vitrées de la véranda pour remettre en état de pergola, alors qu’il ressort de l’analyse ci-avant que cette hypothèse n’est pas démontrée ;

Les époux [M] sollicitent d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’agence à leur verser la somme de 2.000 € « au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur » et il convient de constater qu’ils ne formulent pas de demande en appel à ce titre ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Sopatrim à payer M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M], concernant la pergola/véranda, la somme de 2.000 € au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur ;

Et il y a lieu de débouter les époux [M] de leur demande en appel au titre de l’impossibilité de régularisation de la véranda ;

Il convient de considérer que les époux [M] ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral, en conséquence du manquement de l’agence immobilière qui ne les a pas informés de la transformation de la pergola en véranda sans la déclaration ou l’autorisation exigée par le plan local d’urbanisme, puisqu’ils jouissent de la véranda telle qu’elle existait à la date de la vente et qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une demande de modification de cette véranda aux fins de sa remise en état de pergola ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Sopatrim à payer M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M], concernant la pergola/véranda, la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral ;

Et il y a lieu de débouter les époux [M] de leur demande au titre du préjudice moral concernant la pergola/véranda ;

Ainsi les époux [M] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice en conséquence du manquement contractuel de l’agence immobilière relatif à la transformation de la pergola en véranda ;

Sur les autres demandes financières des époux [M]

Les époux [M] sollicitent les sommes suivantes :

-78.400 €, au titre de l’immobilisation du pavillon depuis plus de 4 ans,

-3.691,49 € TTC, au titre du remboursement des frais amiables exposés incluant :

¿ 696 € : constat entreprise Hydrotech (sur les infiltrations en sous-sol)

¿ 523,49 € : expertise amiable cabinet Cunningham (sur les infiltrations en sous-sol)

¿ 600 € : constat d’huissier Me [N] (pièce 50 sur les infiltrations en sous-sol)

¿ 1.872 € : architecte conseil des époux [M] (pièce 85 note d’honoraires [U] [S] assistance à l’expertise judiciaire concernant les infiltrations en sous-sol) ;

Et ils demandent de condamner l’étude notariale et son assureur à la somme de 60.300 € de dommages et intérêts au titre des frais de notaire ;

En l’espèce, les époux [M] ne démontrent pas que le seul manquement retenu, soit le manquement contractuel de l’agence immobilière relatif à la transformation de la pergola en véranda, ait entraîné l’immobilisation du pavillon ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de l’immobilisation du pavillon ;

Les frais amiables, relatifs aux infiltrations en sous-sol, sont sans lien avec le seul manquement retenu, soit le manquement contractuel de l’agence immobilière relatif à la transformation de la pergola en véranda ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de cette demande ;

Les époux [M] étant déboutés de leur action à l’encontre de l’étude notariale, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande, à l’encontre de l’étude notariale et son assureur, de dommages et intérêts au titre des frais de notaire ;

Sur la demande de Mme [LZ] au titre de la procédure abusive

Mme [LZ] sollicite de condamner les époux [M] à lui verser la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, Mme [LZ] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action des époux [M] aurait dégénéré en abus ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [M], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance, incluant les dépens exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 € à Mme [LZ], la somme de 3.000 € à la SAS Sopatrim, et la somme unique de 3.000 € à l’étude notariale et son assureur, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [M] ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il :

— déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] de leurs prétentions dirigées contre Mme [L] [G] [LZ],

— déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles,

— déboute Mme [L] [G] épouse [LZ] de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

— dit n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] de leurs demandes :

— au titre du préjudice moral lié à l’aménagement du sous-sol dirigée à l’encontre de la SAS Sopatrim, la SCP [Z] et [AG] [R] et la SA MMA IARD Assurances Mutuelles,

— au titre du préjudice moral lié à la pergola/véranda dirigées contre la SAS Sopatrim ;

Constate que M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] ne sollicitent pas en appel de somme au titre de la perte de chance d’obtenir une baisse de prix en considération du coût de la remise en état antérieur de la véranda ;

Déboute M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] de leur demande en appel au titre de l’impossibilité de régularisation de la pergola/véranda ;

Condamne M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] aux dépens de première instance, incluant les dépens exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 € à Mme [L] [G] [LZ], la somme de 3.000 € à la SAS Sopatrim, et la somme unique de 3.000 € à la SCP [Z] et [AG] [R] et son assureur la SA MMA IARD Assurances Mutuelles, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. [D] [M] et Mme [X] [CF] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE