Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 15 octobre 2025, n° 24/05240

TJ Bobigny 5 février 2024

CA Paris
Infirmation 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance conforme
La cour a jugé que la société LMD était tenue de réaliser les travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement, et que la demande des acquéreurs était recevable.
Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a estimé que les acquéreurs n'avaient pas connaissance des vices dans toute leur ampleur au moment de la vente, rendant leur demande fondée sur la garantie des vices cachés recevable.
Accepté
Préjudice subi en raison de la non-conformité
La cour a reconnu le préjudice subi par les acquéreurs en raison de la non-conformité des installations d'assainissement, et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la société LMD à payer une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que les acquéreurs avaient dû engager des frais pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 5, 15 oct. 2025, n° 24/05240
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/05240
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 5 février 2024, N° 22/11299
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Françoise COHENOlivier PLACIER
Parties :	S.A.S. LMD, ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 15 OCTOBRE 2025

(n° /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05240 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDOB

Décision déférée à la Cour : ordonnance du juge de la mise en état du 05 février 2024 -tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/11299

APPELANTS

Monsieur [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté à l’audience par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0319

Madame [L] [R] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0319

INTIMEE

S.A.S. LMD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 25

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M.me Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 4 novembre 2019, la société LMD a consenti à M. et Mme [I] une promesse de vente sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93).

Aux termes de cette promesse, la société LMD, s’est obligée à produire, à ses frais et préalablement à la vente, à M. et Mme [I], un certificat de conformité du réseau d’assainissement, l’acte visant le courrier de la société Grand Paris Grand Est du 28 février 2019 concluant à la non-conformité du réseau d’assainissement des eaux pluviales.

La société LMD a fait réaliser des travaux par la société DTBA suivant facture du 29 janvier 2020.

Le 6 février 2020, la société Suez a réalisé une vérification de la conformité des installations d’assainissement de la propriété et la vente a été réalisée par acte authentique reçu le 26 février 2020.

Le 10 avril 2020, à l’issue d’un contrôle des raccordements et des installations intérieures d’assainissement, la société Grand Paris Grand Est a conclu à la non-conformité de la propriété par rapport au règlement d’assainissement et a sollicité, aux fins de pouvoir délivrer un certificat de conformité la réalisation, des modifications suivantes :

réalisation des regards nécessaires pour le contrôle de l’ensemble des écoulements sur la parcelle : recherche d’un regard existant ou mise en place d’un regard de branchement en limite de propriété et accessible,

recherche de l’exutoire des eaux pluviales.

Le société LMD a indiqué avoir procédé à la mise en conformité.

Par courriers des 22 et 27 mai 2020, postérieurement à leur emménagement, M. et Mme [I] ont fait état de refoulement fréquents des eaux usées.

Le 6 juillet suivant, la société Grand Paris Grand Est a attesté de la conformité de l’installation par rapport au règlement d’assainissement.

M. et Mme [I] ont, par la suite, mandaté la société Mina pour effectuer une inspection caméra des canalisations et cette dernière a conclu à une « installation non conforme » pour une utilisation pérenne en raison d’un mauvais écoulement des eaux usées.

Après une mise en demeure restée infructueuse, par acte du 28 octobre 2022, M. et Mme [I] ont fait assigner la société LMD, sollicitant au visa de l’article 1603 du code civil et à titre subsidiaire de l’article 1641 du même code, sa condamnation à réaliser les travaux de raccordement des eaux usées au réseau public d’assainissement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LMD a soulevé un incident relatif à la prescription de l’action de M. et Mme [I] en application des dispositions de l’article 1648 du code civil.

Par ordonnance du 5 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

Déclare irrecevables les demandes formées par M. et Mme [I] contre la société LMD au titre du réseau d’assainissement sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens

Renvoie l’affaire a l’audience de mise en état du mercredi 24 avril 2024 à 9h (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) pour conclusions en défense, à défaut clôture.

Par déclaration en date du 11 mars 2024, M. et Mme [I] ont interjeté appel de l’ordonnance, intimant devant la cour la société LMD.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

Réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 5 février 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 6 section 5),

Débouter la société LMD de l’ensemble de ses demandes,

Dire et juger M. et Mme [I] recevables en leurs demandes,

En tout état de cause,

Condamner la société LMD à payer à M. et Mme [I] somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société LMD aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par M. [Y], conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024 la société LMD demande à la cour de :

Confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny le 5 février 2024

Statuant à nouveau :

Condamner M. et Mme [I] à payer à la société LMD la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Cohen, avocat au barreau de la Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la prescription

Moyens des parties

M. et Mme [I] soutiennent que la société LMD ne peut prétendre qu’ils avaient connaissance depuis le 20 mai 2020 des faits leur permettant d’engager leur action, le courriel de M. [I] ne faisant état que d’un problème général de raccordement de canalisations et de refoulements sans plus de précisions.

Ils précisent que ce courriel ne peut constituer le point de départ du délai de prescription alors qu’un certificat de conformité a été délivré le 5 juillet 2020 et que cette pièce ne permet pas de justifier de l’existence et de l’étendue, dans ses conséquences et son ampleur, d’un vice caché, M. [I] n’ayant pas une connaissance précise des défauts affectant l’immeuble à cette date.

En réplique, la société LMD fait valoir que la première réclamation de M. et Mme [I] a été réalisée le 20 mai 2020 de sorte qu’ils auraient dû agir avant le 19 mai 2022 alors que l’assignation n’a été délivrée que le 28 octobre 2022.

Elle avance que la lecture du courriel du 22 mai 2020 permet de se convaincre que M. et Mme [I] avaient à cette date une parfaite connaissance du vice dans ses causes, son ampleur et ses conséquences de sorte que ce courriel constitue le point de départ du délai de deux ans pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1648 du code civil dispose que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est établi qu’en application des articles 1648 alinéa 1er et 2232 du code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Chambre mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié au Bulletin).

Il a été jugé que pour écarter l’application de la garantie des vices cachés et considérer un vice comme apparent, celui-ci doit s’être manifesté dans toute son ampleur et ses conséquences (3e Civ., 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.861, Bull. 2012, III, n° 45).

Au cas d’espèce, M. et Mme [I] fondent leur demande de condamnation de la société LMD à réaliser les travaux de reprise du réseau d’assainissement à titre principal sur l’obligation de délivrance conforme sur le fondement des dispositions des articles 1604 et suivant du code civil et, à titre subsidiaire, sur l’action en garantie des vices cachés sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil soumise au délai biennal prévu par l’article 1648 alinéa 1er du code civil.

Aux termes d’un courriel du 22 mai 2020 mentionnant en objet « Odeur excrément », M. [I] a indiqué :

« Comme je vous l’ai signalé les canalisations ne sont pas raccordées au réseau tout à l’égout. Je vous laisse imaginer quand on tire la chasse d’eau, machine à laver, salle de bain, lave-vaisselle. Devant chez nous, il y a une odeur épouvantable, je suis dans l’obligation de quitter le logement car je ne peux pas continuer à vivre comme ça ('). »

Si M. et Mme [I] n’ont fait assigner la société LMD que par acte du 28 octobre 2022, force est de constater qu’il ne résulte pas de ce seul courriel, dont les termes employés présentent un caractère général, que M. [I] ait eu, à cette date, connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences en présence de défauts affectant les canalisations.

En outre, l’absence de précision sur l’origine et l’étendue des désordres a conduit M. et Mme [I] à mandater la société Mina le 7 janvier 2021 pour effectuer une inspection caméra des canalisations, cette dernière ayant conclu à une « installation non conforme » pour une utilisation pérenne en raison d’un mauvais écoulement des eaux usées.

Ainsi, le point de départ du délai biennal prévu par l’article 1648 du code civil ne peut être fixé au 22 mai 2020 mais doit l’être au 7 janvier 2021, date à laquelle a été réalisé un contrôle des canalisations et la mise en évidence d’un désordre affectant les canalisations de sorte que l’action engagée par M. et Mme [I] par acte du 28 octobre 2022 n’est pas prescrite.

En conséquence, leur demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés sera déclarée recevable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée.

Sur les frais du procès

En cause d’appel, la société LMD, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [I] la somme globale de 2 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes formées par M. et Mme [I] contre la société LMD sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Condamne la société LMD aux dépens ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société LMD et la condamne à payer à M. et Mme [I] la somme globale de 2 500 euros.

La greffière, Le président de chambre,