Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12730 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIAOP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 22/09570

APPELANT

Monsieur [G] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Richard KHAN SHAGAGHI-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arlette TANGA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

La société CROISSANCE PIERRE II

Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 572 130 680,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D481

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 1981, la SCI Arnold Netter – Mousset Robert, aux droits de laquelle vient la société Croissance Pierre II, a consenti un bail d’habitation à [C] [P] sur un appartement situé au [Adresse 4], à Paris, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26 400 francs payable par douzième chaque mois.

Le bail a été renouvelé par deux avenants des 3 octobre 2003 et 19 octobre 2009.

[C] [P] est décédée le 4 juin 2012. Par jugement du 5 décembre 2013, le tribunal d’instance de Paris 12e a constaté que le bail avait été transféré à M. [G] [P] à compter du 4 juin 2012.

M. [P] s’est marié le 21 avril 2012 avec Mme [F] [R] et a averti le bailleur du mariage par courrier du 16 juillet 2014.

Par actes d’huissier de justice du 13 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 18 957,24 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes d’huissier de justice du 23 novembre 2022, la société Croissance Pierre II a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 22 975,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

À l’audience, la société Croissance Pierre II a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la créance locative à la somme de 2 214,68 euros au 3 mars 2023.

M. [P] a comparu et n’a pas contesté la dette. Bien que régulièrement citée par acte d’huissier de justice délivré à étude, Mme [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constate, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 1981 entre la société Croissance Pierre II, d’une part, et M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux ainsi que l’emplacement de parking n°21 au 2ème sous-sol et la cave situés au [Adresse 2] (7ème étage, porte de droite) – [Localité 6] est résilié depuis le 14 novembre 2022,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonne à M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamne solidairement M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 085,40 euros (deux mille quatre-vingt-cinq euros et quarante centimes) par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 novembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamne solidairement M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] à payer à la société Croissance Pierre II la somme de 2 214,68 euros (deux mille deux cent quatorze euros et soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022,

— écarte l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamne solidairement M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] à payer à la société Croissance Pierre II la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 septembre 2022 et celui des assignations du 23 novembre 2022.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par M. [P] le 13 juillet 2023, intimant la société Croissance Pierre II devant la cour d’appel de Paris,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 octobre 2023, par lesquelles M. [G] [P] demande à la cour de :

— infirmer le jugement qui a été rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 mai 2023, en ce qu’il a :

— 'confirmé’ la résiliation du contrat de location depuis le 14 novembre,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P],

— condamné M. [P] à payer l’indemnité d’occupation à la société Croissance Pierre II,

— fixé la somme de 2 085,40 euros mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné M. [P] au paiement de la somme de 2 214,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022,

— condamné M. [P] aux dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer du 13 septembre 2022, et celui des assignations du 23 novembre 2022,

— condamné M. [P] à payer à la société Croissance Pierre II la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— déclarer M. [P] recevable en ses demandes ;

— constater que M. [P] n’a pas violé ses obligations contractuelles ;

— en conséquence constater la validité du bail de location et ordonner sa poursuite ;

— condamner la société Croissance Pierre II à verser à M. [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 décembre 2023, par lesquelles la société Croissance Pierre II demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 24 mai 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— condamner M. [G] [P] au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [P] conclut à l’infirmation du jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et sollicite de la cour qu’elle constate la validité du bail et ordonne la poursuite de celui-ci. Il explique les retards de paiement de loyer par le comportement du bailleur dont la première tentative d’expulsion était fondée sur une fausse attestation établie par la concierge, bailleur qui a rendu difficile son accès dans les lieux, qui n’a pas réparé la porte d’entrée dégradée lors d’un vol avec effraction en 2021 et n’a pas fait suite à ses courriers faisant état de la vétusté du logement dont les lattes de parquet se décollent, l’air rentre par les fenêtres et la peinture murale se décolle. Il ajoute qu’en raison de son état de santé il a été dépassé par ces événements, et indique que sa fille de 4 mois a obtenu une place en crèche en face de son immeuble et que perdre le logement aurait des conséquences irréversibles.

La société Croissance Pierre II sollicite la confirmation du jugement, faisant valoir que la validité du bail n’est pas en débat devant la cour, qu’elle conteste tout manquement à ses obligations de bailleur et rappelle qu’il s’agit de la troisième procédure de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, les locataires ayant payé les sommes dues peu avant l’audience les deux fois précédentes. Elle ajoute que les manquements, par ailleurs contestés, ne peuvent justifier l’arrêt du paiement des loyers et soutient que M. [P], qui invoque des faits anciens et produit des pièces datées, est de mauvaise foi.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les parties ne contestent pas la recevabilité de la procédure tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, paragraphe 6 de celui-ci.

M. [P] demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, d''ordonner la poursuite’ du bail, demande qui, à la lumière de ses écritures, s’analyse en une demande de maintien en vigueur du contrat de bail et donc de rejet de la résiliation constatée par le premier juge. Il n’y a pas lieu de 'constater la validité du bail’ qui n’est pas contestée, le sujet en débat étant uniquement sa résiliation.

Selon décompte joint au commandement de payer visant la clause résolutoire, à la date de délivrance de celui-ci, M. [P] était redevable de la somme totale de 18 957,24 euros correspondant aux loyers de décembre 2021 à septembre 2022 inclus. L’historique de la créance locative versé par le bailleur et non contesté par le locataire indique que ce dernier n’a effectué aucun paiement dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, mais qu’il a effectué deux virements le 1er mars 2023, de 28,43 euros et 28 405 euros, réduisant à cette date la créance à la somme de 2 124,88 euros. La cour relève que ces virements sont intervenus deux jours avant l’audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, comme dans les précédentes instances opposant les parties, tendant à la résiliation du bail.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

A ce titre, il est constant que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ; à défaut, la clause résolutoire ne peut jouer (3e Civ., 17 juillet 1992, n° 90-18.810 ; 5 novembre 2015, n° 14-11.024 ; 1er février 2018, n°16-28.684).

Il se déduit des conclusions de M. [P] qu’il invoque la mauvaise foi du bailleur qui a sollicité la résiliation du bail sans remplir ses propres obligations contractuelles.

Cependant, ni un désaccord survenu près de 10 ans avant les faits ayant donné lieu à la présente instance, ni un défaut allégué de prise en charge par le bailleur de la porte d’entrée dégradée lors d’un vol survenu fin 2020, dégradation dont M. [P] ne justifie pas avoir informé son bailleur, ne peuvent justifier que le locataire cesse de remplir son obligation contractuelle d’acquitter le loyer.

Il en va de même du manquement allégué du bailleur tenant au défaut de prise en charge de la vétusté du logement. En effet, trois clichés photographiques en noir et blanc, non datés ni localisés, le premier d’une partie de châssis de fenêtre, le second d’une partie de sol en lattes de parquet dont deux sont manquantes à deux endroits différents, et le troisième d’un pan de mur ou de plafond avec de la peinture écaillée, ne peuvent suffire à établir la réalité de désordres du logement loué ni leur imputation au bailleur, étant rappelé que le locataire vit dans les lieux depuis 2012 et que pèse également sur lui une obligation d’entretien des lieux loués. En outre, M. [P] indique avoir signalé ces désordres à la société Croissance Pierre II, mais ne produit que la copie de deux accusés de réception, datés des 13 mars et 13 avril 2023, sans joindre les courriers correspondants dont on ignore la teneur.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, a ordonné à M. [P] de quitter les lieux loués et a ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire. Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [P] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 085,40 euros par mois, faisant valoir qu’en 2023 le loyer majoré de la provision pour charges s’élevait à la somme de 1 895 euros. Il conteste également sa condamnation à payer la somme de 2 214,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2023.

La société Croissance Pierre II sollicite la confirmation du jugement, mais ne réplique pas sur ce point.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Le contrat de bail ayant été résilié, c’est à bon droit que le premier juge a condamné M. et Mme [P] à verser une indemnité d’occupation au bailleur jusqu’à libération des lieux, M. [P] ne formant au demeurant aucune critique utile à ce titre.

Le premier juge a précisé dans la motivation du jugement que l’indemnité d’occupation devait être 'd’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.' Cela a été repris expressément dans le dispositif du jugement, le juge ajoutant ici 'soit la somme de 2 085,40 euros par mois.'

Toutefois, les parties justifient par la production de l’historique des loyers, d’une quittance pour mai 2023 et d’un avis d’échéance pour juillet 2023 qu’à la date du jugement, le montant du loyer majoré de la provision pour charges était de 1 895,82 euros. Aucun élément versé aux débats ne justifie de fixer le quantum de l’indemnité d’occupation due à un montant supérieur à celui du loyer et des charges réellement dus à cette date, alors que le dispositif renvoie expressément au montant effectivement dû au titre du loyer et des charges tel que déterminé par le contrat.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et sera infirmé seulement en ce qu’il a précisé que le quantum de l’indemnité d’occupation était de 2 085,40 euros.

Par ailleurs, en condamnant les époux [P] à verser la somme de 2 214,68 euros d’arriéré au 3 mars 2023, il apparaît que le premier juge a retenu un montant d’indemnité d’occupation calculé exactement comme l’étaient le loyer et des charges précédemment, il n’y a donc pas lieu d’infirmer la condamnation solidaire de M. et Mme [P] à payer ce montant. Ce chef du jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [P] aux dépens et à verser à la société Croissance Pierre II la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel. La demande de ce chef, formée par M. [P], sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 24 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a précisé que le quantum de l’indemnité mensuelle d’occupation était fixé à la somme de 2 085,40 euros,

le CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [P] et Mme [F] [R] épouse [P] est égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [G] [P] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [G] [P] à verser à la société Croissance Pierre II une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE sa demande de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE