Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16244 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKQU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 19/08147

APPELANTE

Société KEVIAN représentée par son gérant, M. [T] [I]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 500 961

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque :

PN 537

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] – SOCOPAR 3 B, [Adresse 12], [Adresse 15], [Adresse 13], [Adresse 11], [Adresse 14], [Adresse 8] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 582 142 790

C/O Cabinet LOISELET & DAIGREMENT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Hervé CASSEL substitué par M^e Dominique LECLERCQ – SELAFA CABINET CASSEL – avocat au barreau de PARIS, toque : K0049

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE:

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], est établi sur différentes parcelles de terrain délimitées par les [Adresse 15], [Adresse 13], [Adresse 11], [Adresse 14].

Il est composé de trois immeubles, respectivement subdivisés en lots de copropriété.

Chaque immeuble est soumis au statut de la copropriété, et régi par un règlement de copropriété qui lui est propre.

Les trois immeubles sont constitués en trois syndicats principaux différents.

L’ensemble immobilier est soumis à un 'cahier des règles d’usage et d’habitation’ publié au bureau des hypothèques à [Localité 6], pour l’application duquel a été créée une association syndicale libre, dénommée ASL du [Adresse 10], qui a pour objet notamment la répartition des charges afférentes à la réalisation de l’objet de l’ASL.

Le cabinet Loiselet et Daigrement Patrimoine est le président de l’ASL.

Trois syndicats secondaires ont, par ailleurs, été créés pour la seule gestion des parties communes des rez-de chaussée, entresols et sous-sols des immeubles :

— le syndicat des copropriétaires des Halles Trefonds II ou Socopar 2,

— le syndicat des copropriétaires des Halles Trefonds II-3è tranche A ou Socopar 3A,

— le syndicat des copropriétaires de Socopar 3è tranche B ou Socopar 3B.

Le cabinet Loiselet et Daigrement Patrimoine est syndic de ces trois syndicats secondaires.

La SCI Kevian est propriétaire du lot n° 13223 au sein de la Socopar 3B.

Par acte d’huissier du 18 avril 2019, le syndicat des copropriétaires Socopar 3B a assigné la société civile immobilière Kevian en paiement de charges impayées arrêtées au 1er octobre 2020 inclus.

Par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI Kevian à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  18274, 94 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2020, comprenant le 4è appel trimestriel de l’année 2020, que le défendeur sera condamné à lui payer avec intérêt à taux légal à compter de la date de délivrance de l’exploit introductif d’instance,

—  374 euros au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a également:

— rejeté la demande de délais de paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné la société civile Kevian aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration remise au greffe le 3 septembre 2021, la société Kevian a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 19 février 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 2 décembre 2021, la société Kevian, appelante, demande à la cour de :

— Déclarer la société Kevian recevable en ses écritures, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement du 23 juillet 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat de l’Horloge de sa demande au titre des charges EDF à concurrence de la somme de 5952, 46 euros,

— débouter le syndicat de l’Horloge en sa demande de dommages-intérêts,

— débouter le syndicat de l’Horloge en sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— accorder à la société Kevian un délai de 24 mois pour solder sa dette,

— condamner le syndicat de l’Horloge à régler à la société Kevian la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat de l’Horloge aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 22 février 2022, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 10], Socopar 3B, à [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet Loiselet et Daigrement, intimé, demande à la cour de :

— juger la société Kevian mal fondée en son appel et la débouter de ses demandes,

— confirmer le Jugement rendu le 23 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS sauf en ce que :

*la société Kevian a été condamnée à régler au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

o 374 ' au titre des frais,

o 1.000 ' à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

— Condamner la société Kevian à verser au Syndicat des copropriétaires Socopar 3 B à [Localité 3] les sommes suivantes :

o 25.548,62 ' au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1 er janvier 2022 inclus (appel du

1 er trimestre 2022 inclus),

o Celle de 755 ' au titre des frais,

o Celle de 3.500 ' à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

— Si des délais de paiement venaient à être accordés, juger que l’intégralité de la dette deviendra exigible à défaut de règlement d’une mensualité et/ou d’un appel courant,

— Condamner la société Kevian à verser au Syndicat des copropriétaires Socopar 3 B à [Localité 3] la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Kevian aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les charges d’électricité :

La société Kevian conteste l’imputation dans les charges d’une 'participation aux différentes primes EDF et taxes’ pour un montant global de 5952, 46 euros sur la période de décembre 2017 à juin 2020 et soutient que cette participation ne saurait être celle de la contribution au service public de l’électricité qui n’est prélevé que sur les fournisseurs d’électricité. Il en déduit que cette facturation s’opère sans aucun fondement et que la somme globale à laquelle elle s’élève doit être décomptée du montant des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires Socopar 3B rétorque que la facturation critiquée correspond à la contribution au service public de l’électricité et à la contribution au service de l’électricité prévue par l’article 266 quinquies C du code des douanes dont est redevable l’association syndicale libre qui la répercute ensuite à ses membres en application des dispositions statutaires et réglementaires qui la régissent.

Réponse de la cour:

Il résulte du règlement de gestion commune (pièce 3 et 4 du SDC) que le lot de la SCI Kevian, correspondant à un local commercial, dépend du syndicat Socopar 3B issu du volume 5154 subdivisé en 278 lots de copropriété.

Selon le règlement de copropriété de ce syndicat (pièce 5 SDC) et notamment son article 45, les charges sont constituées :

— d’une part par les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, tant générales que spéciales,

— d’autre part, par les dépenses de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement communs,

— enfin par les charges résultant de la situation de l’immeuble au sein d’un vaste ensemble immobilier, incombant à ses propriétaires du chef de leur appartenance à l’association syndicale regroupant la totalité des propriétaires dudit ensemble imposée par le cahier des règles d’usage et d’habitation et des règles de construction ainsi qu’il est dit à l’article 4 du règlement.

S’agissant de ces dernières, l’article 46 du règlement prévoit qu’elles sont définies aux articles 37 et 38 du cahier des règles d’usage et d’habitation et des règles de construction.

Aux termes de ces dispositions (pièce 7 SDC), constituent de telles charges celles relatives au matériel à usage de poste de transformation et de livraison d’électricité (art. 35.5.1, 37.5.2, d, 29.2.9).

Ainsi, en sa qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 10], la SCI Kevian est redevable de charges relatives au matériel à usage de poste de transformation et de livraison d’électricité.

Aux termes de l’article 266 quinquies C du code des douanes dans sa rédaction applicable au litige :

1. Il est institué une taxe intérieure sur la consommation finale d’électricité relevant du code NC 2716 de la nomenclature douanière, fournie ou consommée quelle que soit la puissance souscrite, et qui est dénommée 'contribution au service public de l’électricité.

2. Le fait générateur de la taxe intervient lors de la livraison de l’électricité par un fournisseur à chaque point de livraison situé en France d’un utilisateur final. La taxe est exigible au moment de la livraison.

Toutefois, lorsque la livraison donne lieu à des décomptes ou à des encaissements successifs et que le redevable a exercé l’option prévue au second alinéa du a du 2 de l’article 269 du code général des impôts, l’exigibilité intervient au moment du débit.

L’exigibilité intervient, en tout état de cause, dès la perception d’acomptes financiers lorsqu’il en est demandé avant l’intervention du fait générateur.

Dans le cas mentionné au 2° du 3 du présent article, le fait générateur et l’exigibilité de la taxe interviennent lors de la consommation d’électricité.

3. Sont redevables de la taxe:

1° les fournisseurs d’électricité.

Un fournisseur d’électricité s’entend de la personne qui produit ou achète de l’électricité en vue de la revendre à un consommateur final.

Le montant de la taxe dû par les fournisseurs apparaît distinctement en addition au prix de vente de l’électricité, sur les factures qu’ils émettent ou qui sont émises pour leur compte ( …)

2° les personnes qui produisent de l’électricité et l’utilisent pour leurs propres besoins'.

L’ASL du [Adresse 10] justifie s’acquitter de la contribution tarifaire d’acheminement et de la contribution au service public électrique facturée en sus de la consommation d’électricité du syndicat des copropriétaires de Socopar 3B( pièce 104 SDC).

Il est donc justifié de l’intégration au titre des charges dues en application des articles précités du règlement de copropriété Socopar 3B et des règles d’usage et d’habitation et des règles de construction applicables à ce syndicat de la contribution tarifaire d’acheminement, l’ASL apparaissant au regard de l’article 266 quinquies C du code des douanes comme le fournisseur d’électricité au syndicat des copropriétaires, consommateur final.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que ces sommes devaient être intégrées dans le calcul des charges dues par la SCI Kevian.

Sur l’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires

Moyen des parties :

Le syndicat actualise sa créance à la somme globale de 25 548 euros (18274, 94 + 7273, 68) arrêtée au 1er janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus.

La SCI Kevian ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au titre de sa créance actualisée, le syndicat des copropriétaire produit :

— un extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété du syndicat de copropriétaires Socopar 3B,

— le cahier des règles d’usage et d’habitation applicable au syndicat des copropriétaires Socopar 3B,

— des procès-verbaux d’assemblée générale

— des appels de fonds.

Il résulte du décompte produit que le montant des charges impayées actualisées au 1er janvier 2022, premier trimestre 2022 inclus s’élève à la somme de 7273, 68 euros.

Il est justifié du caractère certain, liquide et exigible de cette créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales suivantes :

— du 17 décembre 2020 du syndicat des copropriétaires Socopar 3B (pièce 108) votant divers travaux (mise en peinture, remise en état du portique du [Adresse 9]…),

— du 18 décembre 2020 de l’ASL votant le budget de l’exercice 2021 et votant divers travaux (remise en état du dallage EP des Avaloirs)

— du 21 mai 2021 du syndicat des copropriétaires Socopar 3B approuvant les comptes de l’exercice 2021,

— du 21 mai 2021 du syndicat des copropriétaires Socopar – Gestion commune votant le budget pour l’exercice 2022 et ordonnant divers travaux pour 2021,

—  22 juillet 2021 de l’ASL votant le budget 2022, votant des travaux pour 2021.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement et de condamner la SCI Kevian à payer la somme de 25 548 euros correspondant à la créance de charge de la SCI arrêtée au 1er janvier 2022, premier trimestre inclus.

Sur les frais :

L’intimé demande l’infirmation du jugement et la condamnation de la SCI Kevian à lui payer la somme de 755 euros.

L’appelant ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de main levée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Il est ainsi justifié :

d’une mise en demeure du 16 août 2018 et de sa relance du 28 février 2018, celle-ci correspondant à une dépense du syndicat à hauteur de 32 euros. Ainsi à la somme de 374 euros retenue par le tribunal doit s’ajouter la somme de 32 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Kevian à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 374 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de dossier d’ouverture dossier contentieux (pièce 47b).

Il n’est justifié d’aucun autre frais dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement et notamment des mises en demeures adressées à la société Kevian postérieurement au jugement déféré correspondant à la somme de 79 euros (39, 50 euros x 2).

La SCI Kevian sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires Socopar 3B la somme de 406 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais :

En application de l’article 1343-5, alinéa premier, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI Kevian ne justifie nullement de sa situation et des raisons pour lequelles elle ne règle pas ses charges.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Kevian à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Postérieurement au jugement entrepris, le paiement des charges n’a pas repris alourdissant ainsi les contraintes pesant sur les autres copropriétaires du syndicat alors que les procès-verbaux d’assemblées générales produits démontrent l’importance des travaux à réaliser et à financer dans la copropriété.

La carence fautive de la SCI Kevian justifie désormais l’octroi d’une somme de 2000 euros à titre de dommages -intérêts à verser au syndicat des copropriétaires.

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La SCI Kevian, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Socopar 3B la somme supplémentaire de 3000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ses seules dispositions ayant:

— condamné la SCI Kevian :

* au paiement des dépens

* à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de délais de paiement

Statuant à nouveau :

— Condamne la SCI Kevian à payer au syndicat des copropriétaires Socopar 3B les sommes de :

* 25 548 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2022, appel du premier trimestre 2022 inclus, avec intérêt à taux légal pour la somme de 18 274, 94 euros à compter de la date de délivrance de l’acte introductif d’instance et à compter de la date du présent arrêt pour la somme de 7273, 68 euros ;

* 406 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2000 euros à titre de dommages-intérêts;

Y ajoutant :

— Condamne la SCI Kevian aux dépens dont distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires Socopar 3B qui en fait la demande ;

— Condamne la SCI Kevian à payer au syndicat des copropriétaires Socopar 3B la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE