Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14700 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMFZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/01260

APPELANTS

Monsieur [Y] [R]

né le 11 janvier 1964 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [V] [H]

né le 12 février 1946 à [Localité 7] (77)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [M] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

TOUS représentés par M^e Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 substitué par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet [U] [W]

C/O Cabinet [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

MM. [R], [G] et [H] sont propriétaires de lots de copropriétés au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 septembre 2016 et la résolution 21 portant sur «travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot 76 située au 6ème étage du bâtiment A» a été adoptée à la majorité de l’article 24.

Par acte d’huissier de justice du 9 décembre 2016, MM. [R], [G] et [H] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris en annulation de cette résolution.

Par jugement du 8 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale des

copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10] du 14 septembre

2016, présentée par MM. [R], [G] et [H].

— Rejeté le surplus des demandes de MM [R], [G] et [H],

— Condamné in solidum MM [R], [G] et [H] aux dépens,

— Condamné in solidum MM [R], [G] et [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM.[R], [G] et [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires bien qu’ayant constitué avocat n’a pas conclu au fond.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 novembre 2024 par lesquelles MM. [R], [G] et [H], appelants, sollicitent de la cour :

Infirmer les termes du jugement rendu le 8 mars 2019 en ce qu’il a :

Rejeté la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale des

copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 9] du 14 septembre

2016,

Rejeté le surplus des demandes de MM [R], [G] et [H]

Condamné in solidum MM. [R], [G] et [H] aux dépens

Condamné in solidum MM. [R], [G] et [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce, statuant à nouveau,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965, vu le règlement de copropriété,

Annuler la résolution n° 21 prise par l’assemblée générale du 14 septembre 2016,

Déclarer nulle ladite résolution,

Dispenser MM [R], [G] et [H] de toute participation des dépenses communes aux frais afférents à la présente procédure,

Condamner le syndicat des copropriétaires à régler une somme de 4 000 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

En outre et par application de l’article 954 linéa 6 du code de procédure civile qui prévoit que 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs', il convient de dire que la cour de céans est saisie des motifs du jugement ayant accueilli les prétentions du syndicat des copropriétaires, lequel n’a pas conclu au fond.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 14 septembre 2016 :

MM [R], [G] et [H] font valoir que le vote de la résolution n°21 résulte d’un abus de majorité en ce que les travaux votés ne profitent qu’au propriétaire du lot n°76 incluant la terrasse de sorte que la charge de ces travaux ne doit pas incomber à l’ensemble des copropriétaires mais au seul copropriétaire bénéficiant de cette terrasse privative ; en outre, ils estiment que ces travaux correspondent à une reprise de surface n’affectant pas la structure de la terrasse et ne font donc pas partie des charges communes ainsi qu’il est prévu au réglement de copropriété.

La résolution n°21 querellée est rédigée de la façon suivante suivante :

'Travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot n°76 situé au 6ème étage du bâtiment A (article 24) ème

DevisAubertin joint 15.100,00 euros HT

Devis Yvelines etanchéité joint : 12.895,54 euros HT

1 Vote les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot n°76 situé au 6 étage du bâtiment A (majorité requise : article 24 de la loi èmedu 10 juillet 1965)

l’assemblée générale, après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats etmarchés joints à la convocation

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical

— et délibéré, décide de procéder à la réalisation des travaux susmentionnés et retient l’entreprise : Yvelines Etanchéité

Résultat du vote :

ont voté contre (M/Mme [R], M. [F] [G], M.[H], etc…) Soit 4.881/9.845

ont vote pour 4.964/9.845'.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ; (…)'

L’article 24 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment :

'-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;( …)'

Par application de cet article si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété qui résulte d’un acte notarié du 27 janvier 1972 modifié par actes authentiques des 3 juillet 1981 et 28 juin 1982, définit à l’article 4 les parties communes générales comme celles «qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des copropriétaires.

Elles comprendront toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement et de ses dépendances, d’un magasin, d’un local et notamment : (…)

— la toiture et la charpente (à l’exception de la terrasse plantée et aménagée sur le devant de l’immeuble formant partie privative du lot n°76, des parties vitrées, châssis, tabatières ou lucarnes disposés directement sur les parties de l’immeuble affectées exclusivement àl’un des attributaires, dont l’entretien restera à la charge de ces derniers), les grosses réparations et notamment l’étanchéité étant à la charge de la copropriété.»

Le lot 76 est quant à lui défini par le règlement de copropriété modifié en 1982 ainsi :

— aux 5ème, 6ème et 7ème étages à gauche sur le [Adresse 6] et cours escalier A :

— Au 5ème étage : bureau, antichambre et escalier privatif conduisant au 6ème étage

comprenant :

— Hall, office, cuisine, salle de séjour, salle à manger, quatre chambres, deux salles de

bains, une salle d’eau, deux WC, couloir, escalier de dégagement, jusqu’au 6ème étage de l’escalier de service, quatre débarras.

— Au 7ème étage, par escalier intérieur : une pièce et terrasse privative.

— Et les 690 millièmes des parties communes générales.

A la lecture de cette disposition, c’est par des motifs exacts et pertinents que le tribunal a considéré que le caractère de partie commune de la toiture de l’immeuble, y compris sa partie située sous la terrasse privative du lot n°76, est établi par les termes du règlement de copropriété rappelés, cette partie de gros oeuvre ayant une fonction de couverture de l’ensemble du bâtiment et non seulement du lot privatif n°76, quand il est précisé au surplus que l’étanchéité des toitures/charpente incombe à la copropriété entière, seul l’entretien courant de la terrasse privative demeurant à la charge du propriétaire du lot n°76.

Ainsi, les premiers juges ont justement considéré qu’à l’exclusion des travaux de pose des dalles qui relèvent de l’entretien incombant au propriétaire du lot76, ainsi que cela ressort du devis retenu de la société Yvelines Etanchéité duquel le montant des dalles a été déduit, les travaux votés concernent exclusivement l’étanchéité de la toîture terrasse de l’immeuble, partie commune.

En ce sens, MM. [R], [G] et [H] ne sont pas fondés à arguer de l’avis d’un architecte sollicité par eux, lequel affirmerait qu’à la lecture des deux devis soumis au vote des copropriétaires, il ne décèle pas de 'distinction entre ce qui relève des travaux de réfection de l’étanchéité et les postes induits par l’usage privatif de la toiture-terrasse’ de sorte que les travaux litigieux relèvent de l’entretien privatif mais non pas des grosses réparations, quand cet avis n’est en l’état, corroboré par aucun élément versé aux débats, ni en droit, ni en fait.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a indiqué que le vote des travaux litigieux devait être soumis à l’ensemble des copropriétaires selon les règles issues de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée dès lors qu’ils concernent des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse ; il n’y a pas d’abus de majorité.

En conséquence il échet de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté MM. [R], [G] et [H] de leur demande d’annulation de la résolution n°21de l’assemblée générale du 14 septembre 2016.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

MM. [R], [G] et [H], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel.

Il n’y a lieu à allouer de frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires lequel n’en fait pas la demande.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par MM [R], [G] et [H].

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

MM. [R], [G] et [H], perdant leur procès contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Yajoutant,

Condamne MM. [R], [G] et [H] aux dépens d’appel ;

Déboute MM. [R], [G] et [H] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE