Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 18 JUILLET 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08961 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMIF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2025 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 24/03054

Nature de la décision : contradictoire

NOUS, Laurent NAJEM, Conseiller, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Figen HOKE, greffière lors des débats et de Najma EL FARISSI, greffière lors de la mise à disposition.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDERESSE

Madame [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assistée par M^e Rosa ALAIMO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1121

à

DÉFENDEUR

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 16 Juillet 2025,

Un jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 mars 2025 a :

— Constaté la résiliation du bail en date du 09/04/2003 conclu entre [Localité 6] Habitat OPH et [Y] [P] depuis le 17/10/2022 suite à son décès ;

— Dit que Mme [E] est une occupante sans droit ni titre ;

— Dit que le défendeur devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de leur chef à compter de la présente décision ;

— Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

— Rejeté la demande de suspension de délai illégal de deux mois ;

— Condamné Mme [E] à payer la somme de 174,36 euros mai 2024 inclus au titre des charges impayés ;

— Dit que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer majoré des charges et que le défendeur doit être condamné à payer cette indemnité d’occupation pour la période suivante à compter du 01/05/2024 jusqu’à libération définitive des lieux ;

— Dit n’y avoir pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que l’exécution provisoire est de droit ;

— Condamné Mme [E] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 13 mai 2025, Mme [E] a relevé appel de cette décision.

Par acte du 30 juin 2025, elle a fait citer l’EPIC Paris Habitat-OPH devant le premier président de la cour d’appel de Paris, statuant en référé, afin de voir :

— Déclarer recevable l’assignation en référé en vue de la suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris ;

— La dire bien fondée au vu des moyens sérieux de réformation présentés et en ce que le maintien de l’exécution provisoire du jugement concerné entraînerait des conséquences manifestement excessives ;

En conséquence :

— Ordonner la suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu le 26 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris ;

— Condamner [Localité 6] Habitat à la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [E], assistée de son conseil, maintient ses demandes dans des conclusions déposées à l’audience du 16 juillet 2025 et soutenues oralement.

Elle fait valoir essentiellement qu’elle justifie des conditions de concubinage et de cohabitation avec le défunt depuis au moins une année. Elle détaille les pièces notamment médicales qu’elle verse. Elle conteste le fait qu’un certificat de concubinage serait requis.

Elle précise qu’elle est à jour des loyers et qu’elle dispose d’un titre de séjour obtenu suite à un recours contentieux diligenté par son conseil. Elle considère que cette décision revêt un caractère rétroactif.

S’agissant des conséquences manifestement excessives, elle fait valoir qu’elle souffre d’une pathologie psychiatrique de type dépression sévère aggravée par une maladie de Parkison. Elle souligne qu’elle a déposé un dossier pour obtenir une allocation adulte handicapé et un dossier Dalo.

Par des conclusions déposées à l’audience et développées oralement, [Localité 6] Habitat-OPH demande de :

— déclarer Mme [E] irrecevable en l’intégralité de ses demandes ;

— les dire non fondés ;

— condamner Mme [E] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient essentiellement qu’il résulte des éléments produits que Mme [E] a surtout bénéficié de l’adresse en cause depuis le décès du titulaire du bail ; que la quasi-totalité des pièces sont postérieures au décès ; que seuls trois éléments insignifiants sont antérieurs au 17 octobre 2021, soit un an avant le décès du locataire. Elle estime que la valeur probante des attestations est très affaiblie par des termes identiques et leur absence de constatation circonstanciée.

Elle fait valoir que les conditions de séjour régulier sont désormais nécessaires au concubin notoire ; que Mme [E] était en situation irrégulière au moment du décès, la décision administrative invoquée n’ayant aucun caractère rétroactif.

Elle estime que les conséquences manifestement excessives ne sont nullement démontrées et ne sauraient résulter de son statut de personne en situation de handicap ou de ses problèmes de santé.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIVATION

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Il résulte de l’article 514-3 du code de procédure civile, qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Aux termes de l’article 40 de la même loi :

« I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

II. – Les dispositions des articles 3, 3-1, 8,8-1,9 à 20, du premier alinéa de l’article 22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. ».

L’article R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l’article L. 441-1 aux bénéficiaires suivants :

1° Les personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l’immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer telles que définies par l’article [5] 442-12 par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l’économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers appréciée par comparaison entre le troisième trimestre de l’antépénultième année et le troisième trimestre de l’année précédente ; Pour apprécier ces plafonds, les dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont déduites des ressources du demandeur dans la limite du montant annuel donnant droit à réduction d’impôt défini à l’article 199 quindecies du code général des impôts ('). » (caractères gras ajoutés).

M. [P] est décédé le 17 octobre 2022.

Il appartient à Mme [E] qui se prévaut d’un concubinage notoire d’établir ce fait depuis au moins un an à la date du décès.

Mme [E] produit en pièces 3 et 9 notamment un ensemble d’éléments disparates alors que chaque pièce doit être individualisée avec un numéro ; ces documents ne sont pas non plus présentés de manière chronologique.

Il sera relevé qu’une partie substantielle des pièces produites est sans pertinence pour établir la preuve requise, en raison de leur date postérieure au décès, et par ailleurs, les autres pièces essentiellement médicales attestent d’une adresse, celle des lieux loués, mais ne disent rien du concubinage et de sa notoriété.

S’agissant des attestations versées à hauteur d’appel, comme le relève la défenderesse, elles sont rédigées en termes presque similaires, notamment s’agissant de la date, 2012, et ne présentent surtout aucun élément circonstancié sur les relations que ces témoins ont pu entretenir avec Mme [E] et le locataire pour attester factuellement de cette notoriété.

Partant, comme l’a retenu le premier juge, le caractère notoire du concubinage n’est pas suffisamment démontré.

En tout état de cause, Mme [E] justifie de la délivrance d’un titre de séjour le 30 décembre 2024, à la suite d’une décision du tribunal administratif du 10 juillet 2024.

Or, la condition tenant au séjour régulier doit nécessairement s’apprécier au moment du transfert allégué, soit la date du décès et non après, puisque faute de transfert à cette date, le contrat n’a plus d’existence. Contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, cette délivrance intervenue plusieurs années après le décès du locataire ne saurait rétroagir à la date du décès.

Dès lors, Mme [E] ne justifie pas de moyens sérieux d’infirmation de la première décision.

Les deux conditions de l’article 514-3 étant cumulatives, faute de démontrer les moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la première décision, elle sera déboutée de sa demande, sans qu’il y ait lieu d’examiner la seconde condition.

Mme [E] sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

Condamnons Mme [E] aux dépens du présent référé ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller, assisté de Madame Najma EL FARISSI, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Conseiller,