Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 24 septembre 2025, n° 21/21808

JPROX 9 novembre 2021

CA Paris
Infirmation partielle 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Faute du syndic dans la gestion des charges d'eau
La cour a estimé qu'aucune faute du syndic n'était établie, car Monsieur [D] n'a pas prouvé que la surconsommation d'eau était due à une fuite sur les parties communes et non sur ses installations privatives.
Rejeté
Préjudice moral lié à la gestion des charges d'eau
La cour a confirmé que le préjudice moral n'était pas justifié, étant donné l'absence de faute du syndic dans la gestion des charges.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en cas de victoire
La cour a jugé que, étant donné que Monsieur [D] a perdu son procès, il doit rembourser les frais irrépétibles à la société NEXITY LAMY.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 24 sept. 2025, n° 21/21808
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/21808
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité, 9 novembre 2021, N° 1120011969
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marilina DE ARAUJOPascale VITOUX LEPOUTRE
Cabinet(s) :	SCP VITOUX & ASSOCIES
Parties :	Société NEXITY LAMY, SAS à associé unique immatriculée au

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21808 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2LW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2021 -Juridiction de proximité de [Localité 7] – RG n° 1120011969

APPELANT

Monsieur [R] [D]

né le 30 janvier 1961 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

INTIMEE

Société NEXITY LAMY

SAS à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 487 530 099

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0963

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M.[D] est propriétaire d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La société NEXITY LAMY exerce les fonctions de syndic de cet ensemble immobilier qui est soumis au statut de la copropriété.

Le 18 juillet 2019, la societe NEXITY LAMY a adressé à M. [D] son compte individuel de charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 incluant une régularisation de charges d’eau. Ce document mentionnait :

— une consommation d’eau froide pour cette période de 509 m3,

— une consommation d’eau chaude pour cette période de 243 m3.

Par courrier électronique en date du 21 aout 2019, M. [D] a adressé au syndic une réclamation concernant la régularisation de charges pour l’exercice 2018, au regard de la hausse très importante de la consommation d’eau relevée. Dans un courrier électronique du 9 octobre 2019, M. [D] demandait au syndic de prendre les dispositions nécessaires pour qu’il puisse bénéficier de l’application des dispositions de l’article L. 2224-12-4 du Code général des collectivites territoriales instauré par la loi Warsmann.

Suivant courrier date du 13 janvier 2020, M. [D] a réitéré sa demande par la voix de son conseil.

En l’absence de réponse du syndic, par acte d’huissier en date du 14 octobre 2020, M. [D] a fait assigner la société NEXITY LAMY à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— la voir condamner à lui payer la somme de 3 606,13 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de |'assignation, au titre du préjudice matériel,

— condamner la société NEXITY LAMY à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers depens.

Par jugement du 9 novembre 2021, le Pôle civil de Proximité du Tribunal judiciaire de Paris a':

— Débouté M. [D] de l’ensemble de ses demandes

— Rejeté le surplus des demandes

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile

— Condamné M. [D] aux entiers dépens de la présente instance

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

M. [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 juillet 2022 par lesquelles M. [D], appelant, invite la cour au visa des articles 1240 du code civil, 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, d':

— infirmer le jugement déféré en ce que celui-ci l’a :

— Débouté de l’ensemble de ses demandes,

— Rejeté le surplus de ses demandes,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné aux entiers dépens de l’instance,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau :

Condamner la société NEXITY LAMY à lui payer :

— la somme de 3 606, 13 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de la présente assignation au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

— la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Par conclusions du 31 mars 2025, la société LAMY anciennement dénommée NEXITY LAMY, SAS, intimée, sollicite de la Cour, au visa des articles 1240 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, L 2224-12-4 III bis et R 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales de :

— la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondée':

— confi rmer le jugement déféré rendu le 9 novembre 2021 en ce qu’il a débouté M. [D] de l’ensemble de ses demandes

— infirmer le jugement déféré rendu le 9 novembre 2021 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de voir condamner M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure de première instance

Statuant à nouveau

— Débouter M [D] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 1ère instance

Y ajoutant,

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel

— Condamner M. [D] aux entiers dépens d’appel

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la responsabilité du syndic et les indemnisations sollicitées par M. [D] :

M. [D] soutient que le syndic a commis une faute pour n’avoir pas cherché à obtenir un écrêtement de sa facture de consommation d’eau pour l’année 2018 auprès du fournisseur d’eau, laquelle s’est révélée anormalemente excessive en l’état d’une fuite sur le réseau d’eau, et cause des préjudices financier et moral subis, notamment du fait qu’il se voit contraint de payer un somme très importante au titre des charges de copropriété, et dont il sollicite réparation.

Le syndic s’oppose à cette version des faits et fait valoir que M. [D] ne justifie en aucune façon de ce que le montant des sommes réclamées par la copropriété au titre de régularisation d’eau et incluse dans la régularisation des charges de copropriété de l’exercice 2018 appelée en juillet 2019, serait liée à une surconsommation d’eau sur l’exercice 2018 liée à une fuite dans son appartement et dont le syndic ne l’aurait pas dûment informée, l’empêchant ainsi de procéder immédiatement à la réparation de la fuite puis de bénéficier ensuite d’un écrêtement.

Enfin, le syndic se défend de toute faute commise dans sa mission de syndic dès lors qu’il ne rappelle avoir qu’une obligation de moyens et non de résultats dans la réalisation de sa mission de syndic, d’autant que M. [D] ne justifie, ni de la réalité d’une fuite sur les canalisations de la copropriété à propos de laquelle le syndic n’aurait pas fait toute diligence pour procéder à sa réparation, ni être dans les conditions requises par les dispositions des articles L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales et R 2224-20-1 du même code pour bénéficier d’un écrêtement.

L’article 1240 du code civil dispose : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

«I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (')

— d’administrer l’immeuble ».

Les conditions de l’écrêtement invoqué par M. [D] sont posées par l’article L. 2224-12-4 lll bis du code général des collectivités territoriales, plus précisement dans son paragraphe Ill bis qui dispose dans sa version applicable au litige :

'Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation, susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède un double volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et caracteristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut d’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’année L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée.

Un décrêt en Conseil d’Etat précise les modalites d’application du présent III bis.'

L’article R. 2224-20-1 du même code, issu du décret d’application en date du 24 septembre 2012, précise dans son premier alinéa que :

'Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommée dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exception des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.'

En l’espèce, par une application combinée des textes précités, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que, pour prétendre au bénéfice de l’écrêtement de sa facture d’eau, M. [D] devait justifier de la réalisation de plusieurs conditions cumulatives, notamment d’une fuite sur canalisation partie commune, excluant 'la surconsommation issue d’une fuite sur un appareil ménager et des équipements sanitaires ou de chauffage par application de l’article R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales ;

Or, en l’espèce, pour justifier de l’existence d’une fuite, M. [D] produit une simple attestation de travaux établie le 4 décembre 2019 par une société de plomberie KNS RENOV qui serait intervenue en avril 2019 dans sa salle d’eau pour procéder à des réparations, laquelle attestation, d’une part, ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, d’autre part, n’est corroborée par aucune facture correspondante ; de surcroît, il apparaît qu’aux termes de ladite attestation, il est fait état d’une fuite située «dans la salle de bain (base mitigeur), sur les parties privatives après compteur» sans référence à un problème particulier de fuite sur réseau.

Par ailleurs, si M. [D] produit en 2022 une facture travaux – soit plus de trois années après l’appel de charges 2019 litigieux – , il est constant qu’il ne s’agit pas d’une facture de travaux de réparation d’une quelconque fuite, mais, en l’état, d’une facture de travaux de rénovation complète de salle de bain (meubles de salle de bain, peinture en plafond, changement du réseau de plomberie…) sans référence expresse à l’existence d’une fuite.

C’est donc par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que la fuite ayant engendré la surconsommation d’eau portait sur un équipement sanitaire privatif de M. [D] situé après compteur pour concerner sa salle de bain la ' base mitigeur’ et excluait le bénéfice des dispositions sur l’écrêtement précitées.

En tout état de cause il n’est pas démontré par M. [D] que ladite fuite se situerait sur les canalisations appartenant au réseau d’approvisionnement collectif de la copropriété, condition d’application des textes précités pour bénéficier de l’écrêtement.

En conséquence, il n’y a lieu pour la cour à statuer sur les autres moyens invoqués par M. [D] au soutien de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance d’avoir vu sa facture d’eau écrêtée lesquels se révèlent nécessairement inopérants en considération de l’application cumulative des conditions au bénéfice de l’écrêtement telle qu’énoncées aux dispositions légales précitées.

En l’état aucune faute du syndic relative à un prétendu manquement à son obligation de bonne gestion pour avoir fait manquer à M. [D] le bénéfice de l’application des dispositions de l’article L. 2224-12-4 du Code général des collectivites territoriales instauré par la loi Warsmann aux fins d’obtenir une minoration de sa facture d’eau n’est établie : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il échet de débouter M. [D] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice materiel et pour préjudice moral : le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l’infirmer sur l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que M. [D], perdant son procès contre le syndic, en première instance comme en appel, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf s’agissant des frais irrépétibles ;

Y ajoutant,

Condamne M. [D] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la Société Nexity Lamy la somme globale de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d’appel;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE