ARRÊT N°

MW/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 08 AOUT 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Audience publique du 16 mai 2023

N° de rôle : N° RG 21/01541 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENIN

S/appel d’une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT en date du 08 juillet 2021 [RG N° 18/00504]

Code affaire : 50A – Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

[L] [Y], [R] [V] C/ [L] [Y], [G] [D], [B] [K], [I] [A], [R] [V], [B] [K], S.A.R.L. SIBA [B] [K]

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [L] [Y]

né le 17 Mai 1987 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Représenté par M^e Jean-Louis LANFUMEZ, avocat au barreau de BELFORT

Madame [R] [V]

née le 27 Avril 1986 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTS

ET :

Monsieur [L] [Y]

né le 17 Mai 1987 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [G] [D]

né le 02 Décembre 1982 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Julien VERNET, avocat au barreau de BESANCON

Représenté par M^e Marie Céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [I] [A]

née le 14 Septembre 1987 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Julien VERNET, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [R] [V]

née le 27 Avril 1986 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [B] [K] exploitant sous l’enseigne 'Est Plans'

SIRET n°750 996 365 00011

demeurant [Adresse 1]

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Anne-sophie DE BUCY de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

S.A.R.L. SIBA

RCS de Belfort n°501 145 437

sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 mai 2023 a été mise en délibéré au 08 août 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Courant 2013, M. [L] [Y] et Mme [R] [V] ont fait réaliser des travaux de rénovation sur des immeubles jumelés situés à [Localité 9] (90) [Adresse 5], aux fins d’en faire une maison d’habitation. Ils ont confié à M. [B] [K], exerçant sous l’enseigne Est Plans, une mission limitée à l’obtention du permis de construire.

Par acte authentique en date du 24 juillet 2015, M. [Y] et Mme [V] ont vendu cet ensemble immobilier à M. [G] [D] et Mme [I] [A] pour un prix de 222 000 euros.

Un diagnostic de performance énergétique établi par la SARL SIBA, exerçant sous l’enseigne Ex’Im, a été annexé à cet acte de vente.

Faisant état de désordres portant notamment sur l’assainissement et sur l’installation de chauffage, les acquéreurs ont obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Belfort une décision du 17 mars 2016 ordonnant une expertise judiciaire confiée à M. [C] [T]. Les opérations d’expertise ont par la suite été étendues à M. [K] ainsi qu’à la société Akan, qui avait réalisé les travaux de maçonnerie. Par ailleurs, la mission de l’expert a été étendue à l’identification d’éventuels manquements aux normes parasismiques et à l’étanchéité.

L’expert a déposé le rapport de ses opérations le 9 mai 2017.

Par exploits des 12 et 30 avril 2018, les consorts [D]-[A] ont fait assigner M. [Y], Mme [V] et la société SIBA devant le tribunal judiciaire de Belfort en résolution de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du défaut de conformité, avec restitution du prix, remboursement des frais d’actes, soit 12 463 euros, et remboursement des frais d’achat de radiateurs, soit 566,20 euros. Subsidiairement, ils ont sollicité que la responsabilité des vendeurs soit retenue sur le fondement de la garante décennale, que leur soit versée une provision de 15 000 euros et que le dossier soit retourné à l’expert pour chiffrage du coût de reprise des désordres. En tout état de cause, ils ont réclamé la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, celle de 7 000 euros en réparation de leur préjudice moral et celle de 15 200 euros en remboursement des frais d’expertise judiciaire.

Les demandeurs ont fait valoir que le rapport d’expertise confirmait l’existence d’importants désordres et non-conformités, mettant pour certains en danger la sécurité des occupants, qui n’étaient pas visibles, mais leur avaient été cachés par les vendeurs. Ils ont ajouté que la société SIBA engageait sa propre responsabilité pour avoir établi des diagnostics comportant des erreurs et omissions.

Par exploits des 16 juillet 2018 et 27 décembre 2018, M. [Y] a respectivement fait assigner en intervention forcée l’assureur de la société Akan, la société d’assurance Elite Insurance, dont il s’est avéré qu’elle se trouvait en liquidation judiciaire, et M. [K].

M. [Y] a par ailleurs saisi le juge de la mise en état d’une demande d’annulation de l’assignation qui lui avait été délivrée le 30 avril 2018.

Les demandeurs lui ont alors fait délivrer une nouvelle assignation le 4 octobre 2018.

Par ordonnance du 8 janvier 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’annulation de l’assignation initiale.

M. [Y] a soulevé l’irrecevabilité des demandes faute de publication de l’assignation, et a réclamé le rejet de ces prétentions faute pour les acquéreurs d’avoir mis en cause le prêteur de deniers. Il a sollicité l’annulation de l’expertise au motif que le technicien aurait outrepassé sa mission, et la mise en oeuvre d’une contre-expertise. Il s’est opposé aux demandes formées à son encontre au motif que le contrat de vente comportait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, que l’immeuble avait été livré en l’état, et que les erreurs affectant le DPE n’étaient imputables qu’à la société SIBA. A titre subsidiaire, il a réclamé la garantie de M. [K] au titre de la question parasismique, et celle de la société SIBA pour la question du chauffage.

Mme [V] a développé une argumentation similaire à celle de M. [Y], mais a sollicité la garantie de ce dernier au titre d’une éventuelle condamnation pour défaut thermique et absence de conformité de la VMC.

M. [K] a réclamé le rejet des demandes formées à son encontre, faisant valoir qu’il n’était pas architecte, mais dessinateur, et qu’il n’avait pas engagé sa responsabilité sur la faisabilité technique du projet.

La société SIBA a également conclu au rejet des prétentions dirigées contre elle, subsidiairement a réclamé la garantie des vendeurs. Elle a indiqué que le DPE n’avait pas pour objet de vérifier la conformité d’une construction aux normes, mais d’évaluer sa consommation énergétique.

Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire a :

— dit que l’action en résolution de la vente portée par M. [G] [D] et Mme [I] [A] devant la présente juridiction est recevable ;

— rejeté la demande en annulation de l’expertise de M. [C] [T] ;

— rejeté la demande de contre-expertise ;

— constaté l’existence de vices cachés sur l’immeuble objet de la vente rendant le bien impropre à l’usage ou justifiant une réduction du prix ;

— écarté l’application de la clause contractuelle figurant dans l’acte de vente du 24 juillet 2015

excluant l’action en garantie des vices cachés ;

— ordonné la résolution du contrat de vente en date du 24 juillet 2015 reçu par Maître [F] [Z] notaire à [Localité 8] entre M. [L] [Y] et Mme [R] [V], vendeurs, d’une part, et M. [G] [D] et Mme [I] [A], acquéreurs, d’autre part, et portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] pour un prix de 222 000 euros ;

— condamné solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à restituer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] l’intégralité des sommes perçues en paiement du prix dudit bien immobilier, soit la somme de 222 000 euros et ce dans un délais de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que le bien immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] est réputé appartenir à M. [L] [Y] et Mme [R] [V] et au besoin en a ordonné la restitution à ces derniers ;

— dit que cette restitution devra intervenir 10 jours francs suivant la consignation de la somme

(prix de vente restitué) sur le compte CARPA du conseil des demandeurs ;

— condamné M. [L] [Y] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] une somme de 20 029,20 euros au titre des dommages et intérêts subis ;

— débouté M. [G] [D] et Mme [I] [A] du surplus de leurs demandes ;

— rejeté les appels en garantie formés par M. [L] [Y] ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions et notamment des appels en garantie ;

— condamné in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de '2 000 (mille)' (sic) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. [L] [Y] à payer à M. [B] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] [Y] à payer à la SARL SIBA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— qu’il était justifié de la publication en date du 27 mars 2019 de l’assignation du 30 avril 2018 ; que la nouvelle assignation délivrée le 4 octobre 2018 ne changeait pas l’objet du litige, et n’avait d’autre objet que de pallier la nullité de l’assignation initiale soulevée devant le juge de la mise en état ; qu’au regard de la décision du juge de la mise en état, c’était bien l’assignation du 30 avril 2018, laquelle introduisait l’action, qui devait être publiée ;

— que le moyen tiré de l’absence de mise en cause du prêteur n’était pas pertinent pour permettre de débouter les demandeurs ;

— que la demande d’annulation de l’expertise judiciaire devait être rejetée, dès lors qu’une fois identifiés, le non-respect des normes parasismiques et de la règlementation thermique ont donné lieu à une extension de mission par ordonnance du 15 septembre 2016 ; qu’aucun élément ne justifiait que soit ordonnée une contre-expertise ;

— que l’expertise avait identifié les défauts suivants : absence de ventilation mécanique, défaut d’étanchéité des gaines électrique, difficultés de chauffage, non conformité de la construction à la règlementation thermique 2012, non respect des normes parasismiques ; que ces vices affectant l’immeuble vendu n’étaient pas apparents pour les acquéreurs, et répondaient aux exigences posées par 1'article 1641du code civil comme rendant l’immeuble impropre à un usage d’habitation, les acquéreurs étant contraints d’effectuer des travaux pour obtenir un confort de vie moderne et une installation exempte de danger ;

— qu’il résultait des éléments non contestés par les parties que M. [Y] avait assumé délibérément la fonction de maître d’oeuvre et s’était réservé une partie des travaux, aucune assurance dommage-ouvrage n’ayant été souscrite ; que si, dans l’acte de vente, il était mentionné l’intervention d’une entreprise TTB pour le chauffage, il était établi que celle-ci n’était en réalité jamais intervenue ; qu’il en résultait une incohérence dans les pièces versées par M. [Y] et une opacité sur les entreprises réellement intervenues dans la mise en oeuvre du chauffage ; que M. [Y] avait par ailleurs signé une attestation certifiant que l’opération de construction avait fait l’objet d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie et prenait en compte la règlementation thermique, alors que le défendeur ne prouvait pas avoir fait effectuer la moindre étude confiée à un professionnel ; que le DPE comportait des indications erronées relativement à la présence de certains équipements, et que la société SIBA indiquait avoir été trompée par M. [Y] qui avait mensongèrement fait état de ces équipements ; que ces agissements démontraient de la part de M. [Y] une volonté de s’affranchir des démarches nécessaires pour s’assurer qu’un logement respecte les normes et constituaient des manoeuvres effectuées dans le but de convaincre les acheteurs ; que ce comportement déloyal caractérisait

une mauvaise foi et justifiait que soit écartée la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés ; que Mme [V] ne pouvait se dédouaner des agissements de son ex- compagnon, ayant signé avec lui les actes de ventes et ayant profité accessoirement de la plus-value du bien immobilier vendu ;

— qu’il devait être fait droit à la demande en dommages et intérêts en tant qu’elle portait sur les frais de vente, soit 12 463 euros, sur le coût d’achat de radiateurs, soit 566,20 euros, sur le trouble de jouissance incontestable, mais devait être ramenée à 5 000 euros faute de justification de la nécessité de la location d’un appartement pendant toute la durée de la procédure, et sur le préjudice moral, évalué à 2 000 euros ; que seul M. [Y] devait être condamné au paiement de ces montants, dès lors qu’il n’était pas démontré que Mme [V] ait eu connaissance des vices, alors que, depuis la séparation du couple, elle n’avait pas participé à la finalisation des travaux ;

— qu’au regard de l’ensemble des vices constatés par l’expert, et de l’objectif assigné au diagnostic de performance énergétique, il était manifeste que la société SIBA n’avait pas commis de faute à l’origine des vices de la construction ; qu’il pouvait tout au plus lui être reproché de n’avoir pas été assez vigilante sur les équipements de chauffage installés dans le logement et de n’avoir pas effectué une seconde visite sur site ; que, toutefois, la responsabilité du vendeur était prépondérante dans la mesure où M. [Y] ne pouvait ignorer en qualité de maître d’oeuvre et auteur d’une partie des travaux l’absence de VMC double flux et la présence d’une chaudière électrique et non thermodynamique ; que, s’agissant de M. [K], il ressortait des documents produits que ce dernier avait exlusivement été sollicité en qualité de dessinateur pour effectuer la demande de permis de construire, et qu’il n’était pas intervenu en qualité de maître d’oeuvre, de sorte que M. [Y] ne démontrait pas qu’il ait eu une quelconque responsabilité dans les vices constatés sur la construction ; que les appels en garantie devaient donc être rejetés.

Mme [V] a relevé appel de cette décision le 17 août 2021.

M. [Y] en a relevé appel le même jour.

Les deux procédures ont été jointes.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 mars 2022, Mme [V] demande à la cour :

— de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* dit que l’action en résolution de la vente portée par M. [G] [D] et Mme [I] [A] devant la présente juridiction est recevable ;

* rejeté la demande en annulation de l’expertise de M. [C] [T] ;

* rejeté la demande de contre-expertise ;

* constaté l’existence de vices cachés sur l’immeuble objet de la vente rendant le bien impropre à l’usage ou justifiant une réduction du prix ;

* écarté l’application de la clause contractuelle figurant dans l’acte de vente du 24 juillet 2015 excluant l’action en garantie des vices cachés ;

* ordonné la résolution du contrat de vente en date du 24 juillet 2015 reçu par Maître [F] [Z] notaire à [Localité 8] entre M. [L] [Y] et Mme [R] [V], vendeurs d’une part, et M. [G] [D] et Mme [I] [A], acquéreurs, d’autre part et portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] pour un prix de 222 000 euros ;

* condamné solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à restituer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] l’intégralité des sommes perçues en paiement du prix dudit bien immobilier, soit la somme de 222 000 euros et ce dans un délais de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

* dit que le bien immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] est réputé appartenir à M. [L] [Y] et Mme [R] [V] et au besoin en a ordonné la restitution à ces demiers ;

* dit que cette restitution devra intervenir 10 jours francs suivant la consignation de la somme (prix de vente restitué) sur le compte CARPA du conseil des demandeurs ;

* débouté les parties du surplus de leurs prétentions et notamment des appels en garantie ;

* condamné in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 2 000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* condamné in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ;

Jugeant de nouveau,

A titre principal,

Constatant que l’expert a outrrepassé sa mission,

Constatant que l’expert a retenu des textes non applicables,

Constatant que l’expert n’a procédé à aucun examen, aucun sondage ou a déformé ceux effectués,

— de déclarer le rapport de M. [T] nul ;

— de débouter les consorts [D]-[A] de leurs demandes ;

— de condamner in solidum M. [D] et Mme [A] à payer à Mme [V] une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin Pilati Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire,

Vu l’article 1641 du code civil,

Vu la clause d’exclusion de garantie des vices cachés,

— de déclarer les consorts [D]-[A] irrecevables en leur demande ;

— de débouter les consorts [D]-[A] de leurs demandes ;

— de condamner in solidum M. [D] et Mme [A] à payer à Mme [V] une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin Pilati Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre encore plus subsidiaire,

Vu l’article 1603 du code civil,

Vu la clause d’exclusion de garantie des vices cachés et des non-conformités,

— de déclarer les consorts [D]-[A] irrecevables en leur demande ;

— de débouter les consorts [D]-[A] de leurs demandes ;

— de condamner in solidum M. [D] et Mme [A] à payer à Mme [V] une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin Pilati Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

Constatant que M. [Y] n’a transmis ni devis des entreprises, ni les marchés, ni les justificatifs de règlement des entreprises, ni les attestations de leurs assureurs à la date de l’ouverture de chantier, ni l’ensemble des documents administratifs de l’opération et que les premiers juges ne retiennent que son unique mauvaise foi,

Constatant que les plans produits par M. [Y] ne sont pas les plans d’exécution,

— de condamner M. [Y] à garantir Mme [V] au titre de toutes condamnations en principal, frais et accessoires concernant le prétendu défaut thermique et l’absence de VMC conforme et notamment de le condamner à des dommages et intérêts pour le préjudice qui naitrait de l’annulation prononcée de la vente, soit 222 000 euros ;

— de condamner M. [Y] à payer à Mme [V] une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin Pilati Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 septembe 2022, M. [Y] demande à la cour :

— de juger recevables et bien fondés tant l’appel principal que l’appel incident formés par

[Y] [L] à l’encontre du jugement déféré ;

— de déclarer mal fondé l’appel incident formé par [D] [G] et [A] [I] à l’encontre du jugement précité ;

Statuant à nouveau,

— d’infirmer le dit jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

Principalement en la forme,

Vu, notamment, les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

— de juger l’action engagée par [D] [G] et [A] [I] à l’encontre de [Y] [L] selon exploit en date du 4 octobre 2018 irrecevable en la forme faute de publication à la conservation des hypothèques de l’assignation en date du 4 octobre 2018 ;

— de juger, au besoin, que la publication effectuée à la conservation des hypothèques dont il est

justifié concerne exclusivement une assignation en date du 30 avril 2018 à laquelle s’est

substituée l’assignation délivrée le 4 octobre 2018 ;

Subsidiairement au fond,

Vu les articles 1641, 1603 et 1792 du code civil,

Vu la jurisprudence : chambre mixte 8 juillet 2015 n° 13-26686,

Vu les articles 112 et suivants du code de procédure civile,

— de juger que le refus de [D] [G] et [A] [I] d’attraire à l’instance l’organisme ou la société leur ayant consenti le prêt immobilier intervenu au titre de l’acquisition du 24 juillet 2015 implique débouté pur et simple de [D] [G] et [A] [I] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— d’annuler purement et simplement le rapport de l’expert judiciaire [C] [T] en date du 9 mai 2017 après constatation que l’expert judiciaire a, notamment, avant l’ordonnance en date du 15 septembre 2016 étendant sa mission, outrepassé sa mission, a fait preuve de partialité et a porté atteinte aux droits de [Y] [L] ;

— de juger, en tout état de cause, qu’il n’y a pas lieu à homologation du rapport de l’expert judiciaire [C] [T] en date du 9 mai 2017 compte tenu des insuffisances et erreurs grossières y contenues ;

— de juger, au besoin, que [D] [G] et [A] [I] se sont refusés à faire l’avance du coût des investigations invasives en matière parasismique auxquelles l’expert judiciaire [C] [T] a fait référence dans sa note n° 4 en date du 21 octobre 2016 avec toutes conséquences de droit ;

— de juger qu’il n’existe ni vice caché, ni non-conformité, ni désordre susceptible d’être invoqué

par les acquéreurs dans le cadre de la vente immobilière en date du 24 juillet 2015 ;

— de juger, en tout état de cause, que la clause d’absence de garantie des vices cachés contenue à l’acte authentique en date du 24 juillet 2015 a pour conséquence l’absence de responsabilité

des vendeurs et, notamment, de [Y] [L] ;

— de juger que [Y] [L] a satisfait à son obligation de délivrance et que l’immeuble

acquis par [D] [G] et [A] [I] est conforme à sa destination, est habitable et a été reçu dans l’état où il se trouve conformément à la clause contenue dans l’acte authentique du 24 juillet 2015 prévoyant que l’acquéreur prendra le bien dans son état au jour

de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur ;

— de juger que, dans l’hypothèse de non-conformité du diagnostic de performance énergétique DPE en date du 27 août 2014 de la SARL SIBA, le diagnostiqueur, c’est-à-dire la SARL SIBA, engage, seule et exclusivement, sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs en application de la jurisprudence de la Cour de cassation visée ci-dessus, à l’exclusion d’une quelconque responsabilité des vendeurs ;

— de débouter, en conséquence, [D] [G] et [A] [I] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi qu’en leur appel incident ;

Subsidiairement,

— d’ordonner contre-expertise judiciaire confiée à tel homme de l’art qu’il appartiendra lequel recevra la mission habituelle en la matière et notamment celle de dire si les normes parasismiques ont été, ou non, respectées, de déterminer, à cette fin, l’espace existant entre les

deux constructions, d’effectuer tout sondage utile avec le concours de tout sachant ou sapiteur ;

— de juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert désigné sera répartie, à parts

égales, entre, d’une part, [D] [G] et [A] [I], de seconde part [Y] [L] et de troisième part [V] [R] ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où, par impossible, une quelconque responsabilité serait mise à la charge de [Y] [L],

— de condamner [K] [B] à garantir [Y] [L] en toutes éventuelles condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires susceptibles d’intervenir à son encontre au titre des prestations effectuées par la SARL Akan dont le gros 'uvre ainsi qu’au titre de la question parasismique ;

— de condamner la SARL SIBA à garantir [Y] [L] en toutes éventuelles condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires susceptibles d’intervenir à son encontre au titre de la question du chauffage, performance énergétique ainsi que toutes

prestations annexes dont, notamment, VMC, le chauffe-eau, les radiateurs ;

Sur l’appel principal et incident de [V] [R] à l’encontre de [Y] [L],

— de juger mal fondées les prétentions formées par [V] [R] à l’encontre du jugement précité en tant qu’elles ont pour objet la condamnation de [Y] [L] à la garantir en toutes condamnations en principal, frais et accessoires ainsi qu’à payer 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— de débouter en conséquence [V] [R] mal fondée en sa demande en garantie formée à l’encontre de [Y] [L] ainsi qu’en l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de [Y] [L] ;

Sur la demande en garantie de la SARL SIBA,

— de débouter la SARL SIBA en sa demande en garantie ainsi qu’en l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de [Y] [L] ;

Pour le surplus,

— de débouter chacune des parties à la présente procédure en toutes demandes, fins et conclusions

contraires aux présentes écritures ;

— de condamner [D] [G] et [A] [I] à payer à [Y] [L] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner chacun des assignés en garantie, [K] [B], d’une part, et la SARL SIBA, d’autre part, à payer à [Y] [L] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner [V] [R] à payer à [Y] [L] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner [D] [G] et [A] [I], [V] [R], [K] [B] et la SARL SIBA aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Dumont-Pauthier, avocat, qui justifie en avoir effectué l’avance.

Par conclusions récapitulatives n°2 transmises le 23 février 2023, M. [D] et Mme [A] demandent à la cour :

Sur l’appel principal :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— de déclarer l’appel principal formé par M. [Y] et Mme [V] irrecevable mais mal fondé (sic) ;

— de dire et juger les demandes des appelants irrecevables et en tous cas mal fondées ;

— de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions ;

— de débouter toute partie à la présente procédure de l’intégralité de ses prétentions et conclusions formulées à l’encontre de M. [D] et de Mme [A] ;

Corrélativement,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* dit que l’action en résolution de la vente portée par M. [G] [D] et Mme [I] [A] est recevable ;

* rejette la demande en annulation de 1'expertise de M. [C] [T] ;

* rejette la demande de contre-expertise ;

* constatel’existence de vices cachés sur l’immeuble objet de la vente rendant le bien impropre à l’usage ou justifiant une réduction du prix ;

* écarte l’application de la clause contractuelle figurant dans l’acte de vente du 24 juillet 2015 excluant l’action en garantie des vices cachés ;

* ordonne la résolution du contrat de vente du 24 juillet 2015 reçu par Maître [F] [Z] notaire à [Localité 8] entre M. [L] [Y] et Mme [R] [V], vendeurs d’une part, et M. [G] [D] et Mme [I] [A], acquéreurs, d’autre part et portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] pour un prix de 222 000 euros ;

* condamne solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à restituer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] l’intégralité des sommes perçues en paiement du prix dudit bien immobilier, soit la somme de 222 000 euros et ce dans un délais de 2 mois à compter de la signification du jugement ;

* dit que le bien immobilier situé à [Adresse 5] cadastré BH n°[Cadastre 7] est réputé appartenir à M. [L] [Y] et Mme [R] [V] et au besoin en a ordonné la restitution à ces demiers ;

* dit que cette restitution devra intervenir 10 jours francs suivant la consignation de la somme (prix de vente restitué) sur le compte CARPA du conseil des demandeurs ;

* rejette les appels en garantie formés par M. [L] [Y] ;

* condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ;

Subsidiairement,

Vu les articles 1603 et suivants du code civil,

— de prononcer la résolution de la vente de l’immeuble sis [Adresse 5] du 24 juillet 2015 pour défaut de délivrance conforme ;

— de condamner en conséquence solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] d’avoir à restituer la somme de 222 000 euros correspondant au prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2015 jour de la vente ;

— de condamner solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A], à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi :

* les frais d’expertise : 15 200 euros

* les frais d’acte de vente : 12 463 euros

* la facture de radiateurs : 566,20 euros

* une somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance occasionné ;

* une somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

— de déclarer M. [L] [Y] et Mme [R] [V] solidairement et entièrement responsables des préjudices subis par M. [D] et Mme [A] ;

— de condamner solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à verser aux consorts [D]-[A] une somme de 15 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice matériel enduré ;

— de réserver les droits de M. [D] et Mme [A] quant au chiffrage des entiers préjudices subis qui sera à parfaire après retour du dossier à l’expert judiciaire qui sera sollicité avant dire droit ;

— avant dire droit, de dire et juger qu’il soit fait retour du dossier à M. [T] avec pour mission de solliciter un sapiteur économiste de la construction chargé de chiffrer le coût de la remise en état des désordres relevés dans le rapport d’expertise du 9 mai 2017 ;

— de condamner solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] :

* les frais d’expertise : 15 200 euros

* une somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance occasionné

* une somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi

Sur l’appel incident,

— de déclarer l’appel incident formé par M. [G] [D] et Mme [I] [A] recevable et bien fondé ;

— de faire droit aux demandes, moyens, fins et prétentions des concluants ;

Et statuant à nouveau,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* condamne M. [L] [Y] à payer à M. [G] [D] et à Mme [I] [A] une somme de 20 029,20 euros au titre des dommages et intérêts subis ;

* déboute M. [G] [D] et Mme [I] [A] du surplus de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau,

— de condamner solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A], à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi :

* les frais d’expertise : 15 200 euros

* les frais d’acte de vente : 12 463 euros

* la facture de radiateurs : 566,20 euros

* une somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance occasionné

* une somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi

— de dire et juger que la société SIBA sera solidairement tenue de toute condamnation mise à la charge des consorts [Y]-[V] en raison de sa responsabilité civile délictuelle ;

En tout état de cause :

— de condamner solidairement M. [L] [Y], Mme [R] [V] et la SARL SIBA à verser à M. [D] et Mme [A] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [L] [Y], Mme [R] [V] et la SARL SIBA aux entiers frais et dépens, y compris de la procédure de référé expertise comprenant l’intégralité des frais d’expertise.

Par conclusions notifiées le 9 février 2022, la société SIBA demande à la cour :

Vu l’article 1382 devenu 1240 du code civil,

Vu les articles 1147 et suivants devenus 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’article 1315 devenu 1353 du code civil,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, en conséquence, de rejeter toutes les demandes formées contre la société SIBA ;

Subsidiairement,

— de condamner M. [Y] à garantir la société SIBA de toutes condamnations qui pourraient être

prononcées contre elle ;

— en tout état de cause, dans l’hypothèse où une nouvelle expertise judiciaire serait ordonnée sur la question de la conformité de la maison aux normes sismiques, de mettre la société SIBA hors de cause ;

— de condamner tout succombant à payer à la société SIBA la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner tout succombant au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Vincent Besançon pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 janvier 2013, M. [K] demande à la cour :

Rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires,

Vu l’article R 431-2 du code de l’urbanisme dans sa version applicable aux faits de l’espèce,

Vu les articles R 431-5 et suivants du code de l’urbanisme,

— de confirmer le jugement déféré notamment en ce qu’il a :

* rejeté l’appel en garantie formé par M. [L] [Y] à l’égard de M. [B] [K] ;

* condamné M. [L] [Y] à payer à M. [B] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— de débouter toute partie à la présente procédure de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, formulées à l’encontre de M. [B] [K] ;

— de condamner M. [L] [Y] à payer à M. [B] [K] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— de condamner M. [L] [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître Anne-Sophie de Bucy, avocat associé au sein de la SELARL Terryn Aitali Gros Carpi Le Denmat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 25 avril 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il convient de rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif de la décision déférée, dont les mentions en chiffres et en lettres sont discordants concernant le quantum de la condamnation prononcée au profit des consorts [D]-[A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte des motifs de la décision que la somme que le tribunal a entendu allouer à ce titre est de 2 000 euros, de sorte que le dispositif sera rectifié en ce sens.

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation

C’est à bon droit que le premier juge a écarté cette fin de non-recevoir, reprise à hauteur d’appel par M. [Y], dès lors que l’assignation du 30 avril 2018, dont le juge de la mise en état a validé la régularité aux termes d’une décision qui n’a pas été remise en cause, et qui est celle ayant saisi la juridiction de première instance, a dûment été publiée au service de la publicité foncière. Il importe dès lors peu que l’assignation délivrée le 4 octobre 2018 dans le seul but de pallier à une éventuelle annulation de l’assignation initiale n’ait quant à elle pas fait l’objet d’une telle publication.

La confirmation s’impose de ce chef.

Sur le débouté des demandes des consorts [D]-[A] pour défaut d’assignation du prêteur immobilier

C’est également à juste titre que le tribunal a rejeté le moyen tiré par M. [Y] de l’absence de mise en cause par les acquéreurs du prêteur de fonds, dès lors que les relations entre ces derniers sont totalement étrangères aux vendeurs, qui n’ont contracté qu’avec les seuls consorts [D]-[A], et ne conditionnent d’aucune manière le succès ou l’échec de l’action des acquéreurs, auquel il incombera de faire leur affaire personnelle du sort du prêt immobilier en cas d’annulation de la vente.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire

Mme [V] ainsi que M. [Y] reprennent à hauteur de cour leur demande tendant à ce que le rapport d’expertise judiciaire soit annulé, au motif que M. [T] avait outrepassé sa mission en l’étendant à la question de la conformité aux normes parasismiques et, ce faisant, avait fait preuve de partialité en faveur des acquéreurs.

Toutefois, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, une ordonnance complétant la mission de l’expert en l’étendant à la question du respect des normes parasismiques a été rendue par le juge des référés le 15 septembre 2016. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours, de sorte qu’il ne peut être désormais reproché à M. [T] d’avoir outrepassé sa mission, alors qu’il n’a fait que se conformer à la décision rendue par le juge des référés.

Il importe peu à cet égard que l’extension de la mission ait pour origine une observation de l’expert lui-même concernant la conformité aux normes parasismiques, dès lors qu’en vertu du point n°10 de la mission confiée par l’ordonnance initiale du 17 mars 2016, M. [T] était chargé, 'plus généralement’de fournir tous éléments techniques et de fait pouvant être utiles à la juridiction du fond, ce qui l’autorisait à examiner le bien immobilier dans son ensemble.

Il ne peut donc être considéré que l’expert judiciaire ait outrepassé sa mission, ni qu’il se soit, en émettant des observations d’ordre purement techniques sur des points non encore évoqués, départi de son devoir d’impartialité en faveur des consorts [D]-[A].

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à l’annulation de l’expertise judiciaire, étant observé que les critiques émises par ailleurs par les vendeurs sur les carences techniques du rapport d’expertise relèvent quant à elle, non de la validité juridique de ses conclusions, mais de l’appréciation de leur valeur probante intrinsèque.

Sur la résolution de la vente

1° Sur les vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les consorts [D]-[A], poursuivant la confirmation de la décision querellée, font valoir que l’expertise judiciaire a objectivé plusieurs désordres constituant des vices cachés justifiant la résolution de la vente.

Il convient de reprendre successivement les désordres relevés par M. [T].

A) sur la VMC

L’expert indique que la ventilation mécanique était inexistante lors de la vente, ce qui contrevient aux règles de l’art, et précise qu’un moteur d’aspiration a été mis en place par la suite, sans toutefois que l’installation soit conforme. Il a estimé que ce désordre n’était pas apparent pour un acquéreur profane, et a chiffré le coût des travaux nécessaires à une mise en état conforme à un montant de 1 000 euros.

La réalité de ce désordre n’est pas sérieusement remise en cause par les vendeurs, alors que les acquéreurs, dont il n’est pas contestable qu’ils sont profanes en matière immobilière, pouvaient d’autant moins se convaincre de l’absence de cet équipement que le diagnostic de performance énergétique établi par la société SIBA, et annexé à l’acte de vente, faisait faussement état de son existence.

Toutefois, compte tenu de sa nature, qui n’interdit pas l’occupation des lieux, et du montant relativement modique des travaux de reprise rendus nécessaires, il ne saurait être considéré comme établi que ce vice rende l’immeuble impropre à sa destination, ou en diminue tellement l’usage que les acheteurs ne l’aurait pas acquis, ni même n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connu.

B) sur l’étanchéité de l’alimentation électrique

L’expert judiciaire a constaté qu’il se produisait des infiltrations d’eau par la gaine d’alimentation électrique principale en raison de l’absence, dans sa partie supérieure, d’une crosse faisant goutte d’eau. Il a précisé que ce défaut, préexistant à la vente, n’était pas apparent pour un profane, et qu’il ne s’était révélé aux acquéreurs que par l’apparition de moisissures. M. [T] a ajouté qu’il y avait été remédié provisoirement, de sorte que les infiltrations avaient disparu, et que le coût de reprise se chiffrait à 347,60 euros.

Là-encore, le caractère limité des infiltrations, cantonnées au point d’entrée de la gaine d’alimentation, la facilité technique d’y remédier et la modicité du coût correspondant ne permettent pas de caractériser une impropriété à destination de l’immeuble ou une diminution de son usage telle qu’elle aurait justifié un refus de contracter ou la fixation d’un moindre prix.

C) sur le chauffage

L’expert judiciaire a d’abord constaté que les températures relevées dans les locaux étaient très insuffisantes en période froide, et ne permettaient pas une occupation normale de l’immeuble. Il a toutefois ajouté qu’il avait pu être immédiatement remédié à cette situation par le simple paramétrage de la chaudière, précisant que cette opération avait permis d’atteindre dans l’immeuble des températures autorisant son occupation normale, y compris par temps froid. Il a retenu que la chaudière équipant les lieux présentait une puissance suffisante, à la condition de la mise en place d’un moyen de chauffage complémentaire dans la salle de bains, dès lors que les serpentins du chauffage par le sol ne desservaient pas cette pièce.

Le défaut de paramétrage de la chaudière, auquel il pouvait être remédié par une intervention de base suffisante pour permettre l’obtention de températures intérieures confortables ne saurait s’analyser en un vice caché répondant aux conditions précitées d el’article 1641 du code civil.

M. [T] a ensuite considéré que l’immeuble ne répondait pas à la règlementation thermique 2012 (RT 2012), à laquelle il était soumis dès lors que le permis de construire avait été déposé après le 1er janvier 2013, et qui imposait la réalisation d’études préalables, inexistantes en l’espèce, le recours au moins ponctuel à une énergie renouvelable, également absente, et une consommation énergétique maintenue en-dessous de 65kWh/m²/an d’énergie primaire pour les besoins globaux (chauffage + eau chaude + éclairage), alors que les mesures effectuées sur une semaine dans les locaux litigieux aboutissaient à une consommation de chauffage seule ressortant, après proratisation, à 260 kWh/m²/an, soit, après prise en compte des autres postes d’énergie, une consommation totale de 350 kWh/m²/an, ce qui correspondait à 5 fois plus que la consommation prescrite par la RT 2012. Il ajoute que cette non-conformité ne pouvait être connue des acquéreurs.

Pour s’opposer aux conclusions de l’expert, Mme [V] et M. [Y] font d’abord valoir que M. [T] avait commis une erreur en considérant que l’immeuble litigieux était soumis à la règlementation RT 2012, alors que celle-ci ne concernait que les constructions neuves réalisées à compter du 1er janvier 2013, et non pas les bâtiments existants, ce qui était le cas de la maison vendue, qui résultait de travaux de réhabilitation d’une grange existante. Cette critique a été soumise à l’expert, qui a répondu que la grange préexistante ayant été détruite, il devait être considéré que l’on se trouvait en présence d’une construction neuve soumise à la norme considérée.

Il est constant que la règlementation RT 2012 est applicable aux permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2013 pour tous les bâtiments neufs à usage d’habitation.

En l’espèce, un permis de construire a été accordé le 2 août 2013 'pour la réhabilitation en logement de la partie grange d’une ancienne habitation'. La demande de permis de construire décrit les travaux envisagés de la manière suivante :

'Réhabilitation en logement de la partie grange d’une ancienne habitation.

Réfection en neuf du volume à l’identique, sauf une petite extension à démolir.

Réfection de la toiture à l’identique, sauf une légère différence de pente à annuler.

Création à l’étage de 2 volumes en ossatures bois et toiture terrasse.

Création d’une terrasse et de 2 places de parking.

Accès existant à prolonger par la partie mitoyenne de la copropriété.

Raccordements aux réseaux.

Pose d’un portail et de 80 mètres de clôture grillagée.'

Il résulte de la description de ces travaux, mais aussi des photographies versées aux débats relativement à l’état des lieux avant et après les travaux litigieux qu’aucun volume ni aucun élément de structure de la grange ancienne n’ont été conservés, le chantier ayant en effet consisté en la démolition de l’existant et en la reconstruction d’un bâtiment neuf en lieu et place du bâtiment originel. C’est ce que confirme M. [K], qui avait été chargé de l’établissement des plans du permis de construire, et qui indique qu’alors qu’il avait maintenu sur ces plans un pan de mur ancien, il avait néanmoins pu constater après la réalisation des travaux que celui-ci n’avait en réalité pas été conservé.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les travaux réalisés par M. [Y] et Mme [V] ont bien consisté en la réalisation d’une construction neuve. En tant que telle, cette construction était donc bien soumise au respect de la règlementation RT 2012.

Les consorts [V]-[Y] critiquent ensuite l’expertise en ce qu’elle a retenu un défaut de conformité à la règlementation litigieuse au prix d’une évaluation de la consommation énergétique approximative, réalisée sur une période non représentative. Toutefois, l’expert précise que son calcul est effectué sur la base d’une consommation concernant le seul chauffage, mesurée sur une durée d’une semaine pour une maison vide et instrumentée, et qu’il a ensuite effectué une interpolation à partir de la valeur obtenue pour déterminer une consommation de chauffage moyenne annuelle, ce qui implique la prise en compte des périodes de consommation moindre ou nulle en fonction des saisons, puis y a ajouté les valeurs de consommation relatives à la production d’eau chaude et à l’éclairage. De plus, il doit être fait référence au diagnostic de performance énergétique réalisé par la société SIBA qui, s’il aboutit certes à un chiffre de consommation énergétique inférieur à celui évalué par M. [T], n’en conclut pas moins à une consommation annuelle de 214 kWh/m²/an, plus de trois fois supérieure à la valeur maximale prévue par la règlementation RT 2012. La non-conformité à celle-ci est donc incontestable concernant la consommation énergétique de l’immeuble. Elle n’est au surplus pas contestée s’agissant de l’absence de mise en oeuvre de toute source d’énergie renouvelable et de l’absence de toute étude thermique.

Cette absence de conformité n’était à l’évidence pas apparente pour les consorts [D]-[A], acquéreurs profanes dépourvus des compétences techniques indispensables pour apprécier l’adéquation d’un immeuble à une règlementation thermique nécessairement complexe à appréhender. Il ne peut être considéré qu’ils auraient pu se convaincre du non-respect de la RT 2012 par la simple consultation du diagnostic de performance énergétique, alors que les indications de celui-ci ne sont en elles-mêmes révélatrices d’aucun défaut de conformité évident en l’absence de référentiel de comparaison.

Pour autant, l’absence de conformité de l’immeuble à la règlementation RT 2012 ne créée en soi aucune impropriété à destination ni aucune réduction de l’usage du bien, la libre occupation et utilisation de celui-ci n’étant pas entravée, seules les conditions financières de son exploitation étant impactées par des dépenses énergétiques accrues. Or, cet impact restait limité au regard des dépenses ayant pu être envisagées par les acquéreurs au vu des indications de consommation portées à leur connaissance par le DPE, dont il a été rappelé qu’elles aboutissaient à des valeurs déjà très supérieures à celles résultant de la RT 2012. Ce faisant, cette non-conformité ne permet pas de caractériser un vice caché con,forme aux exigences de l’article 1641 du code civil.

D) sur le respect des normes parasismiques

L’expert, après avoir rappelé que la construction litigieuse se trouvait localisée dans une zone classée 3, c’est-à-dire présentant un risque de sismicité modérée, indique que la disposition des lieux ne répond pas à l’application des règles dites simplifiées. Il expose qu’il aurait fallu mettre en oeuvre le renforcement des structures en béton armé nécessitant des études avec modélisation et calculs, et qu’il n’existait pas de joint en façade nord entre la construction neuve et l’immeuble voisin qui avait été conservé. Il en déduit un risque pour la sécurité des habitants en cas de séisme.

Mme [V] et M. [Y] contestent ces conclusions, en faisant valoir qu’elles ne reposaient sur aucune constatation objective, en l’absence de toute investigation technique concrète, et qu’elles étaient formellement contredites par un rapport établi à la demande de M. [Y] par M. [E], lui-aussi expert judiciaire, mais intervenu en l’occurrence à titre privé.

La lecture du rapport de M. [T] ne permet pas de retenir de manière certaine un défaut de respect des normes parasismiques. Il doit être relevé en premier lieu que si l’expert fait état de l’absence de conformité aux 'règles dites simplifiées', il ne détaille à aucun moment la teneur de ces règles. Ensuite, et surtout, il apparaît qu’il formule ses conclusions en l’absence de réalisation d’investigations techniques intrusives, dont il convient pourtant lui-même qu’elles étaient nécessaires pour vérifier l’adéquation de l’immeuble litigieux aux normes parasismiques. C’est ce qui résulte sans ambiguïté d’une note n°4a du 21 octobre 2016 versée aux débats par M. [Y], par laquelle l’expert judiciaire indique que la maison n’est 'probablement’ pas conforme en raison de l’absence de joint avec la construction préexistante, de la présence d’une trémie dans la dalle du premier étage et de l’incohérence des chaînages sur le pignon est, mais indique que 'la vérification suppose des investigations invasives dont la programmation dépend de la décision des parties'. Or, il est constant qu’en raison d’un différend entre les parties quant à la charge de l’avance des frais nécessités par ces investigations, celles-ci n’ont jamais été réalisées. La vérification de l’hypothèse de l’expert judiciaire n’a donc jamais été faite, et ce dernier a curieusement transformé celle-ci en certitude sur la foi d’éléments de constatation qui sont rigoureusement les mêmes que ceux qu’il avait précédemment énoncés au soutien de ce qu’il ne qualifiait alors que de probabilité. Outre que cette conclusion est contredite par l’avis de M. [E], qui est assis sur les mêmes éléments d’appréciation, elle est fragilisée par les propres préconisations de M. [T] relatives aux travaux de reprise nécessaires. L’expert indique en effet que 'la détermination des moyens de remédier aux non-conformité suppose des investigations invasives pour connaître le mode constructif exact', ce qui constitue l’aveu de l’ignorance de ce mode constructif, et implique nécessairement l’existence d’un doute sur la conformité de celui-ci aux règles parasismiques applicables.

Il doit donc être considéré que l’absence de conformité aux normes parasismiques est insuffisamment établi en l’état de spièce sproduites de part et d’autre, les conclusions de l’expert judiciaire ne pouvant être entérinées sur ce point.

Il n’y a par ailleurs pas lieu à ordonner la contre-expertise sollicitée à titre subsidiaire sur ce point par M. [Y].

Etant en définitive observé qu’il n’est caractérisé aucun vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a satatué en sens contraire. Il en résulte par ailleurs que le débat relatif à la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés est dépourvue d’objet.

2° Sur le défaut de livraison conforme

A titre subsidiaire, les consorts [D]-[A] poursuivent la résolution de la vente sur le fondement du défaut de livraison conforme.

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Les défauts de conformité invoqués par les acquéreurs recoupent les désordres et non conformités dont ils se sont prévalus dans le cadre de leur demande de résolution fondée sur l’existence de vices cachés, et qui ont successivement été examinés dans ce cadre.

Toutefois, la non-conformité aux règles parasismiques ayant été écartée dans le cadre des développements précédents comme étant insuffisamment établie, elle ne peut pas être utilement invoquée au soutien de la demande de résolution de la vente pour livraison non conforme.

Le fait d’avoir livré un immeuble prétendûment équipé d’une VMC, alors qu’il ne l’était pas, constitue incontestablement un défaut de livraison conforme.

Le manque d’étanchéité de la gaine d’alimentation électrique s’analyse quant à lui, non pas en un défaut de livraison conforme, mais en un désordre affectant les équipements de l’immeuble livré, et ne saurait en conséquence être pris en considération à ce stade.

Si le fait que le chauffage constaté comme insuffisant au début des opérations d’expertise, et qui a pu être rétabli dans des valeurs normales au prix du simple paramétrage de la chaudière, ne peut caractériser un défaut de livraison conforme, il en va différemment de l’absence de serpentins de chauffage par le sol dans la salle de bains. Dès lors en effet que l’immeuble était vendu comme étant équipé d’un système de chauffage par le sol, sans que rien ne permette aux acquéreurs de se convaincre que ce système ne desservait pas toutes les pièces, et en particulier la salle de bains, dont la destination impose une température ambiante plus élevée, cette absence constitue un défaut de livraison conforme ayant contraint les acquéreurs à la mise en oeuvre d’un moyen de chauffage complémentaire.

S’agissant du défaut de respect de la règlementation RT 2012, il doit être également considéré qu’il constitue un défaut de livraison conforme. Il a en effet été rappelé précédemment que, de par la date de délivrance du permis de construire, et du fait qu’il doive être assimilé à une construction neuve, l’immeuble litigieux devait se conformer à la règlementation thermique concernée, et devait en conséquence être présumé tel, sauf à ce que l’attention des acquéreurs ait été expressément attirée, antérieurement à la conclusion de la vente, sur le fait que ce n’était pas le cas. Or, il n’est pas contestable à l’examen des pièces versées de part et d’autre que les consorts [D]-[A] n’ont pas été avisés de cette absence de conformité, qui n’a été mise en évidence qu’à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire, étant observé que M. [Y] a au contraire laissé croire au respect de cette norme, ainsi que le démontre le formulaire qu’il a renseigné et signé le 15 juin 2013 attestant du fait que 'l’opération de construction suscitée prend en compte la règlementation thermique'. Ce défaut de conformité cause aux acquéreurs un préjudice important, dès lors qu’ils sont contraints d’exposer pour le fonctionnement de l’immeuble acquis des frais de consommation énergétique sans commune mesure avec ceux auxquels ils auraient dû faire face si la règlementation RT 2012 avait été observée, étant rappelé que les calculs de l’expert judiciaire aboutissent à une consommation cinq fois supérieure au seuil maximal fixé par la norme, et plus d’une fois et demie supérieure à la consommation indiquée au diagnostic de performance énergétique, elle-même trois fois supérieure à celle résultant de la règlementation. Par ailleurs, le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble avec la règlementation qui lui est applicable, bien que non précisément chiffré par l’expert judiciaire, qui évoque néanmoins une fourchette de 30 000 à 50 000 euros, sera nécessairement considérable comme supposant une étude préalable et imposant des interventions lourdes sur divers postes du gros-oeuvre et des équipements.

Il est ainsi caractérisé plusieurs manquements des vendeurs à leur obligation de livraison conforme, dont la gravité cumulée justifie que soit prononcée la résolution de la vente.

Pour s’opposer à cette résolution, Mme [V] et M. [Y] invoquent la clause contractuelle selon laquelle 'l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.' D’une part, cette clause ne décharge pas expressément le vendeur du défaut de livraison conforme. Ensuite, et en tout état de cause, il est de droit constant qu’une telle clause ne peut être opposée par le vendeur de mauvaise foi, c’est-à-dire celui qui connaissait les vices de la chose. Or, en l’occurrence, M. [Y] ne peut pas sérieusement soutenir, alors qu’il avait personnellement assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux, qu’il ignorait que l’immeuble n’était pas équipé d’une VMC fonctionnelle, que le chauffage par le sol ne s’étendait pas à la salle de bains, ou encore que la construction ne respectait pas la règlementation RT 2012, dont il avait pourtant attesté de la conformité, alors qu’il savait pertinemment qu’aucune énergie renouvelable n’avait été mise en oeuvre, qu’il ne justifiait d’aucune étude technique, et que le diagnostic de performance énergétique qu’il avait fait réaliser aboutissait à des valeurs de consommation sans commune mesure avec celles imposées par cette règlementation. Si, certes, compte tenu du contexte de séparation du couple [V]-[Y] dans lequel la vente est intervenue, rien ne permet d’établir que Mme [V], qui est restée étrangère aux travaux dirigés par M. [Y], ait pu avoir personnellement connaissance des défauts de conformité, il n’en demeure pas moins que l’absence d’opposabilité de la clause de non-garantie par M. [Y] s’étend à elle, dès lors qu’elle a agi solidairement avec ce dernier dans le cadre de la vente, ainsi qu’il ressort de la mention expresse portée en première page de l’acte authentique.

Le jugement entrepris, infirmé sur le fondement de la résolution, sera donc confirmé sur le principe de celle-ci.

3° Sur les conséquences de la résolution

La décision déférée sera confirmée s’agissant de la condamnation solidaire des vendeurs au remboursement du prix de vente et sur les modalités des restitutions réciproques.

Sur les dommages et intérêts

Les consorts [D]-[A] ont relevé appel incident des montants qui leur ont été octroyés à titre de dommages et intérêts, en sollicitant en outre que la société SIBA soit condamnée à les indemniser de ces préjudices, solidairement avec les deux vendeurs.

Les frais d’expertise judiciaire ont à bon droit été mis par le premier juge à la charge de Mme [V] et de M. [Y] dans le cadre des dépens, et il n’y a pas lieu de les prendre en compte au titre d’un poste de préjudice.

Les frais d’acte de vente, soit 12 463 euros, ont à juste titre été alloués par le tribunal, comme constituant un préjudice financier résultant directement de la vente annulée.

C’est en revanche à tort que le premier juge a fait droit à la demande concernant la somme de 566,20 euros correspondant, selon facture Leroy-Merlin du 18 octobre 2017, à l’achat de quatre radiateurs à bain d’huile, dès lors qu’au regard des constatations expertales, seule la salle de bains nécessitait, après paramétrage de la chaudière, un mode de chauffage complémentaire du fait de l’absence de chauffage par le sol, ce qui ne justifie pas la mise en oeuvre de quatre radiateurs. Il sera donc fait droit à cette prétention dans la limite de la somme de 141,55 euros correspondant au côut d’un seul appareil, suffisant pour assurer le chauffage de la salle de bains.

Le jugement sera approuvé en ce qu’il a chiffré le préjudice de jouissance subi par les acquéreurs à 5 000 euros, après avoir pertinemment relevé qu’il n’était pas justifié de la nécessité de la prise en location d’un appartement sur toute la durée de la procédure, puisqu’après paramétrage de la chaudière, les locaux étaient devenus parfaitement habitables y compris par temps froid, ainsi que l’a indiqué l’expert judiciaire.

Enfin, le préjudice moral a été à juste titre évalué à 2 000 euros au regard des spécificités de l’espèce, les appelants incidents ne justifiant d’aucune cironstance particulière de nature à permettre à la cour de porter sur ce point une appréciation différente.

La somme allouée aux consorts [D]-[A] sera donc ramenée à la somme totale de 19 604,55 euros, tandis qu’elle sera mise à la charge solidaire des deux vendeurs, dès lors que ceux-ci, engagés solidairement aux termes de l’acte de vente, doivent répondre dans les mêmes termes des préjudices subis par les acquéreurs dans le cadre de cette vente. Le jugement querellé sera infirmé en ce sens.

Pour solliciter que la société SIBA soit condamnée, solidairement avec les vendeurs, au paiement de ces montants, les consorts [D]-[A] font valoir que le diagnostiqueur avait établi un DPE comportant des erreurs comme mentionnant des équipements qui n’existaient pas, et ne faisant pas état de l’absence de conformité à la règlementation thermique, de sorte qu’il avait contribué à les empêcher de contracter en toute connaissance de cause.

Il n’est pas contestable que la société SIBA a manqué aux obligations s’imposant à elle en ne procédant pas personnellement à la vérification des équipements consommateurs d’énergie de l’immeuble diagnostiqué, mais en s’en remettant sur ce point, comme elle le concède elle-même, aux déclarations de M. [Y], ce qui l’a notamment amenée à faire état de la présence d’un système de VMC ainsi que d’un chauffe-eau thermodynamique, dont il est constant qu’ils n’existaient pas dans les locaux concernés. Le DPE qu’elle a établi était donc nécesairement inexact. En revanche, il n’incombe pas au diagnostiqueur chargé de l’établissement d’un DPE destiné à estimer la consommation des installations équipant des locaux immobiliers de procéder à la vérification de la conformité de ces locaux à la règlementation thermique. Le seul manquement pouvant être reproché à la société SIBA consiste donc en la prise en compte, pour son calcul, d’équipements inexistants, ce qui a pu influer sur le résultat final de ses calculs dans une proportion qui reste néanmoins très limitée, et dont l’ampleur n’a pu influer concrètement sur la décision des acquéreurs de procéder à l’achat du bien ou d’y renoncer.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de faire supporter à la société SIBA le coût des frais et préjudices générés par la vente et sa résolution. Cette demande sera donc rejetée, étant observé qu’elle avait été formée en première instance, mais que le tribunal avait omis de statuer à son sujet.

Sur les appels en garantie

1° Sur l’appel en garantie formé par Mme [V] à l’encontre de M. [Y]

Sur ce point également, le premier juge, pourtant saisi d’une demande, a omis de statuer.

Mme [V] fait valoir que la vente a été annulée du seul fait des manquements commis par M. [Y], alors que, suite à sa séparation d’avec ce dernier, elle était quant à elle dans l’ignorance des travaux qu’il avait réalisés seuls dans la perspective de vendre le bien.

Il a été considéré précédemment que rien ne permettait en effet de considérer que Mme [V] ait pu avoir connaissance des défauts de conformité d’un immeuble qu’elle n’avait jamais connu qu’à l’état de chantier, et dont M. [Y] avait seul assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux nécessaires à l’achèvement en vue de sa vente. Dès lors, la résolution de la vente pour défaut de livraison conforme est effectivement la conséquence des seuls manquements de M. [Y], de sorte que, dans les rapports entre les vendeurs, celui-ci devra indemniser Mme [V] des conséquences dommageables de la résolution de la vente.

Mme [V] réclame en premier lieu la condamnation de M. [Y] à la garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires concernant le défaut thermique et l’absence de VMC conforme. M. [Y] devra à ce titre être condamné à la garantir de la condamnation prononcée au bénéfice des consorts [D]-[A] au titre des dommages et intérêts.

Mme [V] sollicite ensuite la condamnation de M. [Y] à lui verser une somme de 222 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice né de l’annulation de la vente. La somme ainsi réclamée correspond au prix dont le remboursement est dû aux acquéreurs. Or, si Mme [V] a certes été condamnée au paiement de cette somme, solidairement avec M. [Y], le préjudice qu’elle subit au final du fait de la résolution est cantonné à la part du prix de vente restitué dont elle conservera la charge après recours contre son codébiteur solidaire pour sa part et portion, soit la moitié. M. [Y] sera en définitive condamné à la garantir du remboursement du prix de vente à hauteur de 111 000 euros.

2° Sur l’appel en garantie formé par M. [Y] à l’encontre de la société SIBA

Il a été retenu précédemment que la société SIBA avait commis une faute en établissant un rapport dont certains éléments étaient erronés.

Dès lors qu’il résulte des pièces et des débats que la mention par le diagnostiqueur de la présence d’équipements en réalité inexistants, savoir la VMC et un chauffe-eau thermodynamique, l’avait été sur les seules déclarations non dûment vérifiées de M. [Y], celui-ci, qui a volontairement induit la société SIBA en erreur et ne pouvait donc ignorer le caractère erroné du diagnostic réalisé, ne peut désormais se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir la garantie du diagnostiqueur, laquelle ne pourrait en tout état de cause s’étendre aux conséquences de l’inobservation de la règlementation thermique, étant rappelé que, comme il l’a déjà été indiqué antérieurement, il n’incombait pas à la société SIBA de vérifier la conformité de l’immeuble à la règlementation technique.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de garantie.

3° Sur l’appel en garantie formé par M. [Y] à l’encontre de M. [K]

La décision entreprise devra être confirmée en ce qu’elle a écarté cette prétention, après avoir pertinemment rappelé que M. [K] avait été exclusivement sollicité pour l’établissement des plans du permis de construire mais n’avait pas la qualité de maître d’oeuvre et n’était pas intervenu dans le cadre de la construction, la cour relevant au demeurant que sa responsabilité n’est recherchée que du fait du manquement prétendu au respect des règles parasismiques, dont il a en tout état de cause été considéré qu’il n’était pas suffisamment caractérisé.

Sur les autres dispositions

Le jugement querellé sera confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [V] et M. [Y] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer, sur le fondement de l’article 700 du même code, la somme de 5 000 euros aux consorts [D]-[A], celle de 2 000 euros à la société SIBA et celle de 3 000 euros à M. [K].

Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Ordonne la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 8 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Belfort ;

En conséquence, dit que, dans le dispositif de ce jugement, le membre de phrase suivant :

'Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 2 000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;'

Sera remplacé par le membre de phrase suivant :

'Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;'

Confirme le jugement ainsi rectifié sauf en ce qu’il a constaté l’existence de vices cachés sur l’immeuble objet de la vente rendant le bien impropre à l’usage ou justifiant une réduction du prix, et en ce qu’il a condamné M. [L] [Y] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] une somme de 20 029,20 euros au titre des dommages et intérêts subis ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Constate l’absence d’existence de vices cachés sur l’immeuble objet de la vente rendant le bien impropre à l’usage ou justifiant une réduction du prix ;

Dit que Mme [R] [V] et M. [L] [Y] ont manqué à leur obligation de livraison conforme ;

Condamne solidairement M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 19 604,55 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de M. [G] [D] et de Mme [I] [A] tendant à ce que la SARL SIBA soit solidairement tenue avec M. [L] [Y] et Mme [R] [V] du paiement des dommages et intérêts ;

Condamne M. [L] [Y] à garantir Mme [R] [V] de la condamnation prononcée au profit de M. [G] [D] et de Mme [I] [A] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [L] [Y] à garantir, à hauteur de la somme de 111 000 euros, Mme [R] [V] du remboursement à M. [G] [D] et de Mme [I] [A] du prix de vente ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [G] [D] et Mme [I] [A] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à la SARL SIBA la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [Y] et Mme [R] [V] à payer à M. [B] [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Madame Leila Zait, greffier.

Le greffier, Le président,