Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02734 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKZR2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Janvier 2025 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 24/01353

APPELANTE

S.A.S. A2O, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Ayant pour avocat plaidant M^e Hisham Bouhouita GUERMECH, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

E.P.I.C. EPFIF, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire, chargé du rapport,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 14 décembre 2016, la société JSB F [Localité 4] a donné à bail commercial à la société A20 un local constitué d’un entrepôt de stockage et de bureaux situés [Adresse 1], à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2025, moyennant un loyer annuel de 129.200 euros hors taxes et hors charges, pour l’exercice d’une activité de 'stockage logistique – entreposage – vente en gros exclusivement'.

Le 19 mai 2020, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a acquis le bien immobilier objet du bail commercial.

La Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports d’Ile-de-France a, par rapport en date du 18 décembre 2023 relevé que le lot occupé par la société A20 était exploité en supermarché et proposait la vente au détail de produits alimentaires. Elle a souligné que cette activité constituait l’exploitation d’un établissement recevant du public (ERP), que le fonctionnement d’un tel établissement au sein de la zone industrielle de la Fosse était interdite et que la présence d’un ERP de ce type dans un entrepôt était incompatible avec la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement.

Par courrier du 16 janvier 2023, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a mis en demeure la société A20 de se conformer à ses obligations et notamment de faire cesser l’activité d’ERP et de vente au détail au sein des locaux pris à bail, puis, en l’absence de suite, l’a fait assigner à heure indiquée, par acte du 23 juillet 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin qu’il lui soit ordonné de cesser et de faire cesser toute activité d’accueil du public dans les locaux loués et de modifier les conditions de stockage afin qu’elles respectent les dispositions de l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 relatif aux entrepôts de stockage de matières combustibles.

Par ordonnance contradictoire du 17 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société A20 ;

— ordonné à la société A20 ainsi qu’à tous occupants des lieux loués de son chef de cesser ou de faire cesser toute activité d’accueil du public dans les locaux qui lui sont donnés en location par l’EPFIF au sein de la [Adresse 1], à [Localité 4] ;

— dit que la société A20 devra justifier du respect de cette obligation de cessation de toute activité d’accueil du public par elle-même et par tous les occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit que, passé ce délai, la société A20 sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

— condamné la société A20 aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 février 2025, la société A20 a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par acte du 18 février 2025, la société A20, autorisée par ordonnance du 14 février 2025, a fait assigner à jour fixe l’Etablissement public foncier Ile-de-France. Elle demande à la cour de :

à titre principal,

— prononcer la nullité de l’ordonnance entreprise ;

à titre subsidiaire,

— l’infirmer en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau ;

— dire le juge des référés incompétent ;

— débouter l’EPFIF de l’ensemble de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions remises et notifiées le 9 avril 2025, l’EPFIF demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner la société A20 au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la nullité de l’ordonnance entreprise

La société A20 soulève la nullité de l’ordonnance entreprise pour violation du principe de la contradiction, en ce que le premier juge, sans provoquer un débat contradictoire, a soulevé un élément du dossier que la partie adverse n’avait pas invoqué, concernant l’objet du dossier de travaux transmis à la mairie d'[Localité 4] par la société A 20, dossier dont le premier juge a retenu qu’il portait sur une demande d’ 'approbation d’un agenda d’accessibilité programmée', et non sur une demande d’ouverture d’un établissement recevant du public.

L’article 16 du code de procédure civile dispose : 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.'

Il résulte de ces dispositions que les juges peuvent prendre en considération des faits que les parties n’ont pas spécialement invoqués au soutien de leurs prétentions, mais qui appartiennent aux débats. Tel est, en l’espèce, le cas du 'dossier d’agenda d’accessibilité programmée’ qui a été produit devant le juge des référés par la société A20 et auquel le premier juge s’est référé pour apprécier si ce dossier valait ou non demande d’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public, de sorte que le principe de la contradiction n’a connu aucune violation.

La demande de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes de l’EPFIF

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’EPFIF fait grief à la société A20 de pratiquer une activité de vente au détail dans les locaux donnés à bail, activité qui n’a, à aucun moment, été autorisée, la locataire ne pouvant se prévaloir ni d’un avenant au bail portant déspécialisation, ni d’une autorisation d’ouverture du maire d'[Localité 4], et fait valoir que cette exploitation est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La société A20 oppose que l’existence du trouble manifestement illicite allégué par l’EPFIF n’est pas établie, dès lors d’une part, que le bailleur a validé le projet de travaux et, en lui demandant de le transmettre à la mairie d'[Localité 4], a approuvé l’activité d’accueil du public, d’autre part, qu’elle a bien adressé son dossier de demande d’autorisation de travaux à la commune comme en fait foi l’accusé de réception délivré par les services de la mairie le 18 avril 2017, de sorte qu’en l’absence de réponse de la mairie dans les délais prescrits, elle peut se prévaloir d’une autorisation tacite incontestable.

En l’espèce, le bail commercial consenti à la société A20 le 14 décembre 2016 prévoit en son article 'Destination des lieux’ : 'Les lieux loués seront utilisés par le preneur à l’usage de stockage, logistique entreposage et vente en gros exclusivement. Aussi, les activités suivantes seront formellemenl interdites : les ateliers de réparation, les laboratoires utilisant des produits chimiques dangereux, le stockage de produils dangereux, la restauration, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux, étant précisé que le bailleur ne confére au preneur aucune exclusivité et se réserve le droit de louer tous autres locaux de l’immeuble ou d’immeubles voisins lui appartenant à toutes personnes même exerçant une activité identique à celle ci-dessus.'.

La société A20 ne conteste pas qu’ainsi que l’a constaté l’inspecteur des installations classées de la préfecture de la Seine-Saint-Denis par rapport en date du 18 décembre 2023, elle exploite dans les locaux pris à bail un supermarché de vente au détail de produits alimentaires, activité relevant des établissements recevant du public de 5ème catégorie et exclusive de celles autorisées par le bail.

Si la société A20 établit avoir adressé au précédent bailleur, la société JSB F [Localité 4], un 'dossier de demande de travaux relatifs à un projet d’aménagement d’un local d’activité’ – faisant état de 'l’aménagement d’un ERP type M (magasin de vente) dont la taille correspond à un ERP de 5ème catégorie’ – elle ne saurait soutenir que la société JSB F [Localité 4] aurait donné son accord au changement de destination des locaux, alors qu’un tel accord ne résulte d’aucun élément – la société JSB F [Localité 4] s’étant en l’espèce bornée à inviter la société A20 à transmettre le dossier à la ville d'[Localité 4] – qu’elle ne soutient pas avoir invoqué son droit à la déspécialisation du bail commercial et qu’aucun avenant au bail n’a été conclu. Le changement d’activité effectué sans l’accord du bailleur fait, dans ces conditions, obstacle à la poursuite d’une exploitation commerciale autre que celle prévue au bail.

Au surplus, sur les dispositions impératives du code de la construction et de l’habitation prévoyant notamment que l’ouverture d’un établissement recevant du public est subordonnée à l’autorisation du maire de la commune d’implantation, si la société A20 prétend avoir adressé à la ville d'[Localité 4] le dossier d’aménagement d’un ERP, d’une part, elle n’en justifie nullement, le seul accusé de réception de la mairie d'[Localité 4] produit ne portant que sur le dépôt d’un dossier 'd’agenda d’accessibilité programmée’ relatif à la seule mise en conformité de l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite (pièce A20 n°13), d’autre part, et en tout état de cause, l’appelante ne se prévaut d’aucune autorisation de la commune à la transformation des locaux en établissement recevant du public, ni expresse, ni même tacite, aucune disposition ne prévoyant la possibilité d’une autorisation implicite alors que l’article R. 143-39 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’autorisation d’exploitation d’un ERP ne peut intervenir que par arrêté du maire.

C’est, en conséquence, à raison que le premier juge a retenu que l’exploitation, dans les lieux loués par la société A20, d’un supermarché est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient, en application de l’article 835 du code de procédure civile, de faire cesser, et a ordonné, sous astreinte, à la locataire de mettre un terme à toute activité d’accueil du public dans ces locaux. L’ordonnance entreprise sera, dès lors, confirmée sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance a été exactement apprécié par le premier juge. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

La société A20, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la société A20 aux dépens d’appel et à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT