Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13705 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDLB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mai 2021 -Tribunal de proximité de Saint Denis – RG n° 21-000217

APPELANTS

Monsieur [M] [X]

né le 05 mars 1982 à [Localité 10] (Chine)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Gwenaëlle RAYNAL, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [V] [R] épouse [X]

née le 15 décembre 1982 à [Localité 10] (Chine)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gwenaëlle RAYNAL, avocat au barreau de PARIS

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8], [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre,

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***********

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [X] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking (lots n° 5 et 175) dans la [Adresse 8] située [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 9].

Par acte d’huissier du 12 février 2021, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le tribunal de proximité de [Localité 9] en paiement d’un arriéré de charges et de diverses sommes indemnitaires.

Par jugement réputé contradictoire du 10 mai 2021, le tribunal de proximité de [Localité 9] a :

condamné solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 6 371,08 euros au titre dc l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020, date de la sommation dc payer, sur la somme de 4.852,01 euros visée en principal, et à compter du 12 février 2021, date de l’assignation, pour le surplus,

condamné solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 183,99 euros au titre des frais,

condamné in solidum M. et Mme [X] verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. et Mme [X] aux dépens,

rejeté pour le surplus les demandes des parties,

rappelé que la présente décision est revêtue dc l’exécution provisoire.

M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 octobre 2021 par lesquelles M. et Mme [X], appelants, invitent la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1240 et suivants et 1792 et suivants du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint Denis en date du 10 mai 2021 en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.371,08 euros de charges impayées et aux intérêts sur la somme de 4.852,01 euros à compter de la sommation de payer du 20 janvier 2020 et aux intérêts sur la somme de 1.519,07 euros à compter de l’assignation du 12 février 2021,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés par application de l’article 700 du code de procédure civile et des frais

Statuant à nouveau,

— condamner l’intimé à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Vu les conclusions notifiées le 3 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 2, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret de 1967 et l’article 220 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le droit de timbre en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

M. et Mme [X] soutiennent qu’il a été décidé par l’assemblée générale de 2016 de poser des compteurs d’eau divisionnaires mais que l’installation n’a pas été possible dans leur logement en raison des dimensions de la trappe d’accès, ce dont ils ont alerté le syndic à de nombreuses reprises. Ils font valoir que la résolution de l’assemblée générale de 2017 prévoyant un forfait de 300 m3 lorsque l’accès au logement ou l’accès à la trappe n’a pas été donné ne leur est pas applicable puisque c’est la dimension de la trappe qui empêche l’installation du compteur mais qu’ils en ont toujours laissé l’action aux techniciens.

Le syndicat des copropriétaires allègue que les travaux d’agrandissement de la trappe incombent aux copropriétaires, s’agissant d’une partie privative, que M. et Mme [X] en ont été informés et qu’un éventuel défaut de conception relève du promoteur et non pas du syndicat des copropriétaires. Il soutient que la résolution prévoyant un forfait s’applique bien au cas d’espèce puisque le compteur n’a pas été installé et qu’il est inexact de prétendre que ce forfait reviendrait à une augmentation de 140 % des charges d’eau alors que la somme sur laquelle se sont basés M. et Mme [X] pour réaliser ce calcul ne concerne pas uniquement les charges d’eau.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale prouvant la qualité de propriétaires des lots n° 5 et 175 de M. et Mme [X],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2016, 27 juin 2018, du 11 avril 2019 et du 4 septembre 2020 ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel de la période considérée,

— un tableau des sommes dues arrêté au 3 février 2021 faisant état d’un arriéré de charges de 6 371,08 euros,

— les appels de fonds pour la période considérée,

— les relevés de charges justifiant la régularisation des années 2017 et 2019.

Concernant les charges d’eau chaude, il est constant que l’assemblée générale de 2016 a décidé la pose de compteurs individuels et que celle de 2017 a voté la résolution n° 19 suivante :

«L’assemblée décide d’appliquer un forfait de 300 m3, par compteur, pour l’eau chaude sanitaire, pour tout logement :

— dont l’accès n’aura pas été donné lors de l’installation de compteurs divisionnaires eau chaude sanitaire ;

— pour lequel l’accès à la trappe n’aura pas été donné et aura empêché l’installation du compteur divisionnaire tant que le compte aura été installé. Ce forfait ne sera pas remboursé.»

La cour relève que l’assemblée générale des copropriétaires, le même jour, a fixé le prix du m3 d’eau chaude à 8 euros et a prévu un forfait de 200 m3 en cas d’absence de relevé de compteur avant la fin de l’exercice comptable, remboursable après relevé effectif des compteurs. La cour relève donc que le forfait prévu en cas de défaut d’installation de compteur revêt une dimension dissuasive.

Il ressort des déclarations des parties et des pièces versées par les appelants que la pose du compteur individuel de M. et Mme [X] a rencontré un obstacle technique en ce que la trappe d’accès n’a pas été installée à l’emplacement initialement prévu sur le plan de l’appartement et ne permettait pas la pose du compteur. S’en sont suivis des échanges de courriels sur la prise en charge des travaux nécessaires à l’agrandissement ou au déplacement de la trappe, M. et Mme [X] renvoyant dans un premier temps cette responsabilité au syndic et ce dernier faisant valoir que, s’agissant d’une partie privative, les travaux incombaient à M. et Mme [X].

Force est de constater que la malposition de la trappe et le délai nécessaire aux discussions et recherches de responsabilités, s’agissant d’un appartement acquis en l’état futur d’achèvement, ne peut être imputé à M. et Mme [X]. Ainsi, la résolution n° 19, dont il doit d’ailleurs être relevé qu’elle a été adoptée en mai 2017 et ne pourrait donc en tout état de cause être appliquée pour l’entièreté de l’année 2017, n’a pas lieu à s’appliquer pour cette dernière dès lors qu’il ne peut être considéré que M. et Mme [X] n’ont pas donné l’accès à leur appartement ou à leur trappe.

Par conséquent, la somme de 2 400 euros (300 m3 x 8 euros) portée sur le relevé de charges de 2017 et ayant donné lieu à une régularisation de charges, doit être déduite des sommes dues par M. et Mme [X].

Pour l’année 2018, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le relevé de charges de copropriété ou le relevé de régularisation de charges justifiant que soit porté au débit du compte de M. et Mme [E] la somme de 2 606,48 euros, se contentant de produire les appels de charges de cette année, dont il ne poursuit pas le recouvrement.

Par conséquent, la somme de 2 606,48 euros doit être déduite des sommes dues par M. et Mme [X].

Concernant l’année 2019, le syndicat des copropriétaires justifie de la régularisation des charges, qui comprend une consommation d’eau chaude de 200 m3, soit 1 600 euros. Compte tenu des développements précédents, il doit être considéré qu’il était de la responsabilité de M. et Mme [X] d’avoir permis, à cette date, l’installation d’un compteur. En outre, il doit être relevé que le forfait appliqué a été celui, plus raisonnable, de l’absence de relevé de compteur. La somme apparaît dès lors justifiée.

En outre, doit être déduite de l’arriéré de charges dû la somme de 578,58 euros correspondant à des frais (frais de contentieux, reprise de solde dont il ressort du relevé 2017 qu’il s’agit d’un commandement de payer, assignation) sur lesquels il sera statué infra.

L’arriéré de charges dû par M. et Mme [X] s’établit donc à la somme de 6 371,08 ' 2 400 ' 2 606,48 ' 578,58 = 786,30 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une sommation de payer délivrée le 20 janvier 2020 (172,99 euros) et de deux mises en demeure envoyées en 2019. Les autres frais ne sont pas justifiés. Par ailleurs, les frais d’assignation sont compris dans les dépens.

En ce qui concerne les «frais de contentieux», les frais de constitution de dossier pour l’huissier et ceux de transmission de dossier à l’avocat, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 183,99 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [X], ensemble, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 183,99 euros au titre des frais ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 786,30 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 3 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021, date de l’assignation ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [X], ensemble, la somme de 1 500 euros application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE