RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19232 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITLA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2023 – Juge de la mise en état de CRÉTEIL- RG n° 22/05234

APPELANTS

Monsieur [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

Représenté par M^e Richard JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280

Madame [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

Représentée par M^e Richard JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280

INTIMÉES

S.A.S. IFB FRANCE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° SIRET : 429 91 2 2 49

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

S.A.S.U. EDELIS

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL,

Madame Solène LORANS, Conseiller

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Edouard LOOS Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 novembre 2010, par l’intermédiaire de la société IFB France, Monsieur [K] [J] et Madame [P] [W], son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Epi d’Or à [Localité 7], pour un montant de 189 700 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Une projection financière dispositif loi Scellier a été réalisée le 18 novembre 2010 par Monsieur [S] [R], conseiller auprès de la société IFB France, qui développe une activité de conseil en investissement immobilier, d’entremise et de placement de produits immobiliers.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [I] [G], notaire à [Localité 8], le 31 janvier 2011.

Le bien a été livré le 30 mai 2012 et le premier contrat de bail a été signé le 31 mai 2012.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 189 700 € consenti par le Crédit Mutuel de Bretagne.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal « Scellier », mais que cette société, mandataire de la société Edelis, avait manqué à ses obligations d’information et de conseil, par actes d’huissier des 22 et des 27 juillet 2022, les époux [J] ont assigné les sociétés Edelis et IFB France devant le Tribunal judiciaire de Créteil.

* * *

Vu l’ordonnance prononcée le 7 novembre 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit :

— Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ,

— Condamne in solidum les époux [J] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société IFB France la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’appel déclaré le 29 novembre 2023 par les époux [J],

Vu les dernières conclusions signifiées le 13 mars 2024 par la société Edelis,

Vu les dernières conclusions signifiées le 11 mars 2024 par la société IFB France,

Les époux [J] demandent à la Cour de statuer comme suit :

— D’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Déclarer les demandes irrecevables comme prescrites ;

— Condamner in solidum les époux [J] aux dépens et à payer à Edelis et IFB France la somme de 500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Accordé aux avocats en ayant la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et suivant, statuant à nouveau :

— Dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt au 6 avril 2021 ;

— Dire et juger que l’action des époux [J] est recevable et ne se heurte à aucune prescription ;

— Réserver les dépens d’appel.

La société Edelis demande à la Cour de statuer comme suit :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil le 7 novembre 2023 ;

Ce faisant :

— Déclarer les demandes des époux [J] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ;

— Condamner in solidum les époux [J] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros du le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Y ajoutant :

— Condamner in solidum les époux [J] à payer à la société Edelis, en cause d’appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société IFB France demande à la Cour de statuer comme suit :

— Confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 7 novembre 2023 par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Créteil ;

En conséquence :

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par les époux [J] pour cause de prescription ;

— Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit.

Les époux [J] exposent que le plan d’épargne fiscal qui leur a été proposé, portait sur une opération financière complexe, ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d’impôts avec en complément un effort d’épargne mensuel devant permettre suivant la revente du bien au terme de l’engagement de location le remboursement du prêt et la réalisation d’un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni. Ils mentionnent que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque soit le 22 mars 2021, date du terme de l’engagement de location. Ils en déduisent que leur action introduite les 22 et 27 juillet 2022 n’est pas prescrite .

La société Edelis soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que toute action en

responsabilité se trouve prescrite à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait

dû connaître les faits, date qu’il convient d’apprécier in concreto. Plus spécifiquement, le

manquement à l’obligation d’information et de conseil cause un préjudice consistant en une

perte de chance de n’avoir pas souscrit l’opération litigieuse ou de n’avoir pu souscrire un

investissement plus rentable, préjudice qui se réalise au jour de la signature de l’acte

d’engagement. En l’occurrence, l’action des époux [J] est prescrite dès lors

que l’assignation est postérieure au délai de 5 années suivant le jour de la signature de l’acte .

La société Edelis rappelle également que la projection financière et la plaquette commerciale n’ont aucune valeur commerciale .

La société IFB France expose, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, que

l’action des époux [J] est prescrite. Elle rappelle, à titre liminaire, que les époux [J] lui reprochent un manquement au devoir d’information précontractuel qui leur aurait causé un dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter. Elle énonce ensuite qu’en matière de perte de chance de ne pas contracter, la jurisprudence considère unanimement qu’un tel préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. Elle en déduit que le point de départ de l’action en responsabilité se situe donc indéniablement au jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit le 31 janvier 2011 et que, par conséquent, les époux [F] disposaient d’un délai pour agir allant jusqu’au 1er février 2016 , ce qu’ils n’ont pas fait ..

Ceci étant exposé, les époux [J] fondent leurs demandes sur le manquement au devoir d’information et de conseil et situent le point de départ de la prescription au 22 mars 2021, date du terme de l’engagement de location .

La cour relève que l’opération complexe dénoncée par les époux [J] a fait l’objet d’une projection financiére du 18 novembre 2010 établie par la société IFB France en la personne de M. [R], concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec la société Akerys promotion devenue société Edelis représentée par M. [R] le 19 novembre 2010.

Selon la projection financière se référant au dispositif Scellier, à l’issue de la période de location de 9 années les époux [J] se seront constitués une prévoyance de 189 700 euros avec une épargne d’un montant mensuel de 364 euros.

L’apréciation de la nature du plan d’épargne fiscal n’a pas à être examinée à ce stade.

Dans l’hypothèse retenue par les époux [J] dans laquelle le point de départ de la

prescription se situe au jour de la révélation du risque, il doit être relevé que

l’économie générale de l’opération se trouvait entièrement réalisée à l’issue de la période

locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée

maximale de location prévue par la loi. A cette date, les époux [J] disposaient de toutes les informations leur permettant d’agir en intégrant le prix de de l’appartement s’ils estimaient cet élément utile à leur contestation.

La première location ayant suivi la vente du bien ayant pris effet le 31 mai 2012, le point de départ de la prescription de 5 années de l’article 2224 du code civil doit alors être fixé à la date d’expiration du délai de 9 années au terme duquel l’investisseur pouvait connaître dans son intégralité la réalisation du risque. Les époux [J] fixent ce point de départ au 22 mars 2021.

Les assignations ayant été délivrées les 22 et 27 juillet 2022, l’action engagée dans le délai de 5 années suivant le 22 mars 2021 n’est pas prescrite.

L’ordonnance déférée doit être infirmée.

Les sociétés intimées condamnées aux dépens seront nécessairement déboutées de leurs demandes présentées contre les époux [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée ;

Statuant de nouveau :

Dit l’action de Monsieur [K] [J] et de Madame [P] [W] épouse [J] non prescrite ;

Condamne in solidum les sociétés Edelis et IFB France aux dépens.

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL