RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09422 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHV7Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 23/02322

APPELANTE

Madame [H] [K]

née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 12] (Algérie)

Chez Monsieur [S] [N]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Emmanuel TRINK, avocat au barreau de PARIS, toque : D0022

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 14] HABITAT OPH

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant, M^e Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a été entendu en son rapport et rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organistion judiciaire et par M^me Caroline GAUTIER, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 27 avril 1995, Société Anonyme de Gestion Immobilière, aux droits de laquelle se trouve la société [Localité 14] Habitat OPH a donné en location à M. [S] [N] un bien situé [Adresse 8].

M. [S] [N] est décédé le [Date décès 11] 2022.

Mme [K] s’est présentée à la société [Localité 14] Habitat OPH comme la concubine de [S] [N] et a occupé les lieux après son décès.

Un commandement de quitter les lieux lui a été remis avant le 13 octobre 2022.

Mme [H] [K] n’a pas quitté le logement.

Saisi par la société Paris Habitat OPH par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, par jugement contradictoire rendu le 11 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— constate la résiliation de plein droit du bail du 27 avril 1995, après le décès de [S] [N], conclu pour le logement situé : [Adresse 7] à [Localité 16] ;

— constate que Mme [K] est occupante sans droit ni titre depuis le [Date décès 11] 2022 ;

— lui ordonne de quitter les lieux situés [Adresse 7], à [Localité 16] et de les rendre libres de tout bien et de toute personne de son chef ;

— ordonne son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, comme celle de tous occupants de son chef des lieux situés : [Adresse 7], à [Localité 16], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ;

— fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [K], à compter du décès de [S] [N], au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;

— la condamne à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la société [Localité 14] Habitat OPH à compter du [Date décès 11] 2022, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

— condamne Mme [K] à payer à la société [Localité 14] Habitat OPH, 2316,52 euros, au titre des indemnités d’occupation dues le 25 mars 2023 (février 2023 inclus) ;

— dit qu’il est équitable de laisser à la société [Localité 14] Habitat OPH la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamne Mme [K] aux dépens ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Par déclaration reçue au greffe le 24 mai 2023, Mme [H] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [H] [K] demande à la cour de :

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en son appel ;

— débouter la société [Localité 14] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris ;

— et en conséquence de :

— constater qu’elle a été la concubine de [S] [N] à compter du 23 juillet 2014 ;

— lui attribuer le contrat de location par transfert du bail de [S] [N] signé le 27 avril 1995 pour le logement situé [Adresse 7] à [Localité 15], en vertu de 1'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— constater qu’elle a régulièrement payé tous les loyers dus à la société [Localité 14] Habitat OPH ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris dans ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 2 316, 52 euros au titre d’indemnité d’occupation due à la société [Localité 14] Habitat OPH ;

— condamner la société [Localité 14] Habitat OPH aux entiers dépens ;

— condamner la société [Localité 14] Habitat OPH à lui verser la somme 1 500 euros au titre en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Localité 14] Habitat OPH demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé en ses présentes écritures ;

— débouter Mme [H] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris, en date du 11 mai 2023, en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant :

— condamner Mme [H] [K] au paiement de la somme complémentaire de 1 243,45 euros, au titre des indemnités d’occupation des mois de mars à septembre 2023 inclus ;

— condamner Mme [H] [K] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de transfert de bail

L’article 14 prévoit que 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il appartient à Mme [K], qui se présente comme étant la concubine du défunt, [S] [N], de démontrer qu’elle vivait avec ce dernier depuis plus d’un an au jour de son décès et qu’elle était à sa charge.

Mme [K] vit sur place, et a demandé le transfert du bail à son nom, elle soutient justifier de cette cohabitation par une déclaration de vie commune établie par la Mairie du [Localité 2], des certificats de scolarité et une attestation d’assurance concernant son fils, [D] [U], ainsi que par ses avis d’impositions 2016, 2018, 2020 et 2021 et des relevés de compte de 2014 et 2015.

L’examen de ces pièces ne permet pas en soi de justifier de la cohabitation de Mme [H] [K] avec [S] [N], antérieure de plus d’un an au décès de celui-ci.

Il est relevé que sur l’acte de naissance de son fils, [D] [U], Mme [H] [K] est domiciliée en [Adresse 18] [Localité 13].

Sur son avis d’impôt 2016 sur les revenus 2015, elle est également domiciliée en Seine-[Localité 17] au 1er janvier 2016, [Adresse 1].

Seuls les certificats de scolarités de M. [D] [U] 2021-2022 et 2022-2023 font mention de l’adresse du [Adresse 6], objet du bail. Les autres certificats antérieurs font seulement mention du fait que celui-ci « fréquente régulièrement » ou « suit régulièrement les cours » de l’école.

Il est également relevé que [S] [N] n’est pas décédé à son domicile, et Mme [H] [K], qui indique avoir été hébergée par le locataire en titre ne justifie pas qu’elle cohabitait avec lui, depuis un an au moins, à la date de son décès survenu le [Date décès 11] 2022.

Il apparaît enfin à la lecture de l’acte de décès de [S] [N], que celui-ci était marié avec Mme [Z] [L].

Les éléments produits ne sont pas suffisants à caractériser la réalité de la présence effective et continue de Mme [H] [K] au domicile de [S] [N] au moins un an avant le décès de celui-ci le [Date décès 11] 2022.

En outre, Mme [H] [K] ne verse aucune pièce pour démontrer qu’elle était à charge de [S] [N] avant son décès.

En conséquence, en l’absence d’une démonstration convaincante que Mme [H] [K] était la concubine notoire du défunt, qu’elle résidait de façon habituelle dans le logement loué par la société [Localité 14] Habitat OPH à [S] [N] [Adresse 8] et qu’elle se trouvait même partiellement à la charge de celui-ci, Mme [H] [K] ne peut solliciter le transfert du bail à son profit.

Le jugement est en conséquence confirmé sur ce point.

— Sur le paiement des indemnités d’occupation,

Mme [H] [K] soutient qu’elle aurait régulièrement payé les loyers dus par [S] [N], par chèques, de sorte que la société [Localité 14] Habitat OPH ne pourrait prétendre au paiement de sommes dont elle aurait déjà reçu un règlement.

La société [Localité 14] Habitat OPH ne conteste pas que Mme [H] [K] ait effectué plusieurs règlement par chèques, mais lesquels se limitent à la somme de 375 euros qui ne correspond pas au montant des indemnité d’occupation dues.

Il est relevé des pièces produites qu’au jour de l’assignation, la dette de Mme [H] [K] s’élevait à la somme de 2 691,52 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, selon décompte arrêté au 2 mars 2023.

Le jour de l’audience devant le premier juge Mme [H] [K] était encore redevable de la somme de 2 316,52 euros, arrêtée au 25 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse.

C’est donc à bon droit que le juge des contentieux de la protection a condamné Mme [H] [K] à payer à la société [Localité 14] Habitat la somme de 2 316,52 euros, au titre des indemnités d’occupation dues le 25 mars 2023 (février 2023 inclus), fixées au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il convient toutefois d’actualiser le paiement des indemnités d’occupation restant dues par Mme [C] à la somme complémentaire de 1 243,45 euros, au titre des indemnité d’occupation dues des mois de mars à septembre 2023 inclus, somme à laquelle elle sera condamnée.

— Sur les autres demandes

Mme [H] [K], qui succombe en son appel, est condamnée à payer à la société [Localité 14] Habitat OPH la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure, les dispositions du jugement statuant sur les dépens et sur l’indemnité de procédure étant par ailleurs confirmées.

Mme [H] [K] est également condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [K] à payer à la société [Localité 14] Habitat OPH la somme complémentaire de 1 243,45 euros, au titre des indemnité d’occupation dues des mois de mars à septembre 2023 inclus,

Condamne Mme [H] [K] à payer à la société [Localité 14] Habitat OPH la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure,

Condamne Mme [H] [K] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,