RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04187 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHG7X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/03065

APPELANT

Monsieur [T] [K] [V]

né le 08 Février 1960

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sandrine DATSE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0714

Ayant pour avocat plaidant M^e Jacques MEGAM, avocat au barreau de LYON, toque : 2.177

INTIMÉS

Madame [F] [P]

née le 24 Juin 1987 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0346

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/013213 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur [S] [X]

né le 16 Octobre 1985

[Adresse 3]

[Localité 5]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 05 mai 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Madame [O] [P]

née le 25 Mai 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 07 avril 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Emeline DEVIN

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2016, M. [T] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [P] sur des locaux (une pièce de 14,5 m² au premier étage, avec accès au WC sur le palier, et un local en rez-de-chaussée de 6 m² contenant le lave-linge), situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros outre 125 euros de provision sur charges.

Le paiement du loyer et des charges était garanti par le cautionnement de Mme [O] [P], soeur de la locataire, suivant acte séparé signé le 10 juillet 2016.

Mme [F] [P] a contracté mariage avec M. [S] [X] le 5 mai 2017. De cette union est né au mois de décembre 2017 un enfant.

Par courrier du 19 mai 2020, reçu le 22 mai 2020, Mme [F] [P] a donné congé.

M. [S] [X] est resté dans les lieux, les clés n’ont pas été restituées.

Par lettre recommandée du 29 septembre 2020, le bailleur a délivré un congé pour reprise.

Dans le cadre de la procédure de divorce des locataires, une ordonnance de non-conciliation a été rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris le 28 octobre 2020 attribuant la jouissance du logement à M. [X].

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [V] a fait signifier, le 28 janvier 2021, à Mme [F] [P] et à M. [S] [X], par acte d’huissier, un commandement de payer la somme de 7.272,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2021 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [P] et M. [S] [X] le 1er février 2021.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2021, M. [T] [V] a fait assigner Mme [F] [P] et M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Suivant ordonnance en date du 15 décembre 2021, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et a rejeté l’ensemble des demandes.

Par actes d’huissier de justice du 3, 7 et 14 février 2022, M. [T] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu le 11 juillet 2016 entre les époux [P]-[X] d’une part, et M. [V] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3], [Localité 5] est acquise depuis le 1er avril 2020,

— constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [X] et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, avec le concours de la force publique, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [F] [P], M. [X] et Mme [O] [P] à titre provisionnel à payer la somme de 14.835,12 euros en principal, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du commandement de payer signifié le 28 janvier 2021, jusqu’à parfait paiement avec capitalisation à compter de la signification de l’assignation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d’indemnité d’occupation lorsque celle-ci sera liquidée,

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Mme [F] [P], M. [X] et Mme [O] [P] au paiement d’une somme de 559 euros de loyer mensuel outre 127, 12 euros de charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à M. [V] ou à son mandataire,

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Mme [F] [P], M. [X] et Mme [O] [P] à une amende civile de 1.500 euros pour demande abusive,

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Mme [F] [P], M. [X] et Mme [O] [P] à payer à M. [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Mme [F] [P], M. [X] et Mme [O] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

A l’audience du 7 juillet 2022, M. [T] [V], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a précisé que la dette locative, actualisée au 7 juillet 2022, s’élève à 18.953,76 euros.

Mme [F] [P], comparant en personne, assistée de son conseil, a demandé au juge de :

— débouter M. [T] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— juger que le préavis d’un mois donné par Mme [F] [P] à M. [T] [V] est valable et régulier,

— juger que Mme [F] [P] n’est redevable d’aucun loyer ni d’aucune charge à l’égard de M. [T] [V],

— constater, dire et juger que le logement donné en location par M. [T] [V] est indécent,

— en conséquence, condamner M. [V] au versement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement,

— juger que le décompte des loyers et charges produit par M. [T] [V] est erroné et se heurte à une contestation sérieuse,

— condamner M. [T] [V] à justifier de l’ensemble des charges appelées depuis l’origine du bail,

— condamner M. [T] [V] à l’établissement d’un décompte faisant ressortir les charges indûment réclamées,

A titre subsidiaire,

— octroyer à Mme [F] [P] un échéancier de 36 mois de délai pour s’acquitter de sa dette locative en lui permettant de l’apurer en effectuant 35 mensualités de règlement d’égal montant, la 36ème mensualité devant solder la dette,

En tout état de cause :

— condamner M. [T] [V] à régler à Mme [F] [P] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [X], a comparu en personne, et a exposé qu’il a vécu dans le logement avec son fils pendant deux hivers, dans le froid car l’électricité était coupée, et qu’il a payé en espèces 1.500 euros au propriétaire. Il a ajouté ne plus être dans les lieux ayant une interdiction d’y paraître suite à une condamnation pénale.

Mme [O] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 29 septembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [T] [V] de sa demande de rejet des pièces adverses n°6 et 7,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2016 entre M. [T] [V], d’une part, et Mme '[F]' [P] et M. [S] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (Rdc et 1er étage) à [Localité 5] ne sont pas réunies,

Déboute M. [T] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation,

Déboute M. [T] [V] de sa demande en paiement,

Condamne M. [T] [V] à payer à Mme [F] [P] la somme de 2.500 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

Ordonne la communication par M. [T] [V] à Mme [F] [P] et à M. [S] [X] des décomptes des charges par nature des années 2019, 2020 et 2021,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Condamne M. [T] [V] à payer à Mme [F] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 janvier 2021 et celui des assignations du 7 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 février 2023 par M. [T] [K] [V],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 mars 2023 par lesquelles M.[T] [V] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 29 septembre 2022 ; en ce qu’il a décidé :

* Monsieur [T] [V] de sa demande de rejet des pièces adverses n°6 et 7,

**CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2016 entre Monsieur [T] [V], d’une part, et Madame [F] [P] et Monsieur [S] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (Rdc et 1er étage) à [Localité 5] ne sont pas réunies,

* Monsieur [T] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation

* Monsieur [T] [V] de sa demande en paiement,

**CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.500 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

**ORDONNE la communication par Monsieur [T] [V] à Madame [F] [P] et à Monsieur [S] [X] des décomptes des charges par nature des années 2019, 2020 et 2021,

**DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

**CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à Madame [F] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

**CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 janvier 2021 et celui des assignations du 7 février 2022.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

REJETER l’ensemble des prétentions, fins et conclusions de Madame [P], et de Monsieur [X], locataires ;

DIRE ET JUGER que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu le 11 juillet 2016 entre Madame [P] d’une part, et Monsieur [V] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3], [Localité 5] est acquise depuis le 1er mai 2020 ;

A DEFAUT, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail litigieux du 11 juillet 2016 pour non règlement des loyers et charges et défaut de jouissance paisible de l’appartement objet du bail ;

Constatant que Monsieur [X] est interdit de paraître au [Adresse 3], sans limitation de durée, AUTORISER Monsieur [V] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] et tous occupants des lieux avec le concours de la force publique, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tout autre lieu aux frais et risques des époux [X], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, Madame [F] [P], Monsieur [S] [X], et Madame [O] '[P]' et à titre provisionnel, à payer la somme de 14.835, 12 euros en principal, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du « commandement de payer » signifié le 28/01/2021, jusqu’à parfait paiement avec capitalisation à compter de la signification de la présente assignation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d’indemnité d’occupation lorsque celle-ci sera liquidée ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, Madame [F] [P], Monsieur [S] [X], et Madame [O] '[P]' au paiement d’une somme de 559 euros de loyer mensuel outre 127,12 euros de charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à Monsieur [V] ou à son mandataire ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, Madame [F] [P], et Monsieur [S] [X], et Madame [O] '[P]' à une amende civile de 1500 euros pour demande abusive ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, Madame [F] [P], Monsieur [S] [X], et Madame [O] '[P]' à payer à Monsieur [V] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum, Madame [P], Monsieur [X] et Madame [O] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion, ainsi que les frais de déplacement et de séjour du conseil de Monsieur [V].

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 juillet 2023 aux termes desquelles Mme [F] [P] demande à la cour de :

A titre principal :

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Paris le 29 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2016 entre M. [T] [V] et Mme [F] [P] et M. [S] [X] concernant les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] ne sont pas réunies,

— DEBOUTER M. [T] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation,

— DEBOUTER M. [T] [V] de sa demande en paiement,

— CONDAMNER M. [T] [V] à payer à Mme [F] [P] la somme de 2.500 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

— ORDONNER la communication par M. [T] [V] à Mme [F] [P] et à M. [S] [X] des décomptes des charges par nature des années 2019, 2020 et 2021.

— REJETER le surplus des demandes,

— CONDAMNER M. [T] [V] à payer à Mme [F] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [T] [V] aux dépens

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse extraordinaire où la cour considérerait que Mme [F] [P] est redevable de loyers à l’égard de M. [T] [V], son ancien bailleur:

— OCTROYER à Mme [F] [P] un échéancier de 36 mois de délai pour s’acquitter de cette dette locative en lui permettant de l’apurer en effectuant 35mensualités de règlement d’égal montant, la 36èmemensualité devant solder la dette, et ce sur le fondement des dispositions de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet1989,

ET Ajoutant au Jugement dont appel :

— Condamner M. [T] [V] à régler à Mme [F] [P] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

M. [S] [X] et Mme [O] [P] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiées à M. [S] [X] le 4 mai 2023 pour tentative et le 5 mai 2023, et à Mme [O] [P] le 7 avril 2023, par procès-verbaux de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Les actes de signification de la déclaration d’appel faisaient mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si les intimés ne comparaissent pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le rejet des pièces adverses n° 6 et n° 7

Une demande d’infirmation du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de rejet des pièces adverses n° 6 et n° 7, M. [V] ne formule aucune prétention à ce titre aux termes de ses conclusions d’appel et ne développe aucune argumentation.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur la demande tranchée dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à cette demande et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [T] [V] de sa demande de rejet des pièces adverses n° 6 et n° 7.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [V] fait grief au jugement d’avoir retenu l’exception d’inexécution soulevée par les locataires et de l’avoir débouté par conséquent de sa demande en acquisition de la clause résolutoire.

Il conteste le caractère indécent du logement, fait valoir qu’il a été loué en bon état et que les dégradations constatées relèvent du défaut d’entretien locatif du bien par les locataires.

Il dément avoir coupé l’eau et l’électricité du logement.

Mme [F] [P] sollicite la confirmation du jugement.

Elle fait valoir qu’elle ne doit aucun loyer en raison du congé qu’elle a délivré et de l’indécence du bien loué.

*Sur le congé délivré par Mme [F] [P]

Il résulte des articles 220 et 262 du code civil, que les époux sont solidairement tenus, jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et qu’ainsi un époux qui est toujours dans les liens du mariage, demeure solidairement tenu avec son épouse du paiement des loyers dus en exécution du bail conclu par eux pour assurer le logement de la famille, malgré le congé qu’il a fait délivrer au bailleur (Civ. 1ère 13 octobre 1992, n° 90-18.404, publié).

Après résiliation du bail, la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation due en raison du maintien de l’un des époux dans les lieux ne joue que si cette indemnité a un caractère ménager (Civ. 1ère, 17 mai 2017, n° 16-16.732).

Tel sera le cas lorsque le conjoint se maintenant dans les lieux aura la garde des enfants (Civ. 1ère, 7 juin 1989, n° 87-19.049 ).

En l’espèce, Mme [F] [P] maintient qu’ayant donné congé, le préavis étant d’un mois en zone tendue comme à [Localité 7], elle n’est pas redevable des loyers et charges échus après la date d’effet de son congé, soit à compter du mois de janvier 2020.

Elle verse aux débats pourtant la copie d’une lettre de congé adressée à son bailleur, datée du 19 mai 2020 pour une date de fin de bail au 19 juin 2020.

Au demeurant, en application des articles 220 et 262 du code civil, Mme [P] reste, malgré le congé délivré, tenue du paiement des loyers et des charges, solidairement avec M. [X], dès lors que le logement litigieux permet le logement de l’enfant commun du couple en garde alternée, ainsi qu’il ressort du courriel de Mme [P] du 8 mai 2020 rédigé comme suit : 'Pour le bien de notre enfant et la garde partagée nous souhaiterions garder votre logement pour Monsieur [X] [S] (…)'.

S’il est justifié devant la cour, du jugement de divorce intervenu le 20 janvier 2022, il n’est pas justifié de la transcription de ce jugement sur les actes de l’état civil des époux.

Or, le divorce n’est opposable aux tiers qu’à partir du jour où les formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil, ont été accomplies.

Par conséquent, Mme [P] reste bien tenue du paiement des loyers et des indemnités d’occupation pour la période postérieure à la date d’effet du congé.

*Sur l’exception d’inexécution

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n12-20.993) ; mais celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer aux locataires, le 28 janvier 2021, un commandement de payer la somme principale de 7.272,60 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 25 janvier 2021, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail ; le décompte annexé à cet acte fait état d’un arriéré constitué à compter de janvier 2020.

Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été payée dans le délai de deux mois.

Selon Mme [P], aucun loyer ne saurait être dû au bailleur du fait de l’indécence du logement donné à bail, l’eau et l’électricité ayant été coupées en septembre et octobre 2020 et jamais rétablies, M. [V] ayant changé la serrure du local au rez-de-chaussée, pourtant dans l’assiette du bail, pour empêcher l’accès aux compteurs.

Elle évoque également différents désordres affectant les lieux loués constatés par procès-verbal d’huissier et une boîte aux lettres dépourvue de serrure.

M. [V] conteste toute indécence du logement et produit l’état des lieux d’entrée contradictoire qui démontre que l’appartement a été loué en bon état, sans défaut apparent, notamment s’agissant des revêtements des sols, murs et plafonds et éléments d’équipements de salle de bain et cuisine, à l’exception de deux carreaux fendus dans la pièce principale, de persiennes de la fenêtre principale, dont la peinture est écaillée avec des points de rouille, et de la pièce annexe sur palier avec WC, dont la peinture est écaillée et le lino présente des traces d’usure.

Mme [P] ne démontre pas, quant à elle, l’existence de désordres constitutifs d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, tenant à une indécence de nature à rendre inhabitable les lieux loués, et notamment pas antérieurement au commandement de payer ni à sa date d’effet.

Plus particulièrement, elle ne démontre pas que l’eau et l’électricité ont été coupées par M. [V], faits pour lesquels elle a déposé plainte à son encontre le 5 octobre 2020 mais qui ne sont établis par aucun élément, autre que ses seules déclarations.

Si l’huissier de justice a effectivement constaté le 19 octobre 2021 que le logement était dépourvu d’eau et d’électricité, son procès-verbal est insuffisant à démontrer que cette situation résulte d’une voie de fait du bailleur tel que le prétend Mme [P].

Il sera observé que M. [V] énonce sans être contredit que la plainte de Mme [P] a été classée sans suite.

Le changement de serrure allégué de la pièce en rez-de-chaussée, dans laquelle serait située le compteur électrique, n’est pas davantage établi, et l’huissier de justice ne fait que reprendre les déclarations de Mme [P] dans son procès-verbal sur ce point.

Par ailleurs, si l’huissier de justice a constaté le 19 octobre 2021, soit près de 10 mois après la délivrance du commandement de payer, des problèmes d’humidité et électriques dans le logement loué (moisissures sur un mur, humidité du meuble de cuisine, présence de bêtes noires au plafond liées à l’humidité, présence d’un câble électrique apparent, douille en plastique et ampoule de l’entrée fixées par un ruban adhésif) ainsi que l’absence de serrure de la boîte aux lettres, il ne permet pas d’établir la cause de ces désordres et leur imputabilité à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de nature à justifier une dispense de payer les loyers.

S’agissant des fissures dans les murs et au dessus de la porte d’entrée, constatées par l’huissier, il est avéré qu’elles n’étaient pas présentes lors de l’entrée dans les lieux, puisque le constat d’état des lieux d’entrée mentionne que les murs sont en bon état sans défaut apparent.

M. [V] fait valoir à juste titre que les résidents de l’immeuble se sont plaints du comportement de M. [X], qui 'hurle et tape contre les murs’ ou fait 'claquer’ sa porte d’entrée (déclaration de main courante de Mme [Z] et plainte de Mme [M]) de sorte que ces désordres ne sauraient être imputés au bailleur.

Concernant l’absence de tableau électrique évoquée par l’huissier, il est expressément mentionné à l’état des lieux d’entrée que l’électricité a été rénovée en 2011 et qu’elle ne présente aucun défaut apparent.

Ce défaut ne saurait donc, sans autre élément, être imputé au bailleur.

De surcroît, il sera observé que Mme [P] n’a jamais alerté son bailleur sur les désordres affectant son logement avant les démarches contentieuses de M. [V].

Dans son courrier de congé rédigé le 19 mai 2020, elle n’en mentionne aucun et explique qu’elle quitte les lieux en raison de l’attribution d’un logement social.

Enfin, si les rapports sociaux établis en 2017 et 2019 pour soutenir la demande de logement social de Mme [P] font état de ce que l’appartement est dépourvu de tout confort, s’agissant d’une chambre de 14 m² avec des WC sur le palier, et qu’il présente des traces d’humidité, ces éléments ne sauraient établir que les lieux sont inhabitables, étant rappelé que l’humidité peut résulter de plusieurs causes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’y a pas lieu de considérer que les locataires peuvent se prévaloir d’une exception d’inexécution les autorisant à être dispensés de payer leur loyer.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 juillet 2016 ne sont pas réunies.

La clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 28 mars 2021, soit deux mois après le commandement de payer du 28 janvier 2021, resté infructueux (et non depuis le 1er avril 2020 ou 1er mai 2020, comme il l’énonce dans ses prétentions et conclusions).

Il convient de constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 28 mars 2021.

Sur l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de M. [X] ainsi que de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu cependant de faire droit à la demande du bailleur de voir commettre un 'huissier’ de justice, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, pour faire constater et estimer les réparations locatives.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, M. [V] sollicite la condamnation solidaire et à défaut in solidum, de Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P] au paiement d’une somme de 559 euros 'de loyer mensuel’ outre 127,12 euros de charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à son mandataire ou à lui-même.

Il verse aux débats, l’acte de cautionnement du 10 juillet 2016, souscrit par Mme [O] [P], pour une durée de neuf ans (durée du bail initial et deux renouvellements), soit jusqu’au 11 juillet 2025, portant sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’article 22-1alinéas 4 et 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à la date de l’acte de cautionnement :

'Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'.

En l’espèce, l’acte de cautionnement de Mme [O] [P] est à durée déterminée et porte bien les mentions manuscrites exigées à l’article 22-1 précité sous peine de nullité.

Mme [O] [P] est donc valablement tenue de payer solidairement avec les locataires, les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 11 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement, Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P] au paiement d’une somme de 559 euros, correspondant au loyer mensuel, outre 127,12 euros de charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sauf à préciser que Mme [O] [P] en sa qualité de caution solidaire, ne sera tenue que jusqu’au 11 juillet 2025.

Sur la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement d’une somme de 14.835, 12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2022, M. [V] réitère cette demande en appel.

Mme [F] [P] s’oppose à cette demande au motif que le décompte des sommes réclamées par M. [V] au titre des loyers et charges est erroné, en ce qu’elle a réglé en avril 2020 une somme de 675 euros qui n’apparaît pas, a remis de 'l’argent en liquide’ non déclaré et en ce que M. [X] a remis un chèque qui n’a pas été encaissé.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

En l’espèce, M. [V] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 7 janvier 2022, portant mention d’une dette locative de 14.835,12 euros, ainsi que l’acte de cautionnement précité de Mme [O] [P].

Mme [F] [P] verse quant à elle uniquement des quittances de loyers et charges pour l’année 2017, étant précisé que les impayés ont débuté en 2020.

Elle ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par M. [V], en particulier de sommes réglées en espèces, et le décompte fait bien état du versement de la somme de 675 euros en espèces, le 12 avril 2020.

Elle ne démontre pas davantage qu’un chèque n’a pas été encaissé par M. [V].

Il convient de condamner solidairement Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P] au paiement d’une somme de 14.835,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2022, échéance de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 14 février 2022.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [F] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, au visa de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que l’octroi d’un délai de paiement de trois ans, dérogatoire au délai de droit commun de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil, ne s’entend que comme l’accessoire d’une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Or, Mme [P] indique avoir quitté les lieux et ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle n’est donc pas fondée à solliciter un délai de paiement de trois ans, le seul délai de paiement susceptible de lui être accordé étant celui de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil.

Au soutien de sa demande, Mme [P] fait valoir une situation financière difficile.

Il résulte en effet des pièces qu’elle verse aux débats, qu’elle a deux enfants en bas âge, nés en décembre 2017 et mars 2021, qu’elle est allocataire du RSA et a été reconnue travailleur handicapée par décision de la MDPH du 4 octobre 2016.

Par ailleurs, le domicile conjugal a été attribué à M. [X], ainsi qu’il ressort de l’ordonnance de non-conciliation et du jugement de divorce, précités, et Mme [P] règle depuis février 2020, le loyer du logement social qu’elle occupe.

Dès lors, compte tenu de la situation de Mme [F] [P], il convient de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

Sur les provisions pour charges

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à communiquer aux locataires un décompte par nature de charges pour les années 2019, 2020 et 2021, M. [V] fait valoir que les locataires n’ont plus réglé les loyers et charges depuis mai 2020, mais qu’il justifie des factures et taxes foncières qu’il règle.

Mme [P] sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3, 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

En l’espèce, M. [V] verse aux débats uniquement son avis de taxe foncière pour 2022.

Les décomptes produits ne portent mention d’aucune régularisation de charges.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné à M. [V] de communiquer aux locataires un décompte par nature de charges pour les années 2019, 2020 et 2021.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de Mme [P]

Il résulte de ce qu’il précède que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a alloué à Mme [P] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande d’amende civile de M. [V]

M. [V] réitère cette demande au terme de ses conclusions d’appel alors qu’il ne développe aucune motivation sur ce point.

Il convient de rejeter la demande d’amende civile, confirmant le jugement de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel y compris les frais de commandement de payer, de signification et d’expulsion.

En revanche, les frais de déplacement et de séjour du conseil de M. [V] n’entrent pas dans les dépens et la demande à ce titre sera rejetée.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a ordonné la communication par M. [T] [V] à Mme [F] [P] et à M. [S] [X] des décomptes des charges par nature des années 2019, 2020 et 2021 et rejeté la demande d’amende civile,

Et statuant à nouveau sur les autres chefs réformés, et y ajoutant :

Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 28 mars 2021,

Ordonne l’expulsion de M. [S] [X] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P] à payer à M. [T] [V], une somme de 559 euros outre 127,12 euros de charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Dit toutefois que Mme [O] [P] en sa qualité de caution solidaire, ne sera tenue, le cas échéant, du paiement des indemnités d’occupation que jusqu’au 11 juillet 2025, si la libération des lieux n’a pas déjà eu lieu avant cette date,

Condamne solidairement Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P] à payer à M. [T] [V], la somme de 14.835,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2022, échéance de janvier 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022,

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Dit que Mme [F] [P] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 30 euros et d’une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement Mme [F] [P], M. [S] [X], et Mme [O] [P], aux dépens de première instance et d’appel y compris les frais de commandement de payer, de signification et d’expulsion,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,