Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11714 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVJO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mai 2024 -Tribunal de proximité de SAINT-MAUR-DES-FOSSES – RG n° 1124000072

APPELANT

M. [S] [K] [Y] [H]

C/O M. [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Karine BUCHBINDER-BOTTERI de la SCP BUCHBINDER KARSENTI & LAMY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 372

INTIMÉ

M. [V] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Victor CALINAUD de la SCP SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 15 juin 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil adjugé un appartement et une cave appartenant à M. [Y] [H], lots n°1099 et 1125, sis [Adresse 1], [Localité 5] (Val-de-Marne) à M. [L], pour un prix de 110.000 euros.

Ce jugement d’adjudication a été signifié à M. [Y] [H] le 1er août 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2023, M. [L], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [Y] [H] d’avoir à quitter les lieux sous 15 jours.

Le 1er février 2024, M. [Y] [H] a restitué les clés et a quitté les lieux.

Par acte du 22 janvier 2024, M. [L] a fait assigner M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés aux fins de, notamment :

le voir condamné à lui payer par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 6.649,52 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2023 ;

le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation à hauteur de 1.023 euros, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

ordonner une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’à la libération des lieux ;

le voir condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 24 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a :

constaté que M. [Y] [H] est devenu occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 5] (Val-de-Marne) du 15 juin 2023 au 1er février 2024 ;

condamné M. [Y] [H] à payer à M. [L] au titre des loyers, charges et indemnités jusqu’au 1er février 2024 inclus, la somme provisionnelle de 6836,24 euros ;

condamné M. [Y] [H] aux entiers dépens ;

condamné M. [Y] [H] à payer à M. [L] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [L] du surplus de ses demandes ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 25 juin 2024, M. [Y] [H] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2024, il demande à la cour, de :

le juger recevable en son appel,

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a :

condamné à payer à M. [L] au titre de loyers, charges et indemnités dus jusqu’au 1er février 2024 inclus, la somme provisionnelle de 6.836,24 euros ;

condamné aux entiers dépens ;

condamné à payer à M. [L] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau ;

juger que l’indemnité d’occupation mensuelle mise à sa charge ne saurait commencer à courir qu’à compter du 31 octobre 2023 ;

fixer à 570 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

subsidiairement, réduire le montant de l’indemnité mensuelle ;

condamner M. [L] à lui payer à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que la naissance du droit de propriété de l’adjudicataire trouve sa contrepartie naturelle dans l’obligation qui lui est faite de payer le prix de l’adjudication ; que M. [L] a dépassé le délai de deux mois de consignation du prix de vente prévu par l’article R.322-56 du code des procédures civiles d’exécution ; que dans la mesure où la remise des clés ne peut avoir lieu qu’à partir du paiement total du prix de vente, l’occupation sans droit ni titre n’a commencé à courir qu’à compter du 31 octobre 2023.

Il estime que le premier juge a tenu compte à tort du montant des charges de l’appartement dans son calcul de l’indemnité locative et n’a pas appliqué une décote d’usage, faisant fi de la précarité de son occupation.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2024, M. [L] demande à la cour, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution, de :

le juger recevable et bien fondé en son action ;

confirmer l’ordonnance du 25 juin 2024 rendue par le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en toutes ses dispositions ;

condamner M. [Y] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le même aux entiers dépens.

Il soutient qu’il est devenu propriétaire le 15 juin 2023 ; que M. [Y] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ; que le paiement du prix a bien été effectué.

Il fait valoir que M. [Y] [H] conteste les estimations produites mais n’apporte aucun document susceptible d’appuyer ses dires.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

SUR CE,

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant par conséquent tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; dès lors, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, soit le 15 juin 2023 (2e civ., 6 Juin 2019 – n°18-12.353).

Il en résulte que M. [L] étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication, le saisi était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, depuis cette date et non, comme le soutient l’appelant, à la date du paiement intégral du prix, le 31 octobre 2023.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu la date du 15 juin 2023 et a constaté que M. [Y] [H] était occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 1] du 15 juin 2023 à la date de la remise des clés, le 1er février 2024.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

Elle tient compte de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction du prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et de la précarité de son occupation.

L’occupant sans droit ni titre d’un local qui se maintient dans les lieux peut être condamné à la demande du propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [L] produit deux avis de valeur locative pour l’appartement : le premier estime à 1.200 euros mensuellement, charges comprises, la valeur locative du bien, le second, à 946 euros dans une estimation haute et 685 euros en estimation basse (hors charges), étant relevé que le nouveau propriétaire de l’immeuble a nécessairement dû régler certaines des charges afférentes à cet immeuble, sans avoir la contrepartie de son occupation pendant toute cette période.

Le premier juge, en faisant la moyenne entre ces sommes, a retenu un montant de 911,50 euros.

Il convient cependant d’appliquer une valeur de réfaction de 20 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la cour fixera à la somme de 729,20 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [H] pour la période du 15 juin 2023 au 1er février 2024 (soit sept mois et demi).

La cour infirmera la décision entreprise sur le seul quantum et statuant de nouveau, M. [Y] [H] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 5.469 euros avec cette précision qu’il ne s’agit pas « des loyers, charges et indemnités » comme l’a retenu le premier juge dans le dispositif de sa décision, mais uniquement de l’indemnité d’occupation.

Le premier juge a fait une exacte appréciation des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Partie perdante à titre principal, M. [Y] [H] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et à payer à M. [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour cette même procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation provisionnelle ;

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [H] à payer à M. [L] la somme provisionnelle de 5.469 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 juin 2023 au 1er février 2024 ;

Condamne M. [Y] [H] à payer à M. [L] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [H] aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE