Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

AFFAIRE GRACIEUSE

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00715 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMETD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 avril 2025 du juge des contentieux et de la protection d'[Localité 7] RG n° 25/120

REQUÉRANTE

Société ADOMA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée sans audience en application de l’article 28 du code de procédure civile par la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

qui en ont délibéré.

MINISTÈRE PUBLIC :

Le dossier a été transmis au ministère public le 23 octobre 2025 et visé le 28 octobre 2025 par M^me Sylvie SCHLANGER, avocat général.

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 août 2024, un contrat de résidence a été conclu entre la SA Adoma (anciennement Sonacotra) et M. [L] [H] concernant le logement numéro 0100, au sein du foyer logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le contrat de résidence et le règlement intérieur, signés par l’intéressé, prévoient que le résident est tenu d’occuper personnellement les lieux et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, qu’il ne peut ni installer un tiers à sa place ni héberger un tiers plus de trois mois par an ; qu’il peut accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage, dans la limite de trois mois, et doit en ce cas obligatoirement et au préalable en avertir le responsable de la résidence en fournissant une pièce d’identité de son invité et en précisant les dates d’arrivée de départ de celui-ci, sous peine de résiliation du contrat, ces stipulations étant conformes aux dispositions de l’article R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation.

Par courrier du 31 octobre 2024, signifié par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [L] [H] de faire cesser sous 48 heures l’hébergement d’une tierce personne non signalée au responsable de la résidence, à défaut de quoi le contrat serait résilié de plein droit.

L’acte a été signifié à l’étude, avec avis de passage et envoi de la lettre, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, personne ne répondant à l’appel du commissaire de justice, le nom du destinataire étant présent sur la boîte à lettres, et la confirmation du domicile étant faite par le voisinage.

La société Adoma a adressé au juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité d’ [Localité 7] une requête, reçue le 21 février 2025, aux fins, au visa des articles 145 et 845 du code de procédure civile, de nommer un commissaire de justice, avec pour mission de se rendre sur place aux heures légales, de constater les conditions d’occupation et d’habitation de la chambre de M. [L] [H] et de ses dépendances, de relever l’identité de toute personne s’y trouvant et ce avec l’assistance de la force publique, et de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant son occupation par plusieurs personnes.

Par ordonnance entreprise du 3 avril 2025, notifiée le 2 mai 2025 , le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a rejeté la requête, au visa des articles 145 et 493 à 498 du code de procédure civile, au motif, en substance, de l’absence de commencement de preuve de ce que des occupants non déclarés se seraient introduits dans la chambre louée.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Adoma a remis, le 14 mai 2025, une déclaration d’appel au greffe du tribunal de proximité, par application de l’article 950 du code de procédure civile, par laquelle elle sollicite de la cour d’appel qu’elle infirme l’ordonnance sur requête précitée et qu’il soit commis tout commissaire de justice qu’il plaira à la cour de désigner pour mission de se rendre sur place aux heures légales, afin de constater les conditions d’occupation et d’habitation de la chambre précitée dont le titulaire est M. [L] [H], résident au sein de la résidence sociale citée plus haut et de relever l’identité de toute personne se trouvant dans cette chambre et ce avec l’assistance de deux témoins ou la force publique et d’un serrurier, de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages et objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant l’occupation de cette chambre par plusieurs personnes.

En l’absence de rétractation de l’ordonnance selon les modalités de l’article 952 du code de procédure civile, la déclaration d’appel n’a été transmise à la cour par le greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers que le 23 octobre 2025, après relances du conseil de la société Adoma et du greffe de la cour d’appel saisie par ce dernier.

Le ministère public, avisé, ne s’est pas opposé à la requête (28 octobre 2025).

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel est recevable, la déclaration d’appel ayant été remise dans les 15 jours de la notification de l’ordonnance entreprise.

Sur la mesure de constat

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

A l’appui de son appel, la société Adoma produit le contrat de résidence et le règlement intérieur de la résidence, signés du résident, la mise en demeure précitée, un rapport de l’inspection générale des affaires sanitaires et sociales de septembre 2004 dénonçant la suroccupation des foyers de travailleurs migrants et les risques, notamment sanitaires, qui en découlent, et invoque la jurisprudence de la cour d’appel en la matière.

Il ressort des pièces produites que M. [L] [H] était parfaitement informé de ses obligations.

Contrairement à ce qu’a jugé le juge des contentieux de la protection, la lettre de mise en demeure était suffisante pour fonder la requête de la société Adoma, sans qu’il y ait lieu d’exiger des éléments de preuve supplémentaires, étant observé que la mesure sollicitée a précisément pour but d’établir ces éléments de preuve, dans des conditions légales protectrices des droits du résident et s’imposant au requérant et au commissaire de justice, la société Adoma ne pouvant pénétrer dans la chambre de l’un de ses résidents sans autorisation judiciaire.

Cette mesure ne peut être prise contradictoirement sans la rendre totalement inopérante ; exiger l’attestation préalable d’un préposé, tel le gardien de la résidence, est au surplus peu pertinent, de même que des témoignages objectifs et fiables provenant des autres occupants de la résidence.

La désignation d’un commissaire de justice ne porte en elle-même aucun préjudice au résident puisque l’éventuelle résiliation du contrat ne pourra être poursuivie qu’en fonction des constatations du commissaire de justice.

Il convient enfin de préciser que cette demande n’est pas contraire aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, particulièrement de celles de son article 8, ni à celles de l’article 9 du code civil, protégeant le respect de la vie privée, dès lors qu’une suroccupation de la résidence mettrait en jeu la préservation de la santé et de la sécurité des personnes et que la responsabilité de la société Adoma peut être recherchée du fait de son inaction à la prévenir ou à y remédier.

Il existe donc un motif légitime pour la société Adoma à solliciter la mesure de constat.

L’ordonnance entreprise doit donc être infirmée et la requête accueillie.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Commet :

La SCP OCHOA – ASPROMONTE – HARANT-PECHEUR

commissaires de justice

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

avec pour mission de :

— se rendre, aux heures légales, dans les locaux litigieux, situés [Adresse 3] à [Localité 8],

— constater, au besoin avec l’assistance de la force publique et de deux témoins, les conditions d’occupation et d’utilisation de la chambre 0100 attribuée à M. [L] [H] et de ses dépendances,

— noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou des objets quelconques,

vestimentaires ou usuels de nature à démontrer l’occupation de la chambre par plusieurs personnes qui n’y seraient pas autorisées ou en surnombre,

— se faire présenter la carte d’identité ou tout document justificatif de toute personne pouvant s’y trouver et relever l’identité de toute personne occupant la chambre,

— faire toutes autres constatations utiles relatives à l’objet de sa mission et recueillir le cas échéant tous témoignages sur place à ce propos,

Dit que le commissaire de justice commis dressera procès-verbal de ses opérations et constatations et en remettra deux exemplaires à la requérante,

Fixe le montant de la provision à verser au commissaire de justice à la somme de 300 euros,

Dit que le commissaire de justice devra procéder à sa mission dans les trois mois qui suivront le présent arrêt, sous peine de caducité de sa désignation,

Laisse les dépens à la charge de la société anonyme Adoma.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,