JP/PM

Numéro 25/3209

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 25 NOVEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/01357 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I25L

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[M] [E] [L] [P] [T]

C/

[R] [B] veuve [B]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 NOVEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [M] [E] [L] [P] [T]

née le 25 Juin 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2024-001999 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [R] [B] veuve [B]

née le 20 Mai 1946 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Carine DUBES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 02 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

Par jugement contradictoire du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DAX a :

Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties,

Ordonné en conséquence à Madame [T] ainsi que tous occupants de son chef, de libérer les lieux (restituer les clés) à compter de la signification du jugement .

Dit qu’à défaut pour Madame [T] d’avoir volontairement quitté le logement 15 jours après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamné Madame [T] à verser à Madame [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

Condamné Madame [T] à verser à Madame [B] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’a condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du constat de Maître [U] du 25 juillet 2022 et celui de Maître [A] du 19 septembre 2023.

Par déclaration du 13 mai 2024, [M] [T] a interjeté appel de la décision.

[M] [T] conclut à :

Vu les dispositions des articles 1728, I719, 1720, H03, 1104 do Code civil, 6 et 7 de la loi

n°39-462 du 6 juillet I989,

infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

En conséquence, débouter Madame [B] de l’ensemble de ses fins el conclusions à l’endroit de Madame [T].

Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu entre les parties.

Dire n’y avoir lieu à expulsion de Madame [T] ainsi que de tous occupants de son chef.

Dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 do C-PC.

Dit que chacune des parties conservera ses propres dépens de première instance et d’appel.

[R] [B] conclut à :

Vu, notamment, les dispositions de l’article 1728 du Code Civil,

Vu, notamment, les dispositions du contrat de bail du 1 er septembre 2019

Débouter Madame [M] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et

conclusions.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 avril 2024 par le Tribunal

Judiciaire de [Localité 7], notamment son expulsion en dépit de ce qu’elle a été déjà été

pratiquée.

Y ajoutant, condamner Madame [M] [T] à régler à Madame [J]

[B] une indemnité de 2.000,00 € en cause d’appel au titre des dispositions de

l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.

SUR CE

Depuis le 31 août 2019, [M] [T] louait un logement appartenant à [R] [B] situé [Adresse 2] à [Localité 5] (40) moyennant un loyer mensuel de 650 €.

L’appartement N°2 occupé par [M] [T] était situé au-dessus de celui occupé par [R] [B].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 juillet 2022, [R] [B] a donné congé à la locataire en lui laissant un préavis de trois mois pour quitter les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 juillet 2022, [R] [B] a informé [M] [T] qu’elle viendrait le 25 juillet 2022 retirer à son domicile son attestation d’assurance habitation qui ne lui avait jamais été communiquée, ainsi que le bail initial conclu qu’elle aurait conservé et n’aurait jamais retourné signé.

Il a été constaté par huissier le 25 juillet 2022 que [M] [T] n’ouvrait pas sa porte à la bailleresse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé par son conseil le 26 septembre 2012, [R] [B] a demandé à la locataire de régulariser la situation en lui retournant un contrat de location signé, avec un inventaire des meubles et état des lieux, en vain.

Par jugement du 14 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a débouté [R] [B] de ses demandes visant à contraindre [M] [T] à régulariser un bail locatif écrit, après avoir relevé qu’aucun élément du dossier ne permettait de considérer qu’un bail meublé aurait été conclu entre les parties.

Par acte du 29 décembre 2023, [R] [B] a assigné [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin principalement que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l’expulsion de la locataire avec toutes les conséquences que de droit.

Par jugement dont appel le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties.

[M] [T] conteste la résolution judiciaire du bail pour manquement grave à ses obligations de locataire, le premier juge ayant relevé les comportements répétés inadaptés à la vie en collectivité de la locataire, son refus de permettre à la bailleresse de rentrer dans le logement loué afin de faire réaliser si nécessaire des travaux urgents et le défaut de production de l’attestation d’assurance à la bailleresse malgré sa demande.

Elle stigmatise les propres manquements de la bailleresse en rappelant les dispositions des articles 1720, 1721 ,1722 et 1724 du Code civil et en faisant valoir que celle-ci n’a pas hésité à louer un logement dont les manquements aux critères de décence ont été relevés par le pôle départemental de lutte contre l’ habitat indigne.

Elle précise être à jour de ses loyers et conteste être à l’origine d’incidents dans la copropriété en produisant des témoignages la présentant comme une maman discrète et sans histoires qui s’occupe bien de sa fille qu’elle élève seule ; en réalité les incivilités décrites proviennent de ses voisins qui commettent de nombreuses infractions leur ayant valu des condamnations pénales.

Elle justifie également par la production d’une assurance habitation que le bien loué est bien assuré auprès d’AXA.

[R] [B] conteste ces allégations sans fondement puisque l’état des lieux d’entrée montre un très bon état général des pièces principales et un bon état général des pièces secondaires. Les constatations consignées par commissaire de justice le 19 septembre 2023 démontrent l’état de délabrement de l’appartement du fait des dégradations commises par [M] [T] aggravées par son refus de laisser intervenir le plombier mandaté par sa propriétaire au point de mettre sa sécurité en péril au regard des conséquences que l’humidité et l’eau avaient sur l’installation électrique du logement.

Un tel comportement suffit pour que la résiliation du bail soit prononcée outre les incivilités commises par la locataire pendant des mois au préjudice de la copropriété. Elle en veut pour preuve les attestations édifiantes des autres copropriétaires venant en supplément des plaintes et des mains courantes déposées par Mesdames [G] et [B].

Ces agissements ont provoqué chez elle des troubles dépressifs constatés pour la première fois le 4 septembre 2023 par le Docteur [I].

Le 29 janvier 2024 un deuxième certificat médical a été établi précisant qu’elle présentait une pathologie respiratoire allergique probablement secondaire à une humidité murale chronique consécutive aux dizaines d’hectolitres déversés par Madame [T] depuis son appartement. Enfin un troisième certificat médical du 21 mai 2024 a constaté que son état de santé ne lui permettait plus de continuer à habiter son appartement compte tenu de l’humidité importante qui y régnait à l’origine d’effets secondaires ORL et respiratoires précédemment constatés.

Elle a d’ailleurs missionné la société DETEC-BOIS pour venir investiguer l’intérieur de son appartement dans lequel étaient apparues de nombreuses traces blanchâtres caractérisant les moisissures l’affectant témoignant de la présence d’un champignon lignivore de type mérule.

Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit quant à l’expulsion (d’ores et déjà pratiquée).

XXX

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant un critère de performance énergétique minimale définie par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètres carrés parents et dotés des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, [M] [T] conteste les manquements qui lui sont reprochés au regard de son obligation d’user paisiblement des lieux loués.

Elle produit deux attestations élogieuses quant son comportement vis-à-vis de sa fille et en ce qui concerne les incidents provoqués dans la copropriété incriminant un voisin qui serait l’auteur des troubles occasionnés à la copropriété. À travers ces attestations les deux témoins affirment que le logement est insalubre en raison d’un problème d’étanchéité.

Elle verse également aux débats un rapport établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne de la préfecture des [Localité 8] en 2024 constatant que le logement n’est pas équipé de menuiseries en double vitrage étanche que l’électricité est en mauvais état d’usage et de fonctionnement et constatant également des désordres liés à la présence d’humidité et de moisissure sur les murs et plafonds de la chambre de la salle d’eau ainsi qu’une absence de diagnostic de performance énergétique. Il est bien précisé que ce document constitue uniquement : « un relevé d’informations. Ces dernières sont assimilées à des manquements plus ou moins importants selon leur nature, sans pour autant en déterminer l’origine.

Seule une expertise réalisée par une personne habilitée le permettra. » Il est également attiré l’attention de la locataire sur son obligation de continuer à verser intégralement le loyer.

Les documents produits par [M] [T] ne caractérisent pas de manquements imputables à la bailleresse en ce qui concerne l’insalubrité du logement puisque précisément cette dernière établit par des attestations produites aux débats et en particulier celle du plombier que la locataire refusait l’accès au domicile pour vérifier l’état de sa salle de bains. Il est également attesté par cet artisan de la réparation de l’installation ayant entraîné une importante fuite d’eau dans l’habitation du dessous qui aurait pu être évitée si la locataire avait accepté plus tôt l’intervention du plombier.

Les attestations produites par [M] [T] la présentent surtout comme une bonne mère mais ne sont pas édifiantes en ce qui concerne l’état du logement.

Par contre, [R] [B] produit plusieurs attestations d’autres copropriétaires et résidents de la copropriété, évoquant les nuisances occasionnées par [M] [T] à la copropriété en ne respectant pas les autres occupants, les places de parking attribués, en jetant de la nourriture sur la terrasse en ayant un comportement désagréable et provoquant. Il est évoqué des insultes et des incivilités et une pétition émanant de plusieurs copropriétaires mandatant le syndic aux fins de dépôt de plainte pour incivilités de la part de la locataire de Madame [B]. Il est également versé une main courante de la gendarmerie déposée par une copropriétaire déclarant vivre un enfer du fait de la présence dans la résidence de [M] [T] qui jette de l’eau et de la nourriture sur son balcon et l’insulte.

Tous ces agissements sont de nature à constituer de graves manquements aux obligations de la locataire devant entraîner la résiliation du bail et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties et condamné Madame. [Y] [S] à verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés par l’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’ordonner à [M] [T] de quitter les lieux et de prononcer son expulsion devenue sans objet puisqu’un procès-verbal d’expulsion est intervenu le 23 juillet 2024 après que la locataire ait saisi le jex d’une demande de délai de grâce rejetée par décision du 14 août 2024.

[M] [T] sera donc déboutée de ses chefs de contestation et condamnée à régler à [R] [B] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute [M] [T] de l’ensemble de ses chefs de contestation

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions excepté en ce qu’il a ordonné la libération des lieux et l’expulsion de [M] [T] devenue sans objet, en raison du procès-verbal d’expulsion intervenu le 23 juillet 2024.

Condamne [M] [T] à payer à [R] [B] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [M] [T] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,