Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° 452 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05084 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLAN3

Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 janvier 2025 – président du TJ de [Localité 15] – RG n° 23/55652

APPELANTE

S.A.S. EDOSTAR KURA, RCS de [Localité 15] n°524132214, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentée par M^e Margot Despins, avocat au barreau de Paris, toque : E 457

INTIMÉES

Mme [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentée par M^e Bruno Regnier de la SCP Caroline Regnier Aubert – Bruno Regnier, avocats associes, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Marc Ladreit de Lacharrière, avocat au barreau de Paris

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet SIA, RCS de [Localité 15] n°801874793, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Marie-Charlotte Touzet de la SELARL MCT avocat, avocat au barreau de Paris, toque : D961

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Mme [H] est propriétaire du lot n°234 à usage commercial dans l’immeuble situé [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le local commercial est loué à la société Edostar Kura, qui y exerce une activité de restauration japonaise et d’épicerie.

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] reproche à la société Edostar Kura l’installation d’une terrasse et l’appropriation d’une partie de la galerie d’accès, partie commune de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale.

Par acte du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner Mme [H] et la société Edostar Kura devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

' condamner solidairement Mme [H] et la société Edostar Kura à libérer les parties communes occupées de tout mobilier et équipement, sous astreinte de 150 euros par jour et par infraction constatée à compter de la notification de la décision à intervenir ;

' condamner solidairement Mme [H] et la société Edostar Kura à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' les condamner solidairement aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 30 janvier 2025, le juge des référés, a :

' condamné in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura à libérer de tout mobilier et équipement les parties communes occupées, à savoir la partie commune devant le restaurant Kura et la galerie d’accès aux commerces au 1er étage sur la [Adresse 17] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pendant un délai de quatre mois ;

' condamné la société Edostar Kura à garantir Mme [H] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

' condamné Mme [H] et la société Edostar Kura in solidum aux entiers dépens;

' condamné Mme [H] et la société Edostar Kura in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 16] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes ;

' rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 10 mars 2025, la société Edostar Kura a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 août 2025, la société Edostar Kura demande à la cour, sur le fondement de l’article 1156 du code civil, de :

' infirmer l’ordonnance rendue le 30 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

° condamné in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura à libérer de tout mobilier et équipement les parties communes occupees, à savoir la partie commune devant le restaurant Kura et la galerie d’accès aux commerces au 1° étage sur la [Adresse 17] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois ;

° condamné la société Edostar Kura à garantir Mme [H] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

° condamné Mme [H] et la société Edostar Kura in solidum à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes.

et statuant à nouveau, de :

' débouter le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

' débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

' condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 septembre 2025, Mme [H] demande à la cour, sur le fondement de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

' recevoir Mme [H] en son appel incident ;

y faisant droit :

' infirmer l’ordonnance de référé du 30 janvier 2025 en ce qu’elle a :

° condamné in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura à libérer de tout mobilier et équipement les parties communes occupees, à savoir la partie commune devant le restaurant Kura et la galerie d’accès aux commerces au 1er étage sur la [Adresse 17] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois ;

° condamné Mme [H] et la société Edostar Kura in solidum aux entiers dépens ;

° condamné Mme [H] et la société Edostar Kura in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 16] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes.

et statuant à nouveau :

' débouter le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [H] ;

' déclarer irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte formée par le syndicat des copropriétaires ;

en tout état de cause :

' débouter le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de sa demande d’astreinte dirigée à l’encontre de Mme [H] ;

' confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Edostar Kura à garantir Mme [H] de toutes condamnations prononcées à son encontre;

' condamner la société Edostar Kura au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 août 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], demande à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

' confirmer en toutes ces dispositions l’ordonnance de référé du 30 janvier 2025;

en y ajoutant :

' liquider l’astreinte à la somme de 18 600 euros à la charge solidairement de la société Edostar et de Mme [H] ;

' prononcer une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard pour faire libérer les parties communes sur la galerie d’accès aux commerces et à l’entrée du restaurant Kura, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir jusqu’à libération des parties communes ;

' condamner solidairement Mme [H] et la société Edostar Kura à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

Sur ce,

Sur le trouble manifestement illicite

En vertu du 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son paragraphe I que : ' Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

— L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

Le réglement de copropriété de l’immeuble dont s’agit définit en page 52 les parties communes comme 'les fondations. les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble éventuellement les mitoyennetés correspondantes.'

Par ailleurs le réglement de copropriété prévoit à l’article 6 'Usage des choses et parties communes’ que i) « l’aspect des choses et parties communes devra être respecté » et que ii) «d’une manière plus générale, nul ne pourra, même temporairement encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination, sauf exception décidée par l’assemblée générale.'

ll ajoute en page 53 que 'tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-ême, ses préposés. ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ces locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.'

Par ailleurs il résulte du procès-verbal de constat établi le 4 octobre 2022 – non contesté par la société Edostar Kura- que celle-ci a fait installer 'une terrasse abritée par des panneaux de bois le long de la clôture du [Adresse 3] et qu’elle s’est appropriée une partie de la galerie d’accès aux commerces pour y entreposer pêle-mêle des containers poubelle, des bouteilles de verre, des tables et chaises, bonbonne de gaz, extincteur incendie''

Or, il est constant que la société Eudostar Kura ne justifie d’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires pour occuper les parties communes de l’immeuble conformément aux dispositions des articles 8 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités.

C’est donc vainement que la société Eudostar Kura soutient bénéficier de l’autorisation écrite du précédent syndic par un courriel du 25 octobre 2010 pour ce faire, l’assemblée générale des copropriétaires étant en effet seule souveraine pour décider des conditions de jouissance des parties communes dans le respect des dispositions du réglement de copropriété.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite du fait de l’occupation des parties communes par la société Edostar Kura en violation du réglement de copropriété de l’immeuble est établi.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la libération des lieux, parties communes occupées sans autorisation et l’astreinte prononcée

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Mme [H] fait valoir que, n’ayant pas autorisé l’occupation des parties communes par sa locataire, elle n’a pas commis les infractions qui lui sont reprochées et sollicite en conséquence l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a été condamnée in solidum avec sa locataire à libérer les lieux sous astreinte.

La société Edostar Kura rétorque que sa propriétaire bailleresse a mis à bail un local qui occupait déjà les parties communes de sorte qu’elle ne lui doit pas garantie et sollicite l’infirmation de la décision entreprise de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires souligne la responsabilité de plein droit du copropriétaire bailleur par seule application du réglement de copropriété.

Le réglement de copropriété stipule en page 53 que 'tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout autre coproprietaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés. ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ces locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.'

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’en sa qualité de copropriétaire, Mme [H] doit répondre des agissements de sa locataire envers le syndicat des copropriétaires, ainsi que le rappelle le réglement de copropriété précité.

Par ailleurs, le contrat de bail indique la destination suivante concernant les lieux loués :

— bazar galerie de type drugstore

— salon de thé

— bar avec licence 4ème catégorie

— comestibles à emporter, cave comprise

— sandwicherie, saladerie, vente de plats sous vide, tapas, sushis

— petite restauration,

En l’état, il n’apparaît aucune mention afférente à l’exploitation d’une terrasse.

De surcroît, il est prévu au paragraphe 'A- Usage’ que ' Le preneur jouira de l’immeuble loué selon la destination indiquée ci-dessus (cf D ) et à l’exemple d’un bon père de famille (…). Si son occupation des lieux conformément à la destination ci-dessus prévue entraine des réclamations ou des contestations de la part des tiers, il devra en faire son affaire personnelle. Il devra se conformer à tout réglement de copropriété et respecter toutes décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.'

Il s’ensuit que c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la société Edostar Kura à garantir son propriétaire bailleur, Mme [H], des condamnations prononcées à son encontre dès lors qu’elle ne justifie pas avoir sollicité ni obtenu l’autorisation de son bailleur pour modifier les conditions d’occupation des lieux loués.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle condamne in solidum la société Edostar Kura et Mme [H] à libérer les lieux sous astreinte et condamne la société Edostar Kura à garantir Mme [H] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la liquidation de l’astreinte de 150 euros par jour de retard prononcée envers la société Edostar Kura et Mme [H] passé un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance pendant une période de 4 mois, il apparaîtque le juge des référés ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte.

En conséquence, il n’y a lieu à référé de ce chef.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le prononcé d’une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir compte tenu de l’inexécution de la première décision par la société Edostar Kura.

Au vu des pièces versées aux débats il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie avoir sollicité par courriel officiel du 5 mars 2025, le règlement des condamnations et le calendrier prévisionnel pour faire libérer les parties communes auprès de la société Edostar Kura et de Mme [H].

Toutefois il n’est pas contesté qu’aucune réponse ni exécution de part du copropriétaire bailleur ou de la société Edostar Kura n’a été apportée à cette demande.

Dès lors, en l’état de la persistance du trouble manifestement illicite, il y a lieu de prononcer une nouvelle astreinte tant à l’égard de Mme [H] que de la société Edostar Kura, de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pendant un délai de quatre mois.

Dès lors que la société Edostar Kura a été condamnée à garantir son propriétaire bailleur, Mme [H], des condamnations prononcées à son encontre ainsi qu’il a été vu plus avant, la société Edostar Kura sera également condamnée à garantir Mme [H] des condamnations prononcées du chef de l’astreinte.

Sur les mesures accessoires

L’ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant la charge des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] et la société Edostar Kura, parties perdantes seront tenues in solidum aux dépens d’appel, et seront condamnées in solidum à payer une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statntuant de nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de liquidation de l’astreinte;

Condamne in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura à libérer de tout mobilier et équipement les parties communes occupées du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à savoir la partie commune devant le restaurant Kura et la galerie d’accès aux commerces au 1er étage sur la [Adresse 17] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un delai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pendant un délai de quatre mois ;

Condamne la société Edostar Kura à garantir Mme [H] de toutes condamnations prononcées du chef de l’astreinte;

Condamne in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d’ appel ;

Condamne in solidum Mme [H] et la société Edostar Kura aux dépens d’appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT