RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° 23 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19144 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITFF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2023-Juge de l’exécution de [Localité 5]- RG n° 23/80374

APPELANTE

S.A.S. GOBRANDS FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arthur ARNO de la SAS LGMA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.I. LH DELORY

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0823

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 décembre 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Bénédicte Pruvost, président, chargé du rapport et Madame Catherine Lefort, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président de chambre

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique en date du 15 septembre 2021, la SCI LH Delory a donné à bail commercial à la SAS Gobrands France des locaux commerciaux d’une surface de 880 m², situés à Lille, à usage de stockage, préparation de commandes et livraison de produits de consommation courante à dominante alimentaire. Le bail était conclu pour une durée de 9 ans avec effet au 15 septembre 2021 et faculté de résiliation triennale, soit au plus tôt, le 14 septembre 2024.

Déclarant agir en exécution de l’article 8.5 de cet acte notarié, la SCI LH Delory a fait pratiquer le 2 février 2023, sur le compte bancaire de la société Gobrands France ouvert dans les livres de la société Olinda AG, une saisie-attribution dénoncée le 7 février suivant, pour un montant de 230.341,56 euros, se décomposant comme suit :

150.493,53 euros HT au titre des loyers allant du 2e trimestre 2023 au 14 septembre 2024 ;

37.869,56 euros HT au titre des provisions sur charges allant du 2e trimestre 2023 au 14 septembre 2024 ;

2091,44 euros HT au titre de la régularisation des charges,

soit 228.545,44 euros TTC.

Cette saisie-attribution s’est avérée entièrement fructueuse.

Par acte d’huissier du 6 mars 2023, la société Gobrands France a fait assigner la SCI LH Delory devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de mainlevée de la saisie-attribution pour défaut de créance liquide et exigible et, à titre subsidiaire, de mainlevée pour réduction de la clause pénale figurant à l’article 8.5 de l’acte notarié, conformément à l’article 1235-1 du code civil, enfin d’allocation d’une somme de 5000 euros à titre dommages-intérêts au titre du préjudice causé par la saisie.

Par jugement du 15 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

débouté la société Gobrands France de sa contestation de la saisie-attribution pratiquée à son préjudice le 2 février 2023 ;

débouté également la société Gobrands France de ses demandes accessoires ;

débouté en conséquence cette dernière de l’intégralité de ses prétentions ;

dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive ;

condamné la société Gobrands France à payer à la SCI LH Delory la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a considéré que l’article 8.5 du contrat de bail notarié, sur le fondement duquel avait été pratiquée la saisie-attribution, ne contrevient pas à l’article L. 145-41 du code de commerce, les deux articles ayant un champ d’application distinct, de sorte que la mise en 'uvre de ladite stipulation contractuelle n’était pas subordonnée à l’obtention préalable d’une résiliation prononcée ou constatée judiciairement.

Ensuite, il a jugé que le délaissement des lieux loués se déduisait suffisamment des éléments de fait justifiés aux débats, de sorte que la bailleresse était fondée à se prévaloir de l’article 8.5 pour recouvrer sa créance par voie d’exécution forcée.

Enfin, il a estimé que les sommes réclamées sur le fondement de cette clause contractuelle n’étaient pas manifestement excessives au regard du préjudice subi par le bailleur, justifié par la production d’un procès-verbal de constat du 1er mars 2023.

Par déclaration du 28 novembre 2023, la société Gobrands France a formé appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 5 février 2024, la société Gobrands France demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 2 février 2023 ;

A titre subsidiaire,

réduire le montant de la clause pénale stipulée à l’article 8.5 du bail notarié conclu le 15 septembre 2021 à la somme d’un euro en application de l’article 1235-1 du code civil ;

En conséquence,

débouter la SCI LH Delory de l’ensemble de ses prétentions ;

condamner la SCI LH Delory à lui payer la somme de 5000 euros au titre de la réparation de son préjudice causé par la saisie, en application de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la SCI LH Delory à lui payer la somme de 118.333,33 euros HT, à parfaire au jour de l’audience, au titre du préjudice de jouissance causé par son comportement abusif dans le cadre de la saisie, en application de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la SCI LH Delory au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de son appel, la société Gobrands France fait valoir que la créance dont se prévaut la SCI LH Delory n’est pas certaine, ni liquide et exigible, en raison de l’inapplicabilité de l’article 8.5 du bail du fait de :

l’absence de résiliation anticipée du bail ; qu’en effet, en l’absence de résiliation judiciaire ou de résiliation amiable (qu’elle avait proposée, mais sans succès), il ne peut y avoir eu résiliation de plein droit au sens de l’article L. 145-41, puisqu’aucun commandement ne lui a été délivré conformément à l’article 8.2 du bail ;

l’absence de tout délaissement des locaux, la restitution des clés n’ayant été effectuée qu’à la demande de la SCI LH Delory dans le cadre des pourparlers afin d’estimer les travaux de remise en état en cas de résiliation amiable.

Elle soutient, à titre subsidiaire, que l’article 8.5 du bail s’analyse nécessairement en une clause pénale ; que le juge a omis de vérifier que l’inexécution n’était pas, au moins pour partie, imputable au bailleur, alors que ce dernier est seul à l’origine de la situation dont il se prévaut, lui refusant la restitution du local depuis lors pour un autre motif que celui de la libération des locaux ; que c’est un montant manifestement excessif qui a été saisi en considération de la survenance purement hypothétique d’un préjudice que le bailleur craignait de subir, alors qu’elle n’a pas failli à son obligation de paiement des loyers.

Enfin, elle entend démontrer le caractère abusif de la saisie, le bailleur ayant profité du caractère notarié du bail pour pratiquer une saisie dans un contexte où elle avait initié des discussions amiables en toute bonne foi en vue de parvenir à une résiliation mutuelle et anticipée du bail ; que s’y ajoute un préjudice de jouissance depuis le mois de février 2023, puisqu’elle ne peut accéder aux locaux loués en raison de l’obstruction pratiquée par le bailleur qui procède à une rétention des clés depuis lors, qui a fait dresser un état de sortie non contradictoire en l’absence de toute délivrance d’un congé de sa part, préjudice qu’elle chiffre au montant du loyer injustement versé à compter de février 2023 jusqu’au jour de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 21 mars 2024, non déférée à la cour, le magistrat désigné par le premier président a déclaré l’intimée irrecevable à conclure.

Par message RPVA du 5 décembre 2024, la société Gobrands France a fait connaître qu’elle justifiait, dans ses pièces, de l’apurement de tout passif locatif relatif au premier trimestre 2023.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

L’appelante se prévaut essentiellement de l’inexigibilité de la créance résultant de l’application par le bailleur de la clause contractuelle 8.5 du bail notarié.

Il résulte de la lettre adressée par la société Gobrands France le 3 janvier 2023 à la SCI LH Delory, que la première a annoncé à la seconde sa cessation d’activité en France et lui a déclaré revenir vers elle pour l’organisation de la cessation de leurs relations contractuelles. Par courriel du lendemain, le 4 janvier, elle lui a proposé de conclure un protocole de rupture anticipée au 28 février suivant, prévoyant la conservation par le bailleur du dépôt de garantie et le paiement intégral du 1er trimestre 2023. Il résulte des échanges de mail et de courrier produits que les pourparlers n’ont pas abouti, la nouvelle proposition amiable que devait formuler la société Gobrands France n’ayant pas été adressée au bailleur pour le 27 janvier comme prévu, mais seulement le 2 février suivant. La SCI LH Delory a fait pratiquer une saisie-attribution sur le fondement de l’article 8.5 du bail notarié dès le 2 février précisément, une lettre de son conseil en date du 6 février 2023 produite en annexe 12 par l’appelante expliquant que « face à cette situation, et compte tenu du fait que vous lui aviez annoncé une dissolution imminente de votre société avec un départ de tous ses actifs en France, la SCI LH Delory n’a eu d’autre choix que de faire exécuter de manière forcée le contrat de bail ». (caractères gras de la cour)

Aux termes de l’article 8.5 de ce contrat de bail notarié, « en outre, en cas de délaissement des lieux par le preneur ou de son départ en dehors de toute période triennale ou hypothèse légalement ou contractuellement possible :

le preneur sera redevable envers le bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts : des loyers restant à courir jusqu’à l’issue de la période triennale ou de la période ferme contractuelle en cours et sur lesquels le bailleur était en droit de compter, le contrat étant la loi des parties ;

le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts ;

le preneur sera redevable des primes d’assurance et des charges locatives de l’ensemble immobilier jusqu’à la relocation du local et sur une période minimum de 6 mois ;

le preneur sera redevable d’une provision à valoir sur les travaux de remise en état du local tels que définis à l’article « Etat et formalités de restitution ». Le montant de cette provision sera fixé sur la base des devis d’architectes permettant de remédier aux désordres auxquels le preneur aurait dû remédier, constatés par un huissier mandaté par le bailleur et qui ne saurait être inférieur à 9 mois de loyer HT. Cette provision sera à parfaire après réalisation des travaux. »

Sans qu’il soit besoin de recourir à la notion de délaissement, il est incontestable qu’en l’espèce, le preneur a ainsi annoncé au bailleur son départ des lieux pour le 28 février 2023 en dehors de toute période triennale laquelle expirait en l’espèce le 14 septembre 2024. En outre, il résulte des courriels et courriers produits qu’il lui a restitué les clés des locaux par lettre suivie du 1er février 2023, se prévalant opportunément a posteriori d’une erreur de sa directrice du magasin, qui y avait procédé, et a mandaté la société Immoworks pour procéder au démontage du matériel, vider et nettoyer les lieux avant le 28 février 2023. Le départ des lieux par le preneur a donc bien eu lieu en dehors de toute période triennale. Des négociations amiables ont eu lieu entre les parties, mais elles ont échoué et le preneur ne pouvait imposer un protocole de résiliation anticipée à ses conditions, que le bailleur estimait gravement déséquilibré à son détriment et non respectueux des dispositions contractuelles.

En revanche, les dispositions invoquées par l’appelante de la clause résolutoire figurant au bail notarié en son article 8.2 et de l’article L. 145-41 du code de commerce, prévoyant la résiliation de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer visant ladite clause et demeuré infructueux, ne sont pas applicables au présent litige, aucune des parties n’invoquant la résiliation du bail de plein droit.

Par conséquent, la clause précitée était bien applicable et la SCI LH Delory en possession d’une créance liquide et exigible résultant d’un titre exécutoire à la date à laquelle elle a pratiqué la saisie-attribution litigieuse.

Cependant, l’article 8.5 du bail notarié s’analyse en effet comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil en ce que le contrat stipule que le preneur qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre dommages-intérêts, soumise au pouvoir de modération du juge conformément aux dispositions de l’alinéa 2 du même texte.

Eu égard à l’importance du préjudice subi au regard du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 1er mars 2023 (présence de mobilier et d’agencements laissés dans les lieux par le preneur sans l’accord du bailleur) et au fait que le preneur des lieux les a libérés deux mois seulement après la première lettre informant le bailleur de sa cessation d’activité, enfin au fait que la société Gobrands France ne justifie avoir payé que les loyer et charges du 1er trimestre 2023, il convient de modérer le montant de cette clause à 150.000 euros, à laquelle sera réduite le montant du principal de la saisie.

La cour n’étant pas saisie d’une demande subsidiaire de cantonnement, il y a lieu d’ordonner la mainlevée partielle de la saisie-attribution à hauteur de 228.545,44 euros ' 150.000 euros = 78.545,44 euros en principal et de dire qu’il appartiendra au commissaire de justice de recalculer les intérêts et les frais en conséquence.

Par suite, les demandes en dommages-intérêts de l’appelante, pour saisie abusive et pour préjudice de jouissance, doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’appelante ne prospérant que de manière très limitée en ses prétentions, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses dépens de première instance et d’appel, et de dire n’y avoir lieu à condamnation à paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni à hauteur de première instance, ni à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive et sur les demandes accessoires ;

Et statuant à nouveau dans cette limite,

Ordonne la mainlevée partielle de la saisie-attribution pratiquée le 2 février 2023 à hauteur de la somme de 78.545,44 euros en principal, à charge pour le commissaire de justice de recalculer les intérêts et frais en conséquence ;

Y ajoutant,

Déboute la SAS Gobrands France de sa demande en dommages-intérêts pour saisie abusive ;

Déboute la SAS Gobrands France de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation à paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d’instance et d’appel.

Le greffier, Le Président,