RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07194 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPLC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/01379

APPELANTE

S.C.I. BOCCADOR TREMOILLE

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 513 804 583

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

INTIMÉS

Monsieur [V] [W]

né le 05 Juin 1954 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Madame [K] [P] épouse [W]

née le 15 Mars 1958 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Estelle NATAF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1425

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le délibéré initialement prévu le 24 juin 2025 puis prorogé au 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] ont pris à bail suivant acte sous seing privé du 8 avril 1981, à effet au 1er avril 1981, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 6 ans renouvelables, la société Boccador [Adresse 9] étant désormais propriétaire de ce bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2020, la société Boccador [Adresse 9] a fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] un congé pour vente à effet au 24 septembre 2021.

Saisi par la société Boccador [Adresse 9] par acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2021, par jugement contradictoire rendu le 13 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare l’action de la société Boccador Tremoille recevable ;

— prononce la nullité du congé pour vente délivré à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] le 7 décembre 2020 ;

— rejette en conséquence les demandes de la société Boccador Tremoille d’expulsion des preneurs et de paiement à une indemnité d’occupation ;

— rejette toutes les autres demandes des parties ;

— condamne la société Boccador Tremoille à payer à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Boccador [Adresse 9] aux dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 16 avril 2023, la société Boccador Tremoille a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Boccador Tremoille demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— statuant à nouveau :

— valider le congé délivré à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] signifié le 7 décembre 2020.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de proximité près le tribunal d’instance de Paris ;

— à titre principal :

— dire que la société Boccador Tremoille a manqué à son obligation d’offre

préalable de relogement au profit d’un locataire protégé de plus de 65 ans et aux ressources inférieures au plafond annuel ;

— débouter en conséquence la société Boccador Tremoille de sa demande tendant à valider le congé pour vendre délivré, ainsi que ses demandes de leur expulsion et demandes qui en découlent ;

— dire que le bail d’habitation s’est renouvelé pour une durée de 6 ans à compter du 25 septembre 2021 ;

— à titre subsidiaire :

— dire que le congé pour vendre qui leur a été délivré le 7 décembre 2020 par la société Boccador [Adresse 9] a été délivré avec une intention frauduleuse de la part du bailleur ;

— déclarer nul le congé pour vendre qui leur a été délivré le 7 décembre 2020 par la société Boccador [Adresse 9] ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— accorder aux locataires un délai de grâce pour quitter les lieux de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause :

— condamner la société Boccador Tremoille à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Boccador Tremoille aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 07 décembre 2020, la société Boccador Tremoille a délivré à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] un congé pour vente, à effet au 24 septembre 2021.

Dans le cadre de la délivrance d’un congé pour vente, le bailleur n’a pas à justifier du caractère réel et sérieux de son congé pour vendre (article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989).

Les dispositions de l’article 15-11 de la loi du 06 juillet 1989 ne prescrivent la nullité du congé pour vente que dans les cas où le prix et/ou les conditions de la vente projetée font défaut dans l’acte et/ou que les 5 premiers alinéas de l’article 15-11 ne sont pas reproduits dans l’acte, et/ou que le délai de préavis n’a pas été respecté.

L’article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une offre de relogement est applicable seulement lorsque le locataire a à sa charge, une personne de plus de 65 ans, vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources fixées et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à un plafond de ressources déterminé par arrêté.

En l’espèce, pour 2020, et plus particulièrement pour la Région Ile de France, les ressources des époux [W] ont été supérieures au plafond fixés par arrêté :

M. [W] a déclaré 16 080 euros et Mme [W], qui était encore en activité à la date d’effet du congé, déclarait un revenu de 52 983 euros.

Seul M. [W] avait plus de 65 ans.

La société Boccador Tremoille était donc fondée à donner congé à M. et Mme [W] qui sur le plan des ressources du couple n’avaient pas à se voir proposer de relogement, les conditions fixées par l’article 15 alinéa 3 précité n’étant pas réunies.

M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] ne démontrent par ailleurs pas l’existence d’une fraude.

Il résulte de ce qui précède que le congé pour vendre délivré par la société Boccador Tremoille aux locataires est conforme aux exigences légales en ce qu’il a été délivré dans les formes et délais requis et il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré nul le congé pour vendre qu’elle a fait délivrer par commissaire de justice le 07 décembre 2020 à ses locataires, M. et Mme [W] et l’a déboutée de sa demande de validation du congé et de ses demandes subséquentes.

Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé.

M. et Mme [W] étant déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 24 septembre 2021, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis, [Adresse 2] à [Localité 7] le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de leur accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux ceux-ci étant sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2021.

L’indemnité mensuelle d’occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi.

M. et Mme [W] doivent être condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2021 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Il convient d’infirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale de première instance.

M. et Mme [W] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Il convient en équité de les condamner à verser in solidum à la société Boccador Tremoille la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 13 mars 2023, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé,

Valide le congé pour vendre que la société Boccador Tremoille a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 07 décembre 2020 à M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W],

Déclare M. [I] [U] et Mme [Y] [Z] épouse [U] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 24 septembre 2021,

Ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 7], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi,

Condamne in solidum M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2021 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Condamne in solidum M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] à verser à la société Boccador Tremoille la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [V] [W] et Mme [K] [P] épouse [W] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,