RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° 208 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11755 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVMQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2024-Juge de l’exécution de BOBIGNY- RG n° 22/10654

APPELANTE

CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ' CGD, société de droit portugais dont le siège est à LISBONNE (Portugal), dont la succursale en France est à [Localité 9][Adresse 1],immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, identifiée au SIREN sous le numéro 306 927 393, représentée par le directeur général de la succursale France,responsable de la CGD en France

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant M^e Muriel MILLIEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 8] (ITALIE)

Représenté par M^e Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB05

AYANT POUR AVOCAT PLAIDANT :

Maître [I] [J] ' membre de la SELARL CABINET [I] [J] [I] [J] Société d’avocat inscrite au Barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 juillet 2022, publié le 29 août 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 6], la société de droit portugais Caixa Geral de Depositos (ci-après la société CGD) a entrepris une saisie sur le bien immobilier sis [Adresse 4] (93), appartenant à M. [K] [Z], pour avoir paiement d’une somme de 196.090,37 euros, en vertu d’un acte notarié de prêt du 10 mai 2021 portant sur un prêt de 195.000 euros.

Le 26 octobre 2022, la société CGD a fait assigner M. [Z] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de vente forcée.

Par jugement du 18 juin 2024, le juge de l’exécution :

— a déclaré abusive la clause de déchéance du terme stipulée à l’article 10 des conditions générales du prêt consenti le 10 mai 2021 par la société CGD à M. [Z],

— l’a réputée non écrite,

— a déclaré nul le commandement de payer valant saisie immobilière du 7 juillet 2022,

— a débouté la société CGD de ses demandes,

— a ordonné la radiation de ce commandement publié le 29 août 2022,

— a condamné la société CGD aux dépens,

— a condamné la société CGD à payer à M. [Z] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution, se fondant sur la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, l’arrêt de la Cour de cassation en date du 22 mars 2023 et l’article R.632-1 du code de la consommation, a considéré que la clause subordonnant le prononcé de la déchéance du terme à une simple mise en demeure préalable sans accorder au débiteur une possibilité d’y remédier dans un délai raisonnable, était de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ce dernier étant exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. Il a conclu que la clause devait être réputée non écrite comme étant abusive. Enfin, il en a déduit que le créancier poursuivant ne justifiait pas d’une créance liquide et exigible au titre du capital restant dû, seule créance invoquée au fondement de la saisie immobilière.

Par déclaration du 27 juin 2024, la société CGD a fait appel de ce jugement. Puis, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, déposé au greffe par le RPVA le 29 octobre 2024, elle a fait assigner à jour fixe M. [Z], devant la cour, après y avoir été autorisée par ordonnance du 2 octobre 2024.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 mars 2025, la société CGD demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— ordonner la vente forcée du bien immobilier objet de la saisie sur la mise à prix de 185.000 euros,

— renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution de Bobigny pour fixation de la date de l’audience d’adjudication,

— désigner la SAS ID Facto à [Localité 7], commissaires de justice associés, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

— dire que le commissaire de justice commis pourra se faire assister, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— autoriser une publicité supplémentaire sur internet,

— mentionner le montant retenu pour sa créance, à savoir la somme de 196.090,37 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 2% l’an à compter du 21 octobre 2022,

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Elle fait valoir que le juge de l’exécution a totalement fait abstraction de la nature particulière du manquement visé par la clause de déchéance du terme, à savoir que M. [Z] lui avait fourni de fausses informations pour l’obtention du prêt, déterminantes dans l’octroi du prêt ; qu’il a, de manière erronée, fondé sa décision sur le dernier paragraphe de la clause de déchéance du terme alors que la clause visait expressément, par ailleurs, la fourniture de fausses informations par l’emprunteur lors de la conclusion du contrat ; que la jurisprudence tant de la Cour de cassation que des cours d’appel est constante en ce que la clause de déchéance du terme sans mise en demeure préalable pour fourniture de renseignements inexacts par l’emprunteur, déterminants dans la décision d’octroyer le prêt, n’est pas abusive dès lors qu’elle ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties si elle est circonscrite à des hypothèses précises et clairement énoncées et ne prive pas l’emprunteur de recourir à un juge pour contester l’application de la clause ; qu’en l’espèce, M. [Z] a remis, à l’appui de sa demande de prêt, de faux bulletins de paie de la société ASMX, qui a certifié la falsification complète de ces bulletins (M. [Z] n’ayant jamais fait partie de son entreprise), l’usurpation de son logo, et de faux relevés de compte du LCL, banque qui a elle-même attesté de cette falsification. Elle soutient enfin que l’argument invoqué par M. [Z], selon lequel il réglait les échéances, est inopérant, dès lors qu’il l’a trompée, faussant son appréciation du risque lors de la conclusion du prêt, la clause de déchéance du terme visant à protéger la loyauté des relations contractuelles lors de la formation du contrat.

Par conclusions notifiées 11 mars 2025 également, M. [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter la CGD de ses demandes, fins et conclusions contraires,

Y ajoutant,

— condamner la CGD au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Il fait valoir qu’une série d’arrêts rendus par la Cour de cassation remet en cause la validité d’un très grand nombre de saisies immobilières dès lors que le contrat de crédit immobilier comporte une clause de déchéance du terme abusive, ce qui est le cas en l’espèce, ce peu important que la banque ait ou n’ait pas appliqué la clause litigieuse. Il cite [mais sans en fournir les références] un arrêt du 5 septembre 2024 rendu par la cour d’appel de Paris, dans lequel la procédure de saisie immobilière a été jugée disproportionnée par rapport au montant de la créance réduite aux échéances impayées, de sorte que le commandement de payer valant saisie immobilière a été annulé et l’effet interruptif anéanti, faisant obstacle à toute action en paiement de la banque. Il ajoute qu’en l’espèce, au jour du commandement de payer valant saisie immobilière, les échéances étaient réglées. Il conclut au débouté des demandes de la banque « faute de chance de succès ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive.

En l’espèce, le contrat, conclu entre la CGD, professionnel du crédit, et M. [Z], consommateur, comporte, à l’article 10 paragraphe 10.1 de ses conditions générales intitulé « cas de défaillance et d’exigibilité par anticipation», une clause libellée comme suit : « le prêteur pourra prononcer la résolution du contrat avec effet à la date de son prononcé, et les sommes prêtées deviendront en conséquence immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs et co-emprunteurs par lettre recommandée, dans l’un ou l’autre des cas suivants :

fausse déclaration de l’emprunteur ayant une incidence sur l’objet du crédit, faite à la banque ou à Crédit Logement, et ayant une incidence sur leur prise de décision dans l’octroi du prêt ou de la garantie,

(…)

inexactitude des renseignements fournis, notamment en ce qui concerne ceux relatifs à l’emprunteur, co-emprunteurs et cautions déclarées, aux biens affectés à la garantie des sommes prêtées et au rang hypothécaire, dès lors que ces renseignements avaient une incidence sur la prise de décision dans l’octroi du prêt.

(') ».

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, cette clause ne prévoit pas l’envoi par le prêteur d’une mise en demeure préalable à la notification de la déchéance du terme. Cependant la finalité d’une mise en demeure est de permettre, dans un délai suffisant, à l’emprunteur d’y faire obstacle en régularisant une situation de défaillance, notamment dans le paiement des échéances du prêt. Et c’est à cette fin qu’elle est exigée par la jurisprudence, sur le fondement de l’article 1225 du code civil, préalablement au prononcé de la déchéance du terme. Or en l’espèce, la société ASMX, dont l’intimé a fourni des bulletins de paie émis à son nom, atteste par courriel du 21 novembre 2021 qu’elle ne connaît pas M. [Z], qui n’a jamais fait partie de ses salariés ; que les bulletins de paie litigieux sont non seulement des faux, mais sont établis sur des bases totalement erronées, et que l’intéressé a usurpé l’usage de son logo, lequel ne figure pas en principe sur les bulletins de paie qu’elle délivre. De même, par courriel du 5 novembre 2021, la banque LCL a confirmé que les relevés de compte bancaires produits par M. [Z] n’étaient pas conformes. De telles falsifications, dont M. [Z] s’est abstenu de contester la réalité tant en première instance qu’à hauteur d’appel, n’étaient évidemment pas susceptibles de régularisation dans quelque délai que ce soit, de sorte qu’il eut été vain que la clause de déchéance du terme prévoie l’envoi, préalablement au prononcé de la déchéance du terme, d’une mise en demeure de procéder à une régularisation, par hypothèse impossible.

La clause litigieuse ci-dessus reproduite prévoit le prononcé de la déchéance du terme sans mise en demeure préalable dans un certain nombre de cas circonscrits, notamment en cas de déclaration inexacte des emprunteurs sur des éléments essentiels ayant déterminé l’accord de la banque ou pouvant compromettre le remboursement du prêt, et ce sans exclure le recours au juge (au demeurant, les parties indiquent que M. [Z] a saisi le juge du fond), de sorte que cette stipulation, qui vise à prévenir un défaut d’exécution dans leurs engagements par les emprunteurs ayant manqué à l’obligation de loyauté lors de la formation du contrat et limite la faculté du prêteur de prononcer la déchéance du terme à la délivrance de fausses informations ayant une incidence sur la décision d’octroi du crédit, n’a pas pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des emprunteurs. Elle ne sera donc pas réputée non écrite.

En l’occurrence, les faux documents justificatifs d’un emploi rémunéré et d’un compte bancaire approvisionné ont de toute évidence été déterminants dans l’octroi du prêt par la banque. Aussi la société CGD se prévaut-elle d’une créance liquide et exigible telle que détaillée au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 juillet 2022 et résultant du tableau d’amortissement du 25 mai 2021 produit en pièce n°6 de l’appelante. Le calcul n’en est pas contesté par l’intimé.

Aucune demande de vente amiable n’étant formulée, il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens saisis et de renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution qui en fixera la date conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande d’infirmer le jugement entrepris sur les demandes accessoires et de condamner l’intimé aux dépens d’appel, les dépens de première instance étant compris dans les frais de vente soumis à taxe, enfin de le condamner au paiement à l’appelante d’une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de la créance de la société de droit portugais Caixa Geral de Depositos à la somme de 196.090,37 euros, outre intérêts au taux contractuel de 2% l’an à compter du 21 octobre 2022,

Ordonne la vente forcée du bien immobilier visé au commandement, appartenant à M. [K] [Z], sur la mise à prix prévue au cahier des conditions de vente,

Renvoie l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny pour fixation de la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois, conformément à l’article R.322-26 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution,

Désigne la SAS ID Facto à [Localité 7], commissaires de justice associés, pour procéder à la visite des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

Dit que la publicité supplémentaire sur internet s’effectuera selon les modalités de l’article R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [K] [Z] à payer à la société de droit portugais Caixa Geral de Depositos la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [K] [Z] aux dépens d’appel,

Dit que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Le greffier, Le Président,