RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12846 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAQW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2021- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de BOBIGNY- RG n° 11-19-001935

APPELANT

Monsieur [S] [K]

né le 22 mai 1964

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI Inter-barreaux BOURGEOIS ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : palais PARIS B0840

INTIMÉE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, magistrat rapporteur

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 17 septembre 2010, la société d'[Adresse 8] a donné en location à M. [S] [K] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Des désordres sont survenus affectant le logement.

Saisi par M. [S] [K] par acte d’huissier de justice délivré le 5 août 2019, par jugement contradictoire rendu le 6 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rendu la décision suivante :

— déboute M. [S] [K] de ses prétentions ;

— condamne M. [S] [K] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamne M. [S] [K] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2021, M. [S] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 août 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [S] [K] demande à la cour de :

— dire qu’il est recevable et fondé en son appel ;

— infirmer le jugement du 6 mai 2021, rendu par le tribunal de proximité de Bobigny ;

— et, statuant à nouveau :

— à titre principal :

— juger la société d'[Adresse 8] entièrement responsable des désordres qu’il a subis ;

— à titre subsidiaire :

— condamner la société d’HLM Immobilière 3F, prise en la personne de son représentant légal, à faire effectuer les travaux de remise en état de son logement ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise dont les missions seront confiées à tel expert qu’il plaira la cour de désigner et notamment celles de :

— se rendre sur place ;

— visiter les lieux ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et notamment tous documents utiles à la compréhension et à la chronologie de la prise en charge des sinistres par le bailleur, pour permettre de déduire les responsabilités ;

— examiner les désordres et nuisances alléguées ;

— rechercher leurs causes ;

— fournir tous éléments techniques et de ce fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer là où les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis, matériels et immatériels, indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la suppression définitive des désordres et nuisances ;

— fournir son avis sur les conséquences financières, matérielles ou immatérielles du sinistre ;

— juger que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission selon les dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et déposera son rapport dans les quatre mois de sa saisine ;

— juger qu’il en sera référé en cas de difficulté ;

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir ;

— condamner la société d'[Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM Immobilière 3F, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, société Immobilière 3F demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny le 6 mai 2021 en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [S] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— statuant à nouveau :

— condamner M. [S] [K] au paiement de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] [K] en tous les dépens tant de première instance que d’appel, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Judith Chapulut-Auffret, avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Le 23 juin 2025, le message suivant a été envoyé aux parties :

' Maîtres,

Compte tenu de la panne d’électricité affectant le palais de justice, cette affaire n’a pu venir à l’audience prévue ce jour.

J’ai donc décidé que la procédure susvisée avait pu, si vous en êtes d’accord, se dérouler sans audience.

Je vous demande de faire savoir à la cour avant demain midi (12 heures), si vous êtes d’accord pour une procédure sans audience.

Dans ce cas, vos pièces et conclusions doivent être remises au greffe de la 4-4, au plus tard vendredi 27 juin 2025 à 16 heures, étant précisé qu’aucun envoi postal n’est possible. Afin d’éviter toute difficulté, je vous invite à mentionner de manière apparente, sur la chemise du dossier, le numéro de RG et à vous assurer auprès du greffe de la bonne réception de votre dossier.

En cas d’accord et si les dossiers de pièces sont déposés dans les délais requis, la décision sera prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025. À défaut le dossier sera renvoyé au mois d’octobre prochain à une date qui vous sera communiquée ultérieurement.'

Le même jour, la société d’HLM Immobilière 3F a donné son accord.

« Le 24 juin 2025, le message suivant a été envoyé à l’intention de la partie qui n’avait pas répondu : » Sans réponse de votre part dans le délai requis, la cour vous informe que le dossier est mis en délibéré au 9 septembre, sans audience de plaidoirie ""

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les dégradations

M. [S] [K] indique qu’il a subi le 1er mai 2012 un premier dégât des eaux, puis le 16 octobre 2015 un nouveau dégât des eaux toujours en provenance de l’appartement du dessus situé au dernier étage de l’immeuble arguant d’une infiltration grave au droit de la toiture terrasse de l’immeuble ou descente commune et soutenant que la société Immobilière 3F est responsable des désordres subis.

Ils se plaint d’un trouble de jouissance et de problèmes de santé consécutifs, aussi bien pour lui que pour son fils.

Il estime les réparations à entreprendre au sein de son appartement (selon expertise) à la somme de 6 651,71 euros.

La société d’HLM Immobilière 3F au contraire, qui admet que deux dégâts des eaux ponctuels sont survenus dans le logement loué en mai 2012 et en octobre 2015, prétend qu’ils ont pour origine pour le premier et selon l’assureur de l’appelant, une fuite sur la canalisation collective accessible et pour le second, une origine privative, à savoir la canalisation privative accessible du logement situé au dessus.

Elle indique que les rapports d’expert non contradictoires à son égard, qui détermineraient l’origine des désordres ne lui ont pas été communiqués avant la procédure devant la cour. Elle insiste sur le silence de son locataire depuis 2017. Elle relève que les deux expertises amiables communiquées par le locataire indiquent que la cause des sinistres a été supprimée par un professionnel.

Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris, estimant qu’un défaut d’entretien de sa part des parties communes n’est pas établi, notamment au niveau de la toiture terrasse ou de la robinetterie, et le rejet de la demande d’expertise. Elle s’oppose aux travaux demandés, insistant sur le fait que son locataire n’apporte pas de preuve du montant de ces travaux, de démarches effectuées auprès de l’assureur du locataire de l’appartement situé au dessus et ne justifie pas de pas avoir été indemnisé.

Sur ce,

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (')».

L’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le bailleur doit également délivrer les éléments d’équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement

Le bailleur doit donc, pendant la durée du bail, entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. II doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, le locataire pouvant obtenir des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

Le bailleur est par ailleurs tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, lequel dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En l’espèce, repose sur M. [S] [K] la charge de la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. En conséquence, il doit au moins faire la preuve de l’origine des désordres dont il soutient qu’elle est située dans les parties communes de l’immeuble et du manque de diligence du bailleur à les réparer.

Il est constant que le désordre trouve son origine dans la partie de l’immeuble située au-dessus de l’appartement de M. [S] [K].

La cour observe d’abord qu’aucun élément de preuve contradictoire n’est produit.

À la suite du premier dégât des eaux survenu le 1er mai 2012, M. [S] [K] indique : 'Une première réunion d’expertise était dès lors programmée par le Cabinet PASCAL TOUBON, mandaté par la compagnie d’assurances, lequel cabinet concluait que la fuite trouvait son origine sur la pipe de raccordement des WC à la descente commune. Cette fuite faisait l’objet d’une réparation par le plombier de la société IMMOBILIERE 3F à une date non communiquée.' M. [S] [K] n’apporte pas pour autant de preuve de la carence du bailleur dans la réalisation de cette réparation. La pièce 7 produite par M.[S] [K] est une lettre que l’expert a adressée à l’appelant le 10 avril 2013. La date à laquelle le bailleur a été informé de la cause des désordres n’est néanmoins pas établie. Correspond à ce désordre la pièce 9 du bailleur qui est un bon de commande B4721-7436 et une facture de 66,88 euros établis par l’entreprise Trohel relatifs à une intervention le 7 janvier 2014 qui mentionne en effet 'recherche et suppression d’une fuite sur collet battu', réparation effectivement compatible avec la répartion d’un WC. Dès lors la carence du bailleur n’est pas caractérisée.

À la suite du second dégât des eaux suvenu 16 octobre 2015, M. [S] [K] indique : 'Une nouvelle réunion d’expertise était diligentée par le cabinet PASCAL TOUBON, lequel indiquait que ce dégât des eaux trouvait son origine alors dans le mauvais raccordement du tuyau d’alimentation en eau de la machine à laver''. La cause identifiée étant d’origine privative, aucune responsabilité du bailleur ne peut en résulter.

Une troisième réunion d’expertise était organisée le 6 mai 2019.

Dans le rapport de la société ELEX en date du 28 mai 2019, l’expert a constaté que ' les dégats des eaux en provenance du R+2 ont endommagé l’intégralité des pièces en partie gauche de l’appartement ', soit la cuisine, l’entrée/le couloir, Ies toilettes, la salle de bain et la chambre. Ce rapport mentionne plusieurs causes à ces désordres :

'- (la pipe de raccordement des WC à la descente commune de l’appartement R+2, laquelle a été réparée par la SA [Adresse 7],

— (e mauvais raccordement du tuyau d’alimentation de la machine à laver dans l’appartement R+2,) parenthèses ajoutées par la cour au regard des observations qui précèdent

— l’absence d’étanchéité ou de carrelage sous baignoire de l’appartement R+2,

— une infiltration d’eau de la toiture terrasse de l’immeuble ou de la descente commune'.

M. [S] [K] retient notamment que l’expert ' constatait alors une infiltration grave au droit de la toiture terrasse de l’immeuble ou descente commune.'

La cour observe cependant que l’expert déduit cette cause des désordres du taux d’humidité très élevé sur le mur du fond des WC de l’appartement situé au-dessus de celui loué par M. [S] [K] et qu’il ne la détermine donc pas par une observation directe (page 4 du rapport). Cette simple conclusion qui n’est que déductive dans un rapport qui n’est au surplus, nullement contradictoire, est insuffisante pour établir la cause des désordres.

Cette assertion n’est en outre nullement corroborée par d’autres éléments de fait et elle est même contredite par les éléments de preuve produits par la société d’HLM Immobilière 3F qui verse aux débats le rapport d’entretien de la toiture terrasse du 2 février 2017 de l’entreprise GEC (sa pièce 13) et les devis 20-D0304 et bon de commande BW731-112645 de l’entreprise Trohel relatifs à son intervention en date du 15 septembre 2020 portant sur le remplacement de 10 chapeaux de cheminée en toiture terrasse (sa pièce 14) sans toutefois qu’il soit établi qu’un défaut de ces éléments de toiture puisse être à l’origine des dégâts des eaux survenus. Ces documents démontrent à l’inverse l’entretien régulier de l’immeuble à ce niveau.

L’article 145 du code de procédure civile n’a vocation à s’appliquer qu’avant tout procès au fond.

En application de l’article 144 du code de procédure civile : 'Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.' Dans le cas d’espèce, il sera rappelé qu’en application de l’article 146 du même code : 'en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'. La cour qui s’estime par ailleurs suffisamment informée déboutera M. [S] [K] de sa demande d’expertise, le jugement étant également confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

M. [S] [K] qui n’apporte donc pas de preuve que l’origine des désordres se situe dans les parties communes de l’immeuble et de la carence du bailleur à procéder à leur réparation, sera débouté de ses prétentions et de sa demande de travaux, le jugement étant confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [S] [K] devra supporter les dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser à la société d’HLM Immobilière 3F la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 mai 2021,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [K] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [S] [K] supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,