Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 JUIN 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04964 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJJK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 22/01319

APPELANTS

Monsieur [Z] [S]

et

Madame [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMEE

Société ELOGIE-SIEMP

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l’audience par M^e Sania AKADIRI, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 2 septembre 1996, M. [Z] [S] et Mme [U] [X] ont signé auprès de la SEM [Localité 5] Centre un bail portant sur un appartement à usage d’habitation, une chambre de service n°12 et une cave n°10 situés [Adresse 1] à [Localité 2], contre un loyer mensuel de 9 278,23 francs (1 884,47 euros) outre 1 430 francs (290,44 euros) de provision sur charges.

Par convention conclue avec l’Etat le 31 décembre 2008, la société de gérance d’immeubles municipaux (SGIM), aux droits de laquelle vient la SEM Elogie Siemp, a mis en place un programme d’acquisition-conventionnement de l’immeuble.

Par courrier du 22 janvier 2021, la société Elogie Siemp faisait part à M. [Z] [S] et Mme [U] [X] du décompte du supplément de loyer de solidarité (SLS) applicable mensuellement à partir de janvier 2021 et calculé en fonction des éléments transmis par les locataires.

Par courriers des 7 juillet et 18 décembre 2021, M. [Z] [S] et Mme [U] [X] ont fait part à la société Elogie Siemp de leur désaccord sur l’application du SLS.

Par acte du 10 janvier 2022, la société Elogie Siemp a fait signifier à M. [Z] [S] et Mme [X] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 5 102,06 euros.

Par acte du 7 mars 2022, les locataires ont fait assigner la société Elogie Siemp devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

A titre principal :

— la nullité du commandement de payer qui leur a été délivré par la société Elogie Siemp le 10 janvier 2022,

En tout état de cause,

— la condamnation de la société Elogie Siemp à restituer aux époux [S]-[X] la somme de 6 698,70 euros au titre du montant des suppléments de solidarité indûment perçus et à régulariser le compte locatif et ce dans le mois du prononcé de la décision à intervenir,

— la condamnation de la société Elogie Siemp à payer aux époux [S]-[X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la société Elogie Siemp à M. [Z] [S] et Mme [U] [X] le 10 janvier 2022 ;

Condamne solidairement M. [Z] [S] et Mme [U] [X] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 8 137,72 euros due au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 ;

Autorise M. [Z] [S] et Mme [U] [X] à régler leur dette de 8 137,72 euros en 2 mensualités de 2 712,25 euros chacune et le solde de la dette et des intérêts à la 3ème échéance ;

Déclare irrecevable l’action en résolution du bail consenti le 2 septembre 1996 par la SEM [Localité 5] Centre, devenue société de gérance d’immeubles municipaux (SGIM) puis société Elogie Siemp à M. [Z] [S] et Mme [U] [X], portant sur un immeuble à usage d’habitation, une chambre de service n°12 et une cave n°10 situés [Adresse 1] à [Localité 2],

Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 mars 2023 par M. [Z] [S] et Mme [U] [X],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 juin 2023 par lesquelles M. [Z] [S] et Mme [U] [X] demandent à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement, en date du 22 décembre 2022, rendu par le Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [S] et Madame [U] [X] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 8.137,72 euros due au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 ;

Débouter la Société ELOGIE-SIEMP de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

Condamner la Société ELOGIE-SIEMP à verser à Monsieur [Z] [S] et Madame [U] [X] la somme de 1900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la Société ELOGIE-SIEMP aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 septembre 2023 aux termes desquelles la société Elogie Siemp demande à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [Z] [S] et Madame [U] [X] de l’intégralité de leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 22 décembre 2022 (RG n°22/01319) sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] [S] et Mme [U] [X] à la somme de 8.137,72 euros assorti de trois mois de délais.

Statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [U] [X] au paiement de la somme de 11.466,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date des présentes (échéance d’août 2023 incluse).

En tout état de cause

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [U] [X] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

Les époux [S]-[X] font grief au jugement entrepris de les avoir solidairement condamnés à payer à la SEM Elogie-Siemp la somme de 8.137,72 euros due au 30 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022, et sollicitent qu’elle soit déboutée de sa demande, en invoquant plusieurs moyens qui seront examinés ci-après.

La SEM Elogie-Siemp sollicite l’actualisation de la créance à la somme de 11.466,41 euros au titre des loyers, charges et 'indemnités d’occupation arriérés à la date des présentes (échéance d’août 2023 incluse)'.

* Sur l’absence de notification préalable et individuelle du supplément de loyer de solidarité alléguée

Les époux [S]-[X] soutiennent que toutes les notifications des décisions de taxation au titre du SLS établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées individuellement à chacun des co-titulaires du bail, et qu’il s’agit à défaut d’un vice de forme faisant grief en application d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 12 mars 2014, de sorte que chacun des appelants est fondé selon eux à revendiquer l’inopposabilité desdites décisions rétroactives jamais adressées à chacun d’eux et visant à les contraindre à verser le SLS pour les années 2021 et 2022, qu’il appartiendra à la cour de constater.

La SEM Elogie-Siemp réplique que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation n’impose pas que les enquêtes sociales soient envoyées à chaque locataire individuellement par pli séparé, et ajoute qu’en outre, cet article n’impose pas de notification de l’application du SLS. Elle souligne que l’arrêt de la cour de cassation du 12 mars 2014 n’est pas transposable aux faits de l’espèce, dans la mesure où il vise l’hypothèse où le courrier d’envoi de l’enquête sociale a été adressé à un seul des époux, alors qu’en l’espèce, ils ont été adressés à 'M. [S] [X] [Z] Mme [X] [U]'.

Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.(…)

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article'.

La notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (Civ. 3ème, 12 mars 2014, n°13-14.403).

En l’espèce, il résulte des pièces produites, notamment des pièces 7 et 8 de l’intimée, que les époux [S]-[X] ont répondu aux enquêtes sociales relatives au SLS 2021-2022 sans que le bailleur ait eu à leur adresser la mise en demeure prévue à l’article L. 441-9 précité.

Les courriers par lesquels la SEM Elogie-Siemp leur a notifié le montant du SLS applicable pour 2021 (courrier du 22 janvier 2021, pièce 9) et 2022 (courrier du 18 février 2022, pièce 10) ont été adressés à 'M. [S] [X] [Z] Mme [X] [U]', et non à M. [S] seul. Or, la jurisprudence précitée n’impose pas l’envoi de deux mises en demeure séparées mais la notification aux deux époux.

Au demeurant, comme le souligne à juste titre la SEM Elogie-Siemp, l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation qui permet au bailleur social, à défaut de réponse du locataire à l’enquête sociale, de liquider provisoirement le supplément de loyer selon un coefficient de dépassement du plafond de ressources maximal, et ce uniquement après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, est inapplicable en l’espèce, puisque les époux [S]-[X] ont répondu à l’enquête en 2021 et en 2022.

Il en résulte qu’aucune irrégularité n’est encourue de ce chef.

* Sur la fraude alléguée

Les époux [S]-[X] font valoir que l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015, codifié à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, a transformé le SLS en contribution indirecte au profit de la caisse de garantie du logement locatif social, chargée d’accorder des concours financiers destinés à accompagner les réorganisations, fusions et regroupements des organismes HLM. Ils affirment qu’à ce jour, aucune opération d’acquisition des 11 logements au moyen d’un prêt locatif aidé (PLUS) n’est intervenue dans l’immeuble litigieux, ce que le certificat de la conservation des hypothèques de [Localité 5] confirme, de sorte que la convention ne saurait entraîner le versement d’un SLS, lequel est en principe la contrepartie des opérations d’amélioration après acquisition.

Ils prétendent que le conventionnement de l’immeuble sans acquisition effective ne vise qu’à permettre à la ville de [Localité 5] d’atteindre fictivement le taux de 25% de logements sociaux sans que ces derniers soient mis à la disposition immédiate des personnes défavorisées, de sorte que 'la ville de [Localité 5] cherche à frauder ou à contourner l’obligation de réaliser effectivement des logements sociaux', et que le conventionnement vise à 'spolier les locataires en portant atteinte à la relation contractuelle existant entre les locataires et la bailleresse en permettant à l’administration de percevoir sans raison le surloyer', l’immeuble litigieux faisant selon eux 'partie de certains immeubles frauduleusement conventionnés comme la presse s’en est fait le relais'.

La SEM Elogie-Siemp réplique que la fiche immeuble produite en pièce 4 par les appelants indique qu’une cession de droits d’emphytéose et pleine-propriété a eu lieu entre la SEM [Localité 5] Seine et la SGIM aux droits de laquelle vient la SEM Elogie-Siemp le 22 janvier 2009, et qu’une cession a eu lieu entre la ville de [Localité 5] et la SGIM le 25 février 2009, de sorte qu’une opération d’acquisition a bien eu lieu postérieurement au conventionnement du 31 décembre 2008, et qu’aucune fraude de la mairie de [Localité 5], au demeurant non partie à la procédure n’est démontrée. Elle ajoute que l’opération de conventionnement est conforme aux objectifs poursuivis par la ville de [Localité 5] visant à constituer et maintenir un système locatif social susceptible de répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources en les solvabilisant par l’ouverture au droit à l’APL.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales.

Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité.

La fraude ne se présume pas et ne peut se déduire des conventions licites qui sont passées; elle doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Au regard de ces principes, la teneur et la portée de l’argumentation des appelants s’agissant de leur relation contractuelle avec la SEM Elogie-Siemp et des circonstances de la présente instance n’apparaissent pas justifiées.

Au demeurant, il résulte de la convention signée le 31 décembre 2008 entre l’État et la SGIM aux droits de laquelle vient la SEM Elogie-Siemp que l’immeuble litigieux situé [Adresse 1], fait l’objet d’une opération d’acquisition-conventionnement de '11 logements PLUS’ et ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) dès son entrée en vigueur. Le bien litigieux est compris dans cette opération.

Par ailleurs, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM ; l’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général (Cour administrative d’appel de Paris, décisions du 2 juin 2022, n° 21PA02826 et n° 21PA02765, concernant la RIVP; les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été écartés).

De plus, il résulte du certificat du service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 du 21 février 2023 produit en pièce 4 par les époux [S]-[X] qu’une opération de cession a eu lieu entre la ville de [Localité 5] et la SGIM le 19 février 2009, de sorte qu’une opération d’acquisition a bien eu lieu postérieurement au conventionnement ; il convient toutefois de rappeler qu’en tout état de cause les dispositions de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation dans lesquelles s’inscrit une telle convention n’impliquent pas nécessairement une opération d’acquisition et que la non réalisation des acquisitions prévues à la convention n’implique pas un manquement de la SEM Elogie-Siemp à ses obligations contractuelles de nature à compromettre manifestement l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (arrêts de la cour administrative d’appel du 2 juin 2022, précités).

Le moyen tenant à l’existence d’une fraude doit donc être écarté, à supposer qu’il soit de nature à dispenser les intéressés de payer le SLS.

* Sur l’exonération sollicitée sur le fondement de la loi Elan

Les époux [S]-[X] font valoir qu’ils n’ont signé aucun nouveau bail à la suite du conventionnement, de sorte que la relation contractuelle se trouve selon eux régie par l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation modifié par l’article 88 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Elan, entrée en vigueur le 25 novembre 2018. Ils affirment qu’il appartient aux tribunaux de relever l’applicabilité immédiate d’une loi nouvelle aux effets des contrats en cours lorsque cette loi répond à un intérêt social particulièrement impérieux, sans qu’il soit besoin de disposition explicite dans la loi, ce qui est le cas en l’espèce, en raison de la volonté du législateur telle qu’elle résulte d’une réponse ministérielle publiée au JO du 9 juillet 2019, et parce que l’application immédiate de la loi Elan 'semble constituer la seule solution permettant de garantir le principe du respect de la loi choisie par les parties'. Ils soutiennent en outre que le contrat de bail s’est renouvelé en dernier lieu les 2 septembre 2014 et 2020, et que la tacite reconduction donne naissance à un nouveau contrat auquel est applicable la loi nouvelle entrée en vigueur avant sa reconduction.

La SEM Elogie-Siemp réplique que la convention est entrée en vigueur le 31 décembre 2008, soit antérieurement à la loi Elan, laquelle ne peut recevoir application en l’espèce, celle-ci n’étant applicable qu’aux conventionnements postérieurs à son entrée en vigueur.

Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan est venue clarifier le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieur au conventionnement prévu à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, elle ne peut avoir vocation à s’appliquer qu’aux nouveaux conventionnements de logements et non aux conventionnements antérieurs au 23 novembre 2018.

En effet, d’une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur. D’autre part, les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention. Or, il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).

Il en résulte que les dispositions de la loi Elan ne valent que pour l’avenir, et que, compte tenu de la date de conventionnement de l’immeuble le 31 décembre 2008, il en résulte la non-rétroactivité de la loi Elan du 23 novembre 2018, qui ne peut régir la situation des époux [S]- [X], contrairement à ce qu’ils soutiennent à tort.

* Sur l’absence de signature d’un nouveau bail

Les époux [S]-[X] font valoir que la bailleresse ne leur a pas proposé de signer un nouveau bail suite au conventionnement de leur immeuble, alors que l’article 10bis de la convention en date du '17 août 2009" impose l’envoi préalable d’un projet de bail aux locataires conforme aux dispositions de ladite convention, et que l’article 12 impose un délai de 6 mois aux locataires pour l’accepter. Ils affirment que le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail, de sorte qu’il n’est pas dû en l’espèce.

La SEM Elogie-Siemp réplique que la signature d’un nouveau bail n’est pas un préalable à l’application du SLS, dès lors que le conventionnement prévoit l’application d’office des dispositions du code de la construction et de l’habitation et donc du SLS, que les obligations incombant au bailleur ainsi qu’au locataire sont d’ordre public et qu’il ne peut y être dérogé.

Pour mémoire, le code de la construction et de l’habitation distingue, s’agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

— les textes applicables au secteur général : « dispositions générales applicables aux logements conventionnés », section 1, articles L. 353-2 à L.353-13;

— des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés', section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.

Tous les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la convention passée par le bailleur avec l’État sont soumis au régime juridique particulier des logements locatifs conventionnés.

S’agissant des baux en cours lors de la signature de la convention, comme en l’espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).

Pour mémoire, s’agissant des logements conventionnés appartenant à des organismes HLM, l’article L. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, qui relève de la section 2, disposait dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 , qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la convention ou de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours.

Ces dispositions dérogeaient donc à celles de l’article L. 353-7 du même code, prenant place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, qui prévoyait en substance, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, que les baux en cours à la date la convention se poursuivent normalement mais que le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures mais n’ouvre pas droit à l’aide personnalisée au logement. S’il l’accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé.

S’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, comme c’est le cas en l’espèce, l’article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2008, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "

L’article L. 353-17 dispose que « par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature(…) ».

L’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2008, dispose notamment que :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Ils doivent exiger le paiement d’un tel supplément dès lors qu’au cours du bail le dépassement du plafond de ressources est d’au moins 60 %.(…) »

Il résulte de l’ensemble de ces textes et de leur articulation, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés et qu’elles autorisent l’organisme concerné dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

* Sur la violation alléguée des droits fondamentaux

Les époux [S]-[X] font valoir en premier lieu que la restriction de la liberté contractuelle en matière de loyers est une réglementation de l’usage des biens au sens de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme, et que la modification unilatérale des conditions d’un contrat de bail privé pour les soumettre d’office aux conditions d’un bail social imposant au locataire de payer un SLS est une réglementation de l’usage des biens pour assurer le paiement d’une contribution, laquelle doit respecter un raport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce compte tenu de la somme particulièrement exorbitante que les locataires se retrouvent obligés de verser au titre du SLS 'et de la longue période d’incertitude dans laquelle ils se retrouvent'.

Ils soutiennent en second lieu que les modifications directes ou indirectes opérées d’office par l’administration aux conditions d’un bail en cours constituent des ingérences de l’Etat au sens de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme et que 'leur protection se trouve inférieure à celle normalement accordée aux locataires titulaires d’un bail privé'.

La SEM Elogie-Siemp réplique que le montant du SLS est proportionnel à la taille du ménage, à ses ressources, à la surface du logement et à l’importance du dépassement du plafond de ressources applicable pour l’attribution du logement. Elle ajoute que les appelants ne démontrent pas en quoi l’application du SLS, qui constitue un instrument de justice sociale, violerait leurs droits fondamentaux, outre qu’ils citent des jurisprudences de la CEDH sans aucun lien avec les faits de l’espèce.

Selon l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’Homme, 'toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes'.

Aux termes de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme intitulé 'droit au respect de la vie privée et familiale’ :

'1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui'.

Le SLS est régi par les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi 2017-86 du 23 décembre 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement .

En l’espèce, les époux [S]-[X] n’établissent pas en quoi la perception d’un SLS par le bailleur contreviendrait à l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la CEDH précité, lequel a pour objet, comme l’indique son intitulé, la 'protection de la propriété', alors qu’ils sont locataires.

Ils n’expliquent pas davantage en quoi le SLS porterait atteinte au respect de leur vie privée et familiale ou de leur domicile garanti par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme.

Au demeurant, le SLS vise à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l’amélioration du parc locatif social, et le législateur a ainsi poursuivi des motifs d’intérêt général, dès lors que l’effort de solidarité exigé au moyen du SLS des locataires qui conservent un logement dans le parc HLM bien que leurs ressources dépassent significativement les seuils prévus pour l’attribution de tels logements vise à satisfaire une exigence de justice sociale et se trouve d’autant plus justifié que le besoin de construction de logements sociaux se trouve accru du fait du maintien dans ceux existants de locataires plus favorisés.

Il convient dès lors de juger qu’aucune inconventionnalité ou violation des droits fondamentaux des époux [S]-[X] n’est établie en l’espèce.

* Sur le montant de la dette

La SEM Elogie-Siemp produit un décompte actualisé en pièce 16 démontrant que la dette locative s’élève à la somme de 11.466,41 euros au 5 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse. Le détail des sommes réclamées est justifié par la production des avis d’échéance, dont il résulte que le dernier SLS appelé ne s’élève qu’à 223,70 euros.

Les époux [S]-[X] ne contestent pas le calcul du SLS opéré par la SEM Elogie-Siemp, pas plus que le décompte produit.

Il convient dès lors de les condamner solidairement au paiement de ladite somme réactualisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement entrepris est irrévocable s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, en l’absence d’appel ou d’appel incident sur ces chefs de dispositif.

M. [S] et Mme [X], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [Z] [S] et Mme [U] [X] à payer à la SEM Elogie-Siemp la somme réactualisée de 11.466,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 septembre 2023, échéance d’août 2023 incluse,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Z] [S] et Mme [U] [X] à payer à la SEM Elogie-Siemp la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [Z] [S] et Mme [U] [X] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,