Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 28 octobre 2025, n° 23/12795

TGI Paris 24 mai 2023

CA Paris
Infirmation partielle 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Régularisation de la dette locative
La cour a constaté que la dette locative a été soldée le 3 août 2023, ce qui justifie la demande de constatation de la régularisation.
Accepté
Demande de délais rétroactifs
La cour a accordé des délais de paiement rétroactifs, considérant que la clause résolutoire n'a pas joué en raison de la régularisation de la dette.
Accepté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, ce qui justifie la suspension de ses effets.
Accepté
Demande de débouté des demandes d'expulsion
La cour a rejeté les demandes d'expulsion, considérant que la dette locative a été soldée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 28 oct. 2025, n° 23/12795
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/12795
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 24 mai 2023, N° 22/09063
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lara ANDRAOS GUERINVictor BEAUFILSJean-Claude CHEVILLER

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12795 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIAXS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/09063

APPELANT

Monsieur [H] [O]

né le 22 Mai 1988 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Victor BEAUFILS, avocat au barreau de PARIS, toque : B 165

INTIMÉES

Madame [L] [P] décédée le 1er juillet 2023

Madame [X] [P], agissant tant en son personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [L] [P]

née le 03 Janvier 1987 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant, M^e Lara ANDRAOS-GUERIN

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [D] [U], es qualité d’héritière de Madame [L] [P]

née le 13 janvier 1949 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant, M^e Lara ANDRAOS-GUERIN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Caroline GAUTIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2018, Mme [L] [P], décédée le 1er juillet 2023 et Mme [X] [P] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [O], sur des locaux situés au [Adresse 5] (lot 6, 6ème étage) [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme principale de 2 268,68 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [O] le 22 juillet 2022.

Saisi par assignation du 28 octobre 2022, noti’ée au représentant de l’Etat dans le département Ie 2 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision réputée contradictoire suivante par jugement du 14 mai 2023 :

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 janvier 2018 entre Mesdames [L] [P] et [X] [P], d’une part, et M. [H] [O], d’autre part, concernant les locaux situes au [Adresse 5] (lot 6, 6ème étage) [Localité 6] est résilié depuis le 22 septembre 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [O] de libérer les lieux,

DIT qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [O] au paiement d 'une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 584,92 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 septembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’a libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à Mesdames [L] [P] et [X] [P] la somme de 3 970,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrété au 21 septembre 2022,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ,

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à Mesdames [L] [P] et [X] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juillet 2022 et celui de l’assignation du 28 octobre 2022.

M. [H] [O] a fait appel de ce jugement et par conclusions transmises par RPVA le 2 avril 2024, il demande à la cour de :

CONSTATER que les causes du commandement ont été réglées ;

CONSTATER que la dette locative a été intégralement réglée à ce jour ;

En conséquence

INFIRMER le jugement en date du 24 mai 2023 dans sa totalité ;

Et statuant à nouveau

Compte tenu du fait que les paiements apurant les causes du commandement sont intervenus après le délai des deux mois

ACCORDER rétroactivement à M. [S] [O] un délai pour payer les causes du commandement jusqu’au 3 août 2023 ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée au bail en date du 2 janvier 2018 pendant ce délai ;

DIRE que M. [H] [O] s’étant libéré des causes du commandement dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire visée au bail en date du 2 janvier 2018 est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTER Mme [D] [U], venant aux droits de Mme [L] [P] et M me [X] [P] de leur demande d’expulsion de ce chef ;

DEBOUTER Mme [D] [U], venant aux droits de Mme [L] [P] et Mme [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

Subsidiairement

ACCORDER à Monsieur [H] [O] un délai de trois ans pour quitter son logement et fixer l’indemnité d’occupation par mois à un montant égal à celui du loyer et des charges par mois à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum Mme [D] [U], venant aux droits de Madame [L] [P], et Madame [X] [P] à verser à Monsieur [H] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Mme [X] [P] et Mme [D] [U], intervenant volontairement en qualité d’héritière de Mme [L] [P], par conclusions transmises par RPVA le 4 janvier 2024 demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] [O] à payer à Mme [L] [P] aux droits de laquelle vient Mme [D] [U] et Mme [X] [P] la somme de 3.970,19 euros, sauf à parfaire incontestablement due ;

— Constater que la clause résolutoire est acquise au profit de Mme [D] [U] et Mme [X] [P] ;

— Constater la résiliation du bail ;

subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail pour inexécution fautive des obligations contractuelles,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [H] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— Dire que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu, et qu’il sera procédé au transport des meubles et objets garnissant les lieux, dans le local qu’il plaira aux propriétaires aux frais et risques de l’expulsé,

— Condamner M. [H] [O] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs,

— Dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais au profit de M. [H] [O] tant pour se libérer de la dette que pour retrouver un appartement,

— Condamner M. [H] [O] à régler à Mme [L] [P] et Mme [X] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur la demande de délais rétroactifs de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Les parties ne contestent pas que la dette locative a été soldée le 3 août 2023 soit postérieurement au délai de deux mois du commandement de payer du 21 juillet 2022 (pièce appelant 9, décompte locatif du 1er janvier au 10 octobre 2023).

Mais l’appelant demande l’octroi de délais rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, l’acquisition de la clause résolutoire du bail étant alors réputée n’avoir jamais joué.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement lui sont donc accordés comme il sera dit au dispositif de l’arrêt.

Sur la demande subsidiaire des intimées en résiliation judiciaire du bail

Les intimées invoquent vainement à ce titre les retards de paiement de l’appelant entre avril 2022 et août 2023. En effet, ce dernier les impute sans être contredit à un problème récurrent de boîte aux lettres et à la procédure de règlement spécifique au gestionnaire de biens jusqu’à la mise en place d’un prélèvement automatique (pièces appelant 7-8). En tout état de cause, ils ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, s’agissant du logement de ce dernier, puisque la dette locative est soldée depusi le 3 août 2023.

Les demandes d’expulsion, relatives aux meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation sont en conséquence rejetées de même.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

L’appelant doit supporter les dépens de la procédure d’appel qui lui a permis d’obtenir les délais demandés et l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes d’indemnité de procédure formulées pour l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il :

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [O] de libérer les lieux,

DIT qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [O] au paiement d 'une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 584,92 euros par mois,

CONDAMNE M. [H] [O] à payer à Mesdames [L] [P] et [X] [P] la somme de 3 970,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2022,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise rétroactivement M. [H] [O] à se libérer de sa dette avant le 3 août 2023 et constate que le paiement de cette dette est intervenu avant l’expiration de ce délai ;

Constate que la clause résolutoire est, en conséquence, réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute Mme [X] [P] et Mme [D] [U], intervenant volontairement en qualité d’héritière de [L] [P] de leurs demandes d’expulsion, relatives aux meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne M. [H] [O] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,