Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/20998 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYHA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 21/00160

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] À [Localité 8] représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

INTIMES

Monsieur [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ebenezer OKPOKPO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1937

Madame [E] [J] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ebenezer OKPOKPO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1937

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M. et Mme [G] sont copropriétaires indivis non occupants d’un appartement avec cave, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Arguant d’un arriéré de charges de copropriété dont les époux [G] seraient redevables, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure le 18 août 2020 d’avoir à régler leur dette de charges puis leur a fait délivrer une sommation de payer le 22 octobre 2020.

Par acte du 17 décembre 2020 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner les époux [G] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré de charges, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal.

Par jugement du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté, en l’état, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, au motif que 'le montant de la créance due par les époux [G] n’est pas déterminable', rejeté la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 novembre 2021.

M. et Mme [G], intimés, ont constitué avocat le 28 janvier 2022.

Vu l’ordonnance d’incident du 24 janvier 2022, aux termes de laquelle le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions des époux [G] déposées au greffe le 7 octobre 2022 irrecevables et en conséquence, déclaré les époux [G] irrecevables à conclure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires, appelant, qui sollicite de la cour au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 de son décret d’application, des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges dû, appel du 4 ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal, majorée des intérêts légaux sur la somme de 7 191,76 euros à compter du 18 aout 2020, puis à compter du 22 octobre 2020 sur celle de 8 487,60 euros, et de l’assignation du 17 décembre 2020 pour le surplus ;

Ordonner la capitalisation des intérêts par annuité échue,

Condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 2 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de sommation ainsi que le droit de timbre en cause d’appel.

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la créance du syndicat en paiement des charges :

Pour critiquer l’analyse du premier juge le syndicat des copropriétaires fait valoir que c’est par erreur que le premier juge a retenu que le courrier produit par les époux [G] tel qu’établi par le syndic Foncia Chadefeaux en date du 11 septembre 2020 aux termes duquel il est indiqué qu'«en ce qui concerne la répartition des charges 2017/2018, celle-ci est d’un montant de 1 196,60 et non 3 902,85 euros et pour 2018/2019, celle-ci est d’un montant de 3 389,50 et non de 5 953,26 euros comme indiqué dans votre courrier» ne permet pas de déterminer le montant de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces montants correspondent en tous points à ceux visés au décompte certifié conforme (pièce n°2), justifié par les appels de charges (pièce n°3), outre que la sommation ne diffère pas (pièce n°5).

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Enfin l’article 220 du code civil prévoit 'chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, pour justifier de sa créance de charges à hauteur de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges dûes, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020 euros, le syndicat des copropriétaires produit :

— le décompte de la dette de charges arrêté au 23 novembre 2020

— le relevé général des dépenses 2017/2018

— le relevé général des dépenses 2018/2019

— les régularisations 2017/2018 et 2018/2019

— les appels de charges à compter du 1er trimestre 2020 au 4 ème trimestre 2020 inclus

— la mise en demeure et AR du 18/08/2020

— la sommation de payer du 22/10/2020

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 12 mars 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017/2018 en sa résolution n° 5 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du du 27 janvier 2020 ayant approuvé l’exercice 2018/2019 suivant sa résolution n° 6 ainsi que le budget 2019/2020 en sa résolution n° 8 et le budget 2020/2021 en cours sous sa résolution n°9

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2020 ayant approuvé aux résolutions n°18 et 20 l’appel de maitrise d''uvre concernant le ravalement et les deux appels suite à la suppression des vides ordures

— le contrat de syndic

— le modificatif du réglement de copropriété et la justification des tantièmes des consorts [G].

Ainsi, il apparaît que, concernant la régularisation querellée et qui a été écartée par le premier juge, si le décompte (pièce n°2) fait bien apparaître un premier montant débiteur de «charges exerc. 2017/2018» d’un montant de 3 902,86 euros, les deux lignes suivantes sont créditrices pour mentionner effectivement les remboursements de provisions de l’exercice 2017/2018 d’un montant de 2 673,14 euros et de 33,21 euros soit 2 706,26 euros, ce dernier montant correspondant ainsi au remboursement inscrit sur la pièce n°3 précitée.

De même, concernant la répartition des charges de l’exercice 2018/2019, la somme de 5 953,26 euros inscrite au débit est précédée de deux remboursements dont les montants sont inscrits dans la colonne créditrice (2 523,68 euros et 40,08 euros soit 2 563,76 euros (pièce n°2), ce qui correspond aux sommes inscrites sur la régularisation : 5.953,26 ' 2 563,76 = 3389,50 euros (pièce n°3).

En outre, il est constant que ces écritures comptables se retrouvent également sur la sommation, laquelle indiquait les sommes venant au crédit du compte des consorts [G] (pièce n°5) ; or, le montant visé à ladite sommation est conforme au montant repris au décompte visé à l’assignation.

Au surplus sont produits les relevés des dépenses générales des exercices 2017/2018 (pièce n°9) et 2018/2019 (Pièce n°10), aux termes desquels il ressort que les sommes inscrites sur les appels (pièce n°3) correspondent précisément aux montants arrêtés sur le décompte (pièce n°2), et que les dépenses générales ont été correctement réparties.

En conséquence de ces éléments, il apparaît que le relevé des dépenses produit justifie de l’effectivité des dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires et que les régularisations comptables opérées l’ont été conformément à l’état des dépenses.

La créance du syndicat est donc justifiée à hauteur de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges dues, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal.

M. et Mme [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal, majorée des intérêts légaux sur la somme de 7 191,76 euros à compter du 18 aout 2020, puis à compter du 22 octobre 2020 sur celle de 8 487,60 euros, et de l’assignation du 17 décembre 2020 pour le surplus.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la date à laquelle les intérêts sont dus, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

En l’espèce, le syndicat ne verse aux débats aucun élément de nature à justfiier du préjudice allégué comme subi du fait de la carence en paiement des époux [G].

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Les époux [G], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance comme d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance comme en cause d’appel.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges dû, appel du 4 ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal, majorée des intérêts légaux sur la somme de 7 191,76 euros à compter du 18 aout 2020, puis à compter du 22 octobre 2020 sur celle de 8 487,60 euros, et du 17 décembre 2020 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts;

Condamne in solidum M. et Mme [G] aux dépens de première instance comme d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme globale de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance comme en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE