RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13704 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ26W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2023-Juge de l’exécution de Paris- RG n° 23/81526

APPELANTE

S.A.S. MIIST GROUP Représentée par son Président

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien MONTCEL de l’AARPI CHANGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : 286

INTIMÉE

S.C.I. ANTHONY prise en la pseronne de son gérant domicilié au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209

Ayant pour Avocat Plaidant Maître Gilles GRARDEL, de l’AARPI KERAS AVOCATS, Avocat au Barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport et Madame Valérie Distinguin, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président de chambre

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique du 4 avril 2022, la SCI Anthony a donné à bail commercial à la SAS Miist Group des locaux à usage de commerce et d’entrepôt situés à [Adresse 6], et destinés à l’exercice d’une activité de commissionnaire de transports, moyennant un loyer annuel hors taxes de 72.000 euros.

Suivant procès-verbal du 5 juillet 2023, la SCI Anthony a, en vertu de cet acte notarié, fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France sur les comptes de la société Miist Group, pour avoir paiement de la somme totale de 26.120,53 euros, dont 24.300 euros en principal au titre de loyers et charges du 3ème trimestre 2023. La saisie, qui s’est avérée fructueuse pour un montant de 9.364,64 euros, a été dénoncée à la société Miist Group par acte du 12 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, la société Miist Group a fait assigner la SCI Anthony devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation et de mainlevée de la saisie.

Elle a également saisi le tribunal judiciaire de Lille, en septembre 2023, aux fins de résolution judiciaire du bail, restitution des loyers et paiement de dommages-intérêts. L’affaire est toujours pendante devant le tribunal.

Par jugement contradictoire en date du 23 novembre 2023, le juge de l’exécution a :

— rejeté la contestation formée par la société Miist Group à l’encontre de la saisie-attribution du 5 juillet 2023,

— rejeté la demande de délai de grâce,

— débouté en conséquence la société Miist Group de l’intégralité de ses prétentions,

— condamné la société Miist Group à payer à la SCI Anthony une indemnité de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a constaté que le contrat de bail versé aux débats comportait la formule exécutoire et que le décompte figurant au procès-verbal de saisie-attribution était conforme aux dispositions de l’article R.211-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il a également considéré que l’impossibilité administrative d’exercer l’activité de commissionnaire de transports dans les lieux loués ne pouvait s’analyser en un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la locataire ayant délibérément, malgré l’avertissement du notaire, pris le risque de s’engager sans vouloir s’enquérir de la situation des locaux au regard de la réglementation locale d’urbanisme tout en renonçant à tous recours contre la bailleresse, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre être déliée de son obligation de payer les loyers et charges. Enfin, il a écarté la demande de délai de grâce au motif que la demanderesse ne pouvait être considérée comme une débitrice de bonne foi.

Par déclaration du 10 janvier 2014, la société Miist Group a fait appel de ce jugement.

Suivant procès-verbal du 8 décembre 2023, la SCI Anthony a fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains de la SAS Olinda (banque Qonto) sur les comptes de la société Miist Group, pour avoir paiement de la somme totale de 26.182,14 euros, dont 24.300 euros en principal au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2023. La saisie, qui s’est avérée fructueuse pour la totalité, a été dénoncée à la société Miist Group par acte du 15 décembre 2023.

La société Miist Group ayant contesté cette nouvelle saisie-attribution par assignation du 12 janvier 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 3 avril 2024, renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Paris en raison du lien de connexité avec l’affaire pendante devant la cour.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, les deux affaires ont été jointes.

Par conclusions en date du 24 septembre 2024, la société Miist Group demande à la cour d’appel de :

S’agissant du jugement du juge de l’exécution du 23 novembre 2023 :

— déclarer recevable l’intégralité de ses demandes,

— infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et en conséquence,

In limine litis,

— prononcer la nullité du procès-verbal de la saisie-attribution contestée et, en conséquence, ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du 5 juillet 2023 pratiquée par la Selarl Gobert Plassy-Szypula et Associés, commissaires de justice, entre les mains de la SAS Olinda [en réalité Caisse d’Epargne] et dénoncée le 12 juillet 2023 à son encontre au profit de la SCI Anthony,

A titre principal,

— ordonner la mainlevée de cette saisie-attribution,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les délais de paiement les plus larges,

S’agissant de la demande de mainlevée de la saisie-attribution du 8 décembre 2023 pratiquée entre les mains de la SAS Olinda pour un montant de 26.182,14 euros et objet du litige renvoyé devant la cour d’appel de Paris suivant jugement de connexité du juge de l’exécution du 3 avril 2024 :

— déclarer recevable l’intégralité de ses demandes,

In limine litis,

— prononcer la nullité du procès-verbal de la saisie-attribution contestée et, en conséquence, la mainlevée de la saisie-attribution du 8 décembre 2023 pratiquée par la Selarl Gobert Plassy-Szypula et Associés, commissaires de justice, entre les mains de la SAS Olinda et dénoncée le 15 décembre 2023,

A titre principal,

— ordonner la mainlevée de cette saisie-attribution,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les délais de paiement les plus larges,

— condamner la SCI Anthony au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle invoque en premier lieu les irrégularités de l’acte de saisie, faisant valoir que le montant de la somme réclamée en principal est erroné car les charges sont augmentées de la TVA, ce que ne prévoit pas le contrat de bail, et que le décompte n’est pas suffisamment détaillé puisqu’il ne décompose pas les loyers, les charges et la TVA.

En deuxième lieu, elle soutient que la créance de la SCI Anthony est sérieusement contestable en raison de son manquement manifeste à son obligation de délivrance. Elle explique que les services d’urbanisme de la mairie de la Métropole Européenne de [Localité 5] l’ont informée de ce que l’activité de commissionnaire de transports, visée dans la clause de destination du bail, était prohibée dans les locaux loués [Adresse 6], de sorte que le bailleur n’a pas délivré un bien conforme à la destination du bail et qu’elle est empêchée d’exercer son activité conformément à cette clause depuis la date de prise d’effet du bail. Elle conclut qu’elle est en droit de suspendre son obligation de payer le loyer. Elle estime que contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’exécution, elle n’a pas renoncé à invoquer l’obligation de délivrance du bailleur, que la renonciation à tous recours ne concerne pas une impossibilité d’exercer l’activité, et que le notaire ne l’a pas avertie de la nécessité d’obtenir des renseignements d’urbanisme. Elle ajoute que l’article 8 est rédigé en termes ambigus, que les clauses exonératoires des articles 6, 7.2 et 8 du bail sont réputées non écrites en application de l’article 1170 du code civil en ce qu’elles privent de sa substance l’obligation essentielle de délivrance de la bailleresse, mais également en application de l’article 1171 du même code en ce qu’elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dans un contrat d’adhésion.

En troisième lieu, elle invoque le caractère sérieusement contestable de la créance en raison de la nullité du contrat de bail sur le fondement de l’erreur sur une qualité substantielle de la prestation objet du contrat, à savoir sur la destination des lieux, en ce que les locaux sont impropres à leur destination contractuelle.

En quatrième lieu, elle invoque le caractère sérieusement contestable de la créance en raison de la nullité du contrat de bail sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation précontractuelle d’information quant à la situation administrative des locaux, étant précisé que cette obligation, découlant de l’article 1112-1 du code civil, est d’ordre public, si bien que les clauses exonératoires s’y rapportant sont réputées non écrites.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement pour éviter la cessation des paiements, expliquant que la SCI Anthony refuse la résiliation pure et simple du bail et réclame une indemnité de résiliation anticipée égale à un an de loyer, en plus des loyers déjà perçus, et que le nouveau local proposé ne correspond pas à ses besoins, ce qui explique qu’elle n’ait pas donné suite à la proposition de la bailleresse.

Par conclusions en date du 21 novembre 2024, la SCI Anthony demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter la société Miist Group de tous moyens, fins et conclusions,

— condamner la société Miist Group au paiement d’une amende civile,

— condamner la société Miist Group au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Tout d’abord, elle fait valoir que les décomptes des actes de saisie-attribution distinguent bien le principal et les frais et que le détail de chaque facture de loyers est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que les procès-verbaux de saisie-attribution sont réguliers.

Ensuite, elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, rappelle les clauses du bail et soutient que l’article 1719 du code civil n’est pas d’ordre public, de sorte que les stipulations du contrat de bail qui y dérogent sont parfaitement légales. Elle explique que la société Miist Group, qui s’est présentée comme un professionnel de l’activité de commissionnaire de transports, a expressément renoncé à obtenir les informations d’urbanisme nécessaires avant la conclusion du bail et n’a entrepris des démarches auprès des autorités administratives que 13 mois après la signature du bail, de sorte qu’elle a fait preuve d’une légèreté blâmable et ne peut donc invoquer l’erreur, puisque celle-ci revêt un caractère inexcusable.

Enfin, elle s’oppose aux délais de paiement, en l’absence d’éléments sur la situation financière de la société Miist Group et de bonne foi de cette dernière, qui avait d’abord accepté sa proposition de changement de locaux avant de faire volte-face dans son assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité des saisies-attributions

Aux termes de l’article R.211-1, 3° du code des procédures civiles d’exécution, l’acte de saisie-attribution contient, à peine de nullité, « le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d’une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d’un mois ».

C’est l’omission du décompte qui constitue un vice de forme sanctionné par la nullité et non la mention d’un décompte erroné, le juge de l’exécution pouvant rectifier les montants saisis à la demande des parties.

Les dispositions précitées imposent seulement au commissaire de justice instrumentaire de distinguer, dans son acte, le principal, les intérêts et les frais, mais n’imposent pas la mention, à peine de nullité, du détail du principal.

En l’espèce, le procès-verbal de saisie-attribution du 5 juillet 2023 comporte un décompte des sommes dues en distinguant :

— les loyers et charges impayés du 3ème trimestre 2023 : 24.300 euros

— la prestation de recouvrement A444-31 : 19,44 euros

— le coût de l’acte : 267,17 euros

— les honoraires : 1.248,56 euros,

Total : 25.835,17 euros,

outre des frais prévisibles postérieurs.

Le décompte figurant à l’acte de saisie-attribution du 8 décembre 2023 est présenté de façon tout à fait identique, avec un principal de 24.300 euros au titre des loyers et charges impayés du 4ème trimestre 2023 et des frais de procédure en sus pour 61,61 euros.

Ces décomptes sont conformes aux dispositions de l’article R.211-1,3° du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’ils distinguent le principal et les frais, étant précisé qu’aucun intérêt n’est réclamé. Le fait que le principal ne soit pas détaillé (entre le loyer HT, la TVA et les charges) n’est pas de nature à entraîner la nullité des actes de saisie-attribution.

En outre, à supposer que le montant du principal soit erroné, comme le soutient l’appelante, cette erreur ne serait pas de nature à entraîner la nullité des actes.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la nullité du procès-verbal de saisie-attribution du 5 juillet 2023 et de rejeter la demande d’annulation du procès-verbal du 8 décembre 2023.

Sur la mainlevée des saisies-attributions

Selon l’article L.211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

La SCI Anthony est bien munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir un contrat de bail notarié. Mais la société Miist Group invoque le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme pour justifier de ce qu’elle n’est pas tenue de son obligation de payer les loyers.

Il s’agit là d’une exception d’inexécution (article 1219 du code civil) devant être tranchée par la cour statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Pour que l’exception d’inexécution soit justifiée, il faut que le manquement du bailleur soit tel qu’il rend la jouissance des lieux par le preneur impossible.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible. Il en résulte que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à la destination du bail.

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et d’y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Lorsque le bailleur contrevient à son obligation de délivrance conforme parce que la décision d’un tiers empêche le preneur de faire de l’immeuble loué un usage conforme à sa destination contractuelle, la jurisprudence considère que cette circonstance extérieure n’est pas exonératoire pour le bailleur. Il engage par exemple sa responsabilité s’il délivre un local pour l’exercice d’une activité qui ne pourra être exercée en raison d’une décision administrative.

Les dispositions du code civil relatives au droit commun des baux, applicables aux baux professionnels et baux commerciaux, n’étant pas d’ordre public, les clauses d’exonération de la responsabilité du bailleur sont en principe valables. Ainsi, l’obligation de délivrer la chose en bon état et l’obligation d’entretien, prévues par l’article 1720, peuvent être valablement écartées ou atténuées par une stipulation expresse du bail. Il en est de même des clauses limitatives ou exonératoires de garantie contre les troubles de jouissance ou les vices cachés.

En revanche, l’obligation de délivrance au sens strict est de l’essence même du contrat de bail, ce qui exclut que le bailleur puisse s’en exonérer par une clause du contrat. De même, la Cour de cassation n’admet pas la validité des clauses par lesquelles le bailleur se décharge de son obligation de délivrer une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée.

En effet, selon l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Il résulte de ces limites que les clauses exonératoires ambiguës doivent être interprétées strictement par le juge et en faveur du preneur.

En l’espèce, il est constant que les locaux loués, [Adresse 6] à [Localité 5], sont, selon l’article 7.1 du contrat de bail, destinés à l’usage exclusif de l’activité de commissionnaire de transports, et que cette destination du bail n’est pas conforme à la destination des locaux définie par le plan local d’urbanisme, de sorte que la société Miist Group ne peut y exercer son activité.

Le bail stipule, en son article 6.1.1.3, que le preneur déclare expressément se satisfaire de l’état des locaux loués tels qu’ils se trouvent, et notamment de leur situation administrative, et faire son affaire personnelle du maintien et de l’obtention, le cas échéant, de toutes autorisations nécessaires à la poursuite de son exploitation, ainsi que de toutes injonctions qu’il pourrait recevoir de l’administration ou des tiers à cet égard, sans aucun recours contre le bailleur et sans jamais remettre en cause ses obligations au titre du bail, et notamment son obligation au paiement du loyer, renonçant expressément de ce chef à invoquer un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Selon l’article 7.2, le preneur déclare être un professionnel dans l’activité exercée dans les locaux loués, et en conséquence, fera son affaire personnelle de l’obtention et du maintien de toutes licences, autorisations y compris, le cas échéant, celles de la CDAC, et permis requis par la législation actuelle et à venir applicable à l’activité exercée ['], sans pouvoir exercer quelque recours que ce soit contre le bailleur.

L’article 8 stipule que le preneur reconnaît que, bien qu’averti par le notaire soussigné de la nécessité d’obtenir des renseignements d’urbanisme, il a requis l’établissement de l’acte sans la production de ces pièces, et qu’il déclare être parfaitement informé de la situation de l’immeuble à cet égard, et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l’existence de servitudes particulières, renonçant à tous recours contre le bailleur ou le notaire.

Aucune de ces clauses exonératoires visées et invoquées par la bailleresse ne visent expressément le plan local d’urbanisme. Elles ne prouvent donc pas que le preneur a été averti par le notaire de la nécessité de se renseigner sur le plan local d’urbanisme afin de savoir si l’activité de commissionnaire de transports, seule activité à laquelle le bail est destiné, peut être exercée dans les lieux sans contrevenir au plan local d’urbanisme. La SCI Anthony ne peut donc valablement soutenir que ces clauses sont dépourvues de toute ambiguïté, alors même que leur application stricte conduirait à l’exonérer de son obligation de délivrance conforme.

Ainsi, et en tout état de cause, à supposer que l’article 8 soit clair et vise la vérification d’urbanisme relative à l’exercice de l’activité pour laquelle le bail a été conclu, il n’en demeure pas moins qu’une telle exonération de responsabilité, combinée avec celles des articles 6 et 7.2, porte sur une obligation essentielle du bailleur, à savoir l’obligation de délivrer des locaux conformes au bail, de sorte que ces clauses d’exonération de responsabilité devraient être réputées non écrites.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à juste titre que la société Miist Group invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

Le preneur étant dans l’impossibilité juridique totale d’exercer son activité dans les lieux loués, c’est à bon droit qu’il se prévaut de l’exception d’inexécution et soutient être dispensé du paiement des loyers, sans qu’il soit nécessaire d’examiner ses autres moyens.

Dès lors, le moyen, opposé par la SCI Anthony, relatif à l’erreur inexcusable de la société Miist Group en application de l’article 1132 du code civil, est sans objet dès lors que la cour n’a pas eu à examiner le moyen de l’appelante tiré de la nullité du contrat pour erreur sur les qualités substantielles.

Dans ces conditions, la bailleresse ne pouvant justifier d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la société Miist Group, il convient d’ordonner la mainlevée des saisies-attributions. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Au vu du présent arrêt, il convient de condamner la SCI Anthony aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Miist Group.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, mais uniquement en ce qu’il rejette la demande d’annulation du procès-verbal de saisie-attribution du 5 juillet 2023,

INFIRME le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE la demande d’annulation du procès-verbal de saisie-attribution du 8 décembre 2023,

ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 5 juillet 2023 entre les mains de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France au profit de la SCI Anthony et dénoncée le 12 juillet 2023 à la SAS Miist Group,

ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 8 décembre 2023 entre les mains de la SAS Olinda au profit de la SCI Anthony et dénoncée le 15 décembre 2023 à la SAS Miist Group,

CONDAMNE la SCI Anthony à payer à la SAS Miist Group la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Anthony aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le Président,