RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03279 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEKN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00136

APPELANTE

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE RETRAITE venant aux droits par suite d’un traité d’apport partiel d’actifs de la S.A SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°892 188 046

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

INTIMÉ

Monsieur [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Benoît ROBINET de la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P236

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 11 juillet 1985, la SCI Saint Pierre Croissance a donné en location à M. [J] [S] un bien situé [Adresse 2] .

Deux congés ont été délivrés par la société Swisslife Assurance et Patrimoine (la société Swisslife) venant aux droits de SCI Saint Pierre Croissance, à M. [J] [S] l’un à l’adresse des lieux loués signifié à l’étude, le 12 février 2021, l’autre signifié à personne, à une autre adresse à [Localité 5], [Adresse 1], le 15 février 2021 ; le locataire s’est maintenu dans les lieux malgré ces congés.

Saisi par la société Swisslife Assurance et Patrimoine par acte d’huissier de justice délivré le 19 mai 2021, par jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déboute la société Swisslife et M. [J] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamne la société Swisslife aux dépens de l’instance ;

— condamne la société Swisslife à verser à M. [J] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2023, la société Swisslife Assurance Retraite a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Swisslife Assurance Retraite demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée dans son appel et dans toutes ses demandes.

— infirmer le jugement rendu le 9 janvier 2023, en ce qu’il l’a :

— déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

— condamnée aux dépens de l’instance ;

— condamnée à verser à M. [J] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief à l’appelante ;

— statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation consenti le 11 juillet 1985, aux torts exclusifs de M. [J] [S], pour défaut d’occupation du logement à titre de résidence principale ;

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délais de M. [J] [S] et de tous occupants de son chef, dès signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux loués, à savoir dans un immeuble sis au [Adresse 2]) « un local de 29 m² situé au 6ème étage de l’immeuble » ;

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard et ce jusqu’à complète et effective libération des lieux et se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M. [J] [S] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois, charges en sus, jusqu’à complète et effective libération des lieux de tous occupants et meubles et remise des clefs ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, sur place ou dans un garde meubles, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécutions ;

— débouter M. [J] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [J] [S] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance sur incident rendue le 5 mars 2024, le conseiller le mise en état a :

— prononcé l’irrecevabilité des conclusions et des pièces déposées le 28 août 2023 par M. [J] [S] ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que l’affaire est renvoyée à la mis en état ;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé à titre préliminaire que la SA Swisslife Assurance Retraite vient aux droits de la SA Swisslife Assurance Patrimoine qui vient aux droits de la SA Immobiliere Dassault venant elle-même aux droits de la SCI Pierre Croissance.

En l’espèce, l’intimé ayant été déclaré irrecevable en ses conclusions et pièces, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Il convient également de rappelé que le juge des contentieux de la protection a d’abord été saisi en validation de congé mais qu’il a statué sur une demande d’expulsion fondée sur un défaut d’occupation du logement, le bailleur ayant modifié ses demandes en cours de procédure.

L’appelante prétend que M. [S] a, en contradiction avec l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le bail est soumis, sa résidence principale à [Adresse 1] et que ce défaut d’occupation des lieux justifie la résiliation du bail et donc son expulsion.

Le jugement dont appel après avoir rappelé les termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989,a débouté la société Swisslife de l’ensemble de ses demandes car elle n’apportait pas la preuve que M. [S] n’habitait pas le logement loué litigieux par les motifs suivants :

'A l’appui de sa demande, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE expose que le congé du 15 février 2021 a été délivré à la personne de M. [J] [S] le 15 février 2021 à l’adresse du [Adresse 1]. Par ailleurs, elle relève que dans ses conclusions pour l’audience du 21 janvier 2022, ainsi que dans sa sommation de communiquer du 18 [S] se déclare domicilié au [Adresse 1]. Cette adresse figure également sur les ordres de virement bancaire des 23 novembre 2021 et 16 décembre 2021 ainsi que sur l’attestation d’assurance du 18 janvier 2022. Enfin, l’extrait KBis de la société YCOS dont M. [J] [S] est le président mentionne l’adresse de [Localité 5] comme domicile de ce dernier. Ces éléments très ponctuels ou relevant de documents administratifs qui n’établissent pas la réalité d’une résidence sont insuffisants à établir un manquement de M. [J] [S] à l’obligation de résidence principale dans les lieux loués.

S’agissant de l’inscription sur la liste électorale de la commune de [Localité 5], dès lors qu’elle est admise pour l’associé majoritaire d’une SAS inscrite depuis au moins 2 ans au rôle des contributions de la commune ne suffit pas à caractériser un défaut d’occupation des lieux loués.

Par ailleurs, la demanderesse produit une sommation interpellative du 29 mars 2022 adressée au gardien de l’immeuble, M. [K] [B], qui certes dans un rapport de subordination à son égard, déclare rencontrer M. [J] [S], de sorte qu’il est ainsi démontré que ce dernier occupe les lieux. La précision par le gardien que ce n’est que très rarement et environ « chaque 6 mois » qu’il rencontre le défendeur ne saurait établir une occupation d’une durée inférieure à 8 mois dans la mesure où le gardien ne vivant pas avec le défendeur ne peut témoigner d’une durée effective d’occupation.

En outre, M. [J] [S] explique qu’il a été touchée à son adresse en Seine Maritime durant les congés de février mais qu’il réside effectivement au [Adresse 2] les jours de la semaine pour les besoins de sa profession. Il résulte du KBIS produit que la société YCOS et son président sont domiciliés à [Localité 5] mais les statuts de la société prévoient à l’article 5 sur le siège social " une représentation au [Adresse 2] ". Il justifie par ailleurs d’une carte Navigo, d’un abonnement EDF pour l’année 2021 et d’une assurance habitation pour l’année 2022 à l’adresse de location.

Dès lors, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le logement est occupé par M. [J] [S]; les éléments versés aux débats ne permettent pas de conclure à l’occupation des lieux moins de huit mois par an.

Sur ce,

La société Swisslife ne discute plus que le bail litigieux soit soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En page 4 de ses conclusions, elle précise même que c’est au regard de ce nouvel élément, (qu’elle entend) toujours poursuivre l’expulsion mais sur le fondement du défaut d’occupation du logement loué au visa, notamment, de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet depuis au moins un jugement rendu par le tribunal d’instance du 17ème arrrondissement de Paris en date du 5 février 2008, il est admis que la relation contractuelle entre M. [J] [S] et son bailleur est soumise aux dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, nonobstant la qualification initialement donnée par les parties au contrat les liant.

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux

garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil la société Swisslife supporte la charge de la preuve d’une absence d’occupation des lieux 'au moins huit mois par an'. En effet, le bailleur qui demande la résiliation du contrat doit rapporter la preuve du manquement du preneur et justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Dans le cas précis qui occupe la cour, il doit rapporter la preuve que le preneur n’occupe pas le logement pendant au moins huit mois de l’année.

La procédure n’a que peu évolué en appel et la lecture des conclusions de l’appelante au regard des motifs retenus par le jugement attaqué le démontre.

La pièce 30 (lettres recommandées avec accusés de réception non réclamées adressées à l’adresse litigieuse), si elles révèlent une certaine forme de négligence du locataire, ne permettent pas davantage que les autres éléments du dossier repris par le juge initialement saisi, de caractériser une inoccupation effective du bien litigieux.

Sur l’inscription sur les listes électorales, les scrutins étant traditionnellement le dimanche, elle n’est pas étonnante au regard des habitudes déclarées du preneur, de retourner le weed-end à [Localité 5], tout en gardant sa résidence principale à [Localité 6] pour y travailler.

Enfin, le simple refus de répondre à une sommation de communiquer datée du 20 octobre 2022, ne peut être déterminante de la solution du litige.

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le juge initialement saisi s’est résolu à rejeter la demande de résiliation du bail formée par le bailleur.

Il sera ajouté à cette motivation, que l’infraction doit être suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation. Or alors même que l’inoccupation effective pendant 8 mois par an n’est pas démontrée par le bailleur, une occupation même épisodique, n’étant pas discuté qu’il a une résidence ailleurs plus adaptée à ses moments de loisirs, n’empêche pas une durée d’occupation de plus de 4 mois par an qui suffit à faire obstacle à la caractérisation d’une faute suffisamment grave et donc à la résiliation du bail pour le motif demandé.

En conséquence, le jugement est donc confirmé.

Partie perdante, la société Swisslife Assurance et Patrimoine sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 9 janvier 2023,

Rejette toute autre demande,

Dit que la société Swisslife Assurance et Patrimoine supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,