RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07455 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQBZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00621

APPELANT

Monsieur [Y] [B]

né le 05 Mai 1949 à [Localité 9] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0663

INTIMÉE

Madame [D] [M]

née le 08 Juillet 1955 à [Localité 8] (Charente Maritime)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier AKERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0076

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail verbal soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Mme [D] [M] a donné en location à M. [Y] [B] une chambre située [Adresse 2] à [Localité 7].

Mme [D] [M] a fait délivrer, le 17 août 2020 par huissier de justice à [Localité 6], à M.[Y] [B], un congé de reprise pour le 28 février 2021.

M. [Y] [B] a contesté ledit congé.

Saisi par Mme [D] [M] par acte d’huissier de justice délivré le 12 avril 2021, par jugement contradictoire rendu le 14 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

— constate la validité du congé pour reprise adressé à M. [Y] [B] ;

— dit qu’à défaut du départ volontaire de M. [Y] [B] à l’issue du délai accordé par la juridiction le demandeur pourra solliciter l’expulsion du défendeur et de tous occupants et biens de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— accorde à M. [Y] [B] un délai de 6 mois pour quitter les lieux qui court à compter de la décision ;

— condamne M. [Y] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au loyer actuel;

— condamne M. [Y] [B] à payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que l’exécution provisoire est de droit ;

— mets les dépens à la charge du défendeur.

Par déclaration reçue au greffe le 19 avril 2023, M. [Y] [B] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 3 mai 2023 il demande à la cour de l’infirmer et statuant à nouveau :

— juger que le congé pour reprise est nul ;

— débouter Mme [D] [M] de sa demande de validation du congé de reprise et toute autre demande ;

— condamner Mme [D] [M] à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [D] [M], par ses dernières conclusions déposées le 22 mai 2023 demande à la cour de :

— débouter M. [Y] [B] de son appel et des toutes ses demandes ;

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— valider le congé de reprise pour habiter signifié le 17 août 2020 à M. [Y] [H] pour la date du 28 février 2021 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [Y] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 130,96 euros à compter de la décision à intervenir et jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble en garantie de toutes sommes dues et aux frais et risques du défendeur;

— condamner M. [Y] [B] à verser au paiement d’une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure ;

— condamner M. [Y] [B] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appelant soutient que le jugement entrepris a inversé la charge de la preuve du sérieux du motif du congé que l’intimée qui dispose d’une maison de trois pièces en Normandie ou de deux autres chambres que la sienne dans l’immeuble litigieux, inoccupées au moment de la délivrance du congé, n’établit pas.

L’intimée soutient que les articles 22 et 22 bis de la loi du 1er septembre 1948 font obstacle à la protection de l’occupant par l’article 19 alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1948 puisqu’elle est âgée de 65 ans depuis le 8 juillet 2020 soit avant la délivrance du congé.

L’article 19 alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1948 se lit ainsi :

« Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifi e que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. »

Et en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’appelant fait ainsi justement valoir que le jugement entrepris a inversé la charge de la preuve du sérieux du motif de reprise invoqué, dont l’intimée ne s’ explique pas , s’agissant en particulier de sa maison de trois pièces en Normandie ou des deux chambres dans l’immeuble litigieux, inoccupées au moment de la délivrance du congé (V. Civ 3, 18 mars 1998, 9515864; 16 avril 1970, 6920026).

Par ailleurs l’intimée ne soutient pas sérieusement que les articles 22 et 22 bis de la loi du 1er septembre 1948 font obstacle à la protection de l’occupant par l’article 19 alinéa 1er susvisé, peu important qu’elle soit âgée de plus de 65 ans au jour de la délivrance du congé, ce qui ne suffit pas à établir la validité du congé en cause.

En effet, le premier de ces textes qui prévoit que « Le droit de reprise reconnu au propriétaire par les articles 19 et 20 de la loi ne peut pas être exercé contre celui qui occupe un local dans lequel il exerce au vu et au su du propriétaire et avec son accord, au moins tacite, sa profession » est manifestement sans rapport avec la situation de l’appelant.

Il en est de même du second qui prévoit : « Le droit de reprise prévu aux articles 19 et 20 de la présente loi ne peut pas être exercé au profit d’un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans contre l’occupant dont les ressources annuelles sont inférieurs à 1 fois et demie le montant annuel du SMIC calculé sur la base de la durée légale du travail, qui à la date du congé est âgé de plus de 70 ans et occupe effectivement les lieux » . Il ne s’en déduit pas que le seul fait que l’intimée ait eu plus de 65 ans au jour de la délivrance du congé suffit à sa validité.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions et le congé annulé.

L’intimée, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure demandée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule le congé de reprise litigieux , délivré par huissier de justice à M. [Y] [B],le 17 août 2020 pour le 28 février 2021 ;

Condamne Mme [D] [M] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [D] [M] à payer à M. [Y] [B] une indemnité de procédure de 2 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,