RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04597 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMJ2

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 décembre 2021- tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 18/0556

APPELANTES

S.A.S. MONTOIT IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Joanna NATAÏ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0129

S.A.S. MONTOIT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Joanna NATAÏ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0129

INTIMÉS

Monsieur [L], [B], [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté à l’audience par M^e François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098

Madame [U], [O], [H] [Z] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée à l’audience par M^e François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098

SMABTP prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie MIRÉ de la SELAS Virginie Miré et Jérôme Blanchetière, avocat au barreau de PARIS, toque : B0464

S.A. MMA IARD en qualité d’assureur de la S.A.S. MONTOIT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

Société d’assurance mutuelle à cotisations fixes MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de la S.A.S. MONTOIT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de Chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Viviane SZLAMOVICZ dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 13 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de Chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique définitif en date du 25 février 2014, M et Mme [P] ont acquis, en l’état futur d’achèvement, une maison devant être édifiée au lieu-dit [Adresse 9].

Le vendeur et maître de l’ouvrage est la société Montoit immobilier, assurée par la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), notamment au titre de la couverture « constructeur non réalisateur ».

La société Montoit est intervenue en qualité d’entreprise générale et de maître d''uvre, assurée par la société Covéa Risks, aux droits de laquelle sont intervenues la société MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD (les sociétés MMA), au titre de sa responsabilité civile décennale.

Le bien a été livré aux époux le 18 mars 2014.

M et Mme [P] ont sollicité l’intervention à leurs frais du cabinet d’expert [C], lequel a établi un rapport le 23 février 2015.

Par ordonnance de référé en date du 22 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [V] pour y procéder, substitué par M. [J] suivant ordonnance du 25 juin 2015.

Ce dernier a déposé son rapport d’expertise le 8 mars 2017.

Par actes d’huissier de justice en date du 27 avril 2018, M et Mme [P] ont fait citer la SMABTP, les sociétés MMA, la société Montoit immobilier et la société Montoit devant le tribunal de grande instance de Paris afin qu’il les condamne in solidum à les indemniser des préjudices subis.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déclare la société Montoit immobilier et la société Montoit responsables du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif à l’absence de VMC et de ventilation dans le garage ;

Condamne, en conséquence, la société par actions simplifiée Montoit immobilier et la société Montoit, in solidum à payer à M et Mme [P] la somme de 786,98 euros TTC au titre de leur préjudice ;

Déclare la société Montoit immobilier et la société Montoit responsables du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif aux fissures en façade ;

Condamne la SMABTP et les sociétés MMA à garantir leur assurée dans les termes et limites de la police souscrite ;

Condamne, en conséquence, la société Montoit immobilier la société Montoit, la SMABTP, les sociétés MMA in solidum, à payer à M et Mme [P] la somme de 12 837,50 euros TTC au titre de leur préjudice ;

Condamne la société Montoit à garantir la société Montoit immobilier et l’assureur la SMABTP à hauteur de 100 % ;

Condamne les sociétés MMA à garantir la société Montoit de cette condamnation ;

Déclare la société Montoit immobilier et la société Montoit responsables du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif à la pompe de relevage ;

Condamne, en conséquence, la société Montoit immobilier et la société Montoit, in solidum, à payer à M et Mme [P] la somme 13 035 euros TTC au titre de leur préjudice ;

Déclare la société Montoit immobilier et la société Montoit également responsables du préjudice de jouissance et d’anxiété subi par M et Mme [P] ;

Condamne la SMABTP et les sociétés MMA à garantir leur assurée dans les termes et limites de la police souscrite ;

Condamne, en conséquence, la société Montoit immobilier, la société Montoit, la SMABTP, les sociétés MMA in solidum, à payer à M et Mme [P] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et d’anxiété résultant des désordres suivants : l’absence de ventilation du garage, les fissures en façade et la pompe de relevage ;

Condamne la société Montoit immobilier, la société Montoit, la SMABTP, les sociétés MMA in solidum, à M et Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute M et Mme [P] pour le surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute la société Montoit immobilier, la societé Montoit père et fils, la SMABTP, les sociétés MMA de leurs demandes contraires et autres ;

Condamne la société Montoit immobilier, la société Montoit, la SMABTP, les sociétés MMA in solidum, aux dépens y compris les frais d’expertise ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 février 2022, les sociétés Montoit immobilier et Montoit ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

M. et Mme [P],

la SMABTP,

les sociétés MMA.

La SMABTP a constitué avocat le 20 septembre 2024 mais n’a pas conclu.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022 les sociétés Montoit et Montoit immobilier demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les sociétés Montoit et Montoit immobilier responsables du préjudice subi par M. et Mme [P] au titre des désordres relatifs à l’absence de VMC et de ventilation dans le garage, les fissures en façade, la pompe de relevage et le préjudice de jouissance, et les a condamnées en conséquence au paiement de diverses sommes, et en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes plus amples et contraires, en ce compris leurs demandes formulées à titre subsidiaires.

En conséquence, statuant à nouveau :

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de M. et Mme [P] formées à l’encontre de la société Montoit immobilier sur le fondement du défaut de conformité aux obligations contractuelles.

Débouter M et Mme [P] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement et si par impossible la juridiction de céans ne faisait pas droit à la demande d’infirmation des sociétés Montoit et Montoit immobilier,

Juger que le montant de la condamnation des sociétés Montoit et Montoit immobilier au titre du grief relatif aux fissures en façade ne saurait excéder la somme de 12 837,50 euros TTC tel qu’évaluée par l’expert,

Juger que la charge de responsabilité des sociétés Montoit immobilier et Montoit au titre du grief relatif à la pompe de relevage ne saurait excéder 90 % du chiffrage de l’expert,

Juger que M et Mme [P] ne pourront obtenir le versement des hypothétiques condamnations que sur présentation préalable des factures acquittées, et des devis correspondant auxdites factures, justifiant qu’ils ont fait effectuer les travaux de reprise et dans la limite des montants visés ci-avant.

Condamner les compagnies d’assurance SMABTP et les sociétés MMA à garantir les sociétés Montoit immobilier et Montoit de toutes les condamnations dirigées à leur encontre,

Débouter les sociétés MMA de leur appel incident et de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

En tout état de cause, infirmant le jugement entrepris,

Condamner M et Mme [P] à payer à chacune des concluantes, la société Montoit et à la société Montoit immobilier, la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M et Mme [P] aux entiers dépens y compris ceux liés à l’expertise qu’ils ont volontairement et inutilement alourdie ;

Juger dans l’hypothèse où à défaut de règlement des condamnations prononcées par la décision à intervenir, que l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes provisionnelles retenues par ce dernier devront être supportées par les requérants conformément à l’article A.444-31 du code du commerce crée par l’arrêté du 26 février 2016 et en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025 M. et Mme [P] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel ce qu’il a :

Déclare les sociétés Montoit immobilier et Montoit responsables du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif à l’absence de VMC et de ventilation dans le garage, résultant du désordre relatif aux fissures en façade, résultant du désordre relatif à la pompe de relevage ;

Condamne les sociétés Montoit immobilier et Montoit, in solidum, à payer à M et Mme [P] les sommes de 786,98 euros TTC, 12 837,50 euros TTC, 13 035,00 euros TTC,

Condamne la SMABTP, les sociétés MMA à garantir leur assurée dans les termes et limites de la police souscrite ;

Déclare les sociétés Montoit immobilier et Montoit responsables du préjudice de jouissance et d’anxiété subi par M et Mme [P] ;

Condamne les sociétés Montoit immobilier et Montoit, la SMABTP, les sociétés MMA in solidum, à payer à M et Mme [P] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et d’anxiété résultant des désordres suivants : l’absence de ventilation du garage, les fissures en façade et la pompe de relevage ;

Condamne les sociétés Montoit immobilier, Montoit, SMABTP, les sociétés in solidum, à payer à M et Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne les sociétés Montoit immobilier, Montoit, SMABTP, les sociétés MMA in solidum aux entiers dépens de l’instance, Recevoir M. et Mme [P] en leur appel incident et statuant à nouveau :

Condamner in solidum les sociétés Montoit immobilier, Montoit, SMABTP, les sociétés MMA à régler à M et Mme [P] les sommes de :

5 398,21 euros au titre de l’entretien / remplacement de la pompe de relevage pour les années 2015 à 2022,

10 440 euros au titre du coût de l’entretien annuel de la pompe de relevage pendant 30 ans,

4 582,20 euros au titre des factures Fondasol pour l’étude géotechnique commandée à la demande de l’expert judiciaire,

6 000 euros à titre d’indemnité complémentaire pour trouble de jouissance

Condamner in solidum les sociétés Montoit immobilier, Montoit, SMABTP, les sociétés MMA in solidum à régler à M et Mme [P] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les sociétés Montoit immobilier, Montoit, SMABTP, les sociétés in solidum aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire avancés par M et Mme [P] pour une somme totale de 8 082 euros.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2022 les sociétés MMA demandent à la cour de :

A titre principal :

Juger que les désordres allégués par M. et Mme [P] ne sont pas de nature décennale;

Juger que le préjudice de jouissance allégué par M. et Mme [P] n’est fondé ni dans son principe, ni dans son montant ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, le 14 décembre 2021, en ce qu’il a écarté l’application des garanties des sociétés, recherchées en qualité d’assureur de la société Montoit pour les désordres relatifs à l’absence de VMC et de ventilation dans le garage, d’une part, et la substitution d’une pompe à chaleur à une système d’évacuation des eaux par gravitation, d’autre part ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, le 14 décembre 2021, en ce qu’il a condamné les sociétés MMA à garantir leur assurée, la société Montoit immobilier, pour les fissures affectant les façades et le préjudice de jouissance paisible

Statuant à nouveau,

Rejeter les sommes sollicitées par M. et Mme [P] au titre des fissures en façade et du préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire :

Juger que le montant des condamnations mis à la charge des sociétés MMA, recherchées en qualité d’assureur de la société Montoit, ne saurait excéder la somme de 25 355,98 euros TTC ;

Condamner la société Montoit immobilier et son assureur, la SMABTP, à relever et garantir indemne, les sociétés MMA, recherchées en qualité d’assureurs de la société Montoit, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires ;

Limiter toute condamnation des sociétés MMA, recherchées en qualité d’assureurs de la société Montoit, en application des plafonds et franchises opposables à son assuré au titre des garanties obligatoires, et erga omnes s’agissant des garanties facultatives

En tout état de cause :

Condamner les sociétés Montoit immobilier et Montoit ainsi que toute autre partie succombante, à payer aux sociétés MMA, recherchées en qualité d’assureurs de la société Montoit, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les sociétés Montoit immobilier et Montoit ainsi que toute autre partie succombante aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur l’absence de VMC dans le garage

Moyens des parties

Les sociétés Montoit immobilier et Montoit font valoir qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne peut leur être reproché dès lors que le garage n’est pas une pièce habitable, que le branchement du lave-linge n’était pas prévu initialement dans cette pièce et que ce prétendu désordre existait à la réception de l’ouvrage.

M. et Mme [P] soutiennent qu’ils apportent la preuve que l’implantation d’un lave-linge et d’un sèche-linge était prévue dès l’origine dans le garage.

Les MMA font valoir qu’en l’absence de caractère décennal des désordres les garanties souscrites ne sont pas mobilisables.

Réponse de la cour

1°) Sur la responsabilité de la société Montoit immobilier

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des défauts de conformité alors apparents.

L’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-20.250, Bull. 2000, III, n° 63).

Au cas d’espèce, la possibilité de brancher un lave-linge et un sèche-linge dans le garage était contractuellement prévue ainsi qu’il résulte de l’annexe du contrat de vente qui mentionne parmi l’équipement du garage un branchement en attente pour machine à laver le linge et du plan électrique signé par M. [P] le 30 septembre 2013 sur lequel figurent deux prises électriques destinées au lave-linge et au sèche-linge. Par conséquent eu égard à la destination du garage ainsi déterminée d’un commun accord des parties, il incombait au vendeur de prévoir une VMC pour rendre ce local conforme à sa destination.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Montoit immobilier à payer à M. et Mme [P] la somme de 786,98 euros au titre du préjudice relatif à l’absence de VMC dans le garage.

2°) Sur la responsabilité de la société Montoit

Selon l’article 1147 du code civil, également dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102 ; 3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.923, Bull. 2014, III, n° 105).

Au cas d’espèce M. et Mme [P] n’allèguent pas que le défaut de VMC aurait été caché pour le maître d’ouvrage qu’était la société Montoit immobilier et ne contestent pas l’affirmation des MMA selon laquelle les travaux de la société Montoit ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve.

Par conséquent M. et Mme [P] ne peuvent se prévaloir à l’encontre de la société Montoit d’une faute contractuelle résultant de l’erreur commise dans la conception des plans, dès lors que la réception sans réserve des travaux purge l’ouvrage de ses vices apparents.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné la société Montoit à indemniser M. et Mme [P] à ce titre, la demande subsidiaire de voir retenir la garantie des MMA devenant sans objet.

Sur les fissures

Moyens des parties

Les sociétés Montoit immobilier et Montoit font valoir que les fissures ne sont qu’esthétiques et ne relèvent pas de la garantie décennale. Elles ajoutent que le caractère non-apparent des fissures lors de la livraison peut être contesté.

Quant au fondement contractuel de droit commun qui est invoqué, elles observent qu’elles n’ont commis aucune faute, le contexte géologique mis en évidence par l’expert ne différant pas de celui établi par la société Cap-sol, chargée de l’étude de sol par la société Montoit et la société Montoit ayant parfaitement respecté les préconisations du bureau d’étude de sol. Elles ajoutent que les fondations reconnues sont bien ancrées dans les éboulis comme préconisé dans le rapport Cap-sol, raison pour laquelle il n’était pas nécessaire que la société Montoit prévienne le maître d''uvre et le bureau d’étude de sol d’une prétendue différence.

Elles sollicitent que l’indemnisation de M. et Mme [P] soit subordonnée à la présentation de factures acquittées des travaux, au motif que M. et Mme [P] n’auraient pas l’intention d’effectuer ces travaux.

M. et Mme [P] soutiennent que les désordres de fissurations relèvent de la garantie décennale et soulignent que la société Montoit n’a pas respecté les recommandations d’ancrage de l’étude de sol qu’elle avait elle-même commandé et qui préconisait l’assise des fondations sur des éboulis marneux et non sableux. Ils observent que ce manquement de la société Montoit a eu de lourdes conséquences sur la solidité de l’ouvrage qui s’est trouvée gravement fragilisé par l’absence de dispositif de confortement de ses fondations.

Les MMA font valoir que les tassements différentiels et le phénomène de fissuration sont stabilisés, de sorte qu’ils ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination. Elles ajoutent que le fait qu’aucune reprise structurelle n’est préconisée par l’expert mais seulement un agrafage des fissures est la preuve qu’il ne s’agit que de fissures de nature esthétique. Elles soulignent que l’expert évoque seulement une possibilité de réouverture des fissures.

Réponse de la cour

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Au cas d’espèce, les premiers juges ont justement relevé qu’il résultait de l’expertise que certaines fissures fragilisaient la structure même des murs et nécessitaient des agrafes afin que les murs des vides sanitaires continuent de jouer leur rôle de transmetteur des efforts aux fondations et résistent correctement aux effets thermiques. Le fait que les désordres puissent être réparés sans reprendre la structure même de l’immeuble ne suffit pas à établir que les désordres constatés par l’expert ne seraient pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage.

Les premiers juges ont donc justement retenu qu’il résultait des termes de l’expertise que l’ouvrage présentait des désordres de nature à compromettre sa solidité et que ces désordres relevaient de la garantie décennale, étant précisé que la cause des désordres étant des tassements différentiels, il est établi que les fissures ne pouvaient pas être apparentes dans toute leur ampleur ni lors de la réception ni lors de la livraison.

Dès lors que ces désordres résultent des opérations de construction engagées par la société Montoit immobilier et pour lesquelles la société Montoit est intervenue en qualité d’entrepreneur général, c’est à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité des sociétés Montoit immobilier et Montoit sur le fondement de l’article 1792 du code civil, sans qu’il ne soit nécessaire d’établir l’existence d’une faute imputable à ces sociétés.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Montoit immobilier et Montoit, ainsi que les MMA, au titre de leur garantie d’assurance décennale, à indemniser M. et Mme [P] du préjudice subi au titre des travaux de reprise des fissures.

Le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime exclut le contrôle de l’utilisation des fonds alloués à la victime, qui en conserve la libre disposition (2e Civ., 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-15.841, publié).

Il convient donc de rejeter la demande des sociétés Montoit immobilier et Montoit de juger que M. et Mme [P] ne pourront obtenir le versement des condamnations que sur présentation préalable de factures acquittées et des devis correspondant auxdites factures, justifiant qu’ils ont fait effectuer les travaux de reprise dans la limite des montants d’indemnisation alloués.

Les MMA sollicitent que la société Montoit immobilier et son assureur la SMABTP, soient condamnées à les garantir de cette condamnation. Cependant, à défaut d’établir l’existence d’une faute imputable à la société Montoit immobilier et ayant contribué à la réalisation du préjudice causé par les fissures, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande des MMA.

Sur la pompe de relevage

Moyens des parties

Les sociétés Montoit immobilier et Montoit soutiennent qu’elles n’ont commis aucune faute, les contraintes techniques ayant imposé l’installation d’un système de pompe de relevage plutôt qu’un écoulement gravitaire. Elles contestent les conclusions de l’expert selon lesquelles le maintien de cette pompe dans le sous-sol ne serait pas envisageable pour des raisons de sécurité qui trouvent leur source dans les dispositions du code du travail. Elles observent que le vide sanitaire qui mesure 1,50 mètre de hauteur est conforme à la réglementation pour des travaux ponctuels et que M et Mme [P] ont pu procéder à l’entretien de cette pompe sans aucune difficulté.

Elles soutiennent qu’une solution moins onéreuse que le déplacement de la pompe consisterait en l’aménagement du local technique.

A titre subsidiaire, elles sollicitent que la condamnation n’incombe aux sociétés Montoit qu’à hauteur de 90%, conformément aux conclusions de l’expert.

M. et Mme [P] font valoir que la pompe de relevage n’était pas évoquée dans les documents de vente et que la présence de cette pompe a entraîné des dépenses d’entretien majorées par la non-conformité du local technique qui nécessite l’intervention de deux techniciens au lieu d’un seul. Ils exposent que le vendeur engage donc sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

Ils font valoir que le local technique ne respecte pas l’article R. 4214-22 du code du travail relatif aux dimensions des locaux de travail et se réfèrent à une fiche de prévention de l’organisme professionnel de prévention bâtiment travaux publics qui mentionne une hauteur sous plancher minimale de 1,50 m lors de l’exécution de travaux à l’intérieur d’un vide technique.

Ils soulignent qu’il n’est ni décrit, ni chiffré une autre solution que celle consistant à déplacer la pompe.

Les MMA font valoir que la présence de la pompe de relevage dans le vide sanitaire était un problème visible à la réception et que ce désordre a été couvert par une réception sans réserve. Elles sollicitent la confirmation du jugement dès lors que la substitution d’une pompe de relevage à un système d’écoulement des eaux par gravitation n’est pas un désordre de nature décennale.

Réponse de la cour

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, en constatant que le fait de délivrer un bien équipé d’une pompe en lieu et place d’un système gravitaire, en raison de contraintes techniques s’imposant au constructeur, ne constituait pas une violation de l’obligation de délivrance conforme. Il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes formées au titre des frais de remplacement de la pompe de relevage tombée en panne en 2021 (factures Sesem) et la demande d’indemnisation à hauteur de 10 440 euros au titre des frais d’entretien annuel de la pompe pendant 30 ans.

L’expert a conclu que la position de la pompe de relevage en vide sanitaire n’était pas conforme aux normes du code du travail puisque le local n’a pas d’éclairage, ni une hauteur suffisante (1,42 m) et que l’accès est trop petit et qu’il en résulte un désordre auquel il peut être mis fin en déplaçant la pompe de relevage.

M. et Mme [P] établissent que les normes professionnelles relatives aux conditions de travail dans les vides sanitaires nécessitent une hauteur minimum de 1,50 mètre. Par ailleurs l’accès étroit au vide sanitaire par une trappe et l’absence d’éclairage dans ce vide sanitaire constituent des risques pour la santé, la sécurité et le bien-être des travailleurs au sens de l’article R. 4214-22 du code du travail.

S’il résulte des factures d’entretien de la société Sesem produites aux débats entre août 2015 et mai 2022 que l’entretien a néanmoins été réalisé par cette société, il apparaît que par courriel du 25 juin 2020, cette société a informé M. et Mme [P] que la visite de maintenance ne pouvait avoir lieu pour des raisons de sécurité.

Par ailleurs le devis pour un contrat de maintenance émis par cette société le 21 octobre 2021 propose un contrat d’entretien incluant la présence de deux techniciens, soulignant que le poste de relevage est situé en vide sanitaire ce qui est considéré comme une situation de travailleur isolé et nécessite de fait l’intervention à deux techniciens.

Il apparaît donc établi que la pompe de relevage a été installée dans un local ne permettant pas son entretien normal et que cette installation non conforme aux règles de l’art constitue une faute de la société Montoit immobilier dans son obligation de livraison conforme.

Les défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve (3e Civ., 9 octobre 1991, pourvoi n° 87-18.226, Bulletin 1991 III N° 231).

Le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, par analogie avec les désordres décennaux (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-24.379, Bull. 2016, III, n° 152).

Au cas d’espèce, la non-conformité du local dans lequel a été installée la pompe de relevage ne pouvait être ignorée de la société Montoit immobilier, professionnel de la construction, lors des opérations de réception de l’ouvrage. A défaut pour le maître d’ouvrage d’avoir émis des réserves à ce sujet lors de la réception, M. et Mme [P] ne sont pas bien fondés à agir en garantie à l’encontre de la société Montoit.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Com., 14 janvier 1997, pourvoi n° 95-10.188, 95-10.214, Bulletin 1997, IV, n° 16).

En application du principe de réparation intégrale sans perte ni profit et dès lors que la faute de la société Montoit immobilier a contribué à créer l’intégralité du préjudice dont la réparation est sollicitée, la société Montoit immobilier n’est pas fondée à demander que sa condamnation soit limitée à 90% du montant du préjudice subi au motif que la responsabilité d’une société tierce à l’instance pourrait être engagée.

La société Montoit immobilier n’apportant pas la preuve de l’existence d’une solution moins coûteuse pour mettre fin au préjudice, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a entériné les conclusions de l’expert fixant ce préjudice à la somme de 13 035 euros.

Sur les demandes au titre des factures Fondasol et du trouble de jouissance

Moyens des parties

M. et Mme [P], tout en sollicitant la confirmation du jugement en ce qu’il leur a accordé la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, demandent que l’indemnité allouée au titre de leurs troubles de jouissance soit fixée à la somme totale de 10 000 euros.

Ils sollicitent le remboursement des factures payées à la société Fondasol qui a été désignée à la demande de l’expert aux fins de procéder à une étude de sol.

Concernant le trouble de jouissance, les sociétés Montoit et Montoit immobilier et les MMA estiment que M. et Mme [P] n’apportent pas la preuve de leur préjudice.

Réponse de la cour

L’étude réalisée par la société Fondasol a été prescrite par l’expert aux fins de déterminer l’origine des fissures pour lesquelles les sociétés Montoit immobilier et Montoit ont été déclarées responsables et M. et Mme [P] justifient du paiement des factures de la société Fondasol.

Ces frais sont donc à intégrer dans le préjudice matériel subi par M. et Mme [P]. La société Montoit immobilier, la SMABTP et la société Montoit et son assureur les MMA seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 4582,20 euros à ce titre.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, en relevant qu’ils ont subi un préjudice du fait de l’impossibilité de jouir paisiblement de leur bien dans la mesure où les fissures, particulières visibles, sont susceptibles de leur rappeler depuis 2015, l’existence de désordre et d’une procédure judiciaire en cours génératrice de stress et d’anxiété.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce que ce préjudice a été fixé à la somme de 4 000 euros.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, les sociétés Montoit immobilier et Montoit, ainsi que leurs assureurs, la SMABTP et les MMA, parties succombantes dans la majorité de leurs prétentions, seront condamnées in solidum aux dépens et à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles, la charge définitive de ces frais étant répartie à part égale entre les différentes parties condamnées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

Déclare la société Montoit responsable du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif à l’absence de VMC et de ventilation dans le garage ;

Condamne, en conséquence, la société Montoit à payer à M et Mme [P] la somme de 786,98 euros TTC au titre de leur préjudice ;

Déclare la société Montoit responsables du préjudice subi par M et Mme [P] résultant du désordre relatif à la pompe de relevage ;

Condamne, en conséquence, la société Montoit à payer à M et Mme [P] la somme 13 035 euros TTC au titre de leur préjudice ;

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes formées à l’encontre de la société Montoit et des MMA au titre de l’absence de VMC et de ventilation dans le garage et du désordre relatif à la pompe de relevage ;

Condamne in solidum la société Montoit immobilier, la SMABTP, la société Montoit et les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD à payer à M. et Mme [P] la somme de 4 582,20 euros au titre des frais de l’étude de la société Fondasol ;

Condamne les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD à garantir la société Montoit immobilier, la SMABTP et la société Montoit de ces condamnations ;

Condamne in solidum la société Montoit immobilier, la SMABTP, la société Montoit et les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD, de la société Montoit immobilier, de la SMABTP et de la société Montoit et condamne in solidum la société Montoit immobilier, la SMABTP, la société Montoit et les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD à payer la somme de 3 000 euros, la charge définitive de ces frais étant répartie à parts égales entre les différentes parties condamnées.

Le greffier, La présidente de chambre,