Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09071 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOEF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Avril 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55792

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [B] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMÉE

Mme [O] [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] est propriétaire de l’appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Faisant valoir qu’elle a identifié cet appartement comme étant proposé à la location de courte durée sur la plateforme Airbnb, le 1er septembre 2022, la ville de [Localité 6] a adressé à Mme [X] une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la réglementation en matière de changement d’usage, demandant la prise d’un rendez-vous et la communication de divers éléments dont l’historique des réservations.

Un constat d’infraction a été dressé le 22 février 2022.

Par acte du 24 juillet 2023, la ville de Paris a fait assigner Mme [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de :

Condamner Mme [X] à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], lot 25, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

La condamner à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 24 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris, a :

Débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Débouté la ville de [Localité 6] de sa demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lot 25, bâtiment C, Escalier 1, 3ème étage) ;

Condamné la ville de [Localité 6] à payer à Madame [O] [J] [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 14 mai 2024, la ville de [Localité 6] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 25 novembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, L. 324-1-1 du code du tourisme, L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, 481-1 du code de procédure civile, de :

Juger la ville de [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions qui ont débouté la ville de [Localité 6] de ses demandes de condamnation à une amende de 50.000 euros de retour à l’habitation sous astreinte et de condamnation à une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que Mme [X] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

En conséquence,

Condamner Mme [X] à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], lot 25, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

La condamner à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est entrée en vigueur le 21 novembre 2024 ; que ces nouvelles dispositions sont d’application immédiate.

Elle rappelle que la preuve de l’usage au 1er janvier 2020 peut se faire par tout moyen s’agissant d’un fait et que dès lors que l’usage d’habitation est constitué, peu importe qu’un autre usage ait été assigné au local.

Elle se prévaut d’un formulaire H2 du 27 février 1971. Elle fait état d’un acte de vente du 3 avril 1968 et soutient que les descriptifs en 1968 et dans la vente de 1978 sont identiques.

Elle fait valoir que le premier juge a fait un amalgame entre les notions d’occupation et d’affectation alors qu’il s’agit de deux notions distinctes ; que la motivation de la première décision est erronée en ce qu’elle soutient que la possible vacance du logement en 1969 l’a soustrait de la catégorie des locaux à usage d’habitation, alors que les documents produits permettent d’établir que le local était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 à défaut de changement d’usage.

Elle fait valoir qu’il est constant que Mme [X] n’occupe pas l’appartement comme résidence principale et qu’elle le propose à la location meublée pour de courtes durées pour une activité commerciale. Elle fait état d’un gain de 83.053 euros alors que le gain pour une location régulière aurait été de 52.400 euros.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 novembre 2024, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’article 2 du code civil, 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne, 6 et 7 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, 8 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, de :

A titre principal, sur la confirmation du jugement du 24 avril 2024,

Juger que la ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante des documents produits par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

Juger que la ville de [Localité 6] échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Juger que la demande de la ville de [Localité 6] au retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard est sans objet ;

En conséquence,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 avril 2024 en ce qu’il déboute la ville de Paris de l’intégralité de ses demandes et la condamne à payer à Mme [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Débouter la ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [X] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

Juger que compte tenu de la bonne foi de Mme [X] et de sa coopération avec la ville de [Localité 6], de sa situation personnelle et financière et de la cessation pérenne de l’infraction, Mme [X] est fondée à n’être condamnée qu’à une amende symbolique de 1 euro ;

Juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse.

En conséquence,

Débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros au titre de l’article L. 631-7 code de la construction et de l’habitation ;

Condamner Mme [X] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la situation particulière ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,

Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié au regard des circonstances particulières de l’affaire ;

En conséquence,

Condamner Mme [X] à une amende civile qui ne pourra pas dépasser la somme de 1.500 euros ou tout somme que l’équité commande.

En tout état de cause,

Débouter la ville de [Localité 6] de l’ensemble de ces moyens, fins et prétentions ;

Débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens ;

Juger que l’équité ne commande pas que Mme [X] soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

Confirmer le jugement du 24 avril 2024 en ce qu’il a condamné la ville de [Localité 6] à payer à Mme [X] la somme de 1.500 euros à la ville de [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et jugeant à nouveau, condamner la ville de [Localité 6] à payer une somme de 2.000 euros chacun au titre des frais nécessaires pour assurer la défense en appel de Mme [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la loi du 19 novembre 2024 n’est pas applicable. Elle rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi civile qui s’applique tant aux lois touchant aux conditions de fond qu’à celles gouvernant la preuve et souligne que la loi pénale ne peut pas davantage rétroagir, les amendes encourues constituant une sanction dès lors soumise aux principaux fondamentaux du droit pénal. Elle considère que l’application de ce texte méconnaîtrait les exigences constitutionnelles et conventionnelles et le principe d’égalité devant la loi.

Elle expose que la Cour de cassation considère que la déclaration H2 postérieure à 1970 est dépourvue de valeur probante et que dans cette hypothèse la ville de [Localité 6] doit apporter des documents et informations complémentaires. Elle soutient qu’en l’espèce, la fiche n’est datée que du 27 février 1971 ; que la surface sur la fiche est différente de celle de l’acte de vente et ne contient pas les mentions essentielles pour rapporter la preuve requise. Elle souligne que le logement est resté vacant jusqu’à une date indéterminée au cours de l’année 1970 et qu’il n’est pas prouvé que le logement était pourvu de WC et de salle d’eau.

A titre subsidiaire, sur le montant de l’amende, elle fait état de sa bonne foi et de sa coopération avec la ville de [Localité 6] et soutient qu’elle n’a jamais cherché à faire un pur profit économique. Elle détaille sa situation personnelle et financière et elle estime que la condamnation à une amende de 50.000 euros aurait des conséquences dramatiques pour elle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le délibéré fixé initialement au 6 février 2025 a été prorogé au 28 mai 2025, compte tenu de l’avis (n°25-70.002) de la Cour de cassation à intervenir à la suite de la séance du 8 avril 2025 sur l’application dans le temps de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024. Les parties ont été invitées, si elles le souhaitaient, à produire une note en délibéré, l’appelant le 2 mai 2025 au plus tard, l’intimé le 13 mai 2025 au plus tard.

Le 10 avril 2025, la Cour de cassation (3ème chambre civile) a rendu l’avis suivant :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. »

Suivant note en délibéré du 23 avril 2025, Mme [X] expose qu’il résulte de cet avis que la demande tendant à l’application rétroactive de la loi ne saurait être retenue en raison de l’antériorité de la cessation effective de l’activité locative.

Suivant note en délibéré en date du 29 avril 2025, la ville de [Localité 6], visant l’avis précité, expose qu’en l’espèce, les faits litigieux ont été commis et constatés et ont cessé avant l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 et que dès lors, elle n’en demande pas l’application à la présente instance sans pour autant se départir d’aucune de ses demandes, moyens et pièces visées à l’appui.

SUR CE,

Sur l’application de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale

Aux termes de l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »

La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation s’agissant du critère de détermination de l’usage d’habitation.

Le troisième alinéa de cet article, dans sa rédaction antérieure, disposait :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »

Il dispose dans sa rédaction nouvelle :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. ».

(Caractère gras de la cour)

Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans.

Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.

En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Dès lors, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 21 novembre 2024 est applicable à l’instance déjà en cours lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Il n’est au surplus ni allégué ni démontré que les faits litigieux se seraient poursuivis au-delà de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi ; la ville de [Localité 6], dans sa note en délibéré, ne demandant plus en tout état de cause l’application de cette loi nouvelle dans le présent litige.

Sur le fond

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige ; et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 , sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 6] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 6] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la déclaration modèle H2 est datée du 27 février 1971 : elle a donc été établie postérieurement au 1er janvier 1970. Cette déclaration mentionne un propriétaire occupant et ne contient aucun élément sur l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, qui pourrait résulter de la perception de loyer au titre d’un contrat de bail d’habitation au 1er janvier 1970 ou d’une date d’entrée du locataire.

L’intimée relève par ailleurs à juste titre que la surface indiquée sur la déclaration modèle H2 est de 9 m2 alors que l’acte de vente du local au profit de Mme [X] (extrait – pièce 11) mentionne une surface de 10,33 m2. En outre, cette déclaration est raturée et surchargée dans la partie relative à la situation du local, ce qui lui altère encore davantage sa force probante.

La ville de [Localité 6] produit par ailleurs la copie du calepin de propriété bâtie. Comme l’a relevé le premier juge, ce document établit que le bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 1] est une maison d’habitation contenant 22 logements ; que le local n°15, situé au 3ème étage porte face droite, d’une surface de 9m2, était la propriété de M. [N] [T] en 1965, qu’il était occupé en 1941 par Mlle [Y], puis par M. [T] en 1966, qu’il était vacant en 1968 puis de nouveau occupé en 1970. Le premier juge a relevé à juste titre que la taxe d’habitation a été réglée en 1966 et 1970, sans mentionner de date intermédiaire.

Il n’est pas indiqué à quelle date en 1970 le local a été occupé de sorte que rien ne démontre qu’il était occupé dès le 1er janvier 1970 et qu’il était affecté à usage d’habitation à cette date et cette preuve ne saurait se déduire de ce que la taxe d’habitation a été réglée en 1966 ; étant relevé que la perception de cette taxe résulte des seules déclarations de l’occupant. Ainsi, ce document n’établit pas une continuité d’occupation du local à titre de domicile, ou à tout le moins de résidence, au 1er janvier 1970. Il en résulte que l’usage à cette date n’est pas établi.

Enfin, les extraits cités par l’acte de vente du 3 avril 1968 qui aurait prévu cet usage d’habitation pendant une durée de trois ans ne sont pas au nombre des pièces, comme le relève Mme [X].

La ville de [Localité 6] échoue à démontrer que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme l’a retenu le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, n’étant pas remplie, le jugement sera confirmé.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur d’appel, partie perdante, la ville de [Localité 6] sera également condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 6] à payer à Mme [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de [Localité 6] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE