RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19340 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWNT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 19/00831

APPELANTE

Madame [E] [I] [G] [B] épouse [C]

née le 22 Décembre 1938 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques ORLIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0971

INTIMÉE

S.A. DENFERT IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 692 043 888

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [B] épouse [C] est propriétaire d’un appartement au 4ème étage de l’immeuble en copropriété située [Adresse 1], qu’elle louait à M. [S] [K], et dont elle avait confié la gestion à la société Denfert immo, exploitant son activité sous le nom commercial Cabinet Jourdan Denfert Immo SA, par mandat du 23 février 2012 résilié avec effet au 31 janvier 2017.

Mme [F] [U] est propriétaire d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble, au droit de celui de Mme [C].

Des infiltrations étant constatées, le 2 juin 2014, dans l’appartement de Mme [U] donné à bail à M. [T], celui-ci a établi avec M. [K] un constat amiable le 6 juin 2014 et formé une déclaration de sinistre auprès de la compagnie MMA, son assureur.

Par ordonnance du 9 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par Mme [U] et son assureur la compagnie Filia MAIF, a désigné M. [X] [J] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 29 juin 2017, après un rendez-vous sur place du 16 juin 2016.

Par ordonnance de référé du 31 janvier 2017, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Denfert immo et le tribunal de grande instance de Paris du 21 juillet 2020 (RG 18/02030) a, notamment :

— jugé Mme [E] [C] et M. [A] [C] responsable des infiltrations dans l’appartement de Mme [F] [U],

— condamné ceux-ci à procéder, sous astreinte, à des travaux de réfection de leur salle de bains conformément aux prescriptions de l’expert,

— condamné in solidum les mêmes, ainsi que la société Maaf assurances, à payer à Mme [U] 3.723,50 euros au titre du préjudice matériel, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Maaf Assurances à garantir les consorts [C] de toute condamnation prononcée contre eux,

— condamné in solidum les consorts [C] et la société Maaf Assurances aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [E] [B] épouse [C] a assigné la société Denfert immo en réparation de son propre préjudice devant le tribunal judiciaire de Paris qui, par jugement contradictoire rendu le 18 octobre 2022, a :

— reçu Mme [E] [B] épouse [C] en son action ;

— débouté Mme [E] [B] épouse [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [E] [B] épouse [C] à payer à la SA Denfert immo exploitant son activité sous le nom commercial Cabinet Jourdan Denfert Immo SA, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [E] [B] épouse [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Aloro & Tessier, avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 novembre 2022, Mme [E] [B] épouse [C] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 14 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— faire droit aux présentes ;

— annuler le jugement rendu le 18 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, RG 19/00831, en ce qu’il la déboute en l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SA Denfert immo, exploitant sous le nom commercial Cabinet Jourdan Denfert Immo SA et la condamne au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— en tout état de cause le réformer en intégralité ;

statuant à nouveau,

— faire droit aux présentes ;

— condamné le Cabinet Jourdan Denfert Immo SA à lui payer la somme de 14 000 euros au titre de son propre préjudice de jouissance ;

— condamné le Cabinet Jourdan Denfert Immo SA à lui payer une somme de 12 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Denfert immo demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [E] [B] épouse [C] de ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

— condamner Mme [E] [B] épouse [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice subis ;

— condamner Mme [E] [B] épouse [C] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [E] [B] épouse [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Bellichach, avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’annulation du jugement entrepris

Cette demande n’étant pas soutenue ne peut qu’être rejetée.

2 – Sur le préjudice de jouissance de l’appelante

L’appelante fait grief à l’intimée de ne pas avoir entrepris toutes démarches utiles, en violation du mandat de gestion les liant du 23 février 2012, dès le constat de dégât des eaux du 6 juin 2014, soutenant qu’elles auraient permis d’éviter l’expertise et le départ de son locataire sans relocation jusqu’à l’issue de celle-ci.

L’intimée soutient qu’elle a fait diligence comme indiqué à l’expert qui le relève, que le mandat de gestion a été résilié le 10 octobre 2016, qu’elle n’a été informée du sinistre que tardivement par l’ordonnance commune du 31 janvier 2017 et qu’en tout état de cause, le défaut d’étanchéité vient des joints dont l’entretien incombe au locataire et l’appelante a été garantie par son assureur.

La cour retient, à l’instar du jugement entrepris que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable à l’intimée dès lors qu’il est constant que :

— que le dégât des eaux a eu pour origine une fuite sur la robinetterie, puis des défauts d’étanchéité des joints de baignoire dans la salle de bains de l’appartement [C],

— que cette salle de bains était dépourvue de toute conformité aux dispositions du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 6] et de toute conformité aux règles de l’art, du fait de l’absence d’étanchéité au sol et au mur;

— que le joint autour de la baignoire n’était pas étanche sur la robinetterie ; que si, ainsi que constaté lors d’une deuxième réunion, la fuite avait été réparée, il apparaissait que l’eau s’infiltrait cette fois dans l’angle de la baignoire ;

— que, lorsque l’appartement des consorts [C] était loué et occupé, le mur de cuisine de Mme [U] situé au-dessous était toujours humide du fait des infiltrations répétées; qu’à l’inverse, ce mur était sec lorsque l’appartement [C] n’était pas occupé.

Le tribunal a ainsi conclu, le 21 juillet 2020, que les infiltrations à l’origine des désordres dans la cuisine de Mme [U] ont eu pour cause les installations privatives des consorts [C], à savoir:

— les joints fuyards autour de la baignoire, dans l’angle du mur et autour de la robinetterie, entretenant l’humidité au plafond lorsque l’appartement [C] était occupé,

— la présence d’une bonde au sol transformant la salle de bains en « douche à l’italienne », sans que soit assurée une étanchéité des murs et de la salle de bains, ce qui constitue une non-conformité au règlement sanitaire départemental de la Violle de [Localité 6].

Le tribunal en a déduit, le 21 juillet 2020, que les consorts [C] qui n’ont pas entretenu leurs installations sanitaires en s’assurant de leur étanchéité, en contravention au règlement sanitaire départemental de Paris, ont commis une faute à l’origine des désordres subis par Mme [F] [U] et en sont responsables.

Le jugement entrepris retient donc à bon droit que :

— tant la société Denfert immo que les consorts [C] étaient informés, dès 2014, de la défaillance de la baignoire (joints défectueux), provoquant des infiltrations lors de l’usage de celle-ci; des réparations ont été effectuées à ce titre, manifestement insuffisantes; de surcroît, les désordres se sont poursuivis en raison de la non-conformité de la salle d’eau aux règles de l’art et au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6], en raison, d’une part, de la présence d’une bonde au sol faisant effet de « douche à l’italienne » et, d’autre part, de l’absence de toute étanchéité du sol et des murs de cette pièce,

— ces défauts de conformité étaient manifestement antérieurs à la conclusion du mandat confié à la société Denfert immo

— et à supposer que la société Denfert immo ait tardé à faire réaliser la réfection des joints de la baignoire, ce n’est qu’à l’issue des opérations d’expertise judiciaire que la cause principale des désordres a été connue, celle-ci, liée à la conception de la salle de bains, étant étrangère aux diligences du mandataire de Mme [C].

D’autre part, le jugement entrepris retient exactement qu’il n’existe pas de lien direct entre les manquements supposés de la société Denfert immo et le préjudice locatif de 14.000 euros allégué du fait de l’impossibilité de louer le bien litigieux, de la fin du mois de juin 2016 au 1er septembre 2017, dès lors que, pendant cette période, se déroulaient les opérations d’expertise judiciaire, auxquelles la société Denfert immo n’était pas encore appelé et, surtout, que les désordres nécessitaient des travaux d’ampleur dépassant la mission du mandataire (point 03 du mandat de gestion – pièce appelante 5).

Enfin, l’appelante ne remet pas utilement en cause la pertinence de ces motifs particulièrement circonstanciés en soutenant que la responsabilité de la société Denfert immo est engagée, non pas dans la survenance du sinistre mais dans le déclenchement des opérations d’expertise et de ses suites, alors que celles-ci constatent que la fuite à l’origine du litige a été dûment réparée sans tarder (factures Denfert immo, ses pièces 10-11 et dire annexé au rapport pièce 12).

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

3 – Sur la demande en dommages et intérêts

La société Denfert immo ne soutient pas utilement sa demande en se bornant à solliciter 'la somme de 3 000 euros pour préjudice subi'. Elle ne peut donc être accueillie.

4 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Mme [E] [B] épouse [C], partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de nullité du jugement ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [B] épouse [C] aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [B] épouse [C] à payer à la société Denfert immo une indemnité de procédure de 6 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,