RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 280/2024, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/08561 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXXS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 avril 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 20/04545

APPELANTE

S.A.R.L. YANG

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 809 676 315

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

Assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris, toque : A436

INTIMÉE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 552 032 708

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

Assistée de M^e Damien de LA MORTIERE de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2010, la société Alterna, anciennement dénommée société Alliance immobilière, aux droits de laquelle se trouve la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (ci-après RIVP), a donné à bail commercial à la société BKO, aux droits de laquelle se trouve la société Yang, des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2], à l’angle du [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2010 et moyennant un loyer annuel en principal de 9.600 euros aux fins d’exercice d’une activité de café, restauration traditionnelle et bar.

Le bail s’est poursuivi entre les parties par tacite reconduction à compter du 30 avril 2019.

Par courrier du 18 octobre 2019, la société Yang a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2019, la société RIVP a fait délivrer à la société Yang un commandement pour inexécution des obligations locatives et mise en demeure de mettre fin à la situation d’inexploitation des lieux sans cause réelle et sérieuse.

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2020, la société RIVP a fait délivrer à la société Yang un refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes en invoquant l’inexploitation des locaux sans cause réelle et sérieuse.

Par acte d’huissier de justice du 4 janvier 2020, la société Yang a assigné la société RIVP en opposition au commandement délivré le 13 décembre 2019 et aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, rejeté la demande de la société Yang tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 13 décembre 2019 par la RIVP, rejeté la demande de paiement d’une indemnité d’éviction, constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 11 octobre 2010 liant la société Yang et la société RIVP au 13 janvier 2020, ordonné l’expulsion de la société Yang, sauf départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, avec toutes conséquences de droit, condamné la société Yang aux dépens et à payer à la RIVP la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel du 27 avril 2022, la société Yang a interjeté appel total du jugement.

Par exploit en date du 3 avril 2023, la RIVP a fait signifier à la société Yang un commandement de quitter les lieux. La société Yang a été expulsée des lieux par procès-verbal en date du 20 septembre 2023. Le 25 octobre 2023, elle a demandé à la RIVP de lui restituer les locaux.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 juin 2024, la société Yang, appelante, demande à la cour de :

— recevoir l’appel et l’intégralité des moyens et prétentions de la société Yang ;

— débouter la RIVP de ses demandes ;

— infirmer intégralement le jugement dont appel rendu le 5 avril 2022 ;

Statuant de nouveau :

— prononcer la nullité du commandement pour inexécution des obligations locatives et mise en demeure délivré le 13 décembre 2019 ;

— débouter la société RIVP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que les motifs invoqués par la société RIVP pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité ne sont pas démontrés et ne constituent pas, à tout le moins, des motifs graves et légitimes au sens des dispositions de l’article L. 145-17 du code du commerce ;

En conséquence,

— recevoir la société Yang en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ;

Y faisant droit,

A titre principal,

— condamner la société RIVP à payer à la société Yang la somme de 600 000 € à titre de réparation du préjudice causé par le non-renouvellement de son bail commercial ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société Yang peut prétendre ;

En tout état de cause,

— condamner la société RIVP à payer à la société Yang la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société RIVP aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry David, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Yang fait valoir que :

— Sur l’absence d’infraction, que, contrairement à ce qu’a retenu le jugement, les locaux sont exploités par la société Yang en soirée du lundi au samedi, ainsi que le dimanche de midi à 2h du matin, que ces horaires d’ouverture sont disponibles sur le site internet de la société, que, même pendant la période de crise sanitaire, la société Yang a mis en place un service click and collect permettant une exploitation partielle du fonds de commerce ;

— Sur les constats d’huissier, que les quatre huissiers intervenus à la demande de la société RIVP ont produit des procès-verbaux établis à l’heure du déjeuner, alors que les locaux sont exploités essentiellement en soirée, que le bail, aux termes duquel le preneur doit maintenir les locaux loués « en état d’utilisation effective », ne met pas à la charge du preneur des contraintes d’amplitude horaire, qu’ainsi, la société RIVP ne peut imposer à sa locataire l’ouverture de ses locaux le midi, et ne peut prétendre qu’elle n’exploite pas ses locaux loués du simple fait de leur fermeture à l’heure du déjeuner, que le procès-verbal du 10 décembre 2019 est particulièrement lacunaire, sujet à interprétation et fait apparaître des photographies en contradiction avec les propres constatations de l’huissier de justice ;

— Sur l’attestation établie par l’expert-comptable de la société Yang, que, selon cette attestation, l’appelante, qui ne dispose que du seul fonds de commerce exploité dans les lieux loués, a réalisé un chiffre d’affaires tous les mois en 2019 et, plus particulièrement, des chiffres d’affaires de 17.815 euros en novembre et 13.670 euros en décembre 2019, ce qui démontre que les locaux étaient effectivement exploités, qu’ainsi, la décision de première instance, qui écarte purement et simplement les éléments de preuve produits par la société Yang, est injustifiée et infondée, que l’attestation établie par l’expert-comptable de la société Yang constitue une preuve admissible, sauf à démontrer qu’il s’agit d’un faux ;

— Sur les autres éléments de preuve, que, dans le cadre de la présente instance, la société Yang produit les liasses fiscales de 2019, 2020 et 2021, un contrat d’entretien et dératisation conclu pour une durée de 2 ans le 4 septembre 2019, des factures d’achat de boissons et de denrées alimentaires pour le restaurant, auprès de divers fournisseurs, entre les mois de septembre 2019 et mars 2020, qu’elle produit également un acte d’huissier de M. [G] en date du 7 janvier 2020, par lequel il a été constaté que les locaux étaient bien ouverts et exploités, ainsi qu’une capture d’écran selon laquelle plusieurs clients du restaurant avaient déposé des commentaires en ligne, qu’en conséquence, la société Yang, qui a rempli ses obligations contractuelles, ne peut être évincée par son bailleur sans recevoir paiement de l’indemnité qui lui est due ;

— Sur le paiement d’une indemnité d’éviction,

Sur l’existence d’un droit à l’indemnité d’éviction pour la société Yang, qu’en l’état de la jurisprudence, lorsqu’un congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction est jugé injustifié, ce congé doit produire les effets d’un congé avec refus de nouvellement comportant l’obligation de payer l’indemnité d’éviction, que, sauf usage par le bailleur de son droit de repentir, le congé met fin automatiquement au bail en cours, le bailleur devant être condamné à payer une indemnité d’éviction, que la société Yang est bien fondée à demander que la société RIVP soit condamnée à lui payer une indemnité d’éviction ;

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, qu’en raison de l’emplacement et de la nature du fonds de commerce exploité par la société Yang, l’éviction des locaux emportera la perte de la clientèle et du fonds de commerce, qu’en conséquence, l’indemnité d’éviction due à la société Yang ne doit être calculée qu’en fonction de la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, qu’en raison des caractéristiques du fonds de commerce exploité et du chiffre d’affaires réalisé par la société Yang, l’indemnité d’éviction à laquelle elle est en droit de prétendre ne saurait être inférieure à 600.000 euros ou, à titre subsidiaire, à la somme fixée par un expert désigné par la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 juin 2024, la société RIVP, intimée, demande à la cour de :

— recevoir la RIVP en ses conclusions et demandes et l’y déclarer bien fondée ;

— rejeter l’appel interjeté par la société Yang ;

— débouter la société Yang de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

— confirmer le jugement entrepris en en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 11 octobre 2010 liant la société Yang et la RIVP portant sur les locaux situés [Adresse 2], à l’angle du [Adresse 3] à [Localité 7], à la date du 13 janvier 2020 à 24h00 ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation partielle relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation partielle relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de rejet de la demande de résiliation judiciaire,

— constater le plein et entier effet du refus de renouvellement de bail signifié le 17 janvier 2020 ;

En tout état de cause

— confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses autres dispositions ;

— condamner la société Yang à verser à la RIVP la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel ;

— condamner la société Yang aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & associés, prise en la personne de maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP oppose :

— A titre principal, sur la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail,

Sur l’inexploitation effective, que, selon les 4 procès-verbaux établis à l’heure du déjeuner à des dates différentes, la société Yang a manqué à son obligation de maintenir les locaux loués en état d’utilisation effective, les rideaux métalliques étant fermés, l’électricité étant coupée et le voisinage ayant confirmé la fermeture des lieux, sans mentionner une éventuelle ouverture dans l’après-midi, que la société RIVP a tiré les conséquences de ce constat pour signifier à la société Yang un commandement visant la clause résolutoire de mettre fin à la situation d’inexploitation des lieux sans cause réelle et sérieuse dans le délai d’un mois, que la société Yang a contesté ledit commandement le 4 juin 2020, après l’expiration du délai d’opposition d’un mois, que le tribunal a lui-même jugé qu’à la date de 13 décembre 2019, à l’issue du délai d’un mois à partir du commandement, la société Yang n’a pas conservé les locaux en état d’utilisation effective ;

Sur les horaires d’ouverture, que la valeur probatoire du procès-verbal de constat amiable établi par M. [G] de façon non contradictoire à la requête de la seule société Yang est contestable, que ce constat établi le 7 janvier 2020 à 15h30 n’a aucune force probatoire dès lors qu’une semaine après, le procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice avait constaté que les locaux étaient fermés, le rideau métallique étant baissé, que rien ne justifie le fait que l’établissement n’ouvre pas à l’heure du déjeuner, dès lors que la société Yang prétend exercer une activité de restauration classique, que, même si la société Yang se prévaut d’une exploitation des locaux à partir de 14h dans l’après-midi, des signes d’exploitation devraient être visibles dès midi, que, dans ses premières conclusions, la société Yang a déclaré qu’elle exploitait les locaux en soirée du lundi au samedi et de midi à 2h du matin le dimanche, alors qu’elle prétendait initialement les exploiter dès 14h en semaine, se contredisant ainsi sur ses horaires d’ouverture ;

Sur les autres éléments de preuve, que le site internet de la société Yang semble avoir été créé le 25 juin 2020, la seule actualité visible datant de cette même date, qu’aucun avis d’internaute n’apparaît sur la page référençant le restaurant sur TripAdvisor et que seulement 6 avis ont été publié sur sa page Google, soit beaucoup moins que tous les restaurants du secteur, qu’en conséquence, la société Yang ne justifie pas de l’existence d’une clientèle nécessaire à l’exploitation du local, que la société Yang n’a commencé à émettre que de légers signes d’exploitation suite au refus de renouvellement lui ayant été adressé, que l’attestation comptable de la société Yang ne saurait constituer une preuve d’exploitation du local, que les liasses fiscales versées aux débats ne peuvent caractériser à elles seules la preuve de l’exploitation effective des locaux par la société Yang, que le jugement du tribunal doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

— A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire du bail commercial, que l’obligation stipulée au bail de maintenir les locaux loués en état d’utilisation effective qui n’ayant pas été respectée, la cour devrait prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1728 du code civil ;

— A titre infiniment subsidiaire, sur le plein et entier effet du refus de renouvellement signifié le 17 janvier 2020, que, suite à la demande de renouvellement du bail adressée au 1er janvier 2020 par la société Yang à la société RIVP, celle-ci a notifié son refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime le 15 janvier 2020, dans le délai légal de 3 mois, qu’en dépit de la demande d’exploiter effectivement les lieux adressée par la RIVP à la société Yang, celle-ci ne s’est pas conformée dans le délai d’un mois, qu’ainsi, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, la société RIVP est fondée à refuser le versement d’une indemnité d’éviction ;

— En tout état de cause, sur la confirmation du jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions

Sur la confirmation du rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Yang, que cette dernière a sollicité la condamnation au paiement d’une somme de 600.000 € « à titre de réparation du préjudice causé par le non-renouvellement de son bail commercial », qu’il en résulte une ambiguïté du fondement juridique, ainsi qu’un manque de justification quant au quantum de la somme demandée, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Yang de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur la confirmation des chefs du jugement concernant les conséquences de la résiliation du bail commercial, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonnée l’expulsion de la société Yang, devenue occupante sans droit ni titre suite à l’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la société Yang au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter 14 janvier 2020 et jusqu’à la libération des locaux, condamné la société Yangau titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la validité du commandement pour inexécution des obligations locatives

Il ressort de l’article L. 145-41 du code de commerce qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après la délivrance du commandement mentionnant l’obligation dont le manquement est dénoncé et demeuré infructueux à l’issue de ce délai.

Pour pouvoir être mise en 'uvre, la clause résolutoire doit viser un manquement à une stipulation expresse du bail, contractuellement sanctionné par la clause résolutoire, étant entendu que les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

L’appréciation du manquement se fait au jour où le juge statue. Saisi d’une demande de constatation du défaut d’exécution à l’issue du délai d’un mois, le juge doit déclarer acquise la clause résolutoire, ce, même si le locataire a régularisé sa situation, sauf demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Au cas d’espèce, le bail litigieux prévoit en son article relatif à la destination des lieux loués que ces derniers ne peuvent être utilisés qu’à usage de « café, restauration traditionnelle et bar » à l’exclusion de toute autre.

Le point 2.2 des charges et conditions locatives, relatif au garnissement et exploitation, prévoit que « le preneur maintiendra les lieux loués en état d’utilisation effective ».

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement d’ajouter que, s’il est exact, comme le soutient l’appelante, que l’article 2.2 du bail, dont l’interprétation doit être restrictive, ne comporte aucune mention sur les horaires d’ouverture et de fermeture imposés à la société Yang et que tous les procès-verbaux versés aux débats par les parties, dont la société Yang elle-même qui fait pourtant état d’une ouverture nocturne des lieux, ont été dressés entre 11h55 et 15h30, il n’en demeure pas moins que l’exploitation doit être effective.

L’exploitation effective s’entend d’une exploitation réelle, constante et continue, notamment, au jour où le manquement du preneur à son obligation est allégué, date à laquelle le juge apprécie de l’existence de l’infraction reprochée, et une ouverture apparente est insuffisante.

Or, tous les constats opérés sur plusieurs mois par le bailleur, antérieurs à la délivrance du commandement de payer, démontrent que l’établissement est fermé et celui de Maître [M] caractérise une absence réelle d’exploitation au regard du peu de mobilier garnissant les lieux, de l’absence totale de denrées alimentaires ou boissons et de la confirmation par le voisinage de la fermeture des locaux, constats incompatibles avec l’allégation d’une exploitation d’un établissement de restauration.

Le seul procès-verbal versé aux débats par la société Yang n’est pas suffisant à démontrer une exploitation effective et continue, tout au mieux une ouverture apparente et ponctuelle, ce d’autant que le procès-verbal dressé une semaine plus tard à la demande de la RIVP constate de nouveau la fermeture de l’établissement, démontrant qu’il n’a pas été mis fin par le preneur à l’infraction qui lui est reproché dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Les éléments comptables 2020 et 2021 versés aux débats par la société Yang, notamment un contrat et des factures d’achats, sont postérieurs à la période de caractérisation de l’infraction de sorte qu’ils sont inopérants. Ce d’autant qu’il ne peut rien être déduit du contrat d’entretien signé avec la société S.A.T en absence de mention du lieu d’intervention de la société pour la réalisation de la prestation.

De même, les factures d’achats et éléments comptables, notamment de 2019, ne sont pas de nature à démontrer une exploitation effective en absence d’autres éléments, tels des états de caisse du restaurant, des factures des repas et/ou boissons consommés sur place, de nature à établir une causalité entre les achats opérés, les chiffres d’affaires réalisé par la société Yang et une exploitation réelle, constante et continue, conforme à la destination des locaux effective des lieux objets du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement délivré le 13 décembre 2019 par la RIVP, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 octobre 2010 au 13 janvier 2020 à 24 heures, déclaré le bail résilié de plein droit, rejeté la demande d’indemnité d’éviction devenue sans objet et ordonné l’expulsion de la société Yang avec toutes conséquences de droit et, notamment, le droit au paiement d’une indemnité d’occupation au bénéfice de la RIVP, sans qu’il n’y ait lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société Yang.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions la société Yang sera condamnée à payer la RIVP la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 5 avril 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Yang à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Yang à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,