Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 9 octobre 2025, n° 25/01440

TJ Paris 19 décembre 2024

CA Paris
Infirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en constatation de la clause résolutoire
La cour a estimé que l'action des bailleurs était recevable et non prescrite, car le manquement à la clause de destination du bail était continu.
Rejeté
Irrecevabilité de l'action pour prescription
La cour a rejeté cet argument, considérant que la violation de la clause de destination était continue et que l'action des bailleurs était donc recevable.
Rejeté
Demande accessoire à l'action principale
La cour a jugé que cette demande était accessoire à l'action principale et a donc été rejetée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 9 oct. 2025, n° 25/01440
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/01440
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 19 décembre 2024, N° 23/13244
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matisse BELUSAArnaud DUFFOUR
Parties :	Société BB SARL ( ENSEIGNE LES PAPILLES )

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

(n° 174/2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 25/01440 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVV6

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 19 décembre 2024 du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre, 1ère section – RG n° 23/13244

APPELANTS

Monsieur [J] [Y] domicilié au sein du cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9] au [Adresse 2])

[Adresse 1]

Cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9]

[Localité 8]

Monsieur [I] [Y] domicilié au sein du cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9] au [Adresse 2])

[Adresse 1]

Cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9]

[Localité 8]

Madame [F] [T] [X] [P] domiciliée au sein du cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9] au [Adresse 2])

[Adresse 1]

Cabinet Gérance Immobilière R. Delioux [Localité 9]

[Localité 8]

Représentés et assistés de M^e Matisse Belusa, avocat au barreau de Paris, toque : R013

INTIMÉE

Société BB SARL (ENSEIGNE LES PAPILLES), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Arnaud Duffour de l’Eurl Arnaud Duffour Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : P0043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRÊT :

contradictoire ;

par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de la chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 1996, M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [P], ci-après les consorts [Y], ont consenti à la société Les Papilles, aux droits de laquelle vient la société BB S.A.R.L, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5], à [Localité 9] dans le 5ème arrondissement, d’une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1996, moyennant un loyer annuel de 96.000 francs, hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : « vente de vins et liqueurs, épicerie fine, articles de table et de cuisine. Dégustation de produits régionaux ; petite cuisine. ».

Par courrier du 20 mars 2015, la société BB SARL a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er novembre 2014, demandant également l’adaptation de l’objet du bail à « la réalité de son activité, à savoir : « Epicerie fine, restaurant ».

Par courrier du 22 juillet 2016, les bailleurs ont indiqué accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016, moyennant la fixation du loyer à la somme de 35.000 euros hors taxes et hors charges, et ont mis en demeure la preneuse de cesser de manière immédiate son activité de restaurant et de se conformer strictement à la clause de destination.

Par jugement du 5 avril 2020, le tribunal judiciaire de Paris, saisi à l’initiative du preneur, a débouté celui-ci de ses demandes tendant notamment à voir condamner les bailleurs à adjoindre sous astreinte les activités de « brasserie-restaurant » à celles initialement prévues par le bail.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2022, les consorts [Y] ont fait signifier à la société BB SARL une sommation de se conformer, sous huitaine, à la clause de destination et de cesser toute activité de restauration.

Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2022, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire portant sommation de se conformer à la clause de destination du bail. Par ordonnance sur requête du 16 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné un huissier aux fins de se rendre dans les locaux loués, décrire et photographier les installations afférentes à l’activité de restauration dénoncée par les bailleurs et se faire remettre une copie du menu.

Saisi à l’initiative des consorts [Y], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 26 septembre 2023, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse tirée de la prescription.

Par acte du 13 octobre 2023, les consorts [Y] ont fait assigner la société BB SARL devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant de voir déclarer acquise la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du preneur et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 9] dans le [Localité 6] ;

constaté la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 9] dans le [Localité 6] est prescrite ;

déclaré irrecevable l’action intentée par M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [X] [P] née [Y] en acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 9] dans le [Localité 6], ainsi que l’action en fixation d’une indemnité d’occupation, qui lui est accessoire ;

constaté l’extinction de l’instance introduite par l’assignation du 13 octobre 2023 enrôlée sous le numéro RG 23/13244 ;

condamné solidairement M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [X] [P] à payer à la société BB SARL la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [X] [P] aux entiers dépens ;

rejeté le surplus des demandes des parties ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 27 décembre 2024, les consorts [Y] ont interjeté appel de l’ordonnance. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°25/01086. Par déclaration du 7 janvier 2025, les consorts [Y] ont à nouveau interjeté appel de l’ordonnance. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°25/01440. Par une ordonnance du 19 mars 2025, les deux procédures ont été jointes sous le RG n°25/1440.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 mai 2025, les consorts [Y], appelants, demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

constaté l’extinction de l’instance introduite par l’assignation du 13 octobre 2023 enrôlée sous le numéro RG 23/13244 ;

condamné solidairement M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [X] [W] [B] à payer à la société BB SARL la somme de 3.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [X] [P] aux entiers dépens ;

rejeté le surplus des demandes des parties.

Réformant l’ordonnance et statuant à nouveau

juger que l’action de M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H], née [Y], visant à voir juger acquise à leur profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 4] [Localité 10], est recevable et n’est pas prescrite ;

Par conséquent,

débouter la société BB SARL de sa demande visant à voir juger irrecevable pour prescription l’action intentée par M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H], née [Y] aux fins d’expulsion ;

débouter la société BB SARL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris (18ème Ch ' 1ère section)

condamner la société BB SARL à régler à M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H], née [Y] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société BB SARL aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] font valoir que :

— Sur l’absence de prescription de l’action des consorts [Y],

sur le fondement de l’article 2224 du code civil, l’activité de « restaurant » n’était pas exercée de manière permanente et certaine durant toute la durée du bail. Le point de départ de la prescription ne pouvait pas être fixé par le tribunal au 1er mars 2006, les preneurs ayant constamment modifié la description de leur activité, affirmant jusqu’à très récemment ne pas exercer de restauration. Les appelants avaient donc estimé que l’activité du preneur était adaptée après un constat initial et ils n’ont pu initier une action en expulsion sur de simples suspicions, l’exercice réel de l’activité de restaurant étant difficile à prouver. Ce n’est qu’après le jugement rendu en 2022, confirmant l’activité de restaurant, que les consorts [Y] ont eu la certitude nécessaire pour agir. La prescription sanctionne la négligence quand le titulaire du droit est en pleine connaissance de cause et dispose des moyens d’agir, ce qui n’était pas le cas avant ces récentes procédures. Par conséquent, le point de départ de la prescription ne peut être fixé avant le 27 novembre 2019, date à laquelle les bailleurs ont été assignés par la société SARL BB, et toutes les démarches judiciaires ultérieures ont interrompu cette prescription ;

subsidiairement, sur le fait que le point de départ sera reporté s’agissant d’une infraction continue au bail commercial, il est de jurisprudence constante que le point de départ d’une action consécutive à une violation du bail ne pourra être fixé qu’au jour où il y est mis fin. Or, en l’espèce, la violation n’a pas cessé, l’action des consorts [Y] n’est donc pas prescrite.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 juin 2025, la société BB SARL, intimée, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle a déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 4] Paris dans le 5ème arrondissement ;

confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle a constaté la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 12 octobre 2022 concernant le bail commercial dont bénéficie la société BB SARL pour le local qu’elle occupe [Adresse 3] à Paris dans le 5ème arrondissement ;

confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action intentée par M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [X] [P] née [Y] en acquisition de la clause résolutoire et fixation d’une indemnité d’occupation ;

confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle a constaté l’extinction de l’instance introduite par l’assignation du 13 octobre 2023 enrôlée sous le numéro RG 23/13244 ;

confirmer l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle a condamné solidairement M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H] née [Y] à payer à la société BB SARL la somme de 3.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

En conséquence,

rejeter la demande de M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H] née [Y] de voir réformer l’ensemble de la décision ;

débouter M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H] née [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

condamner M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H] née [Y] à verser à la société BB SARL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme. [F] [T] [H] née [Y] aux entiers dépens de premier instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société BB S.A.R.L oppose que :

A titre liminaire, sur la portée de la décision rendue le 5 avril 2022, sur le fondement de l’article 1355 du code civil, dans son jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris estime qu’il ne lui appartient pas de modifier le contrat de bail mais ne se prononce ni sur la prescription, ni sur une éventuelle contravention de l’activité du preneur avec le bail. Dès lors, les demandes ne sont pas fondées sur les mêmes causes, la prescription n’ayant jamais été soulevée dans la procédure précédente ;

Sur la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle déclare irrecevable comme étant prescrite l’action du bailleur, sur le fondement des articles 2224 et 2241 du code civil, les bailleurs sont parfaitement informés de l’activité de la société BB SARL depuis le procès-verbal de constat de 2006, relatant exactement les mêmes faits que celui du 30 septembre 2022. Or, la première assignation a été entreprise en 2023, soit 17 ans après le premier constat, de sorte que toute demande fondée sur les conditions d’exercice de l’activité de la société BB SARL est nécessairement prescrite. Dès lors, le juge de la mise en état a exactement retenu que les consorts [Y] avaient connaissance de l’activité de restauration depuis le 1er mars 2006, si bien que le délai de prescription avait commencé à courir dès le 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de l’article 2224 du Code civil, pour expirer le 19 juin 2013 ;

Sur l’argumentation du bailleur en cause d’appel, la loi ne distingue pas les violations instantanées et continues au contrat et les bailleurs ne se fondent sur aucun fondement textuel. Concernant les jurisprudences évoquées par les consorts [Y], elles sont quasi-exclusivement rendues au visa de disposition spécifiques du code rural, sans lien avec l’instance, alors qu’en matière de baux commerciaux la jurisprudence reconnaît explicitement que le point de départ du délai de prescription correspond au jour de la connaissance des faits permettant d’exercer l’action.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la prescription de l’action

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 2224 du même code énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le bail litigieux en date du 21 octobre 1996, prévoit en ses dispositions relatives aux « Charges et conditions » en son point II « Occupation – Jouissance » qu’il est fait obligation au preneur de « Ne pouvoir exercer dans les lieux loués que l’activité de : VENTE DE VINS ET LIQUEURS, EPICERIE FINE, ARTICLES DE TABLE ET DE CUISINE.

DEGUSTATION DE PRODUITS REGIONAUX ; PETITE CUISINE.

Sont formellement interdites toutes autres activités commerciales, professionnelles ou industrielles et notamment la vente de fruits, légumes et poissons frais, ainsi que la fabrication de tous plats cuisinés susceptibles d’entraîner des nuisances [']. »

L’acte de cession du fonds de commerce de la société Les Papilles à la société BB SARL, en date du 22 mars 2004, rappelle, sur déclarations du cédant, que les locaux sont destinés exclusivement à l’activité de : « VENTE DE VINS ET LIQUEURS,EPICERIE FINE, ARTICLES DE TABLE ET DE CUISINE.

DEGUSTATION DE PRODUITS REGIONAUX ; PETITE CUISINE. »

L’article 1728 susvisé oblige le preneur à user de la chose louée conformément à l’autorisation donnée au bail pendant toute la durée du contrat.

Or, en cause d’appel, le preneur évoque, dans ses dernières conclusions, exercer son activité dans les conditions dénoncées par les bailleurs, à savoir une activité de « restauration » et non de « Petite cuisine » depuis plus de quinze ans de sorte que le manquement éventuel à son obligation continue de respecter la clause de destination du bail et d’user des locaux en conformité avec les termes de celle-ci permet au bailleur, tant que ce manquement perdure, de s’en prévaloir sans que ne puisse lui être opposée la prescription de son action, laquelle n’a pas commencé à courir.

Il s’en déduit que l’action des consorts [Y] est recevable et l’ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée de ce chef sans que la cour n’ait à prononcer le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance dont appel sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris le 19 décembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action intentée par M. [J] [Y], M. [I] [Y] et Mme [F] [K] [X] [P], née [Y] ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

Le greffier La présidente