RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06265 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHM2I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]- RG n° 22/07970

APPELANTE

Madame [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5] / FRANCE

Représentée par M^e Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2420

INTIMÉE

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° SIRET : 552 032 708

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODART-HERMANT, faisant fonction de Présidente de chambre, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organistion judiciaire et par Monsieur Edouard LAMBRY, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 15 juillet 1998, la SAGI aux droits de laquelle vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné en location à Mme [K] [N] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 7].

L’immeuble a fait l’objet d’un conventionnement avec l’Etat le 18 décembre 2014.

La société RIVP et Mme [K] [N] ont régularisé à la suite de ce conventionnement le 12 décembre 2016 un nouveau bail à effet au 1er mars 2015 précisant notamment la possibilité d’un supplément de loyer de solidarité.

Par courrier du 10 octobre 2018, la société RIVP a informé Mme [K] [N] de l’application d’un supplément de loyer de solidarité à partir du 1er janvier 2019.

Mme [K] [N] ne s’est pas acquittée du supplément de loyer de solidarité facturé.

Saisi par la société RIVP par acte d’huissier de justice délivré le 10 juin 2021, par jugement contradictoire rendu le 10 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— ordonne la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG n°22/8269 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG n°22/7970 ;

— juge que Mme [K] [N] est débitrice à l’égard de la société RIVP de la somme de 36 957,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023 ;

— déboute Mme [K] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail ;

— juge que la société RIVP est débitrice de la somme de 2 837 euros au titre du préjudice de jouissance et de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral à l’égard de Mme [K] [N] ;

— condamne en conséquence Mme [K] [N] à payer à la société RIVP la somme de 33 120,63 euros ;

— autorise Mme [K] [N] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 1 380 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

— condamne la société RIVP à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de reprise du logement de Mme [K] [N];

— assorti cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de quarante jours ;

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2023, Mme [K] [N] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes ;

— débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes;

— en conséquence :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé qu’elle est débitrice à l’égard de la société RIVP de la somme de 36 957,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2023 ;

— l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail ;

— jugé que la société RIVP est débitrice de la somme de 2 837 euros au titre du préjudice de jouissance et de la somme de 1.00,00 euros (sic) au titre du préjudice moral à son égard ;

— l’a condamnée en conséquence à payer à la société RIVP la somme de 33 120,63 euros ;

— l’a autorisée à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 1 380 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des

sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chaque partie

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— et statuant à nouveau :

— réduire le montant du supplément de loyer de solidarité au titre des années 2021 à 2022 à de plus justes proportions ;

— lui accorder des délais de paiement échelonnés sur deux années ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 18 632,76 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien des parties privatives et communes et réparation du préjudice de jouissance ou à titre subsidiaire au paiement d’une indemnité à proportions moindres ;

— ordonner la compensation entre les dettes des parties ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner la RIVP à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2025 la société RIVP demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il la condamne à indemniser Mme [K] [N] au titre d’un préjudice de jouissance ainsi que d’un préjudice moral ;

— en conséquence :

— débouter Mme [K] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— subsidiairement, si par extraordinaire, la cour venait à accorder une indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

— réduire le montant alloué à de plus justes proportions ;

— en tout état de cause :

— condamner Mme [K] [N] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] [N] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et les parties ont donné leur accord par message RPVA pour le rendu de l’arrêt sur dépôt de leur dossier, sans audience, compte tenu d’une panne généralisée d’électricité dans le secteur du palais de justice, en particulier le 24 juin 2024, jour de celle-ci.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le montant contesté du SLS 2021 et 2022

Vu les articles L.441-3, L.441-9 et R. 441-23 du code de la construction et de l’habitation, tels que reproduits par le jugement entrepris,

L’appelante conteste la méthode de calcul du SLS qui lui est appliquée pour ces deux années à hauteur des sommes mensuelles respectives de 701,08 euros et 894,28 euros, invoquant la non prise en compte d’une baisse de revenus de plus de 10% par rapport à l’année de référence, liés au licenciement de son concubin le 23 mars 2021 et la pension alimentaire désormais due à sa mère. Elle en déduit un solde en sa faveur de 1 005,49 euros en 2021 et de 4 675,57 euros en 2022.

Cependant, le jugement entrepris retient à bon droit, par des motifs pertinents que la cour adopte:

pour 2021

qu’elle ne justifie pas de la baisse de revenus invoquée ci-dessus, faute de communication à la RIVP et de production aux débats des documents requis pour en justifier, sollicités par courrier et rappel des 26 octobre et 14 décembre 2021, précisant que les revenus exceptionnels de licenciement, fin de contrat , départ à la retraite ou pré-retraite sont pris en compte pour le calcul du surloyer(pièces appelante 41 et42), à savoir :

— les notifications de chômage du 23 mars au 31 décembre 2021,

— les bulletins de salaire du 1er janvier au 22 mars 2021

— et le solde de tout compte.

pour 2022

que le SLS aurait dû être recalculé pour décembre 2022 au vu de la demande de l’appelante du 18 novembre 2022 et des justificatifs produits, justifiant la déduction d’une somme de 894,28 euros à la condamnation de l’appelante, que l’intimée qui s’est exécutée au titre de l’exécution provisoire en mars 2024 ne conteste pas en appel.

Il suffira d’ajouter que l’appelante, dont il n’est pas contesté qu’elle relève de la catégorie 2, reprend son argumentaire de première instance :

— sans discuter précisément ces motifs du jugement entrepris,

— ni expliquer en quoi l’enquête SLS 2022 et ses pièces 51 (avis d’IR 2002 et attestation pôle emploi 2022-2023) et 54 (relevés de situation pôle emploi 2023) qu’elle ne détaille pas, justifieraient de la production des documents sollicités,

— ni contester que les revenus exceptionnels de licenciement, fin de contrat, départ à la retraite ou pré-retraite sont pris en compte pour le calcul du surloyer.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef, sans qu’aucun fondement juridique ne permette de ramener subsidiairement le SLS de 2021 et 2022 à de plus justes proportions.

Sur la demande en dommages et intérêts pour défaut d’information

L’appelante sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant que l’intimée l’a privée de la possibilité de vérifier les sommes appelées et d’anticiper ses paiements :

— en ne l’informant que tardivement de l’application du SLS alors même que son impact pour elle est particulièrement important

— et ne lui fournissant aucune précision quant au montant appliqué.

Toutefois, le jugement entrepris retient exactement que l’appelante, qui a bénéficié d’une tolérance lui permettant de ne pas se voir facturer de SLS pendant plusieurs années, n’établit aucune faute à l’encontre de l’intimée qui l’a informée le 10 octobre 2018 de la facturation à compter de janvier 2019 d’un SLS de l’ordre de 714,23 euros qu’elle ne conteste pas devoir, sa contestation concernant les SLS dus pour 2021 et 2022.

Il suffira d’ajouter que l’appelante a reçu tous les ans depuis le conventionnement de l’immeuble le 18 décembre 2014, une enquête sociale intitulée 'enquête supplément de loyer solidarité’et qu’en tout état de cause, l’appelante qui a obtenu des délais de paiement ne justifie d’aucun préjudice lié à la tardiveté alléguée de l’information reçue les concernant.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les préjudices de jouissance et moral

L’appelante sollicite la somme de 18 632,76 euros, invoquant le défaut d’entretien des parties communes comme de son installation électrique non conforme avant changement le 17 juillet 2024 et la carence de l’intimée dans la gestion d’un dégât des eaux en provenance d’une canalisation commune qui l’a privé de la jouissance de 35m² sur 86 m², soit 40% de son logement, alors qu’elle et son compagnon sont de santé fragile.

L’intimée conteste le défaut d’entretien ainsi que toute carence de sa part, au vu du procès-verbal de constat du 29 mars 2022 qu’elle produit, de diverses interventions et de la réalisation de travaux de reprise du dégât des eaux réceptionnés le 31 mars 2023. Il soutient que l’évaluation du préjudice ne doit pas tenir compte du surloyer de solidarité qui n’est pas un loyer.

La cour retient ce qui suit.

Vu les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le jugement entrepris rejette la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance des parties communes de l’immeuble allégué, par des motifs pertinents que la cour adopte, au vu de deux procès-verbaux de constat d’huissier des 19 et 23 juillet 2021 et du DPE du 6 janvier 2022 qui classe l’appartement en catégorie D excluant qu’il s’agisse d’une passoire thermique.

Il suffira d’ajouter d’une part que l’intimée produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 mars 2022 qui fait état de l’état d’usage ou du bon état général et d’entretien des lieux et, d’autre part, que l’appelante produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juin 2023 qui relève la présence de feuilles séchées au rez-de-chaussée et de quelques tâches au 5ème étage qui ne suffisent pas à établir les manquements alléguées de l’intimée à son l’obligation d’entretien.

Par ailleurs, les problèmes électriques allégués ne sont pas suffisamment établis au vu du seul rapport d’expertise ISDIAG (pièce appelant 61), dès lors qu’il a été réalisé non contradictoirement et qu’aucune autre pièce en débat ne l’étaye, en particulier le procès-verbal de constat du 5 juin 2023 précité, dont ne résulte aucune 'anomalie’ du compteur électrique ni défaillance dans l’exécution des travaux préconisés. Ce d’autant que ce rapport, que l’appelante n’invoque pas dans sa discussion, énonce lui-même qu’il ne s’agit pas d’un contrôle de conformité de l’installation électrique (p.1/6) et que l’intimée justifie d’une intervention le 6 mai 2022, après l’échec d’un premier rendez-vous programmé le 27 avril 2022 (pièces intimée 29-32 et 38) sur le compteur pour le changement d’une de ses pièces, tel qu’indiquée au rapport AIRLEC du 14 février 2022 mandaté par l’intimée ( ses pièces 30-32), suite à la réclamation de l’appelante du 14 janvier 2021. A cet égard, la circonstance que cette intervention n’a concerné que la seule partie basse du compteur ne suffit pas à caractériser la défaillance alléguée, alors que le rapport d’expertise judiciaire ordonnée en référé par décision du tribunal judiciaire de Paris du 4 décembre 2023 et déposé le 27 décembre suivant (pièces intimée 55 et 57, p. 14-16), après avoir rappelé que 'les normes d’un bâtiment doivent être mises en rapport avec la date de construction de l’immeuble.', conclut à l’absence de désordres avant comme après cette intervention en ces termes : 'Des non-conformité ont été relevées, mais aucun désordre n’affecte le demandeur. Par ailleurs, le remplacement du tableau électrique et du ballon d’eau a été effectué en juillet 2024. Ainsi, les installations actuelles sont neuves'.

Quant au dégât des eaux en provenance d’une canalisation commune, déclaré à l’assurance le 26 décembre 2021 et dénoncé à l’intimée le 31 décembre 2021, la carence de l’intimée est caractérisée lors qu’elle ne justifie, sans motif de retard particulier, d’aucune réparation de fuite avant le 31 mars 2023 (sa pièces 44) tandis que l’état de santé de l’appelante ainsi que de son compagnon est fragile.

L’intimée a exécuté à cette date sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de reprise de celui-ci dans le délai de deux mois de la signification, le 31 janvier 2024, du jugement entrepris, ce que le rejet de la demande de l’appelante au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris tendant à la liquidation de l’astreinte par jugement du 17 juin 2024 (pièce intimée 52) confirme d’ailleurs. L’appelante reconnaît par ailleurs que les travaux relatifs au lavabo ont été finalisés le 6 mars 2024.

Pour fixer le préjudice de jouissance de l’appelante à ce titre, il convient de retenir :

* que l’appelante surévalue l’impact du dégât des eaux sur la jouissance de son logement, alors qu’il n’est pas contesté qu’il s’agit de l’entrée, du placard, d’une chambre sur trois et de la salle de bain, tandis que ce logement comporte en outre un séjour, une cuisine, un WC et une terrasse qu’elle omet d’ailleurs dans son métrage,

* que le procès-verbal de constat du 16 février 2022 décrit dans ces pièces affectées des fissures et des peintures décollées ou écaillées

* et qu’elle n’établit pas avoir été totalement privée de leur jouissance

— que l’intimée justifie comme ci-dessus retenu de travaux de reprise réceptionnés le 31 mars 2023 ( ses pièces 38 et 44),

— et que l’évaluation de ce préjudice de jouissance doit tenir compte du montant total de la somme payée par l’appelante en contrepartie de celle-ci, étant observé que l’intimée procède par affirmation pour le contester, soit un loyer mensuel SLS compris de 1 517,77 euros en 2022 et 1 420,95 euros en 2023

Par suite, il sera fait une juste évaluation de ce préjudice à la somme de 3 926,83 euros (1 517,77 euros X 20% X 12 mois+ 1 420,95X 20%). Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.

Enfin, vu l’article 1231-1 du code civil, le jugement entrepris a fait une juste évaluation de son préjudice moral résultant du stress lié à la carence de l’intimée dans la gestion du dégât des eaux de décembre 2021 en provenance d’une canalisation commune et aux tracas d’une procédure judiciaire (sa pièce 24). Il doit donc être confirmé de ce chef.

Sur la compensation et les délais

En vertu de l’article 1347 du code civil, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il fait droit à la demande non contestée de compensation dont les conditions sont remplies. Par suite, l’intimée doit être condamnée à payer à l’appelante, après compensation, la somme de 32 033,80 euros [33 120,63 – (3926,83-2 837)].

En revanche, vu l’article 1343-5 de ce code, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de l’appelante qui s’est fait justice à elle-même en s’abstenant de payer les sommes contestées et qui, de fait et en tout état de cause, en a déjà bénéficié compte tenu des délais de la procédure d’appel qu’elle a initiée.

Sur les demandes accessoires

La demande tendant au rejet de l’exécution provisoire de la décision à intervenir est sans objet.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

L’appelante, dont le recours échoue pour l’essentiel, doit supporter les dépens d’appel et l’équité ne commande pas de la condamner à payer une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il fixe le montant du préjudice de jouissance de Mme [K] [N] et en ce qu’il la condamne à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP), après compensation, la somme de 33 120,63 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Juge que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) est débitrice à l’égard de Mme [K] [N] de la somme de 3 926,83 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre les sommes que les parties se doivent respectivement au titre du présent arrêt et condamne en conséquence Mme [K] [N] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP), après compensation, la somme de 32 033,80 euros ;

Condamne Mme [K] [N] aux dépens d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,