Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° 171 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10628 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSLW

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 mai 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/58680

APPELANTE

S.C.I. FONCIERE R, RCS de Paris n°843754607, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6] ET [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CASTIN GILLES VILLARET, RCS de Paris n°388812851, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Foncière R est propriétaire du lot n°38.

Autorisé par une assemblée générale ordinaire du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, fait assigner la société Foncière R devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

condamner la société Foncière R, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à cesser son activité hôtelière au sein du lot n°38 ;

condamner la société Foncière R à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner la société Foncière R aux dépens, en ce notamment compris le coût des deux procès-verbaux de constat des 2 et 7 novembre 2023.

Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

ordonné à la société Foncière R de cesser son activité de location saisonnière au sein du lot n°38 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 6] à [Localité 7] dans le délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance, et ce sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ;

condamné la société Foncière R à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Foncière R aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 7 juin 2024, la société Foncière R a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

ordonné à la société Foncière R de cesser son activité de location saisonnière au sein du lot 38 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 7] dans le délai de trente jours à compter de la signification de la décision critiquée, et ce sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ;

condamné la société Foncière R à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Foncière R aux dépens de l’instance ;

débouté la société Foncière R de toutes demandes plus amples ou contraires lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 janvier 2025, la société Foncière R demande à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement,

relever l’existence d’une contestation sérieuse ;

renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir au fond ;

en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H Avocats, en la personne de Maître Schwab, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 23 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Paris dans toutes ses dispositions, sauf à élever le montant de l’astreinte à 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ladite astreinte courant pendant un délai de six mois ;

condamner la société Foncière R à verser à celui-ci, représenté par son syndic en exercice, la société Castin Gilles Villaret, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Foncière R aux entiers dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de Maître Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 8-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : ' un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'

L’article 9 de la même loi prévoit que : ' chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot'; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

Au cas présent, la société Foncière R admet qu’elle exerce une activité commerciale d’hébergement saisonnier et touristique dans son lot n°38.

Il résulte des deux procès-verbaux dressés les 2 novembre 2023 et 7 novembre 2023 par un commissaire de justice que le local aménagé en appartement meublé (lot n° 38) est proposé à la location de courte durée via les plateformes Check my guest et Booking.com.

La société Foncière R soutient, à titre principal, que cette activité est conforme au règlement de copropriété et, à titre subsidiaire, que seule une interprétation du règlement de copropriété pourrait conduire à conclure à l’illicéité de l’activité de location saisonnière.

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires affirme que le règlement de copropriété, dont les clauses sont claires, ne prévoit qu’une destination strictement tertiaire. Selon lui, seules les activités de bureaux pour l’exercice de professions libérales ou commerciales, sièges de direction d’entreprises ou sociétés industrielles, sont autorisées. Il ajoute que l’état descriptif, qui a un caractère contractuel dès lors qu’il est intégré au règlement de copropriété, mentionne que le lot n°38 est constitué de six bureaux, toilettes et dépendances. Il considère qu’en utilisant ce lot comme hébergement saisonnier et touristique pour une clientèle de passage, la société Foncière R exerce une activité en violation manifeste du règlement de copropriété et que cette activité constitue un trouble manifestement illicite.

Le réglement de copropriété est notamment ainsi rédigé :

— 'plan de division et règlement d’habitation, de jouissance et de copropriété d’un immeuble à usage de bureaux et de garages édifié sur un terrain sis à [Adresse 6] et [Adresse 2].' ;

— division de l’immeuble après édification de l’immeuble projeté : l’immeuble est édifié en 276 lots (…) ; lot n° 38 : 6 bureaux, toilettes, dépendances ;

— chapitre II usage des parties privées : article I : Modifications – chacun des propriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, les dispositions intérieures de son local. (…) La réunion en seul local des locaux contigus ou superposés appartenant à un même propriétaire est permis[e]sans l’autorisation de l’assemblée (…) Article 2 – Occupation : l’immeuble est destiné à l’affectation commerciale, professionnelle, administrative ou mixte. Les sous-sol et rez-de-chaussée pourront être utilisés pour garages avec ou sans atelier de réparations, station-service, boutiques ou usage commercial. Tous les locaux pourront être occupés par des bureaux, des professions libérales ou commerciales, sièges de direction d’entreprises ou sociétés industrielles, mais sous la condition formelle qu’aucune activité exercée ne puisse nuire au bon aspect ou à la bonne tenue de l’immeuble, ni gêner par l’odeur ou le bruit les autres occupants.'

Contrairement à ce que soutiennent les parties, le réglement de copropriété n’indique expressément ni que toute activité commerciale est autorisée ni que les activités commerciales – autres que de bureaux pour l’exercice de professions libérales ou commerciales, sièges de direction d’entreprises ou sociétés industrielles- sont interdites.

Ce n’est qu’en interprétant les titres et clauses du règlement de copropriété précités que la conformité de l’activité de location touristique litigieuse à ce règlement pourra être appréciée.

Or une telle interprétation excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, le trouble manifestement illicite subi par la copropriété en raison de la prétendue violation du règlement de copropriété n’est pas caractérisé.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires argue d’un trouble manifestement illicite causé par les nuisances imputables aux occupants occasionnels du lot n° 38. Il se fonde sur plusieurs témoignages.

Sur sommation interpellative du 8 août 2024, la gardienne de l’immeuble indique : 'je vois en permanence des touristes dans cet appartement du 7ème étage. Je vois même la personne qui ramène le linge de maison dans de grands sacs. Cela dure depuis que les locaux ont été aménagés en appartement. J’en vois toujours aujourd’hui avec les jeux olympiques.'

Le 15 octobre 2024, M. [O], qui exerce l’activité de comptable dans l’immeuble, écrit que : ' depuis que les bureaux/logements du 7ème étage sont loués à des particuliers, il règne un sentiment d’insécurité. En effet, plusieurs soirs en partant du bureau, je me suis retrouvé confronté à des personnes agressives et/ou alcoolisées qui avaient le code d’accès ou qui le voulaient. J’ai désormais réorganisé mes journées de travail afin de partir plus tôt du bureau afin de ne pas subir ce désagrément. Cette réorganisation a un impact négatif sur ma vie personnelle et ma productivité.'

M. [X], qui exerce une activité d’expert-comptable au 8ème étage, se plaint, dans une attestation rédigée le 15 octobre 2024, des désagréments en lien avec l’exploitation touristique du lot n°38. Il fait état du comportement irrespectueux des occupants et indique qu’ils laissent leurs 'ordures’ dans les parties communes, n’ayant pas accès au local poubelles.

Enfin, Mme [Z], gestionnaire, écrit le 15 octobre 2024 : 'j’ai constaté des nuisances sonores et physiques depuis que les bureaux du 7ème étage ont été transformés en logement. L’ascenseur a connu plusieurs pannes ou est inaccessible car les locataires bloquent les portes pour leurs bagages. Leurs poubelles sont laissées devant l’entrée de l’immeuble, ça fait vraiment sale. En ce moment, il semble qu’il y ait des travaux, pour travailler ce n’est vraiment pas l’idéal.'

Alors que l’immeuble compte 276 lots, ces quatre témoignages, rédigés dans des termes peu circonstanciés, sont insuffisants pour établir, avec l’évidence requise en référé, que l’activité de la société Foncière R nuit à la tranquillité des occupants de l’immeuble et génère des troubles justifiant la cessation de cette activité.

A titre surabondant, la société Foncière R, qui conteste l’imputabilité des nuisances à son activité, expose, qu’en semaine, l’accès à l’immeuble n’est pas sécurisé, ce qui permet l’intrusion de tiers. Elle établit que, après des cambriolages et actes de vandalisme, une lettre a d’ailleurs été affichée par le syndic, le 28 juin 2023, pour rappeler aux occupants de l’immeuble les consignes de sécurité à adopter (sa pièce n°7).

Il résulte des motifs qui précèdent que les nuisances imputées par l’appelant à l’activité de la société Foncière R ne sont pas suffisamment établies.

Faute de caractérisation d’un trouble manifestement illicite, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance sera infirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer l’ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à la société Foncière R la somme de 6 000 euros au titre des frais exposés en première instance et en appel.

Les demandes du syndicat des copropriétaires, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société 2H Avocats ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] à payer à la société Foncière R la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT