Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15321 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKUA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 21-001342

APPELANTS

Monsieur [D], [I] [S]

et

Madame [R] [P] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Grégory HANIA, avocat au barreau du Val de Marne, toque : PC403

INTIMES

Monsieur [K] [P]

et

Madame [V] [X] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé du 8 septembre 2018 avec prise d’effet au 15 septembre 2018, M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] ont pris en location, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] (section AY, parcelle n°[Cadastre 3]) à [Localité 7] (94), et appartenant à M. [K] [P] et Mme [V] [P], moyennant un loyer mensuel initial de 2.700 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 15 septembre 2018.

Suite au congé donné par M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S], un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 19 mars 2021.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception signé le 21 avril 2021, M. [K] [P] et Mme [V] [P] ont mis en demeure M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] de payer la somme de 9.919,49 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives, dépôt de garantie déduit.

Invoquant l’existence de loyers impayés et de réparations locatives suite à la reprise des lieux le 19 mars 2021, M. [K] [P] et Mme [V] [P] ont fait assigner M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Sucy-en-Brie et lui ont demandé de :

— condamner solidairement M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à payer la somme de 9.919,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2021, date de la mise en demeure de payer ;

— rappeler que le jugement à intervenir bénéficiera de plein droit de l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à payer une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cités par actes délivrés en l’étude de l’huissier, M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a ainsi statué :

Condamne solidairement M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P], la somme de 9.519,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] aux entiers dépens.

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 août 2022 par M. [D] [I] [S] et Mme [R] [P] épouse [S],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2022 par lesquelles M. [D] [I] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] demandent à la cour de :

Dire M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] recevables et bien fondés en leur appel et faire droit à l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent :

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [D] [S] et Mme [R] [S] à payer à M. [K] [P] et Mme [V] [P] la somme de 9.519,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives impayés ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

Sur le paiement des loyers, dire et juger que les sommes devant être mise à la charge de M. [D] [S] et de Mme [R] [P] épouse [S] au titre de l’arriéré de loyers ne saurait excéder la somme 1.879,49 euros correspondant au loyer du mois de mars 2021 arrêté au 19 mars 2021 ;

Sur les réparations locatives, infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [D] [S] et Mme [R] [S] à payer des réparations locatives à M. [K] [P] et Mme [V] [P] et, statuant à nouveau, à titre principal, de dire et juger que M. [D] [S] et Mme [R] [P] [S] ne sont tenus au paiement d’aucune réparations locatives ;

A titre subsidiaire, statuant à nouveau, dire et juger que les sommes devant être mises à la charge de M. [D] [S] et de Mme [R] [P] épouse [S] au titre des réparations locatives ne sauraient excéder la somme 400 euros HT, soit 420 euros TTC ;

Sur le dépôt de garantie, condamner M. [K] [P] et Mme [V] [P] à restituer à M. [D] [S] et Mme [R] [P] [S] la somme de 2.700 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des éventuelles réparations locatives qui seraient mises à leur charge par la Cour ;

Condamner M. [K] [P] et Mme [R] [P] à payer à M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la prise en charge des entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 février 2023 au terme desquelles M. [K] [P] et Mme [V] [X] épouse [P] demandent à la cour de :

Débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 9 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner in solidum les époux [S] à payer aux époux [P] la somme de 1.000 euros, en application des dispositions de l’article 560 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum les époux [S] à payer aux époux [P] la somme de 2.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum les époux [S] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik Skog, Avocat postulant près la Cour d’Appel de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le solde locatif de M. et Mme [S]

Le premier juge a condamné M. et Mme [S] au paiement de la somme de 9.519,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie.

M. et Mme [S] ne contestent pas le jugement déféré en ce qu’il a retenu une somme de 1.879,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2021, jour de la reprise des lieux, mais contestent la somme retenue au titre des réparations locatives, soit 10.300 euros.

Ils affirment ne devoir aucune somme à ce titre ou subsidiairement, ils font valoir que la somme mise à leur charge ne saurait excéder 400 euros HT, soit 420 euros TTC.

Ils sollicitent enfin le remboursement du dépôt de garantie de 2.700 euros.

M. et Mme [P] sollicitent la confirmation du jugement.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure(…)'.

En l’espèce, M. et Mme [P] versent aux débats, les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires des 15 septembre 2018 et 19 mars 2021, un tableau des 'retenues locatives’ portant mention d’une somme globale réclamée aux locataires de 10.740 euros TTC, ainsi que les devis suivants :

— devis de la société Mbatiment du 25 mars 2021 pour le remplacement de la poignée de la porte d’entrée, la réfection de carreaux de sol et de peintures dans la maison (5.775 euros TTC)

— devis de la société Casaflix du 31 mars 2021, pour la remise en état de la terrasse et la vidange et le nettoyage de la piscine (2.805 euros TTC)

— devis de la société Océazur du 31 mars 2021, pour la rénovation du local technique comprenant la fourniture d’un filtre à cartouche, d’une pompe et de plomberie pour la piscine (1.800 euros HT).

Comme l’a exactement énoncé le premier juge, il convient, poste par poste de demande, de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables aux locataires, c’est-à-dire dépassant l’usure normale du bien donné à bail après deux ans et demi passés dans les lieux et d’évaluer le montant des réparations qui sont à leur charge.

— la poignée de la porte d’entrée

Les appelants font valoir que la poignée n’était que dévissée et non pas cassée, que la dépense retenue à hauteur de 150 euros par le tribunal est injustifiée.

En l’espèce, les appelants ne contestent pas que la poignée de la porte d’entrée, en bon état lors de l’entrée dans les lieux, était dévissée lors de la restitution des lieux.

La réparation de cette poignée, doit être mise à la charge de M. et Mme [S].

Le devis de la société Mbatiment précité chiffre cette réparation à hauteur de 150 euros HT, soit 165 euros TTC, ce poste comprenant la fourniture, la dépose et la pose d’une nouvelle poignée.

Néanmoins, dans la mesure où, comme le soulignent les appelants, cette poignée était simplement dévissée et non cassée et qu’il n’est pas établi qu’elle devait être changée, la somme mise à leur charge pour sa réparation sera réduite à 65 euros TTC.

— le sol de l’entrée

L’état des lieux d’entrée mentionne un carrelage de l’entrée en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne un carrelage de l’entrée en bon état mais avec des carreaux cassés ou fendus et des traces de colle.

La réclamation de M. et Mme [P] à hauteur de 350 euros HT, soit 385 euros TTC, soit conformément au chiffrage de ce poste dans le devis de la société Mbatiment (dépose et pose de 2 carreaux de sol format 80 x 80 + joints) est justifiée.

— les carreaux et la peinture de la cuisine

Les appelants font valoir que les carreaux étaient ébréchés et non cassés, que la somme réclamée à hauteur de 700 euros HT est excessive, que la peinture était en état d’usage.

L’état des lieux d’entrée porte mention d’une cuisine dont la peinture est en bon état et le carrelage en très bon état.

L’état des lieux de sortie fait état d’un carrelage de la cuisine en mauvais état avec des carreaux cassés ou fendus, et de murs en bon état, avec toutefois de 'légères traces et un angle abîmé'.

En conséquence, ces dégradations doivent être mises à la charge de M. et Mme [S], la somme réclamée de 700 euros HT (soit 770 euros TTC) pour la dépose et la pose de quatre carreaux de sol format 60 x 60 est justifiée par le devis de la société Mbatiment et n’apparaît pas excessive.

La somme réclamée à hauteur de 150 euros HT (soit 165 euros TTC) pour la remise en état de l’angle abîmé, est également justifiée par le devis de la société Mbatiment.

— le sol du séjour

Les appelants font valoir que l’état des lieux de sortie porte mention d’un sol du séjour en 'très bon état', qu’il n’y a pas lieu à réparations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne que le carrelage est en très bon état, avec toutefois des morceaux de joints décollés.

L’état des lieux de sortie fait état d’un sol du séjour en très bon état, avec de légères traces et un carreau ébréché. Les photographies jointes ne permettent pas d’établir que quatre carreaux sont ébréchés et sont à remplacer.

En conséquence, la somme à retenir pour ce poste sera ramenée à 175 euros (700/4) HT, soit 192,50 TTC.

— la peinture et la porte du couloir

Contrairement aux affirmations de M. et Mme [S], le couloir et le placard du couloir à l’étage figurent bien dans l’état des lieux d’entrée (rubrique palier/escalier) et la peinture est mentionnée en bon état sauf deux trous de cheville et une cloque en bas du mur et quelques traces dans l’escalier, le placard est quant à lui, mentionné en bon état.

L’état des lieux de sortie, fait état d’une peinture du couloir en mauvais état, avec fissure, les photographies jointes permettent de constater des éclats de peinture en particulier en bas d’un mur (photographie n° 29), ainsi qu’un placard avec portes coulissantes dont l’une est cassée.

S’agissant de la peinture, même si celle-ci est décrite en très bon état lors de l’entrée dans les lieux, il est toutefois noté une cloque en bas du mur et des traces dans l’escalier.

Dans ces conditions, il ne peut être mis à la charge des locataires, l’intégralité du coût de la remise en état de la peinture du couloir de sorte que la somme de 1.700 euros HT retenue par le premier juge, sera ramenée à 800 euros HT (soit 880 euros TTC).

S’agissant du placard, il est bien noté dans l’état des lieux de sortie, qu’une porte coulissante est cassée, la somme réclamée au titre du remplacement de la double porte du placard sur mesure est bien justifiée à hauteur de 300 euros HT (soit 330 euros TTC).

— la piscine

M. et Mme [S] contestent la somme mise à leur charge au titre de la remise en état de la piscine et correspondant au devis de la société Océazur du 31 mars 2021, pour la fourniture d’un filtre à cartouche, d’une pompe et de plomberie pour la piscine (1.800 euros HT) au motif que le système de filtration n’a pas été vérifié lors de l’entrée dans les lieux.

Ils contestent également la somme retenue par le premier juge pour la vidange et le nettoyage de la piscine (850 euros HT) aux motifs que l’état de l’eau de la piscine n’a pas été mentionné lors de l’entrée dans les lieux outre que l’entreprise Casaflix qui a élaboré le devis, a une activité de marchand de biens.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne un carrelage de la piscine en bon état avec toutefois la présence de mousse, et d’un système de filtration non vérifié.

Lors de l’état des lieux de sortie, il est mentionné que le carrelage des murs et du sol de la piscine est en mauvais état, que l’eau de la piscine est noire et que s’agissant de la machinerie, la pompe et le filtre, il existe un bruit de moteur anormal à l’allumage.

S’il est exact et ressort de l’état des lieux d’entrée que le système de filtration n’a pas été vérifié, M. et Mme [S] n’ont jamais fait état de difficultés dans son fonctionnement, alors qu’ils sont restés deux ans et demi dans les lieux.

Egalement, ils n’ont pas davantage alerté les bailleurs d’un problème concernant l’eau.

Néanmoins, il ne saurait être mis à la charge des locataires la rénovation totale du local technique comprenant la fourniture d’un filtre à cartouche, d’une pompe et de plomberie pour la piscine, neufs, dès lors qu’il convient de tenir compte de l’usure de ces éléments et qu’aucune pièce ne vient attester que ces éléments étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux.

S’agissant du devis de la société Casaflix pour la 'vidange totale du bassin endommagé par la boue et les détritus, le nettoyage, décapage et remise en état du bassin et remise en eau’ d’un montant de 850 euros HT, les bailleurs ne répondent pas à l’argumentation adverse relative à l’activité de marchand de biens de cette société attestée par la fiche de cette société sur le site société.com.

De surcroît, la présence de mousse sur le carrelage de la piscine avait été notée dans l’état des lieux d’entrée.

Dans ces conditions, il convient de retenir une somme globale de 700 euros TTC à la charge des locataires au titre de la remise en état de la piscine (système de filtration et nettoyage).

— sur la terrasse

L’état des lieux d’entrée mentionne une terrasse en bon état avec une marche abîmée.

L’état des lieux de sortie mentionne un sol carrelé de la terrasse en mauvais état (carreaux décollées, carreaux cassés ou fendus) ainsi qu’une latte dévissée et une latte cassée.

Néanmoins, il doit être observé que les photographies annexées à cet état des lieux démontrent qu’une petite partie de la terrasse carrelée est concernée par les dégradations et que seules deux lattes sont abîmées.

Le devis de la société Casaflix au titre du remplacement de 15 carreaux de carrelage, pose et fourniture, pour 1350 HT, et au titre du remplacement de quatre lames PVC pour 350 euros HT, ne saurait donc être mis à la charge des locataires en totalité.

De surcroît, comme il a été indiqué, cette société a une activité de marchand de biens.

Il convient de retenir une somme de 500 euros TTC pour le remplacement des carreaux dégradés et des lattes abîmées.

— le sol de l’escalier

M. et Mme [S] font valoir que ce sol est noté en bon état dans l’état des lieux de sortie alors qu’il était en état moyen lors de l’entrée dans les lieux.

Ils estiment qu’il n’y a donc pas lieu à réparations locatives.

L’état des lieux d’entrée note un sol du palier et de l’escalier dont l’état est moyen mais sans dégradation.

L’état des lieux de sortie mentionne un sol en 'moquette plus carrelage’ en bon état avec une marche un peu abîmée et un carreau ébréché.

Le devis de la société Mbatiment comprend la dépose et la pose d’un carreau de sol et le joint au départ de l’escalier, pour 170 euros HT.

Dans la mesure où l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas cette dégradation du carreau au départ de l’escalier, ce poste sera retenu, soit une somme de 170 euros HT, 187 euros TTC.

— sur le plafond de la chambre 4 et la rambarde de l’escalier

Le premier juge a écarté ces postes de réparations et aucune des parties ne remet en cause le jugement sur ce point.

A titre surabondant, la cour relève que la peinture du plafond de la chambre 4 notée en mauvais état dans l’état des lieux de sortie, était déjà fissurée lors de l’entrée dans les lieux et qu’il n’est justifié d’aucune dégradation de la rambarde de l’escalier qualifiée 'en état moyen’ sans autre précision, dans l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au titre des réparations locatives, M. et Mme [S] sont redevables de la somme de 4.174,50 euros TTC (65 + 385 +770 + 165 +192,50 + 880 + 330 + 700 + 500 +187).

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P], la somme de 9.519,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] doivent être condamnés solidairement à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P], la somme de 3.353,99 euros (1.879,49 euros + 4.174,50 euros -2.700 euros) au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance sur la somme de 1.879,49 euros, et du présent arrêt pour le surplus.

Il résulte de ce qu’il précède que la demande de restitution du dépôt de garantie des appelants doit être rejetée.

Sur la demande de M. et Mme [P], formée au titre de l’article 560 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 560 du code de procédure civile, le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.

M. et Mme [P] sollicitent une somme de 1.000 euros sur ce fondement.

Ils font valoir que M. et Mme [S] étaient en possession des justificatifs de la créance réclamée depuis juin 2021, qu’ils étaient représentés par leur conseil et ont cependant fait le choix de ne pas comparaître devant le premier juge pour s’en expliquer, avant de former appel.

M. et Mme [S] énoncent qu’ils n’ont pas été touchés par l’acte de signification de l’assignation, raison pour laquelle, ils n’étaient pas présents.

En l’espèce, M. et Mme [S] ont été assignés devant le premier juge, par actes délivrés en l’étude de l’huissier.

Aucun élément ne démontre que les appelants se sont abstenus de comparaître en première instance sans motif légitime.

La demande de M. et Mme [P] sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P], la somme de 9.519,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne solidairement M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] à verser à M. [K] [P] et Mme [V] [P] la somme de 3.353,99 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance sur la somme de 1.879,49 euros, et du présent arrêt pour le surplus,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Déboute M. [K] [P] et Mme [V] [P] de leur demande fondée sur l’article 560 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président