Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 02 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04994 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNQD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/04841

APPELANT

Monsieur [H] [F] [Y] né le 03 Avril 1965 à [Localité 10],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté et assisté de M^e Corinne LEPAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0001 substitué par M^e Valérie SAINT AMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P321

INTIMÉES

Madame [B] [T] [K] [X] née le 26 Mai 1966 à [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Madame [B] [N] [P] [G] née le 27 Mai 1966 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 octobre 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 24 janvier 2025 prorogé au 02 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Par un arrêt du 03 novembre 2023 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure cette cour, statuant sur l’appel interjeté par Monsieur [H] [F] [Y] à l’encontre du jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans le litige l’opposant à madame [B] [K] [X] et Madame [B] [P] [G] a ainsi statué :

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions excepté en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [B] [K] [X] pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONSTATE la déchéance de plein droit de la promesse unilatérale de vente en date du 20 janvier 2020 du fait de la non levée de l’option et de la non signature de l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation imputable à la Bénéficiaire Madame [B] [T] [K] [X] ;

DEBOUTE Monsieur [F] [Y], Madame [B] [T] [K] [X] et Madame

[B] [N] [G] [P] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts;

Avant dire droit sur la condamnation de Madame [B] [T] [K] [X] au versement de l’indemnité d’immobilisation et sur la restitution de la somme de 1 000 euros versée en l’étude du notaire :

ORDONNE la réouverture des débats et INVITE Madame [B] [N] [G] [P] à conclure uniquement sur le versement de l’indemnité d’immobilisation pour l’audience de mise en état du Jeudi 11 janvier 2024 date à laquelle un calendrier de procédure sera fixée ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles.

Madame [B] [P] [G] a signifié des conclusions le 10 janvier 2024 demandant à la cour de :

Vu l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020,

Vu les articles 1589 et 1221 du code civil,

— CONDAMNER Madame [B] [T] [K] [X] au versement au profit des

Promettants de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 14.700 euros,

déduction faite de la somme de 1.000 euros déjà consignée à l’étude notariale, dont

Madame [G] sera autorisée à en appréhender le montant ;

— CONDAMNER Madame [B] [T] [K] [X] à payer à Madame [B] [P] [G] la somme de 3.000 ' correspondant aux frais irrépétibles et aux dépens d’appel.

Par conclusions signifiées le 9 septembre 2024 Madame [B] [K] [X] demande à la cour de :

Vu l’arrêt avant dire droit en date du 3 novembre 2023,

Dire et juger la demande d’indemnité d’immobilisation formée par Madame [P]

[G] irrecevable car nouvelle ; I’en débouter,

Dire n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’immobilisation,

Subsidiairement,

Fixer I’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 1 000 '.

Monsieur [H] [F] [Y] n’a pas reconclu.

La clôture a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire fixée au 3 octobre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

L’arrêt de la cour est ainsi motivé :

'La clause dite Indemnité d’Immobilisation prévue en page 11 de la promesse unilatérale

de vente, fixe le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 14 700 euros dont seule la somme de mille euros a été mise à la charge de la Bénéficiaire pour être déposée au plus tard le 23 janvier 2020 en la comptabilité du notaire rédacteur.

Elle prévoit qu’ 'En cas de non-réalisation de la vente promise, l’indemnité

d’immobilisation s’impute sur le prix et reste acquise au Promettant à titre d’indemnité

forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble pendant la durée de celle-ci.'

Elle énonce également que : ' Dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente

promise, cette somme sera intégralement restituée au Bénéficiaire s’il se prévalait d’un cas suivant notamment ' si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte '(…) Et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul Promettant.'

Il n’est cependant pas justifié de la défaillance de la condition suspensive tenant au prêt,

lequel a été accordé à Madame [K] [X] selon offre du 20 juin 2020 ni du fait fautif des

Promettants, Monsieur [F] [Y] et Madame [P] [G] lesquels ont subi la caducité de plein droit de la promesse du fait de la non levée de l’option dans le délai contractuel de réalisation, au rappel que seule une prorogation contractualisée par les deux promettants pouvait faire obstacle à la caducité.

Partant, l’indemnité d’immobilisation reste acquise aux deux Promettants à hauteur de la somme de 1 000 euros consignée et ajoutant au jugement, Madame [K] [X] doit être

condamnée au règlement de la somme de 13 700 euros au titre du solde de l’indemnité

d’immobilisation.

Cependant Madame [P] [G] n’ayant pas conclu sur le sort de l’indemnité

d’immobilisation dont seul Monsieur [F] [Y] demande le règlement alors que cette somme est acquise dans son intégralité aux Promettants, les débats doivent être réouverts aux fins que Madame [P] [G] conclut sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.'

Madame [B] [P] [G], au rappel que la demande de financement a été formée auprès de la Caisse du Crédit Mutuel [Localité 9] le 12 juin 2020 soit près de trois mois après les délais contractuels, qu’aucune prorogation conventionnelle n’a été consentie et que l’offre de prêt n’a pas été obtenue conformément aux stipulations de la promesse cependant que Madame [K] [X] n’a pas notifié aux Promettants la non -obtention de son prêt dans les délais impartis demande le versement de l’indemnité d’immobilisation déduction faite de la somme de 1 000 euros consignée soit la somme de 13 700 euros.

Madame [B] [K] [X] oppose le caractère nouveau de la demande en paiement dès lors que dans le cadre de ses premières écritures en date du 29 août 2022 Madame [P] [G] n’avait formulé aucune demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation et que cette demande, nouvelle en cause d’appel doit être déclarée irrecevable et subsidiairement mal fondée. Encore plus subsidiairement elle soutient qu’il appartiendra à la cour, au regard du principe de proportionnalité, de réduire l’indemnité d’immobilisation à la somme de forfaitaire de 1 000 euros.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 64 du Code de procédure civile constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Devant le premier juge Madame [P] [G] défenderesse à la demande formée par Madame [K] [X] de voir constater la vente et le transfert de propriété à son profit, demandait également, au contraire de Monsieur [F] [Y] sollicitant de juger la caducité de la vente et la restitution de la somme consignée à hauteur de 1 000 euros, la constatation de la vente et le transfert de propriété au profit de la bénéficiaire de la promesse, à laquelle le jugement a fait droit, condamnant Monsieur [F] [Y] à divers dommages et intérêts au bénéfice de Madame [K] [X].

La demande au titre de l’indemnité d’immobilisation sur laquelle l’arrêt ordonnant la réouverture des débats a invité à conclure, est une demande reconventionnelle par laquelle Madame [B] [P], défenderesse originaire, prétend obtenir un avantage autre, en l’espèce le versement de l’indemnité d’immobilisation de 13 700 euros non consigné, que le rejet des prétentions de Madame [K] [X] visant au constat de la vente à son profit.

Cette demande qui est la conséquence de l’arrêt prononcé est donc recevable au sens des dispositions de l’article 567 précitée.

L’indemnité d’immobilisation stipulée en page 11 de la promesse par la clause éponyme à hauteur de 14 700 euros devait être consignée au plus tard le 23 janvier 2020.

Seule la somme de 1 000 euros a été consignée en l’étude du notaire.

Cette indemnité est proportionnée au but poursuivi par le contrat qui est de prévoir une contrepartie à l’exclusivité de la faculté d’achat réservée au bénéficiaire de la promesse depuis la signature de l’acte, en l’espèce le 16 janvier 2020.

Elle ne s’analyse pas en une clause pénale et ne saurait être réduite en conséquence.

Madame [B] [K] [X] sera donc condamnée à régler à Madame [B] [P] [G] pour le compte de qui il appartiendra, les consorts [F] [Y] et [P] [G] étant tous deux copropriétaires du bien, la somme de 13 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation déduction faite de la somme de 1 000 euros déjà consignée.

La libération de la somme consignée en l’étude du notaire à hauteur de 1 000 euros sera par ailleurs ordonnée au profit de Monsieur [H] [F] [Y] et Madame [B] [P] [G].

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens et à condamner Madame [B] [K] [X] seule à régler à Monsieur [H] [F] [Y] et à Madame [B] [P] [G] la somme de 2 000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Ajoutant au jugement

CONDAMNE Madame Madame [B] [K] [X] à régler à Madame [B] [P] [G] pour le compte de qui il appartiendra, la somme de 13 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, déduction faite de la somme de 1 000 euros déjà consignée en l’étude du notaire ;

ORDONNE la libération par le notaire consignataire du dépôt de la somme de 1 000 euros au profit de Monsieur [H] [F] [Y] et Madame [B] [P] [G] ;

INFIRME le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs

CONDAMNE Madame [B] [K] [X] seule à régler à Monsieur [H] [F] [Y] et à Madame [B] [P] [G] la somme de 2 000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,