RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19076 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVYI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AUXERRE- RG n° 21/00087

APPELANT

Monsieur [L] [B] [D]

né le 08 Février 1966 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI-RLNDC, avocat au barreau d’AUXERRE

INTIMÉE

COMMUNE d'[Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra NADJAR, avocat au barreau de PARIS, toque : A0307

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 14 juin 2011, la commune d'[Localité 4] a donné en location à M. [L] [D] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] (89), incluant un demi-jardin, un demi-garage et une demi-cave, pour un loyer mensuel d’un montant de 400 euros, outre la somme de 150 euros par mois au titre des charges récupérables.

Un rapport d’expertise contradictoire, établi le 29 septembre 2020 par l’assureur de M.[L] [D], a fait état de divers désordres au sein du logement, concernant la porte d’entrée, les fenêtres en simple vitrage, l’installation d’eau, la présence d’humidité dans la pièce à vivre, la porte donnant sur la cour et l’alimentation électrique de la chaudière.

Saisi par M. [L] [D] invoquant des troubles de jouissance et des charges injustifiées, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre, par jugement contradictoire rendu le 7 septembre 2022, a :

— débouté M. [L] [D] de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande subsidiaire relative au prononcé d’une expertise judiciaire ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 9 000 euros en restitution des charges locatives ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande de dispense du règlement d’une provision mensuelle de charges locatives ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 233,85 euros au titre de la consommation d’eau ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 550 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du demi-jardin ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande relative à la diminution de son loyer à hauteur de 50 euros par mois ;

— condamné M. [L] [D] à payer à la commune d'[Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [L] [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [L] [D] à supporter les dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 novembre 2022, M. [L] [D] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision et par ses dernières conclusions déposées le 11 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, il demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Auxerre le 7 septembre 2022 ;

— réformer le jugement entrepris ;

— condamner la commune d'[Localité 4] pris en la personne de son maire en exercice à faire procéder aux travaux suivants dans le logement lui étant loué, [Adresse 1] à [Localité 4] dans les délais de trois mois à compter de la signification à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— remplacer les fenêtres et la porte extérieure arrière ;

— refaire l’isolation de la cage d’escalier ;

— mise en place d’un système de chauffage fonctionnant ;

— remédier au problème des tuiles qui sont en équilibre sur la toiture au-dessus de l’entrée des logements ;

— procéder à l’enlèvement de la végétation envahissante sur la toiture de la salle d’eau ;

— créer des amenées et évacuations d’air suffisantes et adaptées pour permettre une utilisation normale des lieux ;

— effectuer le détalonnage des portes intérieures pour permettre le passage de l’air d’une pièce à l’autre ;

— remédier au défaut d’ouverture et de fermeture des portes et fenêtres ;

— installer des garde-corps respectant les normes de sécurité en vigueur aux fenêtres de l’étage ;

— remplacer les gouttières qui sont fortement dégradées et présentent des trous ;

Reprendre les revêtements contaminés, dégradés, cloqués et décollés par la moisissure et l’humidité ;

— remédier au problème de fuite du système de chasse d’eau du WC ;

— remédier au problème de fuite du robinet d’arrêt d’eau du WC ;

— remédier au problème du robinet d’arrêt d’eau de l’évier de cuisine qui ne tourne pas;

— installer un système de siphon permettant un entretien convenable ;

— ordonner qu’à défaut pour la commune de justifier d’un mode de calcul des charges locatives, il sera dispensé du règlement de la provision mensuelle et ce, de façon définitive sans faculté de régularisation jusqu’à production des justificatifs légaux ;

— condamner la commune d'[Localité 4] prise en la personne de son maire en exercice à lui régler les sommes suivantes :

— au titre de la restitution des charges injustifiées : 9 000 euros + 233,85 euros soit 9 233,85 euros ;

— au titre de dommages et intérêts : 3 000 euros ;

— au titre de dommages et intérêts pour privation du jardin : 1 900 euros arrêté au 31 décembre 2022 ;

— condamner la commune d'[Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, à lui régler la somme de 50 euros par mois à titre de dommages et intérêts en raison de la privation de jouissance du jardin prévue au bail, et ce jusqu’à restitution de la jouissance dudit jardin ;

— condamner la commune d'[Localité 4] prise en la personne de son maire en exercice à lui régler en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros ;

— condamner la commune d'[Localité 4] prise en la personne de son maire en exercice aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la commune d'[Localité 4] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Auxerre le 7 septembre 2022 ;

— débouter M. [L] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions les sommes demandées ;

en tout état de cause,

— condamner M. [L] [D] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande relative à la réalisation sous astreinte de travaux pour indécence

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

L’appelant réitère ces demandes à ce titre devant le premier juge soit :

* remplacer les fenêtres et la porte arrière

* Refaire l’isolation de la cage d’escalier :

* remplacer le système de chauffage :

Il demande en outre à l’intimée de :

* « Remédier au problème des tuiles qui sont en équilibre sur la toiture au-dessus de l’entrée des logements » :

* « Procéder à l’enlèvement de la végétation envahissante sur la toiture de la salle d’eau» :

* « Créer des amenées et évacuations d’air suffisantes et adaptées pour permettre une utilisation normale des lieux »

o « Effectuer le détalonnage des portes intérieures pour permettre le passage de l’air d’une

pièce à l’autre »

o « Remédier au défaut d’ouverture et de fermeture des portes et fenêtres »

o « Installer des garde-corps respectant les normes de sécurité en vigueur aux fenêtres de l’étage »

* « Remplacer les gouttières qui sont fortement dégradées et présentent des trous »

* « Reprendre les revêtements contaminés, dégradés, cloqués et décollés par la moisissure

et l’humidité »

* « Remédier au problème de fuite du système de chasse d’eau du WC »

* « Remédier au problème de fuite du robinet d’arrêt d’eau du WC »

* « Remédier au problème du robinet d’arrêt d’eau de l’évier de cuisine qui ne tourne pas »

* « Installer un système de siphon permettant un entretien convenable. »

Le jugement entrepris retient exactement au vu du rapport d’expertise contradictoire COVEA, assureur de l’appelant (pièce appelant 2), par motifs circonstanciés et pertinents que le défaut d’isolation thermique et phonique des ouvrants ne saurait remettre en cause la décence du logement et qu’en l’absence d’étude de décence menée par un organisme habilité par le département, le logement répond aux critères de décence du décret susvisé malgré la présence ponctuelle d’humidité dans la pièce à vivre et le risque exceptionnel d’une infiltration d’eau par la porte arrière.

Il en déduit donc à bon droit qu’aucun manquement de l’intimée à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire n’est établie.

Il en est d’autant plus être ainsi que l’obstruction du locataire est établie tant au cours de la procédure de première instance (Pièces appelant 13, 15 et 16) que d’appel (pièces appelant 3 et 26).

En effet, l’intimée a, par un courrier du 2 octobre 2020, informé l’intéressé que plusieurs travaux seront réalisés dans le logement, tels que le remplacement des fenêtres et de la porte extérieur et la suppression de la chaudière au profit de radiateurs électriques et d’un chauffe-eau. Puis elle a sollicité vainement les disponibilités de l’appelant les 26 octobre et 17 décembre 2020, M. [D], indiquant expressément par un courrier du 31 décembre 2020 qu’il ne se rendrait disponible qu’en dehors de ses heures de travail et qu’il ne saurait accepter des travaux qu’en sa présence (pièces appelant 13-15-16).

Il en est de même quant aux nouvelles demandes de travaux formulées en appel.

En effet, le rapport SOLIHA du 15 novembre 2022, sur lequel il se fonde en appel (sa pièce appelant 27), estime que l’habitabilité, le confort, l’entretien les équipements électriques et le chauffage sont décents. Et si ce rapport estime que les sanitaires, l’aération et l’humidité sont des points d’indécence sur lesquels des préconisations sont faites (p. 7), que les demandes de l’appelant reprennent, l’obstruction de ces derniers aux diligences de l’intimée en ce sens sont établies.

Ainsi, un courrier adressé le 30 septembre 2022, l’intimée a informé l’appelant qu’un nouveau chauffe-eau serait installé, ainsi que des radiateurs électriques, il lui a été précisé qu’au printemps 2023 il serait procédé au remplacement de toutes les fenêtres et de la porte qui donne derrière la maison, il a été invité à communiquer ses disponibilités avant le 15 octobre 2022 afin de pouvoir organiser les rendez-vous des entrepreneurs et les trois artisans (électricien, plombier, poseur de fenêtres) avec lesquels rendez-vous avaient été pris ont trouvé porte close (pièces intimée 26 et 3).

Ces demandes nouvelles ne peuvent donc abouties et le jugement entrepris est confirmé pour les demandes initiales.

2 – Sur la demande en remboursement 9 000 euros de provision pour charges non justifiées

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification au moins annuelle,

Il est constant qu’à défaut de justification au jour de la clôture des débats, les provisions appelées doivent être remboursées dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de cette loi.

L’appelant sollicite donc à bon droit le remboursement de la somme mensuelle de 150 euros payées au titre des charges, conformément aux prévisions contractuelles mais non justifiées, à hauteur, non pas de 9 000 euros mais de 8 550 euros (150 X57), correspondant à la période du 18 mai 2018, date de l’assignation, jusqu’au 11 janvier 2023, date de ses dernières conclusions.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

3 – Sur la demande de dispense de paiement d’une provision pour charges faute de justification des charges

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

L’appelant est fondé à solliciter en outre une telle dispense pour la période de février 2023 à janvier 2025, date de clôture de l’instruction, faute de justificatif des charges appelées au titre de la production d’eau chaude et de la fourniture de chauffage.

En effet :

— comme déjà relevé, le contrat mentionne expressément le paiement de la somme mensuelle de 150 euros au titre de charges,

— les factures de consommation de fioul et d’entretien de la chaudière ne suffisent pas à justifier des charges récupérables imputables à l’appelant, à défaut de compteur individuels et de répartition au prorata de la surface des logements concernés

— et l’usage effectif des lieux, précisément non établi faute de justificatifs des charges appelées, est inopérant.

En revanche, l’appelant sollicite vainement cette dispense pour la période postérieure à cette clôture, dès lors que l’intimée dispose encore de la possibilité d’en justifier.

Le jugement entrepris sera infirmé en conséquence de ce chef.

4 – Sur la demande en remboursement de la facture de consommation d’eau pour 233,85 euros

L’appelant prétend que la consommation facturée en 2020 (53m3) excède sa consommation habituelle de 20m3, mais la seule facture de décembre 2019 ne suffit pas à justifier de cette consommation habituelle.

En revanche, la relocation du logement voisin et l’existence d’un compteur commun à ce logement et au bien loué en examen constituent un faisceau d’indices concordants conduisant l’intimée à devoir justifier, à la demande de l’appelant, de cette surconsommation d’une année sur l’autre, ce qu’elle ne fait pas, se bornant à invoquer une répartition en fonction de la surface des logements dont elle ne justifie pas.

L 'intimée sera donc condamnée à rembourser à l’appelant ce surplus non justifié de consommation d’eau soit la somme de 92,89 euros (233,85-140,96 euros).

5 – Sur la demande de 3 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

L’appelant prétend à un trouble de jouissance consécutif à l’absence de télévision durant six mois et à la nécessité d’un chauffage d’appoint, que ses factures et le seul témoignage produit ne suffise pas à établir.

Il invoque en outre vainement, comme jugé plus haut, l’indécence du logement.

Cette demande est donc rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

6 – Sur la demande de 1 900 euros de dommages et intérêts pour privation du jardin

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

L’appelant justifie (ses pièces 28 et 20) qu’il a été privé de la jouissance du '1/2 jardin’ prévu au bail litigieux, ainsi que l’intimée le reconnaît expressément par lettre du 23 avril 2020 et qu’en atteste d’ailleurs une témoin, le 5 octobre 2020.

Il convient donc de condamner cette dernière à l’indemniser de ce trouble de jouissance à compter d’avril 2020 jusqu’en janvier 2023, à hauteur de la somme de 680 euros (20 euros X 34) compte tenu du montant du loyer (400 euros mensuels outre les charges) et des caractéristique du logement loué, composé d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine, d’une salle de bain, de deux chambres, d’un demi-garage, d’une demi cave et de ce demi-jardin.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

7 – Sur la demande en paiement de 50 euros par mois jusqu’à restitution de la jouissance de ce demi jardin

Le sens de l’arrêt conduit à faire droit à cette demande dans la limite de 20 euros par mois.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

8 – Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris des chefs des dépens et de l’indemnité de procédure et de laisser à chacune des parties, partiellement perdante, la charge de ces dépens et des dépens d’appel, aucune d’elles ne pouvant dès lors prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Infirme le jugement entrepris des chefs de la restitution des charges locatives, de la dispense de règlement d’une provision pour charges, des dommages et intérêts pour privation de jouissance du demi jardin, de la diminution de loyer, de la consommation d’eau ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la commune d'[Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, à payer à M. [L] [D] :

* la somme de 8 550 euros à titre de remboursement des provisions pour charges payées de mai 2018 à janvier 2023 ;

* la somme de 680 euros au titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance du demi jardin d’avril 2020 jusqu’en janvier 2023 ;

* la somme de 92,89 euros au titre de la consommation d’eau ;

Dit que M. [L] [D] est dispensé du paiement d’une provision pour charge pour la période de février 2023 à janvier 2025 ;

Condamne la commune d'[Localité 4], prise en la personne de son maire en exercice, à payer à M. [L] [D] la somme de 20 euros par mois à titre de dommages et intérêts en raison de la privation de jouissance du demi jardin prévue au bail, à compter de février 2023 jusqu’à restitution de cette jouissance ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,