Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 19 septembre 2025, n° 24/20214

TJ Paris 23 octobre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 19 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sur les montants dus
La cour a estimé que l'obligation de paiement des loyers et charges n'était pas sérieusement contestable, car aucune preuve de l'abandon des loyers n'a été fournie.
Rejeté
Absence de justification pour la demande de délais de paiement
La cour a jugé que l'absence de pièces justificatives ne permettait pas d'accéder à leur demande de délais de paiement.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement non contestable
La cour a confirmé que l'obligation de paiement des loyers et charges était non contestable, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé que la demande d'indemnité était justifiée, compte tenu de la décision favorable rendue.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 19 septembre 2025, les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal ont fait appel d'une ordonnance du Tribunal judiciaire de Paris qui les condamnait solidairement à verser 116.428,23 euros à Unibail-Rodamco-Westfield pour loyers impayés. Les questions juridiques portaient sur la contestation de l'obligation de paiement et la demande de délais de paiement. La première instance avait confirmé l'existence d'une obligation non sérieusement contestable. La Cour d'appel a confirmé l'ordonnance sur la plupart des points, mais a augmenté le montant provisionnel à 197.192,36 euros, en raison de l'absence de contestation sur les décomptes fournis par le bailleur. La décision a donc été partiellement infirmée et confirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 19 sept. 2025, n° 24/20214
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20214
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 23 octobre 2024, N° 23/59570
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELJérémie COHENSylviane DUCORPS
Cabinet(s) :	CABINET PINEAU-BRAUDEL
Parties :	S.A.S. MJH FOOD MONTPARNASSE, S.A.R.L. LENA TAL c/ S.A. UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE, SAS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20214 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKO2L

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2024 -Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 23/59570

APPELANTES

S.A.S. MJH FOOD MONTPARNASSE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A.R.L. LENA TAL, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentées par M^e Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant Maître Jérémie COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A. UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue 26 juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Présidente de chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Aux termes d’un acte en date du 2 septembre 2021, la société Unibail-Rodamco-Westfield a consenti à la société Lena Tal, avec faculté de substitution au profit de la société MJH Food Montparnasse, un contrat de bail portant sur trois locaux commerciaux situés au sein du centre commercial « Les Ateliers Gaité », sis [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], avec effet à compter de la livraison du local, intervenue le 25 mai 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4.200 euros au titre du « local réserve », et pour les deux autres locaux, d’un loyer de base annuel de 44.000 euros hors charges et hors taxes, ainsi qu’un loyer variable et additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Aux termes d’un avenant du 20 mai 2022, la société MJH Food Montparnasse s’est substituée à la société Lena Tal, celle-ci demeurant pendant toute la durée du bail garante et solidaire de la société MJH Food.

Par actes des 13 et 19 décembre, la société Unibail-Rodamco-Westfield a fait assigner les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire aux sommes provisionnelles de 128.194,39 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 29 mai 2024, 12.819.43 euros au titre de la clause pénale, outre la capitalisation des intérêts et 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 23 octobre 2024, le premier juge a :

condamné solidairement les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield la somme de 116.428,23 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 29 mai 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

ordonné la capitalisation de cette somme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

condamné solidairement les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal aux dépens.

Par déclaration du 28 novembre 2024, les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal ont relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de la décision sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal demandent à la cour de :

infirmer la décision en ses chefs critiqués ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

débouter la société Unibail-Rodamco-Westfield de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

autoriser la société MJH Food à régler cette dette en 24 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision intervenir ;

En toute hypothèse,

débouter la société Unibail-Rodamco-Westfield de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Unibail-Rodamco-Westfield au paiement de la somme de 1.000 euros au profit de la société MJH Food au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses uniques conclusions remises et notifiées le 20 mars 2025, la société Unibail-Rodamco-Westfield demande à la cour de :

débouter les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal de l’ensemble de leurs demandes ;

En conséquence,

confirmer l’ordonnance dont appel sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire ;

En conséquence, y ajoutant et en actualisant en tout état de cause le montant des condamnations provisionnelles,

condamner par provision la société MJH Food Montparnasse, solidairement avec la société Lena Tal, à lui payer les sommes suivantes, selon décompte au 17 mars 2025 :

Loyers, charges et accessoires impayés :197 192,36 euros

Indemnité forfaitaire de 10 % : 19 719,24 euros

Intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement Total des sommes dues à parfaire : 216 911,60 euros

ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner la société MJH Food Montparnasse, solidairement avec la société Lena Tal, à lui payer la somme provisionnelle de 6.000 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société MJH Food Montparnasse, solidairement avec la société Lena Tal, aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Unibail-Rodamco-Westfield sollicite une provision au titre des loyers et charges impayés d’un montant de 197.192,36 euros au 17 mars 2025.

Le décompte produit par le bailleur inclut des « pénalités » et « indemnités forfaitaires 10% » (pénalités le 1er juin 2023 : 1.270,34 euros, pénalités le 1er décembre 2023 : 7.412,34 euros, pénalités le 10 décembre 2023 : 1.519,66 euros, indemnité forfaitaire 10% le 1er mars 2024 : 1.563,82 euros, indemnité forfaitaire le 20 juin 2026 : 1.685,44 euros, indemnité forfaitaire 10% le 20 décembre 2024 : 1.995,62 euros), d’un montant total de 15.447,22 euros, ramenant l’arriéré locatif au titre de loyers et charges impayés à la somme de 181.745,14 euros.

La société MJH Food Montparnasse ne conteste pas plus que devant le premier juge les décomptes produits. Elle se borne, de nouveau, à soutenir que la société Unibail-Rodamco-Westfield avait le 31 juillet 2024 abandonné la totalité des loyers et prévu une baisse de loyer pour l’avenir de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à son obligation de paiement.

Mais, comme l’a justement retenu le premier juge, si par mail du 31 juillet 2024, la société Unibail-Rodamco-Westfield a proposé à la société MJH Food Montparnasse plusieurs aménagements dont une franchise de loyer pour les quatre premières années de loyer, cette proposition n’a pas été acceptée par le preneur. Il ne peut donc être retenu que les parties sont parvenues à un accord.

Dès lors, l’obligation de paiement de la société MJH Food Montparnasse du loyer et des charges n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 197.192,36 euros.

La société Unibail-Rodamco-Westfield réclame en sus le paiement à titre provisionnel d’une autre indemnité forfaitaire de 10%, chiffrée à 19.719,24 euros, estimant que le juge des référés, s’il ne peut modérer une clause pénale, peut néanmoins accorder une provision sur le montant non contestable dû au titre de la clause.

Mais, dès lors que le décompte produit a déjà inclus des pénalités et indemnités, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de l’intimé, l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 26.2.1 du bail ne pouvant être comptabilisée deux fois. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Si les appelantes sollicitent des délais de paiement au motif qu’elles ne disposent pas de la trésorerie leur permettant d’apurer la dette locative en un seul règlement, elles ne produisent aucune pièce justifiant leur demande de sorte qu’elles ne peuvent qu’être déboutées. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a fait une juste application des dépens et du sort des frais irrépétibles.

les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal, succombant à l’instance, sont condamnées solidairement aux dépens d’appel et à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield SE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a condamné les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield la somme provisionnelle de 116.428,23 euros,

Statuant à nouveau, vu l’évolution du litige,

Condamne solidairement les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield la somme provisionnelle de 197.192,36 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités arrêtés au 17 mars 2025,

Condamne solidairement les sociétés MJH Food Montparnasse et Lena Tal aux dépens d’appel et à verser à la société Unibail-Rodamco-Westfield la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT