Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01712 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKWP6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/01052

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet I-2MO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

INTIMÉE

S.C.I. MAZIMMO, RCS de [Localité 8] sous le n°823 231 253, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 17.02.2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Au sein de la résidence située [Adresse 3] à [Localité 10], régie par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société Mazimmo a acquis de M. [C] les lots n° 24 et 21 correspondant à un appartement en duplex et un emplacement de stationnement, suivant acte notarié en date du 7 juin 2022.

Exposant que des copropriétaires ont découvert à l’occasion de cette vente, par une annonce immobilière, que la disposition du lot n° 24 avait été modifiée avec la création d’un plancher dans le prolongement de la mezzanine et prenant appui sur le mur de façade d’un côté, sur le plancher séparatif de la mezzanine de l’autre, et cela sans l’autorisation préalable ni ratification de l’assemblée générale des copropriétaires, et que malgré les nombreuses mises en demeure qu’elle a reçues la société Mazimmo n’a pas remis en état les parties communes affectées, par acte du 5 juillet 2024 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Rungis a fait assigner la société Mazimmo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de lui voir délivrer injonction de déposer le plancher séparatif créé dans le prolongement de la mezzanine comprise dans son lot et de remettre en état les parties communes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 novembre 2024 (la société Mazimmo n’ayant pas comparu ni constitué avocat), le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet I-2MO, tendant à ce qu’il soit fait injonction à la société civile immobilière Mazimmo, prise en la personne de son représentant légal, de procéder à ses frais exclusifs à la dépose du plancher séparatif créé dans l’ouverture de la mezzanine compris dans son lot et à remettre dans son état originel les parties communes affectées par ces travaux, comprenant notamment le mur de façade et le plancher séparatif, le tout sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont elle supportera les frais ;

Rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet I-2MO aux dépens de l’instance en référé ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 février 2025 il demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 3, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Infirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Créteil statuant en référé du 19 novembre 2024 en toutes ses dispositions à savoir en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet I-2MO, tendant à ce qu’il soit fait injonction à la société civile immobilière Mazimmo, prise en la personne de son représentant légal, de procéder à ses frais exclusifs à la dépose du plancher séparatif créé dans l’ouverture de la mezzanine compris dans son lot et à remettre dans son état originel les parties communes affectées par ces travaux, comprenant notamment le mur de façade et le plancher séparatif, le tout sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont elle supportera les frais ;

Rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet I-2MO aux dépens de l’instance en référé ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamner la société Mazimmo à procéder, à ses frais exclusifs, à la dépose du plancher séparatif créé dans l’ouverture de la mezzanine compris dans son lot et à remettre dans son état originel les parties communes affectées par ces travaux, comprenant notamment le mur de façade et le plancher séparatif, le tout sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais seront supportés par la société Mazimmo ;

Condamner la société Mazimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par le cabinet I-2MO ès-qualités de syndic, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées de l’appelant pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La société Mazimmo n’a pas constitué avocat.

L’appelant lui a fait signifier (à domicile) sa déclaration d’appel et ses conclusions par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, remis à l’étude de ce dernier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

A l’audience de plaidoirie, le conseil de l’appelant a indiqué avoir omis de solliciter dans ses conclusions le prononcé d’une astreinte et demandé à la cour de faire application de son pouvoir de l’ordonner d’office.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les travaux réalisés par les copropriétaires dans leurs parties privatives, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Au cas présent, il résulte des photographies qui ont été transmises par courriel du 9 juin 2022 au syndic de la copropriété par M. [C], précédent propriétaire et vendeur du lot n° 24 à la société Mazimmo, que celui-ci a créé sous les combles de ce lot un plancher dans le prolongement de la mezzanine, ce plancher prenant appui sur le mur de façade d’un côté et sur le plancher séparatif de la mezzanine de l’autre côté.

Le rapport « audit mezzanine » qui a été établi le 24 juin 2022 à la demande de M. [C], par un ingénieur de structure de la société Cogis BET SARL, mentionne que côté mur les poutres du plancher sont fichées sur plus de 10 centimètres dans le mur en parpaing de la façade.

L’atteinte aux parties communes est ainsi caractérisée, les murs des façades étant des parties communes selon le règlement de copropriété, de même que le plancher séparatif entre les deux niveaux du lot, élément du « gros 'uvre des planchers ».

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires constitue pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, peu important comme en l’espèce que ces travaux d’aménagement aient été effectués dans les règles de l’art et n’affectent pas la solidité de l’immeuble comme il est conclu par l’ingénieur en structure de la société Cogis BET SARL.

Quand bien même elle n’en est pas l’auteur, la société Mazimmo est, en sa qualité de propriétaire du lot bénéficiant des aménagements concernés, tenue de répondre de leur caractère irrégulier à l’égard du syndicat des copropriétaires.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 9] a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner la dépose des travaux irrégulièrement réalisés et la remise en état des parties communes affectées.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a à tort considéré que les éléments fournis par le syndicat étaient insuffisants pour établir l’existence d’une atteinte aux parties communes.

La cour fera droit aux demandes du syndicat appelant dans les termes du dispositif de ses conclusions, les mesures qu’il sollicite étant propres à faire cesser le trouble manifestement illicite subi.

Pour garantir la bonne exécution de l’injonction de remise en état, il est nécessaire de l’assortir d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Partie perdante, la société Mazimmo sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour les deux instances, l’ordonnance étant infirmée de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Mazimmo à procéder, à ses frais exclusifs et dans les trois mois de la signification du présent arrêt, à la dépose du plancher séparatif créé dans l’ouverture de la mezzanine compris dans son lot et à remettre dans son état originel les parties communes affectées par ces travaux, comprenant notamment le mur de façade et le plancher séparatif, le tout sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont elle supportera les frais ;

Dit que passé le délai de trois mois imparti il courra contre la société Mazimmo une astreinte de 300 euros par jour de retard, et cela pendant quatre mois ;

Condamne la société Mazimmo aux dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE